האם ניתן להוזיל את מחירי הדיור? כן
האם יש רצון להוזיל את מחירי הדיור? לטעמי לא.
אני רוצה לשתף אתכם בכמה רעיונות שלי ודעות לגבי הורדה של מחירי הדיור, אשמח לשמוע את דעותיכם ותגובותיכם כאן בתגובות למטה.
הצעדים של גורו נדל"ן להוזלת מחירי הדיור:
1. מכרזי מקרקעין ליזמים א'- כיום יזמים מתחרים על קרקעות לבניה רוויה, עפ"י שיטת המכרזים של כל המרבה במחיר. בצורת מכרז שכזו, המדינה למעשה ממקסמת את רווחיה כתוצאה מאותו המכרז. מאחר והזוכה במכרז הוא זה שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר, כך בהכנסות המדדינה גדלות בהתאם. ההצעה שלי היא שהמדינה תשנה את שיטת המכרז הזו, ותפרסם מכרזים עם 'מחיר פיקס ידוע מראש', את היזמים יבחרו עפ"י הגרלה. כך המדינה תקבע את המחיר, היזמים ידעו בדיוק מה המחיר של המכרז ומתוכו את הפרוייקט. בצורה כזו המדינה תקבע את רמת המחירים הנובעים מהמכרזים שהיא מנהלת.
2. מכרזי מקרקעין ליזמים ב'- יכולה לעלות הטענה, מה יקרה אם באותו אזור יהיו כמה מכרזים ואותו יזם יעלה בגורל, ביותר ממכרז אחד בעוד ואחרים לא זכו כלל? גם לכך יש לי פתרון, במקרה כזה, יזם שזכה, ב- 2 ההגרלות הבאות לא ישתתף, כך זה עלה את הסיכוי של האחרים לזכות במכרזים הבאים.
3. תעודות ביטוח להתחדשות עירונית- המדינה למעשה תתן גב כלכלי ליזמים בפרוייקטים מורכבים וגדולים של התחדשות עירונית. היום יזמים נמנעים לבנות מתחמי התחדשות עירונית גדולים בהיקף יח"ד שלהם בערים שיש בהם ביקוש חלש יחסית. בכדי לא להיות בבעיה בה הם בונים פרוייקטים גדולים אך לא מצליחים לשווק אותם, או שקצב המכירות הוא איטי ולמעשה יכול לסכן את היזם למול התחייבוותיו הכספיות. אני מציע שהמדינה תעודד יזמים בצורה של תעודת ביטוח בגובה של 15% רווח יזמי לכל פרוייקט שכזה, למעשה היזם ברגע שהוא מתחיל פרוייקט יודע שיש לו את הרווח היזמי שלו, מובטח, גם אם קצב המכירות איטי. את הכסף הזה הוא מחזיר למדינה עם כל יח"ד שנמכרת, עד למכירת כלל הפרוייקט. בצורה כזו המדינה נותנת גב ליזמים ומעלה את קצבי הבניה.
4. הפחתת מיסים לפרוייקט- מכל פרוייקט המדינה מרוויחה מיסים בצורה של מע"מ (17%) ומס רכישה (6%), אם למדינה יש רצון ועניין להוריד את העלויות ללקוח הקצה, היא יכולה להחליט שעבור פרוייקטי בניה של דירות למגורים, יהיה מס רכישה על הקרקע בגובה 3% ומע"מ לכל אורך הפרוייקט בגובה של 9%, למע"מ יש הפשעה מאוד חזקה על העלות הסופית של כל יח"ד.
5. החזרת התנועה בעסקאות נדל"ן- יש משקיעים רבים בארץ המחזיקים בכמה נכסים, אך הם נמנעים מלמכור אותם, מכיוון שעל כל מכירה שכזו חל מס שבח בגובה של 25%. בעבר המדינה איפשרה לבעלי נכסים מרובים למכור אחת ל- 4 שנים נכס בפטור ממס שבח. ההתנהלות הזו דאגה שכל הזמן יהיה שטף של עסקאות בשוק. כיום משקיעים נמנעים למכור ולכן היצע העסקאות נמוך יותר. צעד זה יכול לגרור ביקורת עם חזרתו, אך צריך לתת את הדעת כי משקיעי הנדל"ן משלמים מס על שכירות מהשקל הראשון בעוברם את הפטור ללא קיזוז הוצאות. ובהשוואה למשקיעי שוק ההון עם כל רכישה הם משלמים מס של 8% כמס רכישה עוד לפני שהניבו כל רווח מהעיסקה.
6. מתן הנחות כמו לקרנות הריט- כיום קרנות ריט נהנות מהטבות בחסות החוק לעידוד השקעות הון, אך הן נהנות גם מהנחות גדולות מצד הזימים מאחר והן רוכשות כמות של דירות ישירות מהיזמים, ראוי כי מאותן הנחות יהנה גם הרוכש הפרטי, לא תתכן אפליה לרעה של המשפחה אל מול גוף פיננסי גדול כמו קרנות פנסיה, אשר נהנו מהררי מזומנים של כלל האוכלוסיה המפרישה אליהן.
7. לפתוח את ברז הקרקעות- המדינה מעכבת הוצאה של מכרזים רבים ושלב התכנון הינו איטי ביותר, הגיע הזמן שהמדינה תציף את המדינה בקרקעות לבניה מידית.
8. קנסות- קנסות בגובה של מיליוני שקלים ליזמים/קבלנים שזכו בקרקע ולא בנו עליה תוך הזמן המוסכם, קנסות אלו יעזור לממן את העלות של סעיפים 3+4. כיום יזמים רבים מוכרים את הפרוייקטים באיטיות בכדי להגדיל רווחים, כאשר השוק גועש, היזמים לא ממהרים למכור דירות בכמויות, אלא מורידים קצבי שיווק, וכל שבוע מבצעים עדכון מחירים כלפי מעלה. דבר שמצד אחד לא מגדיל את העלויות שלהם, אך כן מגדיל את הרווחיות ופוגע ברוכשים הפרטיים.
9. 1031 ישראלי- אימוץ השיטה האמריקאית במנגנון דחיית המס של 1031, מנגנון זה למעשה מאפשר לבעלי הדירות/משקיעים לא לשלם מס שבח, בתנאי ורכשו נכס יקר יותר תוך תקופת זמן מסויימת מאז מכירת הנכס החייב בשבח. מנגנון זה הוא למעשה לא מנגנון ויתור על מס השבח, אלא רק מנגנון דחיית תשלום המס. מנגנון זה מאפשר לאנשים ומשקיעים לבצע עסקאות, לדחות את תשלום מס השבח שלהם. כיום אנשים נמנעים מלמכור את דירתם בגלל החבות במס שבח בגובה 25%, וכאשר אנשים לא מוכרים שטף העסקאות הטבעי בשוק נעצר, בכדי ששוק יתפקד וישמור על רמות מחירים, חייבת להיות תנועת נכסים, נכסים וכסף צריכים להחליף ידיים, כשזה לא קורה, וזה מגיע בעיתוי בו יש ביקושים גבוהים, מחירי הנדל"ן מאמירים. פתרון זה יאפשר מצד אחד ללמדינה לא לוותר על מס השבח המגיע לה, ומצד שני שטף העסקאות לא ייעצר.
אם יש לכם רעינות חדשים אשמח אם תרשמו בתגובות כאן ממש מתחת לרשומה עצמה, ואשמח לעדכן את הכתוב.
