מכירים את האמרה:"הנייר סופג הכל"?
אז הנה דוגמא שמבהירה את הפער בין התאוריה לבין המציאות.
אחד הנושאים שגורמים לאנשים שמשוחחים עמי להרים גבה, הוא מורת הרוח שאני מראה כאשר ניתן לקחת משכנתאות רק למקסימום של 30 שנים!
למה מגבילים אותנו המשקיעים לקחת משכנתאות לתקופה קצרה של 30 שנים?
ואז הצד שמנגד עונה בפליאה:
"30 שנים?! זה לא כלכלי, עדיף לקחת משכנתה ל- 15 שנים הם אומרים"
הם גם מוסיפים:
"המשכנתה הכי כלכלית היא ל- 15 שנים."
ת'כלס הם "צודקים" אם אנחנו בודקים הטענות שלהם הן כאלו:
- במשכנתה ל- 15 שנים, עלות כל שקל שלווית היא 1.42 ש"ח בעוד ול- 30 שנים העלות היא- 1.93 (יותר מפי 2).
- במשכנתה ל- 15 שנים אחרי 15 שנים נהנים מתזרים מזומנים מלא, בעוד ובמשכנתה השניה יש עוד 15 שנות משכנתה נוספות.
- למה למשוך את הבנק כשותף 30 שנים, אם אפשר להפטר ממנו אחרי 15 שנים?!
אמנם כל הטענות הללו הן "נכונות" בעיקרן והגיוניות, אך הן בכלל לא רלוונטיות, בעיקר לא אם אתם משקיעים מיומנים, שמשקיעים לטווח רחוק ומטרתכם היא צבירת נכסים לאורך השנים.
לצורך כך אני רוצה לצרף לכם טבלת השקעה ואת הפירוט אתן בהמשך:
אחת הבעיות בחישובים מעין אלו, שהחישוב של הכלכלנים הוא חישוב כלכלי תאורטי שאינו מביא בחשבון את המציאות אותה המשקיע מכיר ובהתאם אליה הוא פועל.
הנה כמה דברים שהכלכלן אינו מביא בחשבון והמשקיע כן:
- עלות המשכנתה אינה מעניינת את המשקיע, מהסיבה הפשוטה שהוא אינו זה שנושא בעלות הזו.
- במילים אחרות, סעיף 1, אומר דבר פשוט, השכירות היא זו שמשלמת את המשכנתה, או אם תרצו, השוכר הוא זה שמשלם את התחייבויות הבעלים לבנק.
- החישוב "הכלכלי" מביא את הכלכלן להיות בתזרים מזומנים חודשי שלילי, בעוד והמשקיע משתדל להיות בתזרים חודשי חיובי.
- התזרים השלילי מעצם הגדרתו גורם להוצאת כסף מכיסו של המשקיע ולכן בהגדרה פוגע ביכולת החסכון שלו בגובה התזרים השלילי (עפ"י הדוגמא יכולת זו נפגעת ב- 1140 ש"ח לחודש).
- התזרים החיובי מגדיל את יכולת החסכון של המשקיע (לפי הדוגמא ב 511 ש"ח לחודש)
- התזרים השלילי נוגד את כל עקרונות ההשקעה בכך שהוא מגדיל את התלות של המשקיע בהכנסה מעבודה, מאחר והוא הוסיף עוד הוצאה.
- התזרים החיובי מייצר את האפקט ההפוך- הוא מקטין את התלות בעבודה. הכלל הוא להגדיל עם הזמן את התזרים, כל הגדלה בתזרים מורידה את התלות בהכנסה זהה מעבודה.
- הפגיעה בתזרים החודשי גם פוגעת ביכולת של המשקיע לחסוך את ההון הדרוש לנכס הבא.
מה הבעיות בתחשיב הכלכלי?
הבעיה בתחשיב הכלכלי, היא שהוא מביא בחשבון רק את "הכלכליות" שבהחזר ההלוואה, ולכן הוא מתנתק מהכבדה שזו עלולה ליצור על המשקיע, בדמות תזרים מזומנים שלילי.
תארו לכם מצב בו המשקיע אינו עובד, או שפרנסתו נפגעת, התזרים השלילי למעשה מייצר עליו הכבדה נוספת, ההשקעה הופכת לנטל במקום למשהו שיכול לסייע ולעזור לרווחה הפיננסית של המשקיע ובני ביתו.
כל חודש שהמשקיע מוציא כסף מכיסו כתזרים שלישלי כדי לשלם את המשכנתה, הוא למעשה מייצר מצב בו הוא מגדיל את כמות ההון המושקע שלו בתוך העסקה. כאשר מגדילים את ההון המושקע בעסקה, ללא הגדלה של ההנכסות, זה פוגע ישירות בתשואה ומוריד את תשואת ההשקעה.
התשואה נטו היא הנתון ממנו הכלכלן מתעלם והמשקיע מחפש:
בעוד והכלכלן מתמקד ב- "עלות" ההלוואה שלו, ואומר כמה שקלים הוא מחזיר כנגד השקלים שלווה. בדוגמא זו על כל שקל שלווה הוא מחזיר 1.42 ש"ח, משמע סך הריביות שלו לאורך התקופה הן 42% מהקרן שלווה. בעוד והמשקיע עם המשכנתה הארוכה מחזיר כ- 1.93 ש"ח על כל שקל הלוואה, ואומר 93% עלות ריבית על גובה הקרן.
חישוב זה למעשה מייתצר אשליית כלכליות משום שאינו מביא בחשבון את ההכנסות, של המשקיע ואינו מביא בחשבון את העובדה שהמשקיע מלבד ההון העצמי בתחילת העסקה, אינו מוסיף הון עצמי נוסף בכל מהלך העסקה.
לחשוב רחוק להרוויח בקרוב, משכנתה ארוכה מקרבת אתכם לאוטונומיה:
אחד מיתרונותיה הגדולים של המשכנתה, זו העובדה שהיא למעשה מרכיב בהשקעה נדלנ"ית ולמעשה הרכיב היחיד בעולם ההשקעות שהוא מגובה בביטוח החיים של המשקיע.
כל לווה שלוקח משכנתה למעשה נדרש מהבנק המלווה לבצע ביטוח חיים כנגד המשכנתה, זה משמש את הבנק כבטוחה על החוב שהלווה נטל. במידה וקורה מקרה מוות ללווה, הבנק יקבל את יתרת הקרן מביטוח החיים של הלווה, משמע חברת הביטוח מכסה את המשכנתה ליורשיו.
עובדת חיים היא שכל יום שעובר, הסיכוי שלנו למות רק עולה, לכן כאשר אנו לוקחים משכנתה לטווח קצר, אנו למעשה מאבדים את מטריית ביטוח החיים, בהנחה והמשקיע נפטר, תקופה קצרה אחרי תום המשכנתה.
לדוגמא: אם משקיע לקח משכנתה ל- 15 שנים וחו"ח נפטר בשנה ה- 14, למעשה הוא שילם את רוב המשכנתה שלו.
לעומתו אם משקיע שלקח משכנתה לך- 30 שנים ונפטר בשנה ה- 14, הוא לא שילם אפילו מחצית מההתחייבות, המשמעות היא שזה הון שנשאר ליורשיו, את יתרת המשכנתה הביטוח חיים מכסה.
תחשבו קצת על הנקודה הזו.
זאת ועוד, יש להביא בחשבון את הסטטיסטיקה של חוק המספרים הגדולים והוא זמן החזקה ממוצע של דירות בישראל:
אמנם, עפ"י נתוני הלמ"ס זמן ההחזקה הממוצע של דירה בישראל עומד על 17-29 שנים (פריפריה למול מרכז הארץ), יש לזכור כי מדובר כאן על דירות למגורים, דירות להשקעה מוחזקות פחות שנים ע"י רוב המשקיעים, מה שמראה לנו למעשה כי רוב הדירות להשקעה אצל משקיעים לא מגיעות בכלל לכלל מיצוי המשכנתה של 30 שנים, בעוד ואם נעמוד לפי הרף הנמוך שהינו 13 שנים, הרי שבכלל אין כלכליות בלקחת משכנתה ל- 15 שנים לנכסים שנמכרים אחרי 13-17 שנים, מה שאומר שהמשקיע שילם מכספו את המשכנתה ולא הספיק להנות כלל מהכנסות השכירות של הנכס ונהנה רק מעליית הערך (תשואה נוכה יותר על ההון העצמי המושקע). דווקא משכנתה ארוכת שנים, תהיה הרבה יותר כלכלית בהיבט הזה, מאחר ורוב הקרן איננה משולמת וניתנת להחזקה בעת המימוש או לגרירה לנכס נוסף למשקיעים המיומנים יותר (בהתאם לתנאי המשכנתה)
את התשואה על ההון סופרים במדרגות:
שימו לב לטבלה מעלה, בעוד והמשקיע שלקח משכנתה ל 15 שנים שם כ- 805,200 ש"ח הון עצמי, המשקיע שלקח משכנתה ל- 30 שנים שם רק 600,000 ש"ח משכנתה.
ההבדל הזה כל כך מהותי, שגם תזרים נקי של המשקיע הראשון מהשנה ה- 16 ועד לשנה ה- 30 אינו מפצה על הפער הזה.
אם ברצונכם להבין ולהעמיק יותר בעולם ההשקעות בנדל"ן, לראות דברים שכלכלנים ואחרים לא רואים ולא מבינים, לדעת להרוויח כסף גם בעסקאות שעל הנייר הן "לא כלכליות", בדיוק בשביל זה יש את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, השאירו פרטים, אשמח ליצור עמכם קשר.
2 מחשבות על “איך החישוב הכלכלי מטעה את המשקיעים?”
יכול להסביר בבקשה את החישוב מאחורי שורת "סה"כ רווח נקי" בכל עמודה?
הי,
הקובץ די פשוט ומפורט.
אני מציע לעבור שורה שורה ומשם להתגלגל לשורה הבאה זה עושה שכל.
כדאי לכתוב את החישובים על דף, ואז זה ברור יותר