מינוף הוא כלי עזר מאוד מאוד משמעותי בהשקעות ובעיקר בהשקעות נדל"ן.
הבעיה מצויה אצל משקיעים רבים, שאינם מבינים את ההשפעות וההשלכות שיש למינוף על חייהם ועוד יותר על מצבת הנכסים שלהם והשווי נטו הכללי שלהם.
מינוף הוא כמו סכין-
סכין היא כלי שימושי מאוד, שעוזר לנו במהלך החיים, אנו חותכים איתה דברים, אוכלים בעזרתה, מתגלחים איתה, הסכין היא כלי מועיל מאוד שעוזר ומשפר את איכות חיינו בהרבה מובנים.
אך עם זאת, בשימוש לא נכון, הסכין גם פוצעת ואנו יכולים לאבד אצבעות או איברים אחרים בשיוש לא נכון בסכין.
כך גם המשכנתא.
הבעיה היא הזמן:
15 השנים האחרונות, היוו הזדמנות מעולה להשתמש במשכנתאות לצורך צבירת נכסים.
מי מהקוראים לא מכיר את הספר 'אבא עשיר אבא עני' אשר כנראה השפיע על כל משקיע שני בישראל ובעולם בעשור-עשור וחצי האחרונים, אחד הרעיונות בספר מדבר על מינוף, שימוש בהלוואות לצורך רכישת נכסים.
היום עם עידן הידע והזמינות של כולם להכל, אנו מוצאים כי אוכלוסיית המשקיעים השתנתה לבלי היכר, פעם מי שהיה משקיע בנדל"ן היו בעיקר אנשים שהפרוטה היתה מצויה בכיסם, אנשים ומשפחות עם מה שנקרא 'כסף ישן' Old Money, כסף שנצבר דרך חסכונות דרך עסקים ודרך חברות שאותם אנשים עשו.
כיום, אנו רואים הרבה מאוד משקיעים צעירים, כבר בגילאי אמצע שנות ה- 20.
הבעיה עם אותם המשקיעים שהמציאות בה הם גדלו יכולה להטעות אותם, משקיע במצוי היום בגיל 25-27, חווה החל מגיל הילדות החל משנת 2008, מציאות בה מחירי הנדל"ן רק עולים.
משקיע צעיר שמצוי היום בגיל 25, החל מגיל 11, חי במציאות שערכי הנכסים עולים.
לא אני לא רומז שיש ילדים שבגיל 11 כבר קוראים ומתעניינים בנדל"ן, אך הם כן חיים במציאות שהאווירה בה והשיח הכללי בה מדבר על גאות במחירי הנדל"ן.
ומי שגדל והתבגר במציאות שכזו, עוד עלול לחשוב שככה החיים מתנהלים, שמחירי הנדל"ן רק עולים ועולים ועולים….
[הבהרה חשובה: כותב שורות אלו, סבור כי מגמת מחירי הנדל"ן בטווח הארוך ימשיכו לעלות, גם אם בדרך יהיו תקופות של ירידות מחיר, כפי שהיה בעבר]
אחת הבעיות שאני אישית מזהה בשיחות עם חבר'ה צעירים או בחשיפה לתכנים שחלקם כותבים, היא שהם חושבים שמינוף זה סוג של קסם, טריק שמאפשר להם ללוות כסף ולרכוש איזו דירה שהם רוצים.
אחת מהססמאות השגורות בפי משווקים רבים היא:
"לרכוש נכס ללא הון עצמי"
הססמא הזו מגלמת בתוכה את הבעיות שרבים מאותם צעירים עלולים לפגוש בעתידם, בתשואות הממוצעות של היום, כל רכישה של נכס ללא הון עצמי, חזקה עליה שתשאיר את בעלי הנכס עם תזרים שלילי כל חודש, משמע שכל חודש אותו "משקיע" מוציא מכיסו כסף בכדי לממן את ההלוואה.
שימוש נכון במינוף, זהו כלי עזר עוצמתי למשקיע:
אם נחזור כ- 10-15 שנים לאחור אז ניתן היה ללוות משכנתא עד לאחוזי מימון של 90-95% מערך הנכס וזה באמת איפשר למשקיעים רבים לצבור נכסים, תוך שימוש מועט בהון העצמי שלהם.
אך חשוב להדגיש, כי לפני 15 שנים, סביבת הריבית, היתה עדין סביב 6-7%, והתשואה על הנכסים היתה גבוהה יותר, דבר שעשה היגיון להיכנס להשקעות נדל"ן, בחלק מהמקומות בארץ, המחיר למ"ר לפעמים היה קרוב למחיר מ"ר לבניה ובחלק מהמקומות המחיר היה אף נמוך מכך. וזאת מכיוון שזה היה ממש ביציאה ממשבר הנדל"ן שקדם לו בישראל, משבר בו ירדו מחירי הנדל"ן בכ- 20% בקירוב, עקב בניה מואצת ועודפי בניה [היצע גבוה מהביקוש] עוד מתקופתו של אריאל שרון שרצה לתת מענה דיור למספר העולים שהגיעו בשנות ה- 90 כמיליון בקירוב.
עם זאת, המצב היום, שונה בתכלית מהמצב שהיה עד לפני 10-15 שנים, מחירי הנכסים הכפילו ואף שילשו את עצמם בתקופה זו, קצבי הבניה הרבה יותר נמוכים, הביקוש הרבה יותר גבוה מההיצע מה שגרם לעליה מטאורית במחיר הנדל"ן, עליה, שלהערכתי תמשך גם בשנים הקרובות, לפחות עד ששחלק מהמחסור יקבל מענה.
המצב הזה הביא גם לשינוי התייחסות מצד הבנק המרכזי- בנק ישראל, שהינו ער למצב, אך לצערי מגיב לאט מדי מאוחר מדי ולעיתים גם דרך אינטרסים פוליטים כאלו ואחרים.
לפני כשנה וחצי הטיל בנק ישראל איסור על הבנקים להלוות למשקיעים במנגנון שקרוי 'כסף בקירות'.
כסף בקירות?
זהו למעשה מושג בז'רגון הנדלנ"י אשר מייצג את השימוש בשווי נכסים קיימים, בכדי לפרוט את השווי הזה למזומנים בצורה של הלוואה כנגד הנכס- שעבוד של נכס קיים, והכסף המגיע מאותה הלוואה משמש כהון עצמי לרכישה של נכסים נוסף ע"י המשקיע.ה.
בדי להילחם במחירי הדיור, חזר בנק ישראל על האותה הטעות שעושים בעשור האחרון, ובמקום לתת פתרונות ברמת היצע הדירות, איסור זה למעשה מנסה לטפל בצד הביקוש. צעד זה בא למנוע ממשקיעים להשתמש בנכסים הקיימים שלהם, לצורך רכישה של נכסים נוספים.
באיסור זה, בנק ישראל גרם לתזוזת שוק שתפגע בלווים ובבנקים-
המציאות ההיסטורית מראה, שהמציאות חזקה מהכל וחכמה מכולם יחדיו, המהלך הזה של בנק ישראל, למעשה יצר ואקום, והוביל למצב של שינוי שוק בעולם הפיננסי וההלוואות.
מצד אחד הוא כבל את ידי הבנקים ומונע מהם להתפרנס מהמוצר העיקרי ממנו הם מתפרנסים מתן 'הלוואות' ובכך פוגע בהכנבות הבנקים והרווחיות שלהם.
ומאידך, כתוצאה מכך, הוא יצר ואקום בשוק ההלוואות, אשר אותו מיהרו למלא גופים פיננסים אחרים שאינם בפיקוחו של בנק ישראל, כמו חברות ביטוח וגופי מימון חוץ בנקאים.
כפועל יוצא מכך, אנו ממש בהתפתחות של שוק חדש במשכנתאות שמתחיל להזכיר את מבנה שוק המשכנתאות האמריקאי בראשיתו, גופי מימון חוץ בנקאים מוכנים לתת מימון לאנשים פרטיים, במתכונת של משכנתא שניה על הנכס. המימון הזה בהגדרה יקר יותר מהמימון הבנקאי המגיע דרך משכנתא.
וכך נוצר לנו מצב חדש בו מצד אחד המשקיע/הלווה לוקח מהבנק כ- 50% מערך הנכס כמשכנתא בהתאם למגבלת בנק ישראל לדירה שניה ומעלה, מביא הון עצמי בסדר גודל של 10-20% ואת יתרת 30% משלים במימון דרך החברות החוץ בנקאיות, אשר מאפשרות לו לפרוש את ההחזרים עד ל- 40 שנים.
כיצד איסור זה פוגע בלווים?
מרבית הלווים והמשקיעים, הם לא משקיעים מתוחכמים, אלא בעיקר משקיעי טרנד, אנשים שמושפעים מפרסומים ומססמאות שיווקיות, לרובם אין הבנה עמוקה במימון ומינוף, כל שכן בסיכונים אליהם הם נכנסים במימונים כאלו ואחרים, במציאות של היום, להיכנס למינוף של 80-90% מנכס, זו הסתכנות מיותרת שלא לצורך, כאשר בזעזוע קל או ניהול לא נכון של נכסים, יכולה להחזיר את המשקיע לא רק כמה צעדים אחורה, אלא כמה שנים אחורה.
מגבלת 50% מימון היא ברכה למשקיעים-
או במילים אחרות, מתי כדאי לקחת מינוף גבוה [80-95%] ומתי להתמקד במימונים עד ל- 50% מערך הנכס?
כאשר בנק ישראל, הציג את מגבלת המימון לנכס שני ומעלה עד ל- 505 מערך הנכס, משקיעים רבים התרעמו על כך. אני מבין אותם, אני חושב שאפילו אני קצת התעצבנתי על כך בהתחלה, לשמחתי זה עבר לי מהר.
הסיבה שמגבלה זו עוררה את זעמם של המשקיעים היא , כי זה התחיל להכביד עליהם בביצוא עסקאות, זה דרש מהם לארגן ולגייס הון עצמי הרבה יותר גבוה, אם נביט בדוגמא מספרית:
במימון של נכס הנרכז ב- 1,000,000 ש"ח לפני מקבלת המימון היה מספיק לגייס 100,000-200,000 ש"ח בכדי להכנס לעסקת נדל"ן.
לאחר מגבלת המימון, אותו המשקיע נאלץ לגייס/לחסוך כ- 500,000 ש"ח הון עצמי. זה אומר שעבור משקיעים רבים, קצב ההשקעות שלהם ירד, מכיוון שזה הצריך מהם זמן רב יותר לגייס, לחסוך את ההון הדרוש.
במחשבה מעמיקה ואחראית יותר, המשקיעים המומנים והוותיקים, דווקא יכולים לומר [ואני בינהם] שמגבלת ה- 50% יכולה לעזור ולתרום רבות לאותם משקיעים מרובי נכסים. למעשה המגבלה הזו, יצרה כורח מציאות, בה משקיעים אשר בכל זאת השקיעו בנדל"ן, מצאו את עצמם חשופים עד לגובה של 50% לכל נכס נוסף שרכשו.
למשקיע מרובה נכסים זה חשוב, כי ככל שאתה ממונף יותר, קל יותר להיות מושפע מהר מזעזועים פיננסים אפילו אם הם מינוריים לכאורה. כאשר משקיע מרובה נכסים מצוי בחשיפה של 90% על כלל נכסיו, כל שינוי קטם בשוק השכירות או טלטלה כזו או אחרת, משפיעה עליו במיידית, מספיק שנכס אחד לא מושכר והתזרים השלילי שלו מעמיק ועלול להשפיע עליו גם ברמה הביתית והמשפחתית שלו.
מאידך, משקיעים אשר החלו את דרכם כממונפים ב- 90% לפני כ- 10-15 שנים, מוצאים את עצמם כמוגנים יחסית, הנכסים לא רק שעלו בערכם עד לפי 2-3 מהשווי שלהם בקניה, גם קרן המשכנתא שלהם ירדה במקביל.
בהסתכלות אחורה, אפילו אם תתפס כחוכמה שבדיעבד, אנו מבינים, שהזמן הכי טוב להתמנף על נכסים באחוזים גבוהים הוא זמן לאחר משבר ארוך, במקרה שלנו משבר הסאב פריים שהיה ב- 2007 וסוף משבר הדיור של שנות 2000-2007.
כיום, כאשר אנחנו אחרי 15 שנים של עליות מחירים, וסביר שעליות מחירים אלו ימשכו בעתיד הבינוני, כדאי לעשות חישוב מסלול מחדש, ולהבין, שדווקא בתקופה זו של עדנה כלכלית שנמשכה למשך 15 שנים, גם אם לא תסתיים, עדין כדאי להכנס למגננה, לא להיות פזיזים ולהודות לבנק ישראל על ההגבלה של מימון עד 50% למשקיע, מאחר ובזמנים קשים יותר לכשיבואו היא אשר תגן על המשקיעים.
מה שנראה היום להרבה משקיעים כעצם בגרון בהיבט של יכולות המינוף שלהם, בעתיד יתברר להם כברכה ששומרת עליהם.
הדבר האחרון שמשקיע רוצה למצוא את עצמו הוא במצב שהוא לא מסוגל להחזיק את הנכסים אותם צבר, רק בגלל שעוברת עליו תקופה לא מוצלחת או לחוצה. חשיפה של עד 50% מימון, אמנם גורמת לנו להתקדם יותר לאט, אך כמו בהרבה מקרים, המציאות מראה שלפעמים לאט זה דווקא מהר. והחשיפה של 505 מתבררת כמגננה אופטמאלית לתקופות פחות טובות מבלי הצורך לממש נכסים.
הדרך ל- 13 נכסים-
אחת הטענות כנגד הגבלות המימון, היא שהיא מונעת מהרבה משקיעים מהמעמד הבינוני להגיע אל היעד של 13 נכסים [לפחות] עפ"י ראיית עולמי. וזו בדיוק הסיבה, שהדרך ל- 13 נכסים לפי הנתונים דהיום, אמורה לקחת כ 15-20 שנים, טווח זמן זה מאפשר צבירת נכסים תוך ביצוע פעולות שמרניות וסולידיות שאינן מסכנות את עתיד המשקיע או את מעמדו הפיננסי, ובמקביל, תאפשר קפיצת מדרגה פיננסית במהלך הזמן.
לנועזים שבינכם, ניתן להגיע ליעד זה תוך 10 שנים, אך זה כמובן יגרור נקיטת מהלכים נועזים המגלמים בתוכם סיכון רב יותר, למי שלא יצלח את הסיכונים, הסיכון העיקרי שלו שהוא יפספס לחלוטין את היעד של צבירת נכסים מרובים, כל שכן לפחות 13 כאלו, ומכאן ועד לחוסר הבטחון הפיננסי שלו בגיל מתקדם יותר הדרך קצרה.
אני מניח שאף אחד מכם, לא רוצה למצוא את עצמו מתאמץ במשך 10 שנים ולגלות שהוא פספס את היעד, שתאורטית היה רחוק ממנו רק ב- 5 שנים אילו פעל בצורה שמרנית ואחראית יותר.
