בתחום של שכירות ארוכת טווח מדינת ישראל מפגרת בהרבה אחרי מדינות אחרות בעולם המודרני, או לפחות אחרי מדינות ה- OECD, יש מגוון סיבות לפער הזה, אך הסיבה העקרית היא בעיקר סיבה תרבותית, במדינת ישראל יש קבעון תרבותי בכל הקשור לנדל"ן ובעלות על דירת מגורים.
יש שיגידו שזה בגלל שאנו עם גלותי, שנדד אלפי שנים וכעת נאחז בבית למגורים כעוגן, יש שיאמרו שזה בגלל השואה וההאחזות במדינה שהבעלות על בית מספקת צורך מאוד מאוד שורשי עקב ההיסטוריה שלנו כעם.
עם כל הרצון התרבותי הזה והמרדף אחר בעלות על דירה למגורים, אנו עדים לתופעת התייקרות הדירות בשנים האחרונות וכתוצאה מכך ירידה באפשרות של משפחות צעירות לרכוש לעצמם דירת מגורים. מצב זה מייצר חוסר תקווה וייאוש אצל הצעירים ואף גורם למרי, מחאות והתמרמרות בקרב אוכלוסיית הצעירים.
במצב המציאות היום, לא ניתן להמנע מהשינויים ששוק הדיור הולך לעבור בשנים הקרובות והתחיל לעבור בשנים האחרונות…
הנבואה שהתגשמה…
לפני כמה שנים, עוד בתקופתו של כחלון, התרעתי כי המעשים של הממשלה ושל שרי האוצר בפרט, מביאים אותנו לשינוי מציאות ותפיסה לגבי עולם הנדל"ן למגורים. בזמנו היו שאמרו לי שני מגזים, שאני הוזה, ויש כאלו שאפילו גיחכו.
אי שם ב- 2017 ואפילו קצת לפני כן העלתי את ההשערה שיש לחצים לשינוי מהותי בשוק המגורים של ישראל, והשינוי הזה תקף בעיקר לשינוי מודל הבעלות על דירות.
הצצה לתרשים הזרימה שלי עוד מלפני 2017 מרמז במסגרת הכחולה על הצעד הזה של המוסדיים:
מאחר ונוצר לחץ כלכלי על המשפחות הצעירות והאזרחים וקושי הולך וגדל באפשרויות מימון של רכישת נכס למגורים, הכח בשוק זה יעבור לבעלי הממון, לגופים המחזיקים בכסף הגדול, אשר ברובו הוא כספינו, כספי החוסכים, וישתמשו בו "כנגדנו".
הסנונית הראשונה היתה בת טיפוחיו של כחלון, אשר הכניס את קרן מגוריט, כקרן הנדל"ן הראשונה שהחלה לרכוש דירות בשוק החופשי למטרה של שכירות ארוכת טווח.
מצד אחד כחלון הסיט את בוחריו כנגד המשקיעים שהינם מיעוט ומנגד דחף את השוק לכיוון של שכירות בשליטת הגופים המוסדיים והתאגידיים.
לפני שנפרט קצת יותר על הסיבות וההשפעות של שכירות ארוכת טווח על שוק הנדל"ן והמחירים בשוק הנדל"ן אני אתן כאן רשימה קצרה של רשומות קודמות, לאלו מכם שירצו להעמיק קצת יותר ולקרוא עוד לצרכי ידע כללי וידע נדלנ"י.
- חיזוי העתיד בנדל"ן– רשומה בה אני מסכם כמה וכמה הערכות צופות פני עתיד שלי, הרבה לפני שהתגשמו כאשר אחת מהן היא כמובן עלייתן של קרנות הריט בישראל. מתברר שבחלק מהדברים כן ניתן לחזות את העתיד בשוק הנדל"ן הישראלי.
- הקומבינה של כחלון– פוסט המתאר את הכנסת מגוריט כסנונית ראשונה לתחום של שכירות ארוכת טווח בישראל. ואם אתם.ן נמנתם על מצביעי כחלון בעבר, זו בדיוק הרשומה שאתם אמורים להכות על חטא, בעקבות כך.
בכדי להבין את הבעיה, בקיום קרנות הריט עבור האזרח הקטן והמנוצל, עשיתי לכם תרשים זרימה [חלק מהחומרים העתידיים לקורס הדיגיטאלי שלי]
בפשטות, תרשים זרימה זה מראה כיצד המשפחות בנות המעמד הבינוני שהינן הרוב במדינת ישראל, משקיעות את זמנם ומרצם בעבודה למטרת פרנסה. חלקים גדולים מהכספים מהם מתפרנסות אותן המשפחות הולכים לשני כיוונים, הפרשות לפנסיה לעת זקנה, ולשכירות למגורים.
באופו אבסורדי, הכספים אותם מפרישים 'עמך ישראל', כשהם מצטברים הם כספים מאוד מאוד גדולים, מכיוון וקרנות הפנסיה והגופים המוסדיים, לא יכולים להשקיע את אותם הכספים באפיקים מסוכנים, בכדי להגדיל תשואות לחוסכים, הם מחפשות אפיקים סולידיים.
עליית מחירי הנדל"ן במדינת ישראל יצרו למעשה תנאים מדהימים לאותם גופים מוסדיים:
- עליית מחירי הדיור, לאורך השנים, נראית כאפיק מעולה להשקיע בו כספים ולקבל עליהם תשואה לחוסכים.
- חוסר יכולת רכישה- מייצר ביקוש לשכירות ועליית מחיר השכירות.
בעקבות כך הבינו הגופים המוסדיים, שיהיה זה חכם, להשקיע בדיור להשכרה בעזרת כספי החוסכים ולהשכיר את אותן הדירות לאותה אוכלוסית החוסכים שאינם יכולים לרכוש דירה למגורים, יוצא מצב שהחוסך משלם לעצמו את התשואה.
המצב הזה מעולה לגופים המוסדיים, כי לא רק שההון לרכישה מגיע מהחוסכים, גם התשלומים על ההתחייבויות (הלוואות לרכישה) משולמות ע"י החוסכים (הם הרי שוכרים את אותן הדירות), השווי העולה של הדירות הללו בשוק החופשי, מעולה לבעלי המניות של הגופים המוסדיים כי זה מעלה את השווי החשבונאי שלהם בספרים.
מכיוון והגופים המוסדיים רוכשים דירות 'בסיטונאות' בתוך פרוייקטים שלמים, ברור לכולם כי הן נהנות מהנחות משמעותיות שהאזרח הפשוט אינו חשוף אליהן.
כך יש לנו מעגל פלאים (או מעגל אימה תלוי בפוזיציה שלכם), ממנו מרוויחים ובגדול הגופים המוסדיים [ראו את התרשים לעיל].
עד לאן יעלו המחירים?
אחת הביקורות על הערכה שלי דאז (לגבי קרנות הריט) היתה, שהמחירים לא יכולים להמשיך ולעלות, מכיוון שאנשים לא יכולים לרכוש אותן, אני טענתי בזמנו, שאף אחד לא מתכוון שהאזרחים ירכשו את אותן הדירות, אלא אותם הגופים. והנה כמה שנים לאחר שאני העלתי את התחזית הזו, קיבלתי אישור לכך מבלי להתכוון מהכלכלן הראשי של הפניקס אסלנס אמיר כהנוביץ:
אנו מבינים כי הלכי הרוח במגזר המוסדי משתנים והם מבינים שהכסף הגדול זה בנדל"ן, אחרי ששנים בתי ההשקעות ניסו לשכנע אותנו שרק בשוק ההון עושים תשואות.
מה אומר החוק לעידוד השקעות הון?
אחד הקטליזטורים שמעודד מוסדיים ויזמים להכנס לתחום של דירות להשכרה לטווח רחוק, הוא שמיזמים שכאלו נהנים מהטבות מס משמעותיות תחת פרק ספציפי בחוק לעידוד השקעות הון, עד כמה מעניין?
הנה ציטוט ההטבות מהאתר הממשלתי:
- פחת מואץ בגובה 20% לשנה. [הערת המחבר: כאשר ליחידים/פרטיים חושב הפחת לפי 2% לשנה, ז"א יש כאן הטבה של פי 10 בשווי]
- שיעורי מס על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה של בנין חדש להשכרה, יעמדו על:
- 11% לחברה.
- 20% ליחיד.
- 18% או לפי השיעורים הקבועים בסעיף 47 לחוק לעידוד השקעות הון, הנמוך מביניהם עבור חברת משקיעי חוץ.ה
ההטבות במס שבח גם הן טובות משמעותית לעומת מה שקורה במגזר הפרטי, במקום לשלם 25% שבח כמו המגזר הפרטי שמוכר דירת יד שניה מעפנה בפריפריה כי היא דירה שניה שלו, המוסדיים ישלמו רק 11% מס שבח.
אז כעת ברור לכם האינטרס שך המוסדיים והיזמים להטות את השוק לכיוון של שכירות ארוכת טווח, למה לבנות דירות אם אפשר לייצר חוסר? לייצר עליית מחירים, ובכך להעלות דרישה לשכירות.
וזה בדיוק מה שאנו רואים, יש היום יזמים רבים, אשר מבחירה בתוכניות העסקיות שלהם, מייעדים אחוזים ניכרים מהדירות בכל פרוייקט שהם בונים לטובת השכרה ארוכת טווח, זו הרי תרנגולת שמטילה ביצי זהב.
עם הטבות מיסוי מפליגות שכאלו, שווה להם להחזיק דירות להשכרה.
לא פלא שחברות כמו:
- אזורים
- גינדי החזקות
- י.ח דמרי
קפצו על ההזדמנות הזו כמוצאות שלל רב.
איך זה משפיע עליכם?
השאלה מי אתם, וכאן אני אפצל את הדעה שלי לשניים.
אזרחים שאינם משקיעים- אם אתם לא משקיעים ואתם חפצים בדירה למגורים. ברור לכם שככל שעובר הזמן, האפשרויות שלכם להיות בעלי דירות מצתמצמות ולא רק במרכז אלא גם בפריפריה. מכיוון ויש כסף גדול בשוק השכירות ארוכת הטווח ליזמים ולמדינה. לחץ המחירים כנראה ימשיך להיות כלפי מעלה, מה שלא יאפשר רכישה של דירות בבעלות.
ההמלצה שלי אליכם היא לרכוש דירה כמה שיותר מהר, גם אם זו אינה דירת החלומות שלכם, כי להתפשר היום עדיף על לחיות בשכירות לכל החיים, מבלי היכולת האמיתית להוריש נכסים והון משמעותי לילדים.
אכן, יש כאלו ששכירות ארוכת טווח יכולה להיות פתרון אידיאלי עבורם, וסוג של בטחון מפני החשש שבעל הבית יסלק או יפנה אותם. עם זאת, לי כבעל משפחה, המחשבה שיש הורים שימנע מהם, לצבור נכסי נדל"ן ולדאוג לעתידם הכלכלי של ילדיהם, מאוד מטרידה את מנוחתי.
משקיעי נדל"ן פרטיים- אם אתם משקיעי נדל"ן פרטיים. הרי שהבנתם, שכדאי לכם להיות חלק מהחגיגה הזו וכבר היום לצבור כמה שיותר נכסים בבעלות. הסיבה היא, שנדל"ן מושקע לטווח רחוק. בחוזי שכירות ארוכת טווח, לא מעלים שכירות למשך 5-10 שנים, ז"א השוכרים מקבלים שכירות די קבועה למשך שנים ארוכות. אך כמשקיעי טווח רחוק, בוא ננסה להבין מה יקרה כשההגבלה הזו תסתיים?
המוסדיים הן חברות ציבוריות שיש להן מחויבות לבעלי המניות שלהם. מעבר לעליה בשווי הנכסים, סיום החוזים תהווה עבורם הזדמנות גם להגדיל את תזרים המזומנים מהשכירות, מה שיוביל למגמה של עליית מחירי שכירות במגוון אזורים ושכונות בארץ.
המשקיעים אשר יחזיקו דירות באותם אזורים ירוויחו מאחר והם ישוו את מחירי השכירות שלהם לאלו של חברות הריט.
אחת השאלות שעולה בהקשר זה ע"י משקיעים היא:
"האם דירות להשכרה של קרנות הריט לא יהוו הפרעה לרעה לדירות בבעלות פרטית?"
אז זהו, שלדעתי לא.
הסיבה היא, שאנשים פרטיים דווקא יוכלו לתת מענה טוב יותר לשוכרים, לדוגמא אם קרן ריט משכירה באזור מסויים, דירה ב- 5000 ש"ח, הרי שבעל הדירה הפרטית יוכל להשכיר את אותה הדירה ב 4850-4900 ש"ח, הוא מהווה תחרות טוב לאלטרנטיבות דומות בשוק במחיר טוב יותר.
ואם כבר הזכרנו תחרות, הרי שחברות הריט מתחרות בעצמן, משמע, קרן ריט שיש לה 50 דירות להשכיר בבנין, מתחרה בעצמה בדירות שלה, משקיע שיתן מענה גם בנראות וגם במחיר, יוכל להנות מכך.
ההתנהלות מול משכיר פרטי, הרבה יותר נעימה ופשוטה מאשר להתנהל מול מוקדנית או שרות לקוחות של חברות לניהול נדל"ן, זה גם ישנה את השוק הפרטי לטובה, מאחר ובעל דירה שלא ידע לתת מענה לדיירים שלו, יצא עצמו ללא דירה כי קיימות אלטרנטיבות.
טענה נוספת שיכולה להיות היא:
"מחירי השכירות לא ירדו בגלל ההיצע?"
זו אכן טענה לגיטימית, אך אם נשים לנגד עיננו שמדובר בגופים כלכליים ואינטרסנטים, אין להם באמת רצון להוריד את מחירי השכירות, גם כך הם מחוייבים לשכירות ארוכת טווח ללא שינוי בשכירות, לכן האינטרס שלהם ושל בעלי המניות הוא להראות שכיריות טובות לאורך הזמן. ובמקביל תמיד ידאגו "למחסור" בדירות כדי לשמור על ביקוש ורמת מחירים גבוהה.
איך כל זה רלוונטי לאג'נדת 13 הדירות שלי?
בראיית עולמי, השינוי ששוק הנדל"ן עובר לכיוון זה של קרנות הריט ושכירות ארוכת טווח. תתן יתרון ענק לבעלי הנכסים, ובעיקר אלו שיחזיקו נכסים מרובים, מאחר וניהול דרך קרנות ריט, יגרום לעליה הדרגתית של מחירי השכירות, מה שאומר לאורך הזמן עליה בתזרים המזומנים של המשפחות שמשקיעות בכך.
המעבר של השוק לשכירויות נותן רוח גבית חזקה מאוד לאג'נדה של ריבוי נכסים להשקעה והחזקה בהם, לצרכי שכירות ופנסיה.
וזה בדיוק השלב, בו אתם צריכים לרכוש את הכלים הרלוונטים בכדי להגיע למצב שיש לכם 13 דירות אחת הדרכים הפרקטיות להגיע לכך, היא דרך תהליך הכשרת המשקיעים שלי, אם מסקרן אתכם, תשאירו פרטים.
