אני מאשים!!!

אני מאשים את המדינה כאחראית וכנהנית העיקרית מעליית מחירי הדיור!!!

בטח תצקצקו בלשונכם ותגידו" בטח שהוא מאשים, הוא אינטרסנט, הוא משקיע בנדל"ן וכעת כשהאוצר מחוקק חוקים, אז הוא מאשים את המדינה".

אז אתם טועים!!!

בשורות הבאות אוכיח לכם כי למדינה יש אינטרס שתשלמו יותר והיא גם פעילה אקטיבית כדי להבטיח שזה יקרה.

בפוסט זה אני לא אשתמש בהסבר הנכון אך הנדוש, כי המדינה היא הנהנית מעליית מחירי הדיור בגלל שהיא גובה מיסים על עסקאות הנדל"ן.

אני רוצה להשתמש בדוגמאות מתחום אחר בנדל"ן והוא תחום של רכישת מגרשים לבניה עצמית. כיום, רוב המגרשים משווקים במכרזים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). משפחות רבות המבקשות לבנות את בית החלומות שלהן, ניגשות למכרזים של רמ"י, בתקווה לתת הצעה גבוהה מספיק אשר תזכה אותן במגרש הנכסף, עליו הן יוכלו לבנות את בית הקרקע שלהם.

לפני שנצלול לעומק העניין אני רוצה להסביר ממה מורכב מחיר הקרקע לאלו שניגשים למכרז.

מחיר הקרקע אותו ישלמו הרוכשים הינו סכום של כמה מרכיבים:

  • מחיר הקרקע (אותו הציעו המציעים במכרז)
  • עלות הפיתוח (יש לפתח את הקרקע מבחינת תשתיות)
  • מע"מ בגובה 17% ממחיר הקרקע והפיתוח.
  • 6% מס רכישה.

מחיר הקרקע– במכרז מצויין מחיר המינימום של הקרקע, משמע מחיר אשר מתחתיו לא יתקבלו הצעות רכישה על הקרקע. למעשה מחיר הקרקע זה המחיר עליו מתחרים המציעים. מחיר הקרקע אינו ידוע, מכאן שיזכה המציע אשר הצעתו תהא הגבוהה ביותר על הקרקע (שהרי רק מחיר המינימום ידוע). מחיר הקרקע משתנה בהתאם לגודל ומיקום המגרש באותו המכרז, ז"א אין מחיר קבוע וזהה למגרשים באותו המכרז.

עלות פיתוח– בכדי שניתן יהיה לבנות בית, יש צורך להכשיר את השטח, להקים תשתיות, מים וחשמל, תאורת רחוב, מדרכות וכיו"ב. אלו הן העלויות אותן גובות הרשות המקומית או לרוב החברות המבצעות את עבודות הפיתוח. חברות אלו כמובן נבחרו גם ע"י מכרז ע"י המדינה או הרשות המקומית.  עלות הפיתוח גם משתנה בהתאם לגודל המגרש ומיקומו.

מע"מ ומס רכישה– זהו הקופון שהמדינה גוזרת מתהליך. משמע ככל שההצעות גבוהות יותר, הכנסות המדינה גבוהות יותר.

עד כאן הכל יחסית פשוט, אבל הנה הגענו לנקודה בה הכל מתחיל להיות מעניין אבל גם מעצבן.

שינוי שיטת המכרז גורם לגידול בהכנסות המדינה

מכרז למגרש מסויים: עד החודשים האחרונים, שיטת המכרז ברוב המכרזים היתה: מכרז למגרש מסויים.
משמע, בחוברת המכרז מקבלים טבלה עם רשימת המגרשים, בה מפורטים עלויות הפיתוח של כל מגרש ומחיר המינימום למגרש.

התנהלות מכרז למגרש מסויים- בכל מכרז קיימת טבלת מגרשים בה מפורטים: שטח המגרש, מספרו, עלות פיתוח ומחיר מינימום. כמו-כן בחוברת המכרז מצורפת גם מפה מצבית. מפה מצבית הינה למעשה שרטוט בה ניתן לראות בבירור את מיקומו של כל מגרש.

המציעים במכרז מסוג זה, היו מציינים את מספר המגרש ואת המחיר אותו הם  מציעים. משמע הצעתם תקפה אך ורק למגרש אותו ציינו בהצעתם.

התוצאות של מכרזים מסוג אלו היו לעיתים מוזרות, מגרש שלא הציעו עליו הצעות, למעשה לא נמכר והוחזר חזרה למנהל והוציאו עליו מכרז עתידי נוסף.

תוצאה אחרת של מכרזים מסוג זה היתה לדוגמא; מגרש מספר 1, זכה במחיר של X אלפי ש"ח בעוד ומגרש מספר 2 הצמוד לו וזהה בגודלו, נמכר במחיר של 0.7X, משמע במחיר הנמוך ב 30%. למה זה קורה?
תוצאה זו אפשרית משום, שאין תלות בין ההצעות השונות וההצעות ניתנות בשיטה עיוורת, אף מציע לא יודע כמה הציעו אחרים ועל איזה מגרש. מכאן שתאורטית מי שנתן הצעה בגובה המינימום והיא היתה ההצעה היחידה, זכה במגרש.

במכרז מסוג זה, כמות המציעים לכל מגרש נמוכה, מאחר ורק המציעים לאותו מגרש מתחרים עליו, אין תחרות מול המציעים על מגרשים אחרים.

ניתן להבין כי שיטת מכרז זו למעשה לא היתה טובה מבחינה רווחית למדינה מכמה היבטים:

  1. אין למדינה דרך, לגרום לאנשים להציע יותר.
  2. מגרשים שניתנו עליהם הצעות מועטות ונמוכות, נמכרו במחיר נמוך.
  3. מגרשים שלא ניתנו עליהם הצעות, חזרו למכרז נוסף עתידי, משמע עוד מכרז ועוד עבודה.

אני רק רוצה לציין ולומר כי בעבר גם עלות ההשתתפות במכרז היתה כרוכה בביצוע תשלום עבור חוברת המכרז בגובה של 250 ש"ח. הישראלים לא אוהבים לשלם, לכן רבים בגלל חוסר הוודאות של הזיכה לא היו מעוניינים לשלם 250 ש"ח ולכן מראש ויתרו. מה שאומר פחות מציעים למדינה משמע פחות הצעות ופחות כסף!

מסקנת ביניים: שיטה זו לא היתה רווחית כל כך למדינה.

שינוי שיטת המכרזים וגזירת הקופונים ע"י המדינה:

מכרז למגרש בלתי מסויים: עפ"י שיטה זו, מגישים הצעות, לפי מחיר ולא למגרש מסויים. מפורסמת חוברת בדומה למכרז הקודם עם טבלת מגרשים בה מצויינים מספרי המגרש, גודלם, מחירי המינימום ומחיר הפיתוח לכל מגרש. כעת משאירים את המכרז פתוח לכל המציעים להציע את הצעתם. משמע שכעת התחרות על כל מגרש גדלה, מאחר וכולם מתחרים על אותם המגרשים ולא על מגרש מסויים. לפי שיטת מכרז זו יוצא שכולם מתחרים על כל המגרשים.

כיצד בוחרים את הזוכים? זה פשוט, אם היו במכרז 30 מגרשים, אזי לוקחים את 30 ההצעות הגבוהות ביותר ומסדרים אותן לפי סדר יורד, כך שזכות בחירת המגרש ניתנת לפי גובה ההצעה, ההצעה הגבוהה ביותר, מקבלת את זכות הבחירה הראשונה וכן הלאה.

בגלל שינוי שיטת המכרז, האנשים מודעים לכך שהתחרות גדלה ולכן מעלים את גובה ההצעות שלהם בכדי להגדיל את סיכויי הזכיה שלהם.

האבסורד במכרזים אלו הגיע לשיא עד כי באחד המכרזים ראיתי זוג מכרים, שמרוב שרצו לזכות נתנו הצעה גבוהה ולו רק בכדי להגשים את חלומם, הם זכו במגרש בעלות של 820,000 ש"ח בעוד ומגשרים יד שניה באותו האזור מפורסמים ביד 2 במחירים של 760,000 ש"ח. זוג הפראיירים לא ויתרו על המגרש והאוצר נהנה מהקופון על הפראיירים.

שינויים נוספים במכרזי מגרש לא מסויים מעלים את כמות ההצעות והמחיר

שינויים נוספים שהוכנסו הינם:

  1. ביטול דמי השתתפות במכרז בגובה 250 ש"ח ההגשה למכרזים הינה בחינם. דבר שגורם להרבה יותר אנשים להיכנס למכרז.
  2. דחיה עקבית של תאריכי המכרזים, ממספר מכרזים שעקבתי אחריהם, יוצא שיש כ- 2-3 דחיות במועדי סגירת המכרז. מהלך זה נועד בכדי לאפשר לעוד ועוד אנשים להציע הצעות.

כל עלו גורמים לעליה בזכומי ההצעות של המציעים, דבר אשר מתבטא בתשלומי מע"מ ומיסי רכישה גבוהים יותר למדינה, שהרי אלו נגבים באחוזים מסה"כ עלות הרכישה.

 

העלאת עלויות הפיתוח

באופן תמוהה, אני שם לב כי בשנים האחרונות ובאופן עקבי, דמי הפיתוח עולים ממכרז למכרז וזה דבר מוזר לכשעצמו. הרי שכר יום עבודה לטרקטור לא עלה בדרסטיות כזו, עלות חומרים לא עלתה בצורה דרסטית, אך מאידך עלויות הפיתוח הכפילו את עצמן ויותר.

כל אלו מתווספים לסכומים שהמציעים, אותן משפחות בסופו של דבר משלמות למדינה בצורה של מע"מ ומס רכישה על קרקע.

אי שוויוניות בעלויות הפיתוח

הנה עובדה מעצבנת ומרעישה, התברר לי כי בעיר בדואית מסויימת אין בכלל עלויות פיתוח אלא משלמים רק על המגרש בגובה של 100-150 אלף ש"ח.

כותב שורות אלו מניח שזו אכן הטבה למגזר הבדואי, אבל כאן עולה השאלה.

מדוע לאוכלוסיה הרגילה, עולות עלויות הפיתוח בצורה עקבית, בעוד ומגזרים אחרים עלויות אלו מסובסדות על ידי המדינה.

הבעיה כאן אינה הסבסוד, אלא עליית עלויות הפיתוח לכלל האוכלוסיה. מדוע שבערים ישלמו עלויות פיתוח בגובה של 350,000 ש"ח ומעלה, הרי עבודת טרקטור בעיר לבין הכפר הבדואי הינה אותה עבודה, תשתיות מים וביוב זהות, תשתיות חשמל זהות.

ועם זאת כל אלו לא מפריעים למדינה להעלות את מחירי הפיתוח, את מחירי הקרקעות ולגזור את הקופון שלהם.

זהו תיאור סיפור קטן על מה שקורה במכרזי רמ"י בקרקעות לבניה עצמית, תארו לכם אילו סודות גדולים טמונים במכרזים בבניה רוויה (בניה לרבי קומות), שם הכסף הגדול האמיתי.

ולכם מוכרים לוקשים, שהמשקיעים הם האשמים.


מעוניינים בעוד מידע, טיפים, כתבות וסקירות נדל"ן?

עיקבו אחרינו בפייסבוק בדף גורו נדל"ן

הרשמו לעדכוני האתר

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה