בדרך ל- 13 נכסים

הדרך ל 13 נכסים

מאז ששתפתי בתוכנית 13 הנכסים שלי, הנה שאלה שחוזרת על עצמה בהרבה הזדמנויות:

"איך מגיעים ל- 13 נכסים?"

התשובה שלי פשוטה, מהירה וישירה:

"קודם צריך שיהיו לכם 12 נכסים!"

הרוב חושבים שהתשובה שלי מתחכמת, אך זו המציאות, לא ניתן לעקוף אותה, כדי שיהו לנו 13 דירות, אנו חייבים לרכוש קודם כל 12 דירות, המתמטיקה לא משקרת.

מדוע קשה "לעכל" את אג'נדת 13 הנכסים?

פתגם סיני אומר:

"הדג מבריכת הדגים, לעולם לא יבין את מרחבי האוקיינוס"

הפתגם הזה בא להציג לנו פערי הבנה בין 2 נקודות שיש בינהם מרחק עצום. דג שכל עולמו הוא בריכת הדגים, לעולם לא יבין את מרחביו האינסופיים של האוקיינוס.

לא אחת אני חווה את המפגש עם פערי התפיסה הללו.

בעבר כשרק התחלתי להשקיע, יצא לי לפגוש משקיע קצת מעל גיל 60 שהחזיק תחת ידיו כ- 50 דירות. כמי שהחזיק בקושי 2 דירות בעת המפגש ההוא, היה לי קשה לתפוס את הכמות הזו של הדירות שיש באמתחתו. וזה כמובן עורר את השאלה, כיצד?

הוא תיאר לי מציאות מאוד מאוד פשוטה, הוא סיפר שהתחיל בסביבות גיל 40, אז רכש את הדירה הראשונה שלו להשקעה, ועם הזמן הוא המשיך לאסוף, זה היה תהליך טבעי הוא אמר, הוא פשוט התמיד והזמן עשה את שלו.

אחד המעכבים הכי מהותיים של משקיעים, הוא שהם לא מסוגלים לראות את עצמם עם נכסים מרובים כל שכן עם 13 נכסים כפי שהאג'נדה שלי מציעה, הסיבה היא שיש פערי חשיבה ותפיסה בין 'האני' שלהם בהווה לבין 'האני' שלהם בעוד 15-20 שנים.

הרוב נתקעים בנכס השני-

רוב המשקיעים "נתקעים" אחרי רכישת הנכס השני.

הם מוצאים את עצמם בבעיה, מאחר ורוב ההון העצמי שלהם הושקע בנכס הראשון, והם מוצאים עצמם במבוי סתום, ללא הון עצמי לרכישת נכס נוסף, וזו הסיבה שהרוב פשוט נוטשים, הם לא מצליחים לראות את עצמם עם נכסים נוספים, מאחר והם קבורים בבעית ההון העצמי, וזו הסיבה העקרית מדוע כל משפחה יכולה להיות עם 13 נכסים, אך לא כל משפחה תגיע ל- 13 נכסים (התבלבלתם? כנסו ללינק).

אך כמו עם הנכס הראשון, זה רק עניין של זמן, עד שהון עצמי נוסף נצבר, ויש אפשרות לרכוש נכס נוסף.

הפער שבין תפיסת האני בהווה, היא זו שעוצרת את המשקיעים והמשקיעות מהתקדמות קדימה לצבירת נכסים.

ההבדל בין תפיסת העצמי בהווה, למצבו של 'האני' בעתיד עם 13 דירות, נובעת אך ורק מדבר אחד, ביצוע פעולות  וחזרתיות לאורך זמן, ככל שתבצעו ותצתמידו בפעולות, קח יהיה לכם קל לראות את עצמכם  עם 13 דירות. הראיה הזו תתחדד עם הנכס השני, והיא כבכר תהיה ברורה יותר עם הנכס הרביעי וכן הלאה.

מהם המנגנונים העוזרים לנו לצבור נכסים לאורך השני?

ככל שהשנים עוברות ישנם כמה כוחות מציאות שפועלים על כולנו:

  1. הזמן וצבירת ההון מאפשרים לנו לרכוש עוד נכסים [את הנכס השני לדוגמא].
  2. בחירת נכסים במיקומים הנכונים, מגדילה את הסיכוי הסטטיסטי להתחדשות עירונית בחלקם.
  3. התחדשות עירונית מגדילה את שווי הנכסים ושווי השכירויות שלהם.
  4. הגדלה בשווי הנכסים מגדיל את שווי הנטו של המשקיע.
  5. גידול בשכירויות מגדיל את התזרים ומקצר את הזמן לצבירת הון נוסף
  6. ירידת קרן המשכנתא על הנכסים, ככל שהזמן עובר
  7. שימוש חכם וזהיר במשכנתאות ומינוף- לא להגיע למינוף יתר
  8. הגדלת האקוויטי בנכסים ככל שקרן המשכנתצא יורדת (אקוויטי= אחוז הבעלות= כסף בקירות)
  9. שילוב של גידול שווי הנכסים יחד עם ירידת קרן המשכנתא- מעצים את אפקט הכסף בקירות
  10. בנקודות זמן מסויימת יש אפשרות לשחלוף נכסים (זוהי נקודת המעבר ממשקיע קטן למשקיע גדול)
  11. סעיפים 1-9 תקפים לנכסים החדשים בסעיף 8
  12. העברות הון בין דוריות- אף אחד לא חי לנצח, לכן ירושות שתקבלו לאורך השנים יושקעו בנכסים נוספים.

אני מניח שיש עוד כמה סעיפים ששכחתי, אך הרעיון בבסיס המנגנון הובהר, ככל שעובר הזמן ואתם צוברים נכסים, האפשרות שלכם לרכוש נכסים נוספים רק גדלה.

כדי שכל אלו יתממשו, חשוב שהמשקיע יחזיק ב- 3 תכונות אופי המהותיות להצלחתו:

  • לימוד בלתי פוסק– חשוב כל הזמן ללמוד ולהיות יצירתי בנוגע להשקעות
  • משמעת– חובה להיות ממושמעים לדרך ולמטרה שלכם.
  • התמדה– התמדה היא תוצר של משמעת, אך התמדה מתרגמת את המשמעת לפעולות בשטח הפעולות הן רכישת נכסים.

המעבר בין הנכס הראשון לשני, היא המכשלה הגבוהה ביותר למשקיע המתחיל, כפי שהוזכר בגלל העדר הון  בטווח המיידי שלאחר ביצוע העסקה הראשונה.

אני אומר לכם בכנות, רוב האנשים לא רואים את עצמם עם כמות כזו של נכסים,  ואף קשה להם לדמיין עצמם עם כמות שכזו. לכן כנראה רובם אכן לא יגיעו.

חלקו את העבודה שלכם לשלבים:

  1. תשקיעו קודם כל בעצמכם ובהשכלה הפיננסית שלכם בעולמות הנדל"ן
  2. ריכשו את הנכס הראשון- הדרך לנכס השני לעולם תעבור בנכס הראשון.
  3. עיבדו לפי נוסחת: מספר הנכסים=למספר הילדים+ 2, יש תאור מלא לכך ברשומה: הדרך לאוטונומיה- המדרגה הראשונה בצבירת 13 נכסים.
  4. השתמשו במנגנוני הזמן המתוארים לעיל, בכדי להמשיך ולצבור את שאר הנכסים.
  5. רכשו נכסים זולים במקומות שיתיקרו עם הזמן
  6. חזרו על סעיפים 4 ו- 5.

אני מתנצל שאין לי נוסחת קסם ואין לי אפשרות לקצר לכם את הזמן, אך אני מבטיח לכם שאם תתמידו תגלו שתי דברים:

הראשון- ש 15-20 שנים עוברים הרבה יורת מהר משחשבתם.

השני- שיש לכם הרבה נכסים.

בהצלחה

 

 

 

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

2 מחשבות על “בדרך ל- 13 נכסים”

  1. שלום גורו האלוף
    א. אשמח לפירוט בנקודה 7 מה כוונתך ל’מינוף יתר’ ומה הסכנות בו?
    ב. מה זה ’שחלוף נכסים’ בנקודה 10?
    בתודה
    קורא מתמיד

    • הי,
      א. לגבי נקודה # 7 שם אני מזהיר על מינוף יתר.
      כשאנו רוכשים דירה/נדל"ן אחד האמצעים שלנו הוא משכנתא, זה למשעה ממנף את הכח של הכסף שלנו.
      לדוגמא, אם רוכשים נכס של מיליון ש"ח ויש לך רק 250,000 ש"ח אתה מקבל מהבנק 750,000 ש"ח כמשכנתא ובעזרתה קונה את הנכס.

      למעשה מינוף זה חוב, מינוף יצר זה שאתה מצוי ביותר מדי חוב.
      מה הכוונה יותר מדי חוב?
      אז אין לזה הגדרה מספרית, אלא זה יותר עניין של כל משקיע, יש מצבים בו משקיעים מוצתאים את עצמם בגלל זעזוע או בגלל שחלק מהדירות לא הושכרו, שההחזרים החודשיים שלהם גבוהים מדי וזה יכול לגרום, לקריסה כלכלית שלהם.

      בשנים האחרונות אנשים נהגו למנף את עצמם יותר מדי=מינוף יתר, חלר מהנכסים היו בתזרים מזומנים שלילי וכעת שהריבית עולה התזרים השלילי הזה גדל.
      אם בנוסף נכסים לא הושכרו מכל סיבה שהיא, אז זה מכביד עוד יותר, כי אין שכירות שעוזרת לשלם את המשכנתא.

      אני מעריך שככל שהריבית תעלה אנו נראה יותר ויותר אנשים מוכרים נכסים לא כי הם לא טובים, אלא כי הם פשוט לא חישבו כמו שצריך את המימון שלקחו.
      אנשים שוכחים שמינוף יש לשלם גם כשהשוק מתהפך, וכולם התרגלו לזה שהחיים הם דבש ב- 15 השנים האחרונות.

      ב. שחלוף נכסים- למעשה בשחלוף הנכסים אם תחזור לפוסט, תראה שנתתי שם קישור, יש שם פירוט להתנהלות לצבירת נכסים מרובים. שחלוף נכסים אומר שעל כל נכס שמוכרים רוכשים 2 במקומו, רק ככה גדלים.

      תודה על הקריאה והפרגון

כתוב/כתבי תגובה

דילוג לתוכן