בועת נדל"ן בישראל, האמנם?

האם יש בועת נדל"ן בישראל?

כמעט לכל אזרח בישראל יש אינטרס מסויים בשוק הנדל"ן הישראלי. נושא עליית מחירי הדיור משפיע על כולם, הוא בעיקר משפיע על האוכלוסיה הרחבה של המשפחות הצעירות דורשי הדיור וגם של פלח אוכלוסיה של משפחות צעירות אשר מעוניינות לשדרג את הדיור שלהן.

היום ניתן לומר כי בנושא שאלת בועת נדל""ן בישראל, ישנה חלוקה לשני מחנות, אלו המצדדים בתאוריית בועת הנדל"ן הם מגייסים לטובתם את הנימוקים של עליות רצופות בעשור האחרון, ולכן ההיגיון שלהם אומר כי הגיע הזמן לירידה, בנוסף עומדת לצידם טענה נוספת, הגורסת כי אין היום יכולת למשקי הבית לגייס את ההון הדרוש לרכישת דירה, משמע אין יותר כסף להזרים לשוק הנדל"ן.

מצד שני יש את הדעה שטוענת שאין בועת נדל"ן מאחר והביקוש גבוהה מההיצע, ובכלכלה כמו בכלכלה, במצב כזה אין מנוס לעליית מחירים, אף שאינם רלוונטים לרוב האוכלוסיה.

הדעה של כותב שורות אלו היא פשוטה, איני יודע בוודאות אם יש בועת נדל"ן, מהסיבה הפשוטה שבעולם הכלכלה בועות מוגדרות רק בדיעבד לאחר שהן מתפוצצות.

עם זאת, עובדה ברורה היא כי המחירים בנדל"ן בעתיד, גם יעלו וגם ירדו כמו כל  מוצר שקצב יצורו משתנה מעת לעת.


השקעה בנדל"ן זו השקעה לטווח רחוק

וורן באפט המשקיע האגדי אמר בזמנו כי: "אני משקיע בחברה, מתוך הנחה שאני הולך להחזיק בה 10 שנים לפחות".

אז נכון שוורן באפט בעיקר עוסק במניות, אך הוא גם התנסח בחיוביות לענף הנדל"ן, ומשקיעים שמבינים מה הם עושים מבינים כי בנדל"ן אסטרטגיה ארוכת טווח היא אסטרטגיה מנצחת.

בכדי לקבוע דעה ולקבל החלטה על פעולותי בענף הנדל"ן אני מנסה להבין ולנתח את השוק, הדרך הטובה לבצע זאת ולגבש דעה עצמאית מנותקת מאינטרס היא פשוט לצלול לתוך הנתונים עצמם.


המדען שהפך למשקיע סדרתי בנדל"ן

העובדה שהייתי מדען בעברי (ד"ר לניורו-ביוכימיה) אמbם לא רלוונטית כל כך לעיסוקי כמשקיע ויזם נדל"ן ביום יום, אך היא הקנתה לי יכולות ניתוח בהם אני משתמש בכדי לנסות ולהבין מהו הכיוון של שוק הנדל"ן. ובהתאם לבצע התאמות או לקבל החלטות פעולה.

אז לפני שאני פורס בפניכם את ההסתכלות שלי אראה לכם מהיכן הנתונים שלי שאובים.

המטרה הראושנה שלי היתה לנסות ולחפש מהו ממוצע שנות החזקה לדירה בשוק הנדל"ן למגורים. את הנתונים הללו מצאתי בסקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר בשנת 2016.

מקור הנתונים ממשרד הכלכלן הראשי של משרד האוצר

לצערי הכלכלן הראשי לא מצא לנכון להתייחס לממוצע שנות ההחזקה בדירות בסקירות מאוחרות יותר, אז החלטתי להתייחס לסקירה זו, כפי שתראו בשורות הבאות, אין באמת משמעות לשנה, בעיקר משום שמדובר רק בהבדל של שנתיים שאינן רלוונטיות לטווחי הזמן המדוברים בסקירה עצמה.

כפ שעולה מן הסקירה בתמונה הבאה:

שימו לב לנתונים המודגשים

מן הסקירה של הכלכלן הראשי, עולים לנו 2 נתונים חשובים שיהוו את הבסיס שלנו לניתוח כדאיות השקעה במדינת ישראל, וישליכו על אסטרטגית ההשקעות שלנו.

הנתון הראשון- נוגע לפריפריה אנו רואים כי הכלכלן מצביע כי חלה ירידה בממוצע שנות ההחזקה לדירה מ- 17 שנים ל- 13 שנים. מכאן שאם אנו עושים ממוצע 'היסטורי' אנו עומדים על 15 שנות החזקה במומוצע לנכס.

הנתון השני- נוגע לממוצע שנות ההחזקה באזור המרכז, אזור ת"א (ת"א, ר"ג, גבעתיים, בת ים, הרצליה, ראשל"צ וכו'.) הינו 29 שנים. טווח זמן ארוך מאוד, ממנו אנו למדים כי אנשים רוכשים בכדי להחזיק בת"א.

 

מכיוון שלניתוח המחירים הבא שאני עומד להראות לכם, 29 שנים זו תקופת זמן ארוכה מדי למדינה שקיימת רק 70 שנים המהווה כמעט 50% מכל התקופה, אנו נתיחס  לטווח זמן שהוא חצי מהתקופה, 15 שנים.

זאת מהסיבה ההיגיונית שנתון זה נשאר קורלטיבי לטווח הזמן בפריפריה שם מוחזקים רוב הנכסים להשקעה של רוב המשקיעים.

על כן בניתוח הבא 15 שנות החזקה ישמשו אותנו כתקופת החזקה ממוצעת בנכס.

לפני הצגת הנתונים, אני אסביר את אופי הניתוח כדי שיקל על קוראי הגרף.

בעולם המדע כאשר ברצוננו לנסות ולהבין מגמות ארוכות טווח, לא נכון לחלק את הציר לחלקים בהם כל חלק מהווה את התקופה המדוברת, ז"א אם אנו מנתחים 30 שנים, החתיכות של 15 שנים, אנו נקבל רק 2 תקופות זמן, זה מקטין את המדגם שלנו ויכולת הניתוח, מה גם שאנו מפספסים שינויים המתרחשים בתוך התקופות עצמן.

בכדי להתגבר על כך, היתוח שבצעתי הינו ניתוח 'חלון הזזה' מוכר כ- Sliding window analysis, בשיטה זו למעשה אנו מביטים כל פעם על תקופה של 15 שנים, אך בתזוזה של שנה אחת בכל פעם, זה מאפשר לנו לקחת בחשבון גם את השינויים בתוך התקופות עצמן.

התבלבלתם?

תביטו בגרף זה יהיה פשוט יותר (מקווה):

הגרף המקורי, מאתר בנק ישראל בין השנים 1973-2016

גרף זה הוא גרף די פשוט ומובן לנו, הגרף הכחול למעשה מראה לנו את מחירי הנדל"ן לאורך השנים כאשר הם מנורמלים לאינפלציה השנתית לאורך התקופה.

הקו האדום- הוא למעשה קו המגמה שמראה לנו כי לאורך התקופה בהממוצע, יש לנו עליה של 2% בשנה לערך הנכס. משמע הנכס מייצר תשואה של 2% מבלי שום פעולה מבעל הבית.

רגע!!!!

אבל יש תקופות של ירידות- אז בעלי הנכסים חוטפים בראש הפסדים!!!

האמנם?

זו הנקודה בה אני מחזיר אתכם לניתוח תקופת ההחזקה של הדירות ולשיטת 'חלון ההזזה', מכיוון שהיכולות הגרפיות שלי לוקות בחסר, הוספתי את התקופות בקוים לאורך ציר הזמן, השימוש בשני צבעים הוא פשוט כדי לא לבלבל את העין.

כל קו הוא למעשה מייצר 15 שנים, כל פעם הזזתי את הקו שנה אחת קדימה.

קחו לכם כמה דק', להבין מה קורה בגרף עם הקווים ששרטטתי לכם.

בואו נביט על הקו האדום הראשון (התחתון) הוא מסמן לנו שנים 1973-1988, למעשה 15 שנים, התקופה הבאה שנמדדה היא הקו השני בין השנים 1974-1989, כל פעם 15 שנים בתזוזה של שנה.

סמנתי לכם תקופה של 15 שנים בקו האדום העליון (שנים 1988-1993)רק כדי /שיהיה פשוט להבין למה אני מתכוון בתקופה ולהמחיש/ את הרעיון.

מניתוח של כל התקופות הללו אנו מזהים כי מתוך 18 תקופות של 15 שנים, יש לנו רק 2 תקופות בהן בעלי הנכס הפסידו (סוף התקופה נמוך יותר מתחילת התקופה) אם החליטו לממש את הנכס בתום התקופה, שימו לב הן מסומנות בכוכביות.

רק 2 תקופות- זה ממצא אדיר!!!

כל המזלזלים והסקפטים יגידו מיד ויאמרו: אבל זה לא נכון כי אם בעל הבית מממש אחרי 4 שנים אז בתקופת הירידות הם הפסידו, על כך אני עונה בפשטות:

  1. בד"כ רק אנשים לחוצים ממשים בהפסד, ואלו מקרים מועטים ביחס לשאר האוכלוסיה (לכן הרוכשים קוראים לזה הזדמנות).
  2. אנחנו מדברים על ממוצע התקף לרוב האוכלוסיה, ורוב האוכלוסיה אינה של משקיעים והיא אכן מחזיקה בדירות בתקופות ארוכות מאוד.

אז רגע, אם רוב האוכלוסיה מחזיקה בתקופות ארוכות יותר מאשר המשקיע, אז דווקא המשקיעים יכולים ליפול בהפסד. משפט זה היה נכון, אילו המשקיעים לא היו מתוחכמים, לרוב המשקיעים מתוחכמים יותר מה- Average Joe.

תחשבו על זה ותפנימו.

יש לכם כאן אחלה סיבה מדוע השקעה בנדל"ן לטווח רחוק יכולה להיות מעולה עבורכם ועבור ילדכם.

על השפעת התשואה והממצאים הנוספים שלי אכתוב בפוסט הבא…. מבטיח.


בא לכם ללמוד ישירות ממני על השקעות וכיצד להביט על השוק בעיניים מקצועיות ומפוכחות.

אל תתביישו להשאיר פרטים ואשמח ליצור עמכם קשר לפני מועד תחילת הקורס הבא.

מידע על קורס ההשקעות של גורו נדל"ן

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

מחשבה 1 על “בועת נדל"ן בישראל, האמנם?”

  1. מה לעשות שהגרף מייצג את המחיר של דירה ממוצעת, והגודל הפיזי של הדירה הממוצעת הוכפל במהלך השנים.
    לכן, הדירה בצד שמאל של הגרף והדירה בצד ימין של הגרף, היא פשוט לא אותה דירה.

    וכפי שגודל הדירה הממוצעת גדל, כך גדל המחיר שלה.

    למעשה, מבחינת יכולת רכישה של דירה של 100 מ״ר, המחיר שלה אפילו ירד בחדות במהלך השנים.
    אם לפני 50 שנה מחיר של דירה של 100 מ״ר עלה פי 4-5 מאשר דירה ממוצעת, כיום, דירה של 100 היא פחות או יותר דירה ממוצעת .

    והצ׳ופצ׳יק של העליה בצד הימני של הגרף….
    נו טוב,
    זאת הבועה של העשור האחרון.

    אבל בדיוק כמו שכתבת, לכל אחד יש אינטרס וכל אחד רואה מה שהוא רוצה.

    אבל מכאן ועד לעצימת העיניים, המרחק גדול

כתוב/כתבי תגובה