מי מאיתנו לא רוצה לעשות כסף, להרגיש את המזומנים בין אצבעותיו, להרגיש שגם כשהוא עובד קשה בשביל הכסף, הכסף עובד קשה עבורו.

כולם רוצים!!! ומי שיאמר אחרת, כנראה משקר לכולם, אך בעיקר הוא משקר לעצמו.

תוצרים של השכלה פיננסית פגומה

לרוב האנשים, אין השכלה פיננסית, לפחות לא כזו שנרכשה בצורה מתודית, מסודרת, עם כללים ברורים.

ישנם שני גורמים מכריעים הנכנסים במערך השיקולים של אדם, ככל שזה נוגע לכסף, שני אלו משותפים הן לאדם הממוצע והן למשקיע הממוצע:

1. רגש
2. תשואה.

ההבדל בין האדם הממוצע למשקיע הממוצע, הוא החשיבות שכל אחד מהם נותן לכל אחד מהגורמים הללו.

בעוד והאדם הממוצע יתן משקל רב, למרכיב הרגש בהחלטותיו העיסקיות והפיננסיות, וחשיבות משנית לגורם התשואה. אצל המשקיע המוצע זה בדיוק ההיפך. המשקיע יתן חשיבות מרובה לתשואה שהוא מקבל על כספו ויסתמך פחות על הרגש.

הבדל מהותי זה, מתבטא לאורך השנים בכמות המזומנים שיהיו לכל אחד בבנק ולא רק, אלא בהבדלים העצומים שיהיו בינהם בשווי נטו של שניהם.

ההבדל לעיל, נובע מההשכלה הפיננסית שרכש כל אחד מהם.

האדם הממוצע רכש בעיקר פחדים לאורך חייו, בעוד והמשקיע הממוצע רכש כלים להשקעה והסתכלות אחרת על כספו במהלך חייו.

השקעות מול פקדונות

ההשוואה בין שוק ההון למשקיע נדל"ן אינה רלוונטית

זה נורא באופנה להשוות בין השקעה בבורסה להשקעה בנכסי נדל"ן, רוב המאמרים יציגו כי השקעה בבורסה הינה השקעה עדיפה. הבעיה היא בהשוואה, בהשוואות אלו לא משווים בין המשקיע הממוצע בנדל"ן למשקיע הממוצע בבורסה, אלא משווים פשוט בין המדדים, מדד מניות אל מול מדד הנדל"ן.

אין כל קשר אמיתי בין מה שהמדדים מראים, לבין התוצאות של תשואות המשקיעים הממוצעים בשני אפיקים אלו.

ההשוואה בין השקעה בדירה לבין שוק ההון אינה רלוונטית, מאחר ובבואנו להשוות בין שני אפיקים אלו, אנו לא יכולים להשוות בין דירה ספציפית ומניה ספציפית בגלל המגוון העצום הקיים בשוק ההון.

עם זאת, למרות שהמדדים מראים בבירור, ששוק ההון עדיף על שוק הנדל"ן, לכאורה. בהתנהגויות המשקיע הממוצע, יש למשקיע בשוק ההון יתרון אדיר בתשואות עפ"נ המשקיע הממוצע בשוק ההון.

חלק מההתנהגויות והסיבות וההבדלים בין שוק ההון והנדל"ן הצגתי בפוסט המובא בקישור:

ראש בראש נדל"ן vs מניות- כל החסרונות הם יתרונות.

השוואה בין השקעה בדירה לבין השקעה בפקדונות

רוב האנשים, בגלל מרכיב הפחד, מעדיפים "לדגור" על כספם, הם מפחדים מסיכונים, הם מפחדים מדברים לא מבוססים, סיפרו להם שהשקעה בדירה מצריכה לטפל בסתימות, שיברחו הדיירים, שהדיירים לא ישלמו, שיהרסו את הדירה ועוד כהנה וכהנה.

לכן, הם מעדיפים ללכת על בטוח, הם הולכים כעדר כבשים אחרי פרסומות "דן חסכן"/"פקדון ליצ'י"/"פקדון אבוקדו"/ לימונצ'לו ומה לא…. למינהם ולמעשה מפקידים את כספם בפקדונות.

רוב קוראי האתר הם כאלו שהצליחו לחסוך כמה מאות שקלים בכדי לבצע חסכונות, רוב רובם עומדים עם חסכונות של 200,000-500,000 ש"ח, והמיעוט בעלי חסכונות של מ- 600,000 ש"ח ועד  1-2 מיליון ש"ח הזמינים להשקעות.

לצורך ההשוואה הבאה, בחרתי להשוות בין דירה ששוויה 700,000 ש"ח וזקוקה להוצאות נוספות של 100,000 ש"ח (עו"ד, שמאי, אגרות, שיפוץ וריהוט), משמע סה"כ שווי ההשקעה הוא 800,000 ש"ח.

ההשוואה הפשוטה, מזומן מול מזומן

בכדי לבצע השוואה פשוטה וקלה להבנה, נתחיל ממצב בו הן למשקיע הנדל"ן הממוצע והן לאדם הממוצע יש 800,000 ש"ח.

האדם הממוצע:
כאמור, האדם הממוצע יעדיף ללכת על בטוח, הוא ישים את כספו בפקדונות, הרי לימדו אותו שלתת לכסף לשכב בעו"ש, זו טעות.

אז התאמצתי ובאמצעות אתר בנקרייט, ביצעתי השוואה, בין הבנקים, כמה כסף יעשה אותו אדם אם ישים את כספו בפקדונות.

בוא נביט בתוצאות, כמה כסף יעשה האדם הממוצע שבחר לשים את כספו בפקדונות למשך שנה, המידע נכון לתאריך כתיבת שורות אלו.

אמנם, התמונה מסבירה את עצמה, אך אכתוב כאן למען הסר ספק, את התוצאות והרווחים לאחר שנה בפקדונות של 800,000 ש"ח למשך שנה בריביות הקבועות שנתנו הבנקים.

אני כאמור כותב רק את הרווחים שנעשו על פקדון של 800,000 ש"ח, אגב, הריבית שעשיתם, זו למעשה התשואה שלכם.

בבנק ירושלים "עשיתם" 4,800 ש"ח שהם 0.6%
בבנק דיסקונט "עשיתם" 1,600 ש"ח שהם 0.2%
בבנק מזרחי "עשיתם" 1,120 ש"ח שהם 0.14%
בבנק לאומי "עשיתם" 560 ש"ח (עגלתי לכם אגורה למעלה) שהם 0.07%
בבנק הבינלאומי הראשון "עשיתם" 480 ש"ח שהם 0.06%
בבנק הפועלים "עשיתם" 240 ש"ח שהם 0.03%

וואו ממש טייקונים אתם….בהנחה ואתם עם קרבת דם לוורן באפט, סביר שבחרתם בבנק ירושלים ואז עשיתם 4,800 ש"ח, נכון?

אז זהו לא נכון!!!
על הרווחים המדינה גובה מכם 25% מס, כך שבפועל נשאר לכם 3,600 ש"ח, אבל בוא לא נתקטנן, נניח ועשיתם את כל ה- 4,800 ש"ח.

זה בהחלט יותר טוב מכלום, אך בואו נראה מה יקרה אילו הייתם רוכשים דירה ב- 700,000 ש"ח עם הוצאות נלוות של עוד 100,000 ש"ח (הכוללות כאמור: עו"ד, אגרות, מס רכישה שיפוץ קוסמטי).

דירה בשווי 800,000 ש"ח המושכרת בב"ש במעגל השני לסטודנטים, הינה דירת 3 שותפים  המושכרת במחיר של 1100-1200 ש"ח לחודש לחדר, משמע 3300-3600 ש"ח לחודש.

בואו נאמר,שהדירה לא היתה מושכרת חודשיים אלא השכרתם רק 10 חודשים באותה השנה.
ההכנסה שלכם מאותה השקעה היתה 33,000-36,000 ש"ח.

בואו נראה כמה כסף עשה המשקיע, יותר מהאדם הממוצע שהשקיע בפקדון:
28,200-31,200 ש"ח לשנה.

עם מינוף, המשחק הופך למעניין יותר

כלי נוסף שיש למשקיע הממוצע בנדל"ן למול האדם הממוצע השם את כספו בשוק ההון, הוא השימוש במינוף, למעשה המשקיע הממוצע יכול להשתמש בכספו בכדי לרכוש נכס, היקר פי-2 מהכסף הזמין שיש לו.

לכן כעת ההשוואה המתבקשת היא מה היה קורה אילו לשניהם היו רק 400,000 ש"ח.

בואו נראה מה האדם "החסכן" הממוצע היה עושה בפקדונות הבנקים עם ה- 400,000 ש"ח שחסך.

אני לא אפרט שוב את הכסף "שעשיתם" בכל אחד מהבנקים, כי אני מאמין שלקרוא טבלה אתם יודעים, עם זאת שימו לב, כי בחלק מהבנקים השתנו הריביות לרעתכם, מאחר והסכום קטן.

אזכיר רק, שבבנק ירושלים עשיתם 2,400 ש"ח באותה השנה.

אבל מה באמת קורה אצל המשקיע בנדל"ן?

משקיע שיש ברשותו 400,000 ש"ח יכול לרכוש נכס עד 625,000 ש"ח.
מהסיבה שהוא מוגבל במשכנתא של 50% מעצם היותו משקיע, הוא מקבל מהבנק 312,500 ש"ח כהלוואת משכנתא ונותרו לו עוד 87,500 ש"ח להוצאות מסביב (מס רכישה, עו"ד, שמאי, אגרות וקוסמטיקה לנכס), כך שאנו מגיעים לשוי נכס של 700,000 ש"ח.

נכס כזה מושכר בסביבות 2500-2700 ש"ח.

החזר המשכנתא ל- 25 שנים נותן החזר חודשי של 1,780 ש"ח לערך לחודש.

מה שמשאיר תזרים מזומנים חודשי של 720-920 ש"ח לחודש.

גם כאן נאמר שהנכס לא הושכר חודשיים (שימו לב שאני הולך לרעת המשקיע בנדל"ן), אזי יש לו הוצאה נוספת של 1,780 ש"ח לכל חודש (תשלום המשכנתא), סה"כ 3,560 ש"ח.

ההכנסה מ- 10 חודשי שכירות הינה 7,200-9,200, מהכנסה זו נפחית את הוצאות המשכנתא על אותם חודשיים אבודים ונשארנו עם 3,640-5,640 ש"ח לשנה על השקע של 400,000 ש"ח.

ומה עם ההשבחה?

בנכס נדל"ן בניגוד, לפקדון בבנק, יש את פוטנציאל ההשבחה. משמע שהנכס עצמו יעלה בערכו (מחירי הדירות יעלו), כפי שראינו בסקירות קודמות, תחזית שכזו אינה מדע בדיוני.

בנוסף לרווחים השנתיים הגדולים, שהנכס עושה בהשוואה לתוכנית החסכון, גם העליה בערכו, תשלשל לכיסו של המשקיע מזומנים.

בהנחה שנאריך את הפקדון כל שנה לדוגמא למשך 6 שנים, כל שנקבל הוא את ריבית הפקדון כרווח, לעומת זאת בנכס, נקבל את התזרים החודשי ואת ההשבחה.

מדוע 6 שנים?
כי עפ"י סטטיסטיקות על משקיע נדל"ן זהו זמן ההחזקה הממוצע של משקיע לנכס.

בנקודה זו חשבתי לכתוב סיכום קצר בכמה נקודות, אך ויתרתי, כי חשבתי לעצמי שמי שאינו מבין את המסרים בפוסט זה, הסיכום כנראה לא באמת יעזור לו.

אבל כמה נקודות למחשבה בכל זאת:

1. לטובת האדם הממוצע, התעלמתי מהשחיקה של הכסף כתוצאה מהאינפלציה, שהיא מתבטאת באחוזים ולא בעשיריות האחוז, כך שלמשעה בפקדונות מפסידים כסף, לא מרוויחים אותם.
2. את הכסף שהאדם הממוצע שם בפקדון תמורת עשייות האחוז ריבית, המשקיע לווה כמשכנתא, בכדי לייצר אחוזי רווח נוספים על כספו.
3. המשקיע נעזר בשוכרים, שישלמו את החזרי הלוואת המשכנתא שלו.

אז מה אתם בוחרים? להיות אדם ממוצע או משקיע ממוצע?

מעוניינים במידע נוסף, טיפים וסקירות נדלן?

היכנסו לדף הפייסבוק גורו נדל"ן

או

הרשמו לעדכוני האתר