דירה או פנסיה?

4 מחשבות על “דירה או פנסיה?”

1. בוקר טוב נדלניסט יקר,
   קראתי גם אני את הכתבה המדוברת, והדברים שנאמרו בה הם משהו שטרד גם אותי במהלך התקופה האחרונה. ואני אתן דוגמאות, אחרי הכול אנחנו אנשים של מספרים.. – לפני מספר חודשים פרסמת ידיעה על נכס בנשר שמחירו 760,000 ₪ (פלוס מינוס, תסלח לי אם אני מפספס כי זכרוני מטעה אותי, אבל מדובר בסדר גודל הזה), המחולקת לשתי יחידות דיור שמושכרות בנפרד בסכום כולל של 4200 ₪. מדובר ב-6.6 אחוז ריבית שנתית על הנכס בהנחה שהוא לא עומד ריק בשום שלב. מספיק חודש אחד שבו הוא לא הושכר והתשואה יורדת ל-6 אחוז. אבל כאן מדובר בתשואה על הנכס הכולל, ז"א אומרת שאם היה לי את הסכום המלא הייתי מרוויח במקרה הטוב (!) 6.6% על סכום של 760,000 ₪.
   בדוגמא השנייה אני חושב על הדירה שאני גר בה כרגע, שנמכרה לפני כחודש במחיר של 400,000 ₪, המושכרים ב-2000 ₪, מינוס 10% על שירות ניהול נכסים, להלן הכנסה של 1800 ₪ חודשית ו-21600 שנתי בברוטו, ז"א 5.4% תשואה על ערך הנכס במקרה הטוב.
   אז השאלה שלי היא, מה אני מפספס במספרים, את עליית ערך הדירה? אני לא רואה איך הדירה הזאת על שניים וחצי חדריה בשכונה מפוקפקת בב"ש תעלה את מחירה עוד יותר – ויתר על כן, אני מניח שאם אני מלווה כסף במקום לשלם את הסכום המלא אז העלות הייתה יותר יקרה מאשר אם היה לי את הסכום המלא, כי הלוואה עולה כסף. אז אם נניח והיה לי את הסכום המלא, אז בדוגמא הרווחית יותר של הדירה בנשר, 6.6% על 760,000, אני מניח שאפשר לעשות יותר בשוק ההון, (על סמך השלוש שנים האחרונות, או בחתך של עשר שנים אחורה אם תרצה). ובעצם מה שהפך את ההשקעה בנדל"ן לכדאית כל כך היה המשבר של 2008 שהקפיץ את המחירים בהיעדר אפיקי השקעה אלטרנטיביים וריבית נמוכה. (או אגב הצמיחה והתנופה של אוניברסיטת בן גוריון בעשר שנים האחרונות). אבל היום כששוק ההון במגמת עלייה, ותקנות מיסוי חדשות נכנסו, והחמרות על תנאי משכנתאות, אז משהו לא מסתדר לי במספרים, או בסיבה שלשמה התכנסנו כאן – מדוע שאול אמסטרדמסקי כל כך טועה?
   תודה ושבת שלום.

   • שלום לך,
     וואוו….איזו תגובה מושקעת, תודה רבה.
     אשמח להתייחס לדברים עליהם אתה מדבר, אשתדל לא להאריך מאחר וזה אינו פורום ואגיב בצורה ממוקדת עד כמה שאפשר.

     קודם כל ברצוני להעמיד דברים על דיוקם, בעמוד הפייסבוק שלי פרסמתי דירה בנשר במחיר של 650K ולא 750K ש"ח! מה שמביא את תשואת הנכס לכיוון ה 7.7%. אני אגב לא כל כך ממליץ השקעה בנכסים מחולקים, מכ הסיבות שלא אפרט כרגע.

     לגבי הנכס בו אתה מתגורר כרגע:
     תשמע אתה נותן דוגמא לעיסקה לא מוצלחת שמישהו עשה ומשליך על כלל משקיעי הנדל"ן. יש מי שעושה עיסקאות טובות ויש מי שלא, אנחנו כמשקיעים צריכים להשתדל לעשות את העיסקאות הטובות. היוצא מן הכלל אינו מעיד על הכלל.

     לגבי המספרים: אני לא תמיד מחפש רק מספרים, אלא אני מחפש את ההיגיון מאחורי המספרים, המספרים לבדם לא אומרים לי יותר מדי, הרי מספיק שאני משנה את אופי המינוף שלי והתשואות על הכסף משתנות ואומר המספרים משנים למרות שמחיר הנכס אותו מחיר.

     אני ממליץ לך לעזוב את שנת 2008, מה שהיה היה…לא עושים עיסקאות על בסיס עיסקאות עבר, אלא מביטים קדימה.

     משקיע נדל"ן חייב להית דינאמי ומשתנה, ולכן בכל תקופה הוא ישקיע בצורה אחרת למרות שהאפיק יהיה זהה.

     אמסטרדמסקי טועה, מכמה סיבות:
     1. הוא אינו משקיע נדל"ן ואינו מכיר את התנהלות בהשקעת נדל"ן, יש הבדל בין המציאות לתאוריה (לא סתם נתתי כדוגמא את LTCM). אני יודע שהוא אינו משקיע מאחר ומשקיע לא היה כותב את אשר הוא כתב.
     2. הוא נותן תקופה ספציפית, אילו היה בוחר תקופה אחרת אולי התוצאות היו שונות.
     3. הוא אומר או פנסיה או נדל"ן, אני אומר שכל שכיר יש לו פנסיה, אז למה לא להשקיע גם בנדל"ן? למה זה חייב להיות אחד על חשבון השני?
     4. מי שסומך על הפנסיה הוא בבעיה רצינית (כנס לקישור) בעתידו.
     5. נדל"ן אני יכול לרכוש גם כשאין לי כסף או כשיש לי מעט כסף.
     6. עתיד השקעתי בנדל"ן אינו תלוי בגחמותיהם ובהיבריס של הטייקונים (ראה את נוחי דנקנר בשבועות האחרונים ותשובה מהחודשים האחרונים)
     7. בנדל"ן אתה מנהל השקעה יחסית פשוטה ויש לך אפשרות לתקן טעויות, כדי לנהל את הפנסיה שלך בעצמך (יש אפשרות כזו) אתה חייב להיות בעל ידע נרחב ועצבי ברזל.
     8.אל תשכח שאמסטרדמסקי כותב בעיתון שהינו בבעלות מישהו, מאחורי כל כתבה יש אינטרס.
     9. קרא את שאר כתבותיו על נדל"ן ויתברר לך בסופו של דבר שהצדק עמי, שחצני עד כמה שזה נשמע….זו המציאות.

     לסיכום: השקעה בנדל"ן אינה פשוטה ואינה ורודה, יש בעיות, אבל משקיע חייב להיות אופטימי, מי שפסימי לא יעשה השקעה בחייו. אנו מחוייבים לנהוג באופטימיות זהירה ולמזער סיכונים ולבצע השקעות מושכלות.

2. טוב.
   כמו שכתבת ההתמקדות בנדל"ן היא נישה אחת מיני נישות רבות שהן דוגמא להשקעה.
   האינטרס של כותב זה או אחר די ברור, הוא מעביר מידע חלקי בלבד וזאת על מנת לשרת אינטרסים או שלו או של בעלי בריתו . במקרה זה נראה שמי שמפורסם ומקבל חשיפה בגורם תקשורת זה או אחר בעצם מצדיק את קיום אותה מדיה ולכן חייב עפ"י גישה זו לפרגן לכל " הספרים" שלעיתים "מעצבים " או מסדרים בצורה זו או אחרת את השקעותיהם על גב הציבור הרחב מתוך "היבריס":" שאנחנו הטייקונים יודעים מה טוב בשבילכם בואו ננסה זה בודאי יצליח בהמשך" .
   אתה נוגע בנקודה מאוד חשובה שרבים מן הקוראים לא רואים כי הרבה פעמים ניתן לעוות את המציאות לנוחיות הפרט והוא מקבל זאת כמציאות אמיתית וממשיך בחייו ושותה בצימאון את הנתונים כנתונים מייצגים.
   כל הכבוד על האבחנה ועל העלאת המודעות . חשוב שנחשוב ולא נפעל אוטומטית על פי מקובלות רק בגלל שאותו פרט נתפס כמומחה בתחום .

3. פינגבאק: העתיד העגום, ממש מעבר לפינה… | נדלניסט בדרכים