דירה או פנסיה?

היום ה- 10.1.13 פורסמה כתבה בעיתון 'כלכליסט' המשווה בין השקעה בדירה מניבה למגורים ותוכנית הפנסיה. אני לא נותן קישור לכתבה מכמה סיבות:

1. לא שילמו לי בכדי לעשות להם פרסומת ו/או לתת להם לינק (בוא נראה אותם מפרסמים אותי בחינם, קודם כל….).

2. כל כך הרבה שטויות נכתבו שם, באמת לא ראוי לתת קישור.

3. יש גוגל, תרצו…תתאמצו…תמצאו.

אבל עם זאת ראיתי לנכון להגיב על הכתוב בכתבה הארוכה והמייגעת שפורסמה שם.

את הטענות עליהן אני מגיב אני אכתוב בהדגשה.

דירה להשקעה או פנסיה- לא ברורה לי הברירה הכוחנית הזו שכותב המאמר מנסה לכפות עלינו הקוראים. מי טען שפנסיה אמורה לבוא במקום השקעה בדירה מניבה או ההיפך? האם יש חוק כלשהו האוסר על אדם להחזיק בקרן פנסיה ועם זאת להשקיע בנדל"ן מניב? אני חושב שהמשקיע השפוי יודע כי השקעה בנדל"ן מניב הינה בנוסף לקרן הפנסיה שלו. הרי אנו כבר יודעים שלא ניתן לסמוך על הפנסיה (תקליקו על הקישור אני ממליץ).

תקופת ההשוואה 1999-2012- הכותב בוחר להשוות תקופה זו בין תשואת קרנות הפנסיה לבין התואה הריאלת מנדל"ן מניב (במקרה זה דירות), הוא לא בחר זאת סתם, הרי היתה ירידה חדה במחירי הדירות בשנים 1999-2005 לערך (אל תתפסו אותי במילא הנתונים מצויים ברשת). מה היה קורה אילו הוא היה בוחר כתקופת השוואה 2008-2012? התשובה ידוע, כנראה שלא היה לו נח לבחור תקופה שכזו.

חובבי סיכונים או לא באחת הפסקאות הכותב המאמר מנסה לרמוז בכח כאילו חסכון פנסיוני הוא סולידי בעוד ודירה הינה השקעה מסוכנת שאינה סולידית. רגע….בואו נבין מה הוא אומר לנו, הכספים שאנו חוסכים בקרן הפנסיה שלנו, נמצאים בידי אותם טייקונים שעושים הימורים וממנפים את הכסף שלנו ועושים בו כבשלהם, כאשר הם נכשלים, אז עושים תספורת… מה זה תספורת… שוקי זיקרי ואבי פדידה מטובי הספרים היו מתקנאים בתספורות שאותם טייקונים מייצרים. חישבו על החוסך הפשוט, שמצד אחד חוסך קרן פנסיה ומצד שני מחזיק אג"ח עם שארית הפליטה של כספיו. ואז באים הטייקונים שלא רק שלא משלמים את האג"ח אלא גם מורידים את שווי קרן הפנסיה המושקעת במניות החברות שלהם. באנגלית יש לזה מושג Bitch slap, זו מעין סטירה עם גב היד הנעשית בזלזול על פני המושפל.

הכלכלנים, הם באקדמיה ולכן אינם משקיעים- כותב המאמר מציג שלל מספרים, חלקם גם באחוזים, נותן תרשימים מרשימים ובעיקר מנסה לבלבל את הקורא החביב בהרבה מספרים. מקור המספרים הללו הוא בכלכלנים, הרי כולנו יודעים שאילו הכלכלים אכן היו יודעים מה לעשות עם הכסף, רובם היו מיליונרים ולא מרצים באקדמיה. ממליץ לכם לחפש מה עלה בגורל החברה Long Term Capital Managment=LTCM אשר שניים מבכירי מנהליה הינם חתני פרס נובל למתמטיקה וכלכלה, חפשו בגוגל ותראו כמה כאפות אכלו שני הנובליסטים הללו, דרדרו מיליארדים לתהום הנשיה. טיפ קטן: מה שכלכלן יאמר לכם, תעשו הפוך ותשקיעו, הצלחה מובטחת.

הדברים שבחרו להתעלם מהם- לא ברור לי למה כותב המאמר בחר להתעלם מכמה עובדות פשוטות המשמשות כנר לרגליו של המשקיע? מינוף, לצורך השקעה בנכס מניב, ניתן להשתמש במינוף, בקרן הפנסיה שלנו אנו לא יכולים למנף…זה לא בשליטתנו. מה שכן הטייקונים לוקחים אותן וממנפים את עצמם על הגב של הקרנות שלנו. בנדל"ן מניב, המינוף משולם ע"י השוכרים שלנו לא על ידנו, החוב שלכם משולם על ידי הדיירים שלכם, איזה יופי. עובדה נוספת ממנה הכותב התעלם בגסות היא: כשתגיעו לגיל הפנסיה, תהיה ברשותכם דירה שכל הכנסותיה משכירות יגיעו אליכם, כי המשכנתא נפרעה, ויש גם נכס שלא אתם שלמתם עבורו והצ'ופר, אם השתמשתם נכון במינוף ופריסה, אז היה לכם תזרים לכל אורך התקופה (הכנסה פאסיבית). ומה לגבי מסלולי הפטור או מסלול 10%, מסלולי המיסוי הנמוכים ביותר במשק?

ערך הדירות לא תמיד עולה- שימו לב איזו הטעיה יש במשפט הזה. המפתח הוא במילה 'תמיד', ברור שערך הדירות לא תמיד עולה….מה הוא רצה לומר כאן? אבל הוא התעלם מהעובדה הפשוטה, שלאורך כל ההיסטוריה (תבדקו אותי) ערך הנדל"ן עלה!!! יש עליות… יש ירידות…. אבל המגמה תמיד למעלה (בכוונה הדגשתי)!!!

דירה בפריפריה לא תמיד תשתלם- שימו לב שוב פעם על ההטעיה הזולה, השימוש במילה 'תמיד', ברור שהיא לא תמיד תשתלם, ראו מה קרה בב"ש בשנים 1990-2003, עמדו דירות ריקות ונמכרו בקושי ב- 100 א' ש"ח נכון הרבה עמדו ריקות…אבל הנה עובדה מגניבה…מי שאסף דירות אז, הוא מיליונר היום!!! ירוחם ומצפה רמון הן גם פריפריה, ברור ששם לא השתלם לרכוש (נכון לרגע זה)…אבל מי יודע מה יהיה בעתיד?

התקלות בנכס אוכלות את התשואה- הנה שורה שאני תמיד שומע, בעיקר ממי שאינו משקיע בנדל"ן. כשיש תקלות זה בהחלט אוכל את התשואה. אבל בעל נכס טוב, ידאג ויטפל בנכס, בכדי מזער תקלות. כמו-כן זו מהות תזרים המזומנים, אם יהיו תקלות נשלם מהתזרים ולא מכיסנו. אז מה?..בל נשכח מי משלם לנו עבור הנכס (רמז: אותו אחד שמשלם לנו את המשכנתא ושכ"ד). עדין לא פגשתי השקעה שרק מכניסה כסף ולא מוציאה כסף… מי שימצא את האווזה הזו שמטילה ביצי זהב, אשמח אם יספר לי.

לא יכול להתאפק, כותב המאמר הוא שאול אמסטרדמסקי, תעשו טובה לעצמכם…כל מה שהוא כותב, תמיד תעשו הפוך. תאמינו לי אתם תצליחו! אם אתם כבר רוצים ללמוד משהו מהכתבה, קראו את הטוקבקים שלה….הם הרבה יותר חכמים מעניינים ומעשרים מאסופת השטויות שנכתבה בכתבה.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

4 מחשבות על “דירה או פנסיה?”

  1. בוקר טוב נדלניסט יקר,
    קראתי גם אני את הכתבה המדוברת, והדברים שנאמרו בה הם משהו שטרד גם אותי במהלך התקופה האחרונה. ואני אתן דוגמאות, אחרי הכול אנחנו אנשים של מספרים.. – לפני מספר חודשים פרסמת ידיעה על נכס בנשר שמחירו 760,000 ₪ (פלוס מינוס, תסלח לי אם אני מפספס כי זכרוני מטעה אותי, אבל מדובר בסדר גודל הזה), המחולקת לשתי יחידות דיור שמושכרות בנפרד בסכום כולל של 4200 ₪. מדובר ב-6.6 אחוז ריבית שנתית על הנכס בהנחה שהוא לא עומד ריק בשום שלב. מספיק חודש אחד שבו הוא לא הושכר והתשואה יורדת ל-6 אחוז. אבל כאן מדובר בתשואה על הנכס הכולל, ז"א אומרת שאם היה לי את הסכום המלא הייתי מרוויח במקרה הטוב (!) 6.6% על סכום של 760,000 ₪.
    בדוגמא השנייה אני חושב על הדירה שאני גר בה כרגע, שנמכרה לפני כחודש במחיר של 400,000 ₪, המושכרים ב-2000 ₪, מינוס 10% על שירות ניהול נכסים, להלן הכנסה של 1800 ₪ חודשית ו-21600 שנתי בברוטו, ז"א 5.4% תשואה על ערך הנכס במקרה הטוב.
    אז השאלה שלי היא, מה אני מפספס במספרים, את עליית ערך הדירה? אני לא רואה איך הדירה הזאת על שניים וחצי חדריה בשכונה מפוקפקת בב"ש תעלה את מחירה עוד יותר – ויתר על כן, אני מניח שאם אני מלווה כסף במקום לשלם את הסכום המלא אז העלות הייתה יותר יקרה מאשר אם היה לי את הסכום המלא, כי הלוואה עולה כסף. אז אם נניח והיה לי את הסכום המלא, אז בדוגמא הרווחית יותר של הדירה בנשר, 6.6% על 760,000, אני מניח שאפשר לעשות יותר בשוק ההון, (על סמך השלוש שנים האחרונות, או בחתך של עשר שנים אחורה אם תרצה). ובעצם מה שהפך את ההשקעה בנדל"ן לכדאית כל כך היה המשבר של 2008 שהקפיץ את המחירים בהיעדר אפיקי השקעה אלטרנטיביים וריבית נמוכה. (או אגב הצמיחה והתנופה של אוניברסיטת בן גוריון בעשר שנים האחרונות). אבל היום כששוק ההון במגמת עלייה, ותקנות מיסוי חדשות נכנסו, והחמרות על תנאי משכנתאות, אז משהו לא מסתדר לי במספרים, או בסיבה שלשמה התכנסנו כאן – מדוע שאול אמסטרדמסקי כל כך טועה?
    תודה ושבת שלום.

    • שלום לך,
      וואוו….איזו תגובה מושקעת, תודה רבה.
      אשמח להתייחס לדברים עליהם אתה מדבר, אשתדל לא להאריך מאחר וזה אינו פורום ואגיב בצורה ממוקדת עד כמה שאפשר.

      קודם כל ברצוני להעמיד דברים על דיוקם, בעמוד הפייסבוק שלי פרסמתי דירה בנשר במחיר של 650K ולא 750K ש"ח! מה שמביא את תשואת הנכס לכיוון ה 7.7%. אני אגב לא כל כך ממליץ השקעה בנכסים מחולקים, מכ הסיבות שלא אפרט כרגע.

      לגבי הנכס בו אתה מתגורר כרגע:
      תשמע אתה נותן דוגמא לעיסקה לא מוצלחת שמישהו עשה ומשליך על כלל משקיעי הנדל"ן. יש מי שעושה עיסקאות טובות ויש מי שלא, אנחנו כמשקיעים צריכים להשתדל לעשות את העיסקאות הטובות. היוצא מן הכלל אינו מעיד על הכלל.

      לגבי המספרים: אני לא תמיד מחפש רק מספרים, אלא אני מחפש את ההיגיון מאחורי המספרים, המספרים לבדם לא אומרים לי יותר מדי, הרי מספיק שאני משנה את אופי המינוף שלי והתשואות על הכסף משתנות ואומר המספרים משנים למרות שמחיר הנכס אותו מחיר.

      אני ממליץ לך לעזוב את שנת 2008, מה שהיה היה…לא עושים עיסקאות על בסיס עיסקאות עבר, אלא מביטים קדימה.

      משקיע נדל"ן חייב להית דינאמי ומשתנה, ולכן בכל תקופה הוא ישקיע בצורה אחרת למרות שהאפיק יהיה זהה.

      אמסטרדמסקי טועה, מכמה סיבות:
      1. הוא אינו משקיע נדל"ן ואינו מכיר את התנהלות בהשקעת נדל"ן, יש הבדל בין המציאות לתאוריה (לא סתם נתתי כדוגמא את LTCM). אני יודע שהוא אינו משקיע מאחר ומשקיע לא היה כותב את אשר הוא כתב.
      2. הוא נותן תקופה ספציפית, אילו היה בוחר תקופה אחרת אולי התוצאות היו שונות.
      3. הוא אומר או פנסיה או נדל"ן, אני אומר שכל שכיר יש לו פנסיה, אז למה לא להשקיע גם בנדל"ן? למה זה חייב להיות אחד על חשבון השני?
      4. מי שסומך על הפנסיה הוא בבעיה רצינית (כנס לקישור) בעתידו.
      5. נדל"ן אני יכול לרכוש גם כשאין לי כסף או כשיש לי מעט כסף.
      6. עתיד השקעתי בנדל"ן אינו תלוי בגחמותיהם ובהיבריס של הטייקונים (ראה את נוחי דנקנר בשבועות האחרונים ותשובה מהחודשים האחרונים)
      7. בנדל"ן אתה מנהל השקעה יחסית פשוטה ויש לך אפשרות לתקן טעויות, כדי לנהל את הפנסיה שלך בעצמך (יש אפשרות כזו) אתה חייב להיות בעל ידע נרחב ועצבי ברזל.
      8.אל תשכח שאמסטרדמסקי כותב בעיתון שהינו בבעלות מישהו, מאחורי כל כתבה יש אינטרס.
      9. קרא את שאר כתבותיו על נדל"ן ויתברר לך בסופו של דבר שהצדק עמי, שחצני עד כמה שזה נשמע….זו המציאות.

      לסיכום: השקעה בנדל"ן אינה פשוטה ואינה ורודה, יש בעיות, אבל משקיע חייב להיות אופטימי, מי שפסימי לא יעשה השקעה בחייו. אנו מחוייבים לנהוג באופטימיות זהירה ולמזער סיכונים ולבצע השקעות מושכלות.

  2. טוב.
    כמו שכתבת ההתמקדות בנדל"ן היא נישה אחת מיני נישות רבות שהן דוגמא להשקעה.
    האינטרס של כותב זה או אחר די ברור, הוא מעביר מידע חלקי בלבד וזאת על מנת לשרת אינטרסים או שלו או של בעלי בריתו . במקרה זה נראה שמי שמפורסם ומקבל חשיפה בגורם תקשורת זה או אחר בעצם מצדיק את קיום אותה מדיה ולכן חייב עפ"י גישה זו לפרגן לכל " הספרים" שלעיתים "מעצבים " או מסדרים בצורה זו או אחרת את השקעותיהם על גב הציבור הרחב מתוך "היבריס":" שאנחנו הטייקונים יודעים מה טוב בשבילכם בואו ננסה זה בודאי יצליח בהמשך" .
    אתה נוגע בנקודה מאוד חשובה שרבים מן הקוראים לא רואים כי הרבה פעמים ניתן לעוות את המציאות לנוחיות הפרט והוא מקבל זאת כמציאות אמיתית וממשיך בחייו ושותה בצימאון את הנתונים כנתונים מייצגים.
    כל הכבוד על האבחנה ועל העלאת המודעות . חשוב שנחשוב ולא נפעל אוטומטית על פי מקובלות רק בגלל שאותו פרט נתפס כמומחה בתחום .

כתוב/כתבי תגובה