דף הסבר על רווחיות המשקיעים לחסרי הידע

בתגובות והטוקבקים הרבים נגד המשקיעים באתרי המדיה השונים ובתגובות לכתבות בעיתונות העוסקת בנדל"ן, שמתי לב כי תגובות רבות שם ניזונות משנאת משקיעים שנובעת מחוסר ידע ומידע מוטעה שיש למגיבים, אודות לדיסאינפורמציה שגורמים מסויימים מפיצים. ברשומה זו אני אפרט מהו התהליך והעלויות ברכישת נכס נדלנ"י מניב למגורים, העלויות השוטפות והמיסים בתפעול השוטף והמיסוי והעלויות בעת מכירת הנכס (במימוש).

חשוב לי להבהיר לקוראים, כי למשקיעים אין מלחמה כנגד השוכרים, נכון יש בעלי דירות נבזיים בדיוק כמו שיש שוכרים בעיתיים, אך אני יודע מניסיוני כי הרוב הינם נורמטיבים. מכאן, שלמשקיעים אין אינטרס ורצון להזיק או להילחם מול השוכרים, שהרי אלו האחרונים הם למעשה הלקוחות.

טענות רבות טוענות למיסוי נמוך בנדל"ן כשלמעשה ברוב הטענות הללו מנתקים את המיסוי וגובהו מההקשר, להלן הפירוט בכדי שנבין כמה משלם משקיע בכדי לרכוש נכס. זה גם המקום להזכיר כי רוב המשקיעים הינם שכירים, או עצמאיים והכסף שהם משלמים עבור הנכס אלו כבר כספים ששולמו עליהם מיסי הכנסה וכיו"ב.

לצורך הדוגמא והחישובים הפשוטים, אני אשתמש בנכס שנרכש על ידי משקיע בשווי של מיליון ש"ח (המחיר הממוצע הארצי עומד של 1.6 מיליון ש"ח).

עלויות הרכישה:
כאשר משקיע, רוכש נכס הוא נדרש לתשלום מיסים ולתשלום לאנשי מקצוע עבור ביצוע והשלמת העיסקה.
מס רכישה- מס רכישה למשקיע עומד על גובה של 8% ממחיר הנכס. משמע שאנו מדברים כאן על עלות של 80,000 ש"ח שעוברים כמס רכישה למדינה.
בטוקבקים שמתי לב שאנשים משווים את השקעה בנדל"ן להשקעה במניות, אז רק לשם השוואה בשוק המניות כאשר רוכשים מניה דרך בית השקעות (לא דרך הבנק כמו הפראיירים) משלמים עמלת רכישה של 0.1%, שהם 1000 ש"ח!!! כן קראתם נכון.

שכר טרחת עו"ד ברכישה- שכ"ט העו"ד עומד על 0.5% בד"כ לא כולל מע"מ. משמע בעיסקה הזו המשקיע ישלם 5000 ש"ח ועוד 850 ש"ח שילכו למדינה בתור המע"מ, סה"כ 5,850 ש"ח.
לכל אלו שאוהבים להשוות למניות, אין לכם עמלה/שכ"ט במניות.

שכר טרחת מתווך- המתווך הוא איש מקצוע חשוב למשקיע, חשוב לכל משקיע רציני שיהיה לו מתווך טוב, אמין ומקצועי (נדירים לצערי). שכ"ד המתווך עומדת על 2% ממחיר העיסקה ולא כוללת מע"מ. לכן המשקיע משלם סכום של 20,000 ש"ח ועוד 3400 ש"ח בתור המע"מ, סה"כ 23,400 ש"ח.

שכר טרחת שמאי- כאשר לוקחים משכנתא, הבנק מחייב אותנו לקחת שמאי שיעריך את ערך הנכס ועל בסיס השמאות מלווה את הכסף למשקיע. שמאי להערכת עיסקה שכזו דרך הבנק ייקח כ 550 ש"ח על השומה (ממוצע) או 2500 -4000 ש"ח אם זו שומה ללא הפניית הבנק. המספרים אינם כוללים מע"מ. בהנחה שמשקיע רוכש עם משכנתא הוא ישלם 550 ש"ח ועוד מע"מ, עלות המע"מ 93.5 ש"ח, סה"כ ישלם: 643.5 ש"ח.

עלויות משכנתא- מאחר ואנו עושים הדמייה של רכישת משקיע, אזי נלך על מסלול המשכנתא (לכן גם חישוב השמאי נעשה כפי שנעשה), המשקיע מלווה 500,000 ש"ח מהבנק. עלות פתיחת תיק משכנתאות הינה פרומיל מההלוואה, המשקיע ישלם 500 ש"ח על פתיחת תיק. יש עוד עלויות נוספות כגון: אגרות רישום הערת הזהרה ע"ש הבנק, יפוי כח נוטריוני וכו'. בערך עוד 300- 400 ש"ח, נחשב לפי 300 ש"ח.

זה המקום להזכיר כי ההון האישי של המשקיע וכל הכספים שהוא נדרש לשלם עד כה אלו כספים ששולם עליהם מס.
עלויות המשקיע עד כה:
500,000+80,000+5,850+23,400+643.5+300=610,193.5
עלויות ללא חישוב ההון העצמי:110,193.5 ש"ח.
אני מזכיר מדובר על נכס שעולה 1,000,000ש"ח, עד כה סך התשלומים והמיסים מסביב למחיר העיסקה מגיעים לכדי 11.1% עלויות נוספות ממחיר העיסקה.

עלויות ומיסוי בתפעול הנכס:
העלויות והכספים אותם משלם המשקיע על הנכס, אינם מסתיימים עם הרכישה. בכדי שהמשקיע יוכל להשכיר את הנכס הוא צריך להשקיע עלויות נוספות.

עלות שיפוץ- בכדי שהנכס יוכל להיות ממוקסם מבחינת השכירות והאטרקטיביות שלו עליו להיות משופץ בכדי לעמוד בתחרות מול נכסים דומים. עלות שיפוץ לנכס מסוג זה מוערכת לפי 100,000 ש"ח, אבל אני אבחר להיות שמרן ואעריך את השיפוץ ב 50,000 ש"ח ולו רק בכדי להרגיע את המבקרים (מניסיוני עלות שיפוץ של נכס מ- א' ועד ת', לנכסים בפריפריה שעלו 600-700K ש"ח עלתה בממוצע 70,000 ש"ח), על סכום זה יש גם להוסיף מע"מ שעלותו 8,500 ש"ח. סה"כ עלויות השיפוץ למשקיע נאמדות ב- 58,500 ש"ח. מכיוון שעלות זו הינה חד פעמית ושיפוץ נעשה בערך אחת ל 7-10 שנים, יחושב לתוך העלות הכוללת של הנכס (יצורף בהמשך לחלק הקודם).

תיווך להשכרה- רוב המשקיעים לא ממוקמים בקרבת הנכס ואינם מטפלים בהשכרת הנכס, לכן הם פונים לשרותי תיווך שימצאו עבורם שוכרים. שכ"ט המתווך הינה בד"כ חודש שכירות + מע"מ. התשואה הארצית הממוצעת לנכסים להשכרה הינה סביב ה- 3% (בת"א 2-2.5%), שצריכה להיות על סך הסכום: שכום רכישת הנכס+ העלויות הנוספות. מאחר ועד לכאן העלויות הן: 1,000,000 + 110,193.5 + 58,500= 1,168,693.5 ש"ח. אזי הנכס יושכר ב: 2,921.7 ש"ח, אעגל את הסכום ל- 3,000 ש"ח לחודש. לכן הסכום שישולם למתווך הוא 3000 ש"ח ומע"מ של 510 ש"ח. סה"כ תשלום המשקיע למתווך 3510 ש"ח.

מיסוי על הכנסות משכ"ד- נכון לשנת 2016 תקרת הפטור להכנסות משכ"ד הינה 5030 ש"ח לחודש.
כאן המקום להזכיר כי חוץ מהפריפריה לא נמצא דירות פחות ממיליון ש"ח, ולכן לגבי דירות של משקיעים במרכז, עוברות את המיליון ש"ח וכך השכירות עוברת גם את תקרת הפטור. עם זאת אמשיך את החישוב לפי נכס של 1,000,000 ש"ח ומאחר ומדובר במשקיע מהסוג שכחלון אוהב להתנגח בו, הרי שיש לו 3 דירות ולכן בטוח עובר את תקרת הפטור. אחד המסלולים המועדפים על המשקיע הינו מסלול 10%, במסלול זה המשקיע משלם 10% מסך תקבולי השכירות ללא כל קיזוז של הוצאות אחרות, כגון: תקלות, הריבית על המשכנתא, עלויות לאנשי מקצוע, חלקים וחלפים וללא קיזוז פחת של 2% כפי שמקובל בעסקים. על כן 300 ש"ח לחודש מהשכירות עוברים למס הכנסה. משמע המיסוי כאן הוא על ההכנסות ברוטו, לא נטו. ונאמד ב- 3600 ש"ח לשנה.
*אני רוצה להדגיש כאן ולציין, שהמשמיצים טוענים שהמיסוי בנדל"ן הוא 10% לעומת המיסוי של 25% בשוק ההון, אך השוואה זו אינה נכונה. המיסוי בשוק ההון הוא על הרווח במכירה, היו סבלניים, עוד מעט נגיע למיסוי במכירה של הנכס בהמשך.

ריביות משכנתא ותשלומי משכנתא- מאחר ונכס אינו מוחזק ליומיים, כך גם ריבית המשכנתא אינה נמדדת בטווח הקרוב, ריבית המשכנתא הממוצעת למשכנתא הממוצעת של 25 שנים עומדת על 5%, מאחר והמשקיע לווה 500,000 ש"ח לצורך ביצוע העיסקה תשלומי המשכנתא שלו הם 2,922 ש"ח לחודש. לוח הסילוקין המקובל ברוב המשכנתאות הוא לוח שפיצר לכן לפי לוח הסילוקין ההחזר החודשי מורכב מהחזר הקרן (הקטנת ההלוואה) והחזר הריבית, בלוח שפיצר השנים הראשונות המשקיע משלם ברובו את הריבית ופחות חותך מהקרן. במקרה זה תשלום הקרן הינו:839 ש"ח והחזר הריבית הינו: 2,083 ש"ח. שימו לב שמרכיב הריבית מהווה כשני שלישים מהשכירות ואין על כך קיזוז או הכרה כהוצאה במסלול המיסוי.
מי שזריז בחשבון, כבר רואה כי מה שנשאר למשקיע כאן בכל חודש הם: 3000-2922=78ש"ח הכנסה משכירות, וואו אנחנו ממש מיליונרים!!! וזה בהנחה שאין לו הוצאות לתיקונים.

אבל זה לא בדיוק נכון, כי אני מזכיר המשקיע משלם 10% מס על ההשכרה לכן הוא מוציא מכיסו עוד 300-78=222 ש"ח לחודש כל חודש!!!

העלויות שנוטים להתעלם מהן כי נח- כל התוקפים את המשקיעים, גם מתעלמים בין אם מתוך נוחות ובין אם מבורות, על עלויות שעל המשקיע לשלם כאשר הנכס עומד ריק והם מורכבים מ:
– ארנונה (יש עיריות שמאפשרות פטור מארנונה עד לחצי שנה לנכס לכל אורך חיי הנכס, כך שגם אם המשקיע נהנה מפטור זה הוא מוגבל רק ל 6 חודשים לכל שנות האחזקה בנכס).
– החזר משכנתא
– ועד בית/חברת ניהול (אם זה בית המנוהל בחברת ניהול)
– חשמל תשלום קבוע (גם כשאין צריכה)
– נזקים ובלאי בדירות (סתימות, דוד שמש שהתפוצץ או התקלקל, נזקי שוכרים וכו')
– לעיתים יש שוכרים שלא משלמים ומסבים נזקים לדירות ואז יש גם הוצאות: שליחים, משפט, הוצל"פ, משטרה וכו' שמגיעים לעשרות אלפי ש"ח.

את כל ההוצאות הללו, אני לא מביא בחשבון, אך חשוב לי ליידע את אלו שנוטים ל לתקוף את המשקיעים.

סה"כ העלויות בתפעול הנכס לשנה הינן (תיווך+משכנתא+מיסוי 10%): 3600+35,064+3510=42,174 ש"ח.
שימו לב:
* תשלום השיפוץ הינו חד פעמי, לכן יחושב כתשלום שיתווסף לעלות רכישת הנכס. שלא הובאו בחישוב תשלום מס 10% שנתי בגובה של 3600 ש"ח עבור דירה זו והחזרי המשכנתא שהינם 2922 חודשי ושנתי 35,064 ש"ח.
**תשלום המשכנתא הינו חודשי בגובה 2922 ש"ח ולכן לשנה 35,063 ש"ח.

עלויות ומיסוי במכירת הנכס:
אם חשבתם שכאן תמו העלויות על המשקיע, חישבו שוב, הכיף רק מתחיל.
מחקרים מראים שזמן ממוצע להחזקת נכס ע"י משקיעים הוא 6-10 שנים (לעיתים מוכרים כי צריכים כסף, או ממשים לצורך רכישת נכס אחר), אז למרות ש- 7 השנים האחרונות היו טובות וזו לא המציאות האמיתית כל הזמן בשוק הנדל"ן, אני אמשיך עם המציאות הזו עבור קוראינו שחושבים שאנו עשירים מופלגים. הנכס של המיליון יימכר היום סביבות 1.5 מיליון ש"ח, עשה עליה מרשימה של 50%.

עלות עו"ד במכירה- כאמור העו"ד לוקח 0.5% + מע"מ, לכן כעת עלות העו"ד הינה 8,775 ש"ח. לא הובאו בחשבון כמה מאות ש"ח עבור יפוי כח נוטריונים וכו'.

עלות מתווך במכירה- גם במכירה המתווך לוקח 2% + מע"מ מגובה העיסקה. לכן עלות המתווך תהיה כעת 35,100 ש"ח.

עלות קנסות משכנתא ופרעון מוקדם- הבנק הוא לא ארגון צדקה, לכן כשהוא מלווה כסף הוא  מלווה אותו על בסיס התוכנית שוא ירוויח עליכם במהלך השנים. אם החזרתם את משכנתא לפני הזמן ברוב המסלולים הוא יקנוס אתכם. כרגע אי לא מביא זאת בחישוב, למען הנוחות וכדי שלא יאמרו שעבדכם הנאמן קטונוני.

מס שבח- מס השבח הינו בגובה של 25% מהרווח. למעשה אם נכס נמכר במחיר הגבוהה יותר ממחיר הרכישה שלו, על ההפרש (משמע הרווח) משלמים 25% מיסוי. וכאן ההשוואה לשוק ההון הינה במקומה, מאחר והמיסוי במכירה זהה להשקעה בשוק ההון ובהשקעה בנדל"ן, זהו סילוף שנח לאנשים ולמתנגדים להפיץ.

על כן, מס השבח יהיה על הרווח שלנו שהינם 500,000 ש"ח.
אבל זה לא הרווח האמיתי, למען ההגינות ניתן להוריד מהרווחיות הזו את העלויות שהיו לנו על הנכס ולכן נפחית אותם.
עלות עו"ד (ברכישה ובמכירה), תיווך (ברכישה ובמכירה), מס רכישה, שיפוץ, שמאי, מס הרכישה.
לאחר שהבאנו את כל אלו בחישוב הרווח נטו שלנו עליו נמוסה הוא: 287,731.5 ש"ח.
על סכום זה נשלם 25% שהם: 71,932.9 ש"ח.

מה שנשאר ביד בסוף העיסקה הוא: 215,798.6 ש"ח.

** אני כאן רוצה להזכיר לכם, שהורדתי בחישוב השיפוץ 50,000 ש"ח מה שעלול היה להביא בירידה ברווחיות נטו ועוד כמה מאות ש"ח לכאן או לכאן כפי שפורט לעיל.

בואו נראה כמה באמת הרוויח המשקיע:

215,798.5 ש"ח לפי החישוב לעיל.

נגיד והמשקיע בחזיק בנכס רק 6 שנים, מכאן שכל חודש הוא שילם 222 ש"ח מכיסו, למשך 6 שנים זה יוצא סה"כ: 15,984 ש"ח.

אז הרווח נטו האמיתי שלו הוא: 199,814.5 ש"ח.

בוא נראה כמה המשקיע, "החזיר הקפילטיסט" או "אספני הדירות" כפי שכחלון מכנה אותם הרוויח פר חודש עבור השקעתו לכל אורך ההשקעה לדירה בדוגמא זו:

כל הרווח של המשקיע לחודש לכל אורך השקעה שלו היה: 2775.2 ש"ח.

זה מה שהמשקיע הרוויח, כמה הוא סיכן בשביל זה?
להזכירכם הוא שם הון עצמי של: 610,193.5 ש"ח, הוא העז, הוא לקח את הסיכון בשביל 2,775.2 ש"ח לחודש.

וכל זאת תחת הנחה שהנכס היה מושכר כל חודש ולא עמד יום אחד ריק, במציאות זה לא הסיפור האמיתי.

הנה לכם התמונה האמיתית.

מעניין מה יאמרו המתקיפים כעת, הרשו לי לנחש, הם לא יגידו, כי זה לא טוב לאג'נדה שלהם!!!
זה מנפץ להם את התאוריה שהמשקיעים הם חזירים וגזלנים.