האם אתם יודעים הכל על יתרונות המשכנתא שלכם?

חושבים רחוק...

בעולם השקעות, יש המון אפיקי השקעה, זה אחד מעולמות התוכן המגוונים ביותר, כשמדברים על השקעות, אפשר לדבר על השקעות בטכנולוגיות חדישות ורעיונות מתקדמים, אפשר להשקיע בדברים פשוטים כמו פולי קפה וברזל וכמובן יש את אפיקי הנדל"ן והמניות כמובן.

למרות המגוון באפיקי השקעה שונים, אסטרטגיות/צורות ההשקעה הן הרבה יותר מגוונות, כפי שכתבתי בעבר, אפשר לחלק את עולם ההשקעות ל- 2 אסטרטגיות עיקריות, אני רק אזכיר בקצרה את הידוע:

  • השקעות לטווח קצר- רווח מהיר, בד"כ עסקאות פליפ/סיבוב
  • השקעה לטווח רחוק- נכסים מניבים, החזקה לתזרים מזומנים.

בהסתכלות כללית ניתן להביט על חלוקה זו, כמעין  שני קצוות  של גישות שונות, האחת לזמן קצר והשניה לזמן ארוך, ובאמצע, יש הרבה מרחב לשחק איתו.

יצא שהיום בבוקר, שוחחתי עם מכר שאינו משקיע נדל"ן ולא מתיימר להיות משקיע נדל"ן, כמובן שמשיחה על אה ועל דא, התגלגלנו איכשהו לשוחח על נדל"ן- מעניין למה?! המכר שלי בהיותו עצמאי, התחיל להבין אט אט שהוא מחפש סוג של בטוחה לפנסיה והגיע להבנה שנכס להשקעה יכול להיות סוג של בטוחה שכזו- הגיוני סך הכל.

החשיבה שלו היתה כמובן לרכוש נכס אשר בגיל הפנסיה יהווה עבורו סוג של הכנסה והשלמה לפנסיה, דמי השכירות החודשיים שלו, יהוו עבורו את התזרים מזומנים, זו בהחלט אסטרטגיה שאני מעודד בראיה עתידית, בעיקר לאלו שמתכוננים ומתכננים לפנסיה לעתיד הרחוק.

בשלב מסויים השיחה כמובן תפסה כיוון לצורת המימון/מינוף של ההשקעה והיה לו קשה מאוד להבין, למה אני אוהב לפרוס את המשכנתא לתקפות זמן ארוכות, תגובתו היתה די צפויה:

"זה לא כלכלי לקחת משכנתא ארוכה"

אם בכלכלה עסקינן, אז אכן הוא צודק בחישוב הכלכלי התאורטי, לרוב משכנתא קצרה היא "כלכלית" יותר, אך החיים הם יותר מורכבים מאשר חישובים כלכלים בלבד, לכן כמשקיעים עלינו להתחשב בעוד מכלול של גורמים חוץ מאשר חישוב אקסל של ריבית והחזרים חודשיים, כפי שנפרט בהמשך.

בעוד אנו מתדיינים על ענייני מימון מינוף ומשכנתא הוא ציין בפני,

"אני מעדיף לשים כמה שיותר הון עצמי שיש ברשותי ולקחת משכנתא לטווח זמן של 10 שנים בכדי לסגור אותה מהר, גם אם זה אומר להיות בתזרים שלילי"

"עבורי זה חוב גרוע, ואני חייב להפטר מהחוב הזה כמה שיותר מהר"

בנקודה זו חשוב לי לציין, שכל אסטרטגיה היא מקובלת ונכונה, אם היא מתאימה למה שאתם  מחפשים ואם היא תואמת את הצרכים, הנסיבות והמטרות שלכם.

בסטיה קלה מהדיון, אני יכול לומר לכם שלאוכלוסיה המבוגרת יותר לקראת גיל 60 ומעלה, לרוב הנטיה שלי בהחלט תהיה להמליץ להם לשים הון עצמי נכבד בכדי שהם יהנו מתזרים מזומנים גבוה מדמי השכירות וכשתגמר המשכנתא הוא יגדל למקסימום- אך אסטרטגיה זו תואמת לצרכים של אנשים שהם ממש לקראת פרישה וצריכים את הכנסות שכ"ד למחיה החודשית שלהם.

אך במקרה זה מדובר במישהו שהוא צעיר יחסית בתחילת גיל ה- 40 שלו והסיבה היחידה שהוא אינו רוצה לקחת משכנתא לטווח רחוק במקרה זה לטעמי נבעה בעיקר מחוסר הבנה שלו של התהליך הנדלנ"י ושל משמעות ה- "משחק" עם החובות.

נטל או מקפצה?

הראיה על חובות נחלקת באופן כלי לשניים, יש כאלו שרואים בחובות נטל, כסוג של מעמסה, זה אולי נובע מהקבעון הפסיכולוגי שאנחו "חייבים כסף" למישהו וזו הרגשה מכבידה המעכבת אותנו. אם נביט על השקעה בנדל"ן הרי שאנו לוקחים משכנתא לטובת רכישה של דירה, בפעולה זו של נטילת המשכנתא למעשה הלווה חייב כסף לבנק.

בעולם ההשקעות, יש זווית ראיה נוספת על חובות, ניתן להביט על חלק מהחובות כסוג של מקפצה או קיצור דרך, בעבר כבר כתבתי על להחליף גיבנת לשק זהב, בכדי לאמץ גישה שונה זו לגבי חובות, אנו צריכים לדאוג שהחוב יהיה חוב טוב, כזה שעובד לטובתנו, לייצר מצב של סחר חליפין מסחרי/עסקי שבסופו של דבר אנחנו "בעלי" החוב אך לא אלו שמשלמים עליו.

בדוגמת המשכנתא בדירה להשקעה, אם אנו המשקיעי לווים מהבנק את הכסף, הרי שאנו בעלי החוב כלפי הבנק, אך בשום מקום לא כתוב שאנחנו חייבים להיות אלו שמשלמים אותו, אנחנו ריכים לדאוג שהחוב ישולם, כי זו האחריות שלנו כלפי הבנק. לכן במודל של דירות להשקעה המנגנון הוא פשוט יחסית, המשקיע לווה כסף מהבנק, את הנכס הוא משכיר לצד שלישי (סחר החליפין לעיל- כסף תמורת מקום מגורים) ובכסף זה המכנתא משולמת. ז"א המשקיע יצר כאן סוג של שרשרת בו כסף מחליף ידיים ללא הצורך שבעל הנכס ישלם את מחיר ההלוואה.

האם יש יתרון בהלוואות ארוכות טווח?

באותו הדיון, המכר שלי נתן לי את הדוגמא לעיסקה שהוא ביצע, הוא רכש נכס השתמש בכל ההון העצמי שהיה לו והחליט לקחת הלוואה ל- 10 שנים מכיוון שהוא העדיף להיות בתזרים מזומנים שלילי ולו רק בכדי לסיים עם "החוב" כמה שיותר מהר.

במקרה שלו הוא היה בתזרים שלילי של 2000 ש"ח לחודש, בהיבט שנתי אלו 24,000 ש"ח שהוא משלם.

אולם בראיה של משקיע אפשר אולי להביט על העיסקה בצורה שונה, אולי כדאי היה למתוח את ההלוואה ליותר שנים, מה שהיה מאפשר לו להיות בתזרים של 500 ש"ח לחודש ובהיבט השנתי אלו 6000 ש"ח שבאים אליו ישירות. אך ניתן להוסיף כאן נדבח נוסף שיש לתת עליו את הדעת.

הרי הוא מסוגל לעמוד בתזרים שלילי של 2000 ש"ח לחודש, משמע הוא יכול "לחסוך" את אותם 2000 ש"ח בצד כל חודש, כך שיחד עם ה- 500 ש"ח התזרים שנותר לו יש לו 30,000 ש"ח לשנה שנצברים לו בצד, התנהלות שכזו אורת שהוא פשוט צובר יותר כסף כל חודש לניהול של השקעות נוספות, אן בשוק ההון, או להמתין כמה שנים בחסכון שכזה ולרכוש עוד נכסים בעתיד.

או אם נביט על עוד 10 שנים, הרי שבאפשרות הראשונה יש לו דירה נקיה ממשכנתא לאחר 10 שנים.

ובאפשרות השניה, בנקודת הזמן של ה- 10 שנים, היה לו מינימום של 300,000 ש"ח שנצברו לעיסקה נוספת מה שהיה מגדיל את החזקתו בנכס נוסף ומגדיל את תזרים המזומנים הכללי שלו (תזרים משני דירות).

ביטוח ושמו משכנתא-

הנה הקטע שאנשים רבים לא מקדישים לא מחשבה, ולטעמי הוא אחד מהיתרונות הגדולים של המשכנתא. נקודת השקפה זו מאוד רלוונטית לאלו שמתייחסים להשקעות שלהם ברצינות ובהיבטים של טווח רחוק. למרות שאני אופטימי, הגישה הריאליסטית שלי אומרת:

"10 שנים?!   פייי…. לך תדע מה יהיה אז…"

בחיי הקצרים למדתי שהחיים מאוד דינאמיים והם מזמנים לנו הרבה הפתעות, בעצם המון הפתעות, אך מיעוט הפתעות אלו הן לפעמים לא טובות וחלקן פרמננטיות, כמו מוות לדוגמא. כמי שמשקיע לטווח רחוק, אני רוצה למקסם את ההשקעה שלי גם בקרות מקרה מוות, הרי מוות הוא הדבר היחידי בחיים שהוא בטוח, כן…. אני יודע גם מיסים….:-).

לכן כמשקיעים, אנו רוצים לייצר מצב שגם אם אנו נמות, ההשקעה שלנו לא שרק תהפוך לרווחית אלא תהפוך לרווחית מאוד, נכון- לנו היא כבר לא תעזור, אך היא תעזור לילדינו שהם היורשים- וכאן נכנס היתרון הגדול הנוסף של המשכנתא במקרה קיצון זה.

לכל משכנתא יש מה שנקראה ביטוח חיים, ביטוח החיים הזה הוא לטובת הבנק, ז"א שאם קורה משהו ללווה, הבנק צריך להיות מכוסה בסכום הכסף שהוא הלווה, לצורך כך הלווה מחוייב לעשות ביטוח חיים, כך שחברת הביטוח מעבירה לבנק את הסכום שהוא חייב.

נשמע פשוט נכון?

צודקים זה פשוט, זה כל כך פשוט שאנשים שוכחים  את המשמעות של המנגנון הזה. המנגנון הזה הוא כל כך טוב, שהוא אומר בפשטות, שהחובות של המשקיעים לא עוברים ליורשים, כי המוות מכוסה ע"י חברת הביטוח כלפי הבנק. מכאן שבמקרה מוות חו"ח חברת הביטוח משלמת לבנק את יתרת החוב, אך הפועל היוצא מכאן הוא שהיורשים מקבלים כאן 2 יתרונות מאוד גדולים:

  1. נכס נקי מהתחייבויות- מאחר ויתרת המשכנתא שולמה לבנק ע"י הביטוח.
  2. תזרים מזומנים גדול- מכיוון שאין תשלומי משכנתא.

אלו שתי גורמים מאוד חשובים בתכנון לטווח הרחוק.
לקריאה נוספת על יתרונות נוספים של המשכנתא ניתן לקרוא ברשומה: מה עושה הטיפש, כשהחכם מצביע לירח?

סרטון יוטיוב המפרט יתרונות נוספים של משכנתא כ- 'ביטוח' על ההשקעה שלכם, ניתן לראות כאן כחלק מסדרת האנימציה שהפקתי לפני שנה:

 

אפקט שעון החול-

מבלי להיות יותר מדי דרמטי, כולנו כאן חיים על זמן שאול, ככל שהשנים נוקפות הסיכוי שנמות גדל ואני אפילו לא מדבר על מחלות, אלא מתוך ההנחה האופטימית שכולם אוכלים בריא ועושים כושר, עדין, אף אחד לא חי לנצח וככל שאנשים מבוגרים יותר, כך הדייט עם הבורא קרוב יותר.

זו גם הסיבה מדוע עלות אותו ביטוח חיים במשכנתא עולה ככל שהלווה מבוגר יותר- הבנק הרי מתמחר את הסיכון שהוא לוקח.

אפקט שעון החול אומר דבר מאוד פשוט, שאלא אם כן, אתם מבוגרים והאסטרטגיה שלכם היא לקנות נכס בכל החסכונות שלכם בכדי להנות מהיום הראשון מתזרים המזומנים שמשמש אתכם למחיה כפנסיה, אולי עדיף לכם לקחת משכנתא ארוכה יותר, בכדי "להנות" מיתרונות שהביטוח מקנה ליורשיכם.

משקיעים מיומנים, ובעיקר משקיעים מרובי נכסים, יודעים לייצר תמהיל השקעות נכון, בו הם מצד אחד נהנים ומגדילים את התזרים המזומנים, כבר מגיל צעיר, ובד בבד דואגים להנות מיתרונות ביטוח החיים.

 

האם אתם חושבים רחוק?

אם גם אתם חושבים רחוק ורוצים לבנות תיק השקעות שמצד אחד יאפשר לכם הגדלת כנסות ומצד שני יהווה גם תוכנית ביטוח לילדיכם ואתם רוצים ללמוד כיצד עושים זאת בצורה אחראית, זהירה וחכמה בדיוק בשביל זה בניתי את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, בואו נעשה עיסקה, אתם תשאירו פרטים ואני מבטיח ליצור קשר.

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה