האם באמת יש בועת מחירי נדל"ן בישראל?

אני מבטיח לכם שהרשומה הזו תפתיע אתכם כמו שהיא הפתיעה אותי.

כשהתחלתי לעשות את הניתוח והחישובים, אני מודה, חשבתי שאפגוש עליות בלתי מוסברות אך ככל שהתקדמתי עם הניתוח, פשוט הבנתי כמה בולישט מוכרים לכולנו בתקשורת ולמה חשוב מאוד לדעת לנתח ולבדוק נתונים ולא רק להאמין לכמה עיתונאים שמנסים לפמפם פאניקה.

כשאנו נכנסים ולבדוק מהי ההגדרה של בועת נדל"ן אחת ההגדרות היא:

בועת נדל"ן: אופיינת בעלייה חדה ומהירה בשווי נכסי מקרקעין עד אשר השווי המוערך מגיע לרמות גבוהות באופן לא יחסי ביחס להכנסה הממוצעת לא פרופורציונלי לאינדיקטורים כלכליים.

אז אינדיקטורים כלכליים הם בד"כ כמו מדדים, מדד הדיור, אינפלציה ועוד.

והכנסה ממוצעת זו הכנסה ממוצעת.

אז לקחתי על עצמי משימה, לבדוק בכמה עלו מחירי הדיור בישראל לאורך השנים, אבל רציתי לחשוב בגדול, רציתי להבין מה קורה בטווחים הרחוקים, אז החלטתי לבדוק מה קרה ב- 50 השנים האחרונות, אבל אז נתקלתי בכמה בעיות בביצוע הניתוח.

מה היו הבעיות בהן נתקלתי בניתוח?

הבעיות שהיו לי נבעו בעיקר מחוסר גישה למקורות, ולאלו שכבר היתה לי גישה אז הם היו חלקיים ולא רציפים, וגם לא היו לי את נתוני המקור, לכן נאלצתי לאלתר ולבצע התאמות.

המקור הראשון שהיה לי הוא אותו גרף שפרסם בנק ישראל בזמנו בשנת 2017 שם הוא הראה כי בניתוח החל משנת 1973-2017 מחירי הדיור עלו בממוצע בכ- 2% לשנה.

להלן הגרף המקורי:

הבעיה היא שהנתונים הללו נפסקים בשנת 2017 ואנו היום כבר ב- 2023, אז הייתי חייב להגיע לנתונים העדכניים ביותר, מה שאומר עד ל- אוקטובר 2022 [נכון לזמן שורות אלו בהתאם לפרסומי הלמ"ס והכלכלנית הראשית].

אז הלכתי לחפש נתונים עדכניים יותר ואז פגשתי את הבעיה השניה שלי-

נכנסתי לאתר Tradingeconomics, ושם גיליתי שאמנם האתר נותן לי את הנתונים העדכניים, אך מבחינת הנתונים ההיסטורים הוא מגיע רק עד לשנת 1994, משם מתחילים הנתונים שלו. מה שמביא אותי להסבר קצר של איך התגברתי על הקושי הזה.

מתנצל מאוד על ההסבר הטכני בשני המשפטים הבאים שלי:

הבעיה שלי היתה שאני רוצה לייצר תבנית גרפית והבנה רציפה של עליית מחירי הדיור בישראל, מכיוון שמדובר באינדקסים, ציר ה- Y אינו מדבר במונחים של מספרים אבסולוטים אלא של ערכי אינדקס שהם יחסיים לנקודה מסויימת ולכל גרף נתונים יש נקודת ייחוס שונה.

לכן מה שעשיתי היה למצוא בגרף הראשון של בנק ישראל, את השנה המסויימת בה ערך האינדקס מראה 1.

לאחר מכו אחזור לאותה השנה באינדקס השני ופשוט אבדוק בכמה עלו המחירים מאותה השנה וזה יאפשר לי לחזור לגרף הראשון ולעשות את החישוב קדימה [פשוט להכפיל את המספר 1 במכפלה שאמצא].

אני מבטיח שעכשיו אם הגרפים אתם תבינו:

שלב ראשון מציאת השנה באינדקס של בנק ישראל-

שלב שני מציאת הערך של האינדקס באתר טריידינג-אקונומיקס ולהבין בכמה עלו המירים עד לאוקטובר 2022-

נכנסתי לאתר TradingEconomics וסמנתי את ערכי האינדקס בשנת 1994 (118 נקודות) ובאוקטובר 2022 (567.7 נקודות) בחישוב קל המחירים קפצו פי 4.81 בין השנים 1994-2022.

שלב שלישי חיבור כלל הנתונים לכדי תוצאה אחת-

מכיוון שערך האינדקס בגרף הראשון [של בנק ישראל] הוא 1 בשנת 1994 ואנו  יודעים שעפ"י הגרף השני [טריידינג-אקונומיקס] משנת 1994 המחירים עלו פי 4.81, הרי שזה אומר שאם אנו "ממשיכים" את החישוב על הגרף של בנק ישראל, האינדקס שם יראה לנו כי הוא הגיע ל 4.81 באוקטובר 2022 (אגב, אם זה לא היה 1 עגול, אז הייתי צריך לעשות ערך משולש פשוט כדי לנרמל- למזלי לא היתי צריך).

אבל….. הגרף של בנק ישראל מתחיל בשנת 1973 ונקודת ההתחלה היא 0.6 באינדקס.

אז פשוט נחשב פי כמה עלו המחירים החל משנת 1973 שם היה הציון 0.6 באינדקס עד לשנת 2022 שם הציון הוא 4.81, נחלק את 4.81 ל- 0.6:

4.81/0.6=8.01

המשמעות היא שהמחירים עלו פי 8 משנת 1973 ועד לשנת 2022.

כעת מה שנשאר לי לחשב הוא מהי העליה השנתית באחוזים בין השנים הללו, לצורך כך הלכתי למחשבון ריבית דריבית וגיליתי ש….

כפי שנראה מהחישוב שבוצע כדי להבין מהו אחוז העליה השנתית שהיה בפועל, אנו מבינים שהממוצע השנתי של עליית ערכי הנכסים לאורך 50 השנים האחרונות החל מ 1973 ועד ל- 2023 (עד לנתוני אוקטובר 2022 שלא ממש ישתנו את התוצאה) הרי שמדובר בעליה ממוצעת של 4.249% לשנה.

אתם בטח שואלים את עצמכם למה זה כל כך חשוב?

הסיבה שזה חשוב היא בכדי להבין שהשוק שלנו מתנהג בצורה נורמאלית לאורך הזמן הארוך, למרות שנראה לנו שיש תקופות של אי שפיות בטווחים הקצרים.

הניתוח הזה מציג כי למרות שהיו 3 תקופות של ירידות מחירים לאורך הזמן:

• 1974-1978
• 1984-1989
• 1997-2008 שהיא התקופה הכי ארוכה ושם המחירים ירדו בכ- 20% לאורך עשור.

אנו עדים לכך שלמרות שיש תקופות של ירידות גדולות, מנגד יש תקופות של עליות אסטרונומיות, כל זה רק אומר לנו שהשוק מושך אותנו לממוצע הנורמאלי שמדבר על 4.2% שנתי שזהו תחום עליה נורמאלי ותקין לחלוטין.

אז אם מספרים לכם שיש בועה, תסבירו להם את מה שהראתי לכם בזה הרגע.

ההוכחה החותכת מדוע אין כאן בכלל בועת מחירים מגיעה דווקא מנתוני השכר-

יצאתי לחפש את נתוני השכר בין השנים 1972 -2022  ואכן מצאתי כאלו, הבעיה היתה שבשנת 1973 השכר היה בלירות ולא בשקל חדש.

השקל החדש נכנס באופן רשמי ב- 1986.

אבל זה עדין נתן לי בסיס נתונים מספיק טוב, את הנתונים הורדתי מהנתונים והאקסלים של הביטוח הלאומי, הם מתייחסים לשכר הממוצע בכדי לחשב את השכר המחושב לדמי הביטוח הלאומי, הנתונים הללו סיפקו לי את מה שהיה לי חסר להשלמת התמונה.

אז בשנת 1986 השכר הממוצע היה 850 ש"ח

בעוד השכר הממוצע נכון לינואר 2022 עומד על 10,428 ש"ח.

מה שיפה הוא שהנתונים הללו מראים לנו שיש עליה עקבית בשכר לאורך 37 השנים האחרונות, ועליה זו עומדת על ערך של 7.01% לשנה.

זה לא פחות ממדהים- מכיוון שאם השכר הממוצע עולה ב- 7.01% לשנה ומחירי הדירות עולי 'רק' ב- 4.249%, הרי שהטענה שהמחירים מנותקים מהשכר אינם נכונים. עובדה שהשכר עולה במחיוצע ב 2.65% יותר כל שנה מאשר קצב הדירות.

נתון זה מראה לנו שאין ניתוק בין השכר הממוצע לבין מחירי הדירות.

יבואו המקטרגים ויאמרו שההתייחסות לשכר הממוצע אינה נכונה ומטעה אלא יש להתייחס לנתוני השכר החציוני, אז גם כאן התשובה היא די ברורה. אכן, השכר החציוני נמוך מהשכר הממוצע, בד"כ ומגיע לכ- 60-65% משיעור השכר הממוצע. אך זה ממש לא משנה את הניתוח, כי העליה בשכר החציוני גם משמרת עליה של 7.01% שנתי בממוצע.

זאת אומרת שהעליה משכר חציוני של 510 בשנת 1973 לצורך הדוגמא, ועד לשכר חציוני של 6,288 ש"ח ב- 2022, גם משמרת עליה של 7% שנתי בממוצע, שהם עדין מעל שיעור העליה בערכי הנכסים.

רגע, מה אתם צריכים לקחת מהרשומה הזו?

משימת הבית הראשונה במפגש הראשון של תהליך הכשרת המשקיעים שלי, היא:

• להפסיק לקרוא עיתונים
• להפסיק להאזין לתוכניות רדיו כלכליות
• להפסיק לקרוא אתרים כלכלים באינטרנט
• להפסיק לראות תוכניות טלויזיה כלכליות [עדיף להתמקד בריאליטי כמו הישרדות במקרה זה- אמיתי]

הסיבה היא כי כל המדיות הללו עוסקות בפמפום מסרים ובהנדוס התודעה שלכם.

כשאתם רוצים להשקיע, המטרה שלכם היא לא להיות המשקיע הממוצע, אלא להיות המשקיע מעל הממוצע, רוב האנשים חושבים שצריך בשביל זה יכולות פנומנאליות או שיד אלוהים כלשהי תגע בכם.

אז זהו שלא- מה שדרוש מכם זה הרצון ללמוד ולנתח דברים, הניתוח שבוצע לעיל, הוא לא ניתוח מסובך, רק דרש לחשוב ולשבת חצי שעה ולחשב כדי להבין מה קורה בנדל"ן הישראלי ב- 50 השנים האחרונות.

הסיבה שזה יעזור לכם, היא- כשיהיו לכם נתונים שאתם תדעו לנתח לבד, אף עיתונאי, אף תוכנית רדיו או אף שמאי פסמיסט שמפחד מהצל של עצמו לא ישכנעו אתכם אחרת- וזו הסיבה היחידה שאתם תהיו משקיעים מעל הממוצע שמשיגים תשואות מעל הממוצע, או במילים אחרות, תחשבו פשוט ותתפלאו באיזו קלות יחסית אתם תכו את השוק.

אתם בטח שואלים את עצמכם, האם אני מלמד זאת בתהליך הכשרת המשקיעים שלי? אז כן, בוודאות ואני מבטיח לכם, תשאירו פרטים אשמח לשוחח אתכם.