אני תמיד מופתע מחדש, באיזו קלות אנשים מחברים נתונים שאינם קשורים האחד לשני בכדי להשפיע על דעתם של האחרים.

אך אני עוד יותר מופתע מחוסר ההבנה של האנשים שמתעקשים לעשות זאת.

קחו לדוגמא את הססמא מהכותרת שרצה לאחרונה ברשתות החברתיות:

"לא שווה להשקיע בדירה, מכיוון שריבית המשכנתה גבוהה מהתשואה של הדירה"

הבעיה עם המשפט הזה שבפעם הראשונה לאנשים שאינם מבינים נדל"ן הוא  עלול להישמע כנכון, אך יש במשפט הזה כמה תפיסות שגויות ומטרת הרשומה הנוכחית להזים אותן ולתת לכם צורת הסתכלות אחרת.

אז מהי התפיסה המוטעית לגבי השוואת ריביות המשכנתה לתשואת הנכס?

תשואה- תשואה היא מושג חמקמק ומי שאינו מכיר את הרכבי התשואה המצרפית של ההשקעות בנדל"ן. בדירות יש לתשואה כמה מרכיבי תשואה:
הראשון- תשואה משכירות
השני- תשואה שנובעת מכיסוי הקרן ע"י תשלומי השכירות
השלישי- תשואה שנובעת מעליית ערך הנכס.
הרביעית- תשואה כתוצאה מארוע ביטוחי (עליו לא נדון הפעם)

בטענה זו הם מכוונים לתשואת השכירות בלבד, ולכן זה אינו נכון.

לצורך הדוגמא, נתייחס לתשואת שכירות ממוצעת ארצית של 3% משכירות. אם נתייחס לריביות המשכנתה המקובלות כיום (לזמן כתיבת שורות אלו) לפי מסלול קל"צ הרי שאנו מדברים על ריבית סביב 5%.
לכאורה נראה כי אכן ריבית המשכנתה גבוהה מזו על השכירות 5% למול 3%.

בראיה רחבה יותר אם נביט על מרכיב התשואה השלישי שהוזכר לעיל והוא עליית ערך הנכס, אנו נראה כי עפ"י הנתונים של העשורים האחרונים הרי שמדובר בעליית ערך ממוצעת של 4.259% לשנה (בניכוי אינפלציה) בין השנים 1973-2023, משמע לפני אינפלציה מדובר בשיעור של 7-9% שנתי במנגנון של ריבית דריבית.

אם נפעל לפי הערכות שמרניות יותר עדין מדובר על 3% לשנה בניכוי אינפלציה, או כ- 6-7% לשנה לפני אינפלציה.

אז אם נפנה לאלמנט החישובי וניקח נכס דוגמא:

בשווי של 1,500,000 ש"ח

משכנתה 750,000 ש"ח

שכירות עפ"י 3% תשואה משכירות היא: 3750 ש"ח לחודש

החזר משכנתה לחודש (ל- 30 שנים): 4,022 ש"ח

בנקודה זו חשוב לי לתת הערת ביניים:

השוכר יחזיר את רוב המשכנתה (קרן+ריבית) עבור בעל הדירה, ובעל הנכס ישלים עוד כ- 272 ש"ח לחודש , או סביבות 300 ש"ח לחודש כולל ביטוח חיים/מבנה.

לפי החזר שפיצר, ההחזר של 4,022 מתחלק ל- 903 ש"ח החזר על חשבון הקרן וכ- 3,119 ש"ח החזר הריבית.

לצורך החישוב הפשוט עלות הריבית השנתית היא 3,119X12=37,428

כעת בואו נראה מה הרווח מעלות ערך הנכס עפ"י הממוצע:

לפי הרף הנמוך בשנה הראשונה ערך הנכס יהיה: 1,590,000 ש"ח, משמע הנכס עלה בערכו ב- 90,000 ש"ח.

אז הרווח אחרי עלויות הריבית ת'כלס הוא:

90,000-37,428=52,572

הפער הוא למעשה 52,572 ש"ח בשנה הראשונה, אך גם זה לא מדוייק.

מכיוון שתשלומי השכירות משלמים גם את תשלומי הקרן למעט אותם 300 ש"ח שהם התזרים השלילי, לכן החישוב יהיה:

החזר הקרן החודשי: 903 ש"ח

אך ההחזר האפקטיבי (בניכוי התזרים השלילי) הוא יהיה:

903-300=603

וזה גם מתווסף לרווח של המשקיע, שהרי זה סכום ששולם ע"י השוכר.

לכן בהיבט השנתי מדובר על: 7,236 ש"ח

מכאן שבחישוב ממש פשוט ופשטני הרווח הריאלי לשנה הראשונה הוא:

52,572+7,236=59,808

ואם תרצו את זה באחוזים אז יש לנו למעשה:

7.9% תשואה על ההון העצמי בתוך העסקה.

כמה הערות:

1. בדוגמא זו התייחסתי לנכס ממוצע בעלות של 1.5 מיליון.
2.  לפי שכירות בתשואה של 3%.
3. משקיע מיומן יודע להשיג תשואה גבוהה מזו.
4. משקיע ישתדל להשאר בתזרים חיובי ולמרות זאת זו עסקה רווחית.
5. לא הובא בחשבון עליית ערך עתידית שקשורה להתחדשות עירונית- אסטרטגיה האהובה על משקיעים.
6. בעוד והמשכנתה היא קל"צ [ריבית קבועה ללא הצמדה] וההחזר יהיה קבועה, השכירות עולה עם הזמן, לכן תוך כמה שנים בודדות התזרים יהיה חיובי.
7. כאשר התזרים יהיה חיובי התשואה המצרפית תעלה אף יותר.
8. ריבית המשכנתה קבועה לכל התקופה אך עליית ערך הנכס היא במנגנון של ריבית דריבית, כך שבשנה השניה הרווח אף גדול יותר וגדל משנה לשנה [זו נקודה חשובה- תתעכבו וחישבו עליה קצת].
9. אפשר לומר שבדרך יהיו חודשים שהנכס לא יושכר או יהיו תיקונים בעתיד, זו טענה לגיטימית, אך לאורך השנים, אנו מבינים כי זה בטל ב- 60 לעומת הרווחים.
10. בהמשך לנקודה 9# כל ההוצאות בגין ההחזקה של הנכס, תיקונים ושיפוצים הינן הוצאות הניתנות לקיזוז בעת המכירה בהנחה ויש מס שבח.
11. במקרים מסויימים עם השנים ניתן למנף את העליה בערך הנכס לנכסים נוספים, וזה כמובן מעלה את התשואה המצרפית הכוללת של המשקיע.

מה המסקנות מרשומה זו?

ניסיתי לשמור את הרשומה ברמת החישובים הכי בסיסים שיש ולקחת דוגמא של נכס ממוצע עם תזרים שלילי שלא יהיו טענות שלקחתי תשואה מוגזמת וכל הנתונים לטובת החישוב.

היה לי חשוב להבהיר לכם, את החשיבות של ההבנה העמוקה של מנגנון התשואות בנדל"ן, זו דוגמא נפלאה לכך שלכאורה יש לנו נכס בתשואה נמוכה, עם ריבית משכנתה גבוהה ותזרים שלילי, שכל חסרי ההבנה עלולים להציג עסקה זו כעסקה הפסדית, אך בפועל המציאות היא הפוכה לחלוטין.

זו הסיבה מדוע חשוב ללמוד נדל"ן ולעשות את תהליך הכשרת המשקיעים שלי, שיכוון אתכם וימקד אתכם.ן בביצוע ההשקעות העתידיות שלכם, ובעיקר יגרום לכם להבין הרבה דברים שאחרים נוטים לפספס.