האם ירידת מחירי הדיור באמת מורידה את העלות הכוללת לרוכשי הדירות?
ב- 5 השנים האחרונות לערך, אנו שומעים יותר ויותר את המילה 'בועה' בהקשר של נדל"ן ומחירי הדיור.
רשומה זו לא תעסוק בנושא האם יש בועה או אין, וכיצד מגדירים אחת, מצד שני, הרשומה הזו תעסוק בסוגיה, של העלות הסופית לרוכשים והאם הם באמת ישלמו פחות בסוף, גם במצב של התפוצצות בועה, וקריסת מחירים לכאורה.
הרשומה הזו מבוססת על סימולציות אמיתיות, בכדי להראות לכם הקוראים, כי העלות האמיתית לרוכשים אינה מסתיימת אך ורק במחיר הדירה אלא בכל התנהלות הרכישה, סביב עניין הדירה.
מה קורה היום בהיבט של מחירי הדיור?
נכון לכתיבת שורות אלו, אנו נמצאים בתקופה של חוסר ודאות, הנוצרת בעקבות שילוב של כמה גורמים:
- החלפת ממשלה חדשה והקמת קואליציה.
- שר שיכון, שבעצמו משקיע נדל"ן ומחזיק בדירות מחולקות עפ"י הדיווחים.
- ענף ההייטק מצוי בשפל ובירידות שווי גדולות מאוד
- פיטורים בענף ההייטק: פייסבוק פיטרה 11,000 בכל העולם, מייקרוסופט כ- 18,000 בכל העולם, ואמזון גם מתכננת גל פיטורים סביבות מספרים אלו ברחבי העולם, סביר שזה יגיע גם לחלק מהמועסקים בישראל.
- עליית ריבית המשכנתא כמה חודשים רצופים
עם זאת ומהצד השני יש עדין דברים שלא השתנו:
- היקפי הבניה לא עלו בצורה דרמטית
- היקפי מסירת הדירות המוכנות לא עלו
- בהיבט הדמוגרפי עדין קיים מחסור, גם בהיבט של שנים קדימה
- אין פתרון מהותי בצד ההיצע
- יזמים מורידים קצבי בניה כתוצאה מהחשש לירידות מחיר [אשר יתבטא כמחסור בשנים הבאות]
הקפאון שרואים בחודשיים האחרונים, נובע יותר מחוסר וודאות סנטימנטלי בשוק, הקונים ממתינים לראות להיכן יזוז השוק, והמוכרים שפעם היו רגילים לעלות מחיר כל שבוע, חווים קושי גדל בניסיונות המכירה שלהם.
לעניות דעתי זו תקופה שתמשך בערך כשנה ואז אנו נחזה שוב בעליית מחיר, בשנה זו אנשים יסתגלו למציאות של הריבית החדשה, ומי שירצה וצריך דירה יחדול מלהמתין ושוב תהיה ירידה מהגדר שכנראה תדחף מחירים כלפי מעלה.
למרות זאת, אי אפשר באמת לנבא מה יקרה, כל אחד והערכותיו האישיות.
רשומה זו תעסוק בשאלת 'כדאיות ההמתנה', האם נכון יהיה להמתין לירידת המחירים ול-'קריסת הבועה'?
בכדי לפשט את העניינים, החלטתי לבצע 2 סימולציות שיעזרו לכל אחד ואחת מכם להבין ולהסיק האם כדאי לכם להמתין, או פשוט לרכוש דירה שראיתם כמתאימה כבר היום?
הגישה הרווחת של רוב האנשים שאין ברשותם דירה, הייא שאנו מצויים במצב של בועה, ולכן הם העדיפו להמתין בשנים האחרונות ולהמנע מרכישת דירות, מתוך ציפיה לירידת מחיר, תחת ההנחה שהם ירכשו את אותן הדירות במחירי "מציאה".
הבדיקה הראשונה הינה פשוטה, ובאה לבדוק, האם היה נכון וכדאי המתין 3 שנים עם רכישת הדירה?
לצורך כך נשווה דירה בשווי של מיליון ש"ח, שנרכשת במימון מקסימלי ע"י תא משפחתי.
פעם אחת בינואר 2020 ופעם שניה בינואר 2023
כפי שנראה בסימולציה:
סימולציה זו באה לבדוק, כמה ישלם זוג, שנכון לשנת 2020 לא היו ברשותו 250,000 ש"ח לשים כהון עצמי כדי לרכוש את הנכס, והחליטו להמתין ולחסוך במשך 3 שנים כדי לרכוש דירה בעלות של מיליון ש"ח בשנת 2023, עת הצליחו להתארגן על ההון העצמי הדרוש להם.
קל להבחין כי זוג שהגיעו להחלטה לרכוש את הנכס בשנת 2020, נהנים מהעלות הזולה של תנאי המשכנתא כשהם רכשו, והם משלמים החזר חודשי של 3600 ש"ח לחודש, וסך כל עלות משכנתא של 1,285,000 ש"ח בסוף התקופה.
העלות לכל 1 ש"ח שלוו היא: 1.71 ש"ח
לעומת….
המתנה של 3 שנים ורכישה מתבטאת בהחזר חודשי של 4,220 ש"ח לחודש, כ- 620 ש"ח יותר אילו הרכישה היתה נעשית ב- 2020 ועלות משכנתא כוללת של 1,505,000 מש"ח, ז"א עלויות המשכנתא שלהם גבוהות ב- 220,000 ש"ח, ז"א ההפרש הוא למעשה כמעט בגובה ההון העצמי הנדרש שלהם.
העלות לכל 1 ש"ח שלוו היא 2 ש"ח
בדוגמא זו המסקנה הברורה מאליה היא: שממש לא היתה סיבה להמתין, מי שרצה והיה צריך לרכוש דירה ב- 2020, עשה בחוכמה שרכש ולא המתין.
ואני כמובן לא מדבר על עליות בערך הנכס שהיו במהלך 3 שנים אלו, אם אני שוכר היטב גובה העליות היה:
ב- 2020 סביב 5%
ב- 2021 11%
ב- 2022 18-20%
הבדיקה השניה הניחה "פיצוץ" בועה ו- "קריסת" מחירים של 20%
מטרת סימולציה זו היתה לבדוק, האם מי שרכש דירה ב- 2020, במחירי "בועה" האם הוא אכן הפסיד ונפגע בצורה משמעותית בהנחה שהבועה תתפוצץ ותתרחש קריסת מחירים של 20%.
חשוב לי לציין, תומכי תאוריית הבועה, מדברים על קריסת נדל"ן, אך בניגוד לארה"ב, מחירי הדיור בארץ אינם יורדים בתקופה של שנים בודדות, אלא במגמה איטית לאורך הזמן. מגמה כזו ניתן לראות בישראל בשנים של 1997-2007 אז ירדו המחירים ב- 20% לאורך עשור.
בבדיקה זו זרמנו עם מצדדי הבועה ותאוריית "קריסת" המחירים ונתנו להם ירידה של 20% בחודש הראשון של 2023, הם קיבלו מאיתנו "הטבת בועה" כדי שנלך בסימולציה לקראתם.
עוד דבר חשוב שיש לתת עליו את הדעת, שקריסה מיידית של 20% במחירי הדיור תגרום לזעזוע כלכלי רוחבי שלא יעצר רק בענף הנדל"ן וישפיע מהותית על כלכלת ישראל, כך שכותב שורות אלו בספק, שהמדינה תתן לזה יד.
להלן הסימולציה:
כפי שניתן לראות, זוג שרכש דירה ב 1.2 מיליון ש"ח בינואר 2020 משלם כל חודש למשכנתא 3750 ש"ח, על משכנתא של 75% מערך הדירה, ז"א במקרה זה ההון העצמי הנדרש היה 300,000 ש"ח והמשכנתא 900,000 ש"ח.
סך עלות המשכנתא בסוף התקופה הינו: 1,535,000 ש"ח.
העלות לכל שקל הלוואה הינו 1.67 שקל שהוחזר.
לעומתם זוג שהחליט להמתין, ורכש דירה דומה בינואר 2023, גם במימון של 75%, לקח אמנם משכנתא קטנה יותר ב- 150,000 ש"ח, אך עקב הריביות ההחזר החודשי שלהם הינו 4,220 ש"ח לחודש, ועלות המשכנתא הכוללת עומדת על 1,505,000 ש"ח. עלות המשכנתא שלהם נמוכה בכ- 30,000 ש"ח.
העלות שלהם לכל שקל הלוואה הינו 2 שקלים שהוחזרו.
אך הבדל בין ההחזר הכולל זניח בעיקר לאור העובדה שסביר שהרוכשים ב- 2020, נהנו מאותן עליות ערך שהיו בשנים:
2020 5%
2021 11%
2022 18-20%
ירידת המחירים אינה משפיעה על העלות הכוללת של המשפחות על הדירות שלהם!!!
מה שחשוב לנו להבין מסימולציות אלו, שזה רק מצדיק את חוסר הרלוונטיות ואת נחיתות האסטרטגית ההמתנה לירידת מחירים.
גם מי שתכנן להשקיע בנדל"ן והחליט להמתין, ימצא שההחזר החודשי שלו עלה וכנראה התזרים מההשקעה נשחק.
הניסיון הזה לתזמן את השוק, לרוב אינו מצליח ואינו מוצדק, ואלו שמנסים לתזמן אותו כמעט תמיד מפסידים בשורה התחתונה.
מסקנה נוספת היא שעליות הריבית משפיעות לרעה על הרוכשים החדשים ועל המשפחות הממתינות, שמשלות את עצמן שהן רוכשות נכסים בעלות פחותה, כשבפועל, העלות היחסית שלהן גבוהה בהרבה.
אז מה אתם אומרים?
אתם רוצים להמשיך ולהמתין? או שהגיע הזמן ללמוד ולשכלל את הכלים ותהליך קבלת ההחלטות שלכם.ן בצורה יותר מושכלת, יותר מקצועית, שתעזור לכם להשקיע בנדל"ן בתבונה במקום להגיע לירידות המחיר שרק יעלו לכן יותר. להשארת פרטים לגבי תהליך הכשרת המשקיעים של גורו נדל"ן (לחצו על הלינק)
