אני חושב שאחד הנושאים שהכי נידונים בתחום הנדל"ן למגורים הוא , האם מחירי הדיור ימשיכו לעלות.
בעבר ניגשתי לנושא זה מכמה זוויות שונות, תזכורות קלה:
- אל תגידו שלא אמרתי לכם (כבר ב- 2014).
- תרחיש ירידת המחירים ( ב- 2018)
- מחירי הדיור יעלו? (2019)
- האם תהיה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן? (2020)
ואני מניח שיש עוד כמה שכרגע פרחו מזכרוני, בעקרון יש הרבה מאוד גורמים לעליית מחירי הדיור הנה דוגמא לכמה מהם:
- מחירי הקרקעות במכרזי הקבלנים
- מיסוי על הקרקעות
- מיסוי על היזמים
- מחיר חומרי הגלם (מחיר הברזל לדוגמא עלה ביותר מ 37% ב- 2021)
- בירוקרטיה
- קצבי בניה
- גידול אוכלוסיה
מהי הדרך הנכונה להביט על הסיכוי לעליה/ירידת מחירים?
כשאנחנו מדברים על עליה/ירידת מחירים בנדל"ן, אנו לרוב מדברים שנים קדימה, ובעיק רלמשקיעי הטווח הבינוני-ארוך, מה שאומר 10-25 שנים קדימה. בכדי לבצע החלטות היום, ולהגדיל את הסיכוי שלנו להרוויח ולהקטין את הסיכוי שלנו להפסיד בעוד X שנים, אנחנו חייבים לשים על עצמו את משקפי העתיד.
אך מכיוון שאנו לא קוראי עתידות, וכמובן שהנבואה ניתנה לשוטים, אני אנסה לשתף אתכם בצורה בה אני מביט על הדברים ובאלו פרמטרים אני נעזר, בבואי להשקיע לטווחים של 10-25 שנים קדימה.
אני אגב, בגישתי משקיע לטווח הארוך, עסקאות קצרות מועד הן רק עניין של הזדמניות שנקרות בדרכי ולא כאסטרטגיה יעודית.
מהו אחד הגורמים המשמעותיים, לעליית מחירי הדיור?
איך שלא נהפוך את פני הדברים, יש רכיב אחד עיקרי אשר מניע את שאר הפרמטרים, והוא גודל האוכלוסיה, גודל האוכלוסיה משפיע על תוכניות התמ"א, אשר בתורן משפיעות על התב"ע ועל תכנון חברות ציבוריות (כמו היזמים והחברות הגדולות), ברור לנו שככל שהאוכלוסיה גדלה, יש צורך בפתרונות דיור.
בואו ננסה להבין מה יהיה גודל האוכלוסיה בארץ ישראל אי שם לקראת 2060, כ- 40 שנים מהיום, כשאני בא לבדוק את הגורמים הללו אני מביט על שלושה מקורות מידע עיקריים:
- הראשון- ניתוחי דמוגרפי של הלמ"ס
- השני- ניתוח דמוגרפי של האו"מ
- השלישי- ניתוח של גופים פיננסים
מהם הגורמים המשפיעים על גודל האוכלוסיה?
הגורם הראשון והמשמעותי המשפיע על גודל האוכלוסיה, הוא שיעור הילודה, מתברר שאנו במדינת ישראל, אוהבים מאוד משפחות גדולות, מתברר שאין מה לחפש מאהבים לאטינים, הישראלים לא פחות פעילים.
להגדלת התמונות יש להקליק עליהן.
ישראל היא במקום ה- 5 בעולם מבחינת שיעור הילודה.
שיעור ילודה זה, גורם לעליה בנתון אחר והוא צפיפות נפש לקמ"ר, שם מדינת ישראל מראה עליה דרמטית לעומת שאר העולם.
צורה נוספת להביט על הנתונים הללו, בכדי להבין עד כמה אנו מתרחקים משאר המדינות בהיבט זה, הגרף הבא יעשה לכם סדר.
מה אומרים נתוני הלמ"ס בהיבט זה?
ב- 21 למרץ 2012 פורסם מסמך בן 85 עמודים ע"י הלמ"ס הקרוי: תחזיות אוכלוסייה לישראל לטווח הארוך: 2009-2059.
אין צורך לקרוא את כל המסמך, עבדכם הנאמן עשה את זה ויתן לכם את עיקרי הדברים.
- בשנת 2019 אוכלוסית ישראל מנתה: 9.1 מיליון נפש.
- בשנת 2034 אוכלוסית ישראל החזויה תמנה: 12.1 מיליון נפש.
- בשנת 2059 אוכלוסית ישראל תמנה: 20.1 מיליון.
למעשה אנו מבינים כי נכון לזמן כתיבת שורות אלו ועד ל- 2059 אוכלוסיית ישראל למעשה הולכת להכפיל את עצמה.
מה לדעתכם יקרה למחירי הנדל"ן?
בהתחשב בתחזיות אלו של האו"מ והלמ"ס, ולמרות שאני יודע שאינכם נביאים [לפחות אני לא] מה אתם חושבים שצריכה להיות המסקנה המתבקשת בהיבט של מחירי הדיור?
רמזים לכך אנו יכולים לקבל כבר מהתנהגות הגופים המוסדיים, לפני כ- 7 שנים בערך פרסמתי את התרשים הנ"ל, בעת כהונתו של שר האוצר לשעבר כחלון:
אם זה לא מספיק לכם, ואתם חושבים שכותב שורות אלו, סתם מקצין ומגזים, שימו לב, שכמה שנים לאחר שהעלתי את הרעיון הנ"ל הוא קיבל תימוכין מלא אחר מאשר הכלכלן הראשי של הפניקס אקסלנס, בראיון לגלובס באוגוסט 2019, עיקרי הדברים מובאים בתמונה הבאה:
מהם הפתרונות האפשריים, לעצירת מחירי הדיור?
האמת, שזה לא ממש מעניין מהם הפתרונות, כל עוד אין ממשלה רצינית שבאמת רוצה לעצור את העליה המטורפת הזו.
תזכרו ניהול מדינה זה נייהול עסק, ועסק חייב להיות רווחי, הרווחים וההכנסות של המדינה מגיעים ממיסים, כל עוד האינטרס של המדינה יהיה להרוויח ממיסוי שוק הנדל"ן, וכל עוד המיסוי נגזר באחוזים, איזה אינטרס אמיתי יש למקבלי ההחלטות לעצור את עליית המחירים, שלא לדבר על להוריד אותם.
יש המקווים כי פתרונות טכנולוגיים יביאו את המענה, כמו טכנולוגיית הדפסת תלת מימד לייצור בתים, כיום ניתן להדפיס בית תוך כ-24 שעות, הבעיה היא שמנגנוני המדינה הם עדין מושרשים בניהול שהוא סוציאליסטי במהותו, והסוציאליזם מקורו מהקומוניזם, איך אפשר לייעל מנגנון שדורש חשיבה קפיטליסטית יעילה?
יכולת קבלת ההחלטות של כלל ממשלות ישראל ב- 20 השנים האחרונות מעידות כי כנראה המוטיבציה להכניס טכנולוגיות כאלו, אישורי תקינה ועוד, שואפת לאפס- כך שאנו לא באמת צפויים לראות שינוי בעתיד הנראה לעין.
המחשבה שמיסוי משקיעים יגרום לעצירה בעליית מחירי הדיור, היא שטותית, ותמימה עד כדי גיחוך, הרי מיסוי משקיעים לא ימנע את נתוני הילודה ואת גידול האוכלוסיה כפי שראינו בתחזיות הלמ"ס וה- OECD.
מה אתם יכולים לעשות בנדון?
כפי שכתבתי כבר ב- 2014 (ראו קישור ראשון למעלה בפתיח), ככל שעובר הזמן, היכולת לרכוש נדל"ן/דירה יורדת.
בהנחה ואתם מגיעים למסקנה המתבקשת, כעת כל שנשאר לכם הוא להבין שהשקעה בדירה כנראה מתבררת כמסקנה הנכונה, הדרך הנכונה היא ללמוד את התחום, להבין אותו, לבנות אסטסטרגיה ארוכת טווח ולפעול בהתאם.
המלצה שלי, תחשבו רחוק, תפעלו רחוק ותשקיעו רחוק.
בהצלחה
