האם נכון להחזיר את הפטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים?

זקני השבט זוכרים את התקופה בה ניתן היה למכור נכס פעם ב- 4 שנים מבלי שנדרשו לשם מס שבח. אפשרות זו היתה זמינה לכלל המשקיעים עד ל- 1.1.2014 מה שהיה ידוע כפטור לפי סעיף 49 ב1 לחוק מיסוי מקרקעין לפקודת המיסים.

היום כשמדברים על הפטור הזה, הוא נשמע כפנטזיה, כמשהו רחוק שקשה להאמין שהיה נפוץ במחוזותינו. סעיף זה נתן את האפשרות למשקיעים שהחזיקו בנכסי נדל"ן למגורים מרובים להשקעה, למכור פעם ב- 4 שנים נכס אחד בפטור מלא ממס שבח.

כאמור הפטור הזה בוטל בעת כהונתו של יאיר לפיד (אם אני זוכר נכון), בעוד ואנשים שאינם משקיעים ראו בפטור הזה כפטור לא הגיוני שכן הוא מעניק פטור ממיסוי למשקיעי הנדל"ן ללא התלות בכמות הדירות אותם הם מחזיקים. בעשור האחרון, שרי האוצר שמו להם למטרה לסמן את המשקיעים כגורם בעייתי לעליית מחירי הדיור ולכן החלו משנים ומחוקקים תקנות בכדי להקשות על פעילות המשקיעים.

בראיה כללית ביטול הפטור פגע בהכנסות המדינה ממיסוי-

אחת הביקורות כלפי הפטור הזה היתה כי הוא מעניק הטבת מס ייחודית למשקיעים ובעלי הדירות המרובות בעוד והמשקיעים בשוק ההון או בפקדונות וחסכונות אינם נהנים מפטור שכזה.

המדינה למעשה ראתה גם לנגד עיניה את ההכנסות שהיא "מפסידה" כתוצאה מהפטור, הרי אם יש פטור ממיסוי אז אין הכנסות ממיסוי, אך במציאות ההיגיון הזה לא תקף והעובדות תומכות בכך.

בואו נחשוב על משקיע מרובה נכסים, עד לשנת 2014 אם משקיע היה רוצה למכור נכס, הרי שפעם ב- 4 שנים הוא היה מוכר את אחת מהדירות שלו ומקבל פטור מלא ממס שבח (פטור על הרווחים שנצברו עב מכירת הדירה), משקיעים רבים ניצלו את הפטור הזה, ואחת ל- 4 שנים ביצעו שחלוף נכסים, מוכרים נכס, מממשים רווחים ואת אותם הרווחים משקיעים חזרה בנכס אחר חלופי.

בעת רכישת הנכס החלופי אותו משקיע אמנם היה פטור ממס השבח במכירה, אך היה משלם מס רכישה על הנכס החדש.

אך מאז 1.1.2014 התנהגות המשקיעים מרובי הנכסים השתנתה, כעת אין להם שום אינטרס לבצע מהלך של מכירת נכס. עליית מחירי הדיור גרמה לרווחים עצומים עבור המשקיעים, כך שאם ניקח משקיע בפריפריה שרכש נכס ב- 300,000-350,000 ש"ח בזמנו והנכס הכפיל ושילש את עצמו בעשור האחרון, הרי שמס השבח עומד על כמה מאות אלפי ש"ח.

בואו נעבור על דוגמא מספרית שאני מכיר מקולגות:

נכס ברחוב רינגלבלום בבאר שבע בסביבה הסטודנטיאלית לדוגמא אשר נרכש ב 250,000 ש"ח אי שם ב 2012, היום שווה כ- 900,000 ש"ח. במקרה זה הרווח הוא 650,000 ש"ח והשבח בגינו עומד על 162,500ש"ח. וזה בנכסים זולים יחסית, תחשבו על קולגה אחר שלי שרכש נכס בת"א ש 1,500,000 ש"ח וכיום הנכס עומד בשווי של כמעט 3,000,000 ש"ח, הרי שהוא ידרש לשלם 375,000 ש"ח מס שבח.

למשקיעים מרובי נכסים אין מוטיבציה למכור נכסים-

במציאות שנוצרה, למשקיעים שהינם מרובי נכסים ושחלק מנכסיהם עלו בערכם בעשור האחרון, אין מוטיבציה אמיתית לממש רווחים.

מצד אחד השכירות מכסה עבורם את המשכנתא המקורית (והיום נחשבת לנמוכה ביחס לערך הנכס) שהם לקחו ולחלקם יש גם תזרים מזומנים, ובנוסף השווי הכללי שלהם עלה מכיוון שערכי הנכסים עלו.

במקביל, העלו את מס הרכישה, בעבר מס הרכישה עמד על 3.5% וכיום עומד על 5% (לאחר ההפחתה מ- 8% בכהונת כץ) והיום חודש הדיבור על העלאה מחודשת לגובה של 8% ברכישת נכס שני ומעלה.

אזי המשקיעים לא רואים אלטרנטיבה והיגיון במכירת נכסים, אלא מעדיפים לתת לנכס "לעבוד" ובנתיים להנות מעליית ערכו.

האם הפתרון הוא להחזיר עטרה ליושנה בדמות פטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים?

לעניות דעתי, כן! חד משמעית.

כמובן שניתן לטעון שאני כותב מפוזיציה אך אני אנסה להסביר את ההיגיון שבמהלך שכזה.

במציאות בה ערך הנכסים רק עולה, אדם שנדרש לשלם מס גבוה על נכס שהוא מוכר, מעדיף להמשיך להחזיק את הנכס ולהמשיך ולרכוש במקביל נכסים חדשים.

עד ל- 6.10.2021 ניתן היה למשכן את הנכסים הקיימים ולהוציא כסף מהקירות לטובת רכישות נוספות, אשר שימש כהשלמת הון עצמית, אמנם את המהלך הזה בנק ישראל סגר דרך הרגולציה שלו על הבנקים, אך כשסוגרים דלת אחת למשקיעים נפתחת דלת אחרת, הדלת האחרת הזו היא בדמות הגופים החוץ בנקאיים. כעת משהגבילו את הבנקים בהלוואת כנגד משכון נכס קיים, הם פתחו אפשרות לתחרות מצד הגופים החוץ בנקאיים להיכנס לפלח שוק זה וכבר היום אנו רואים ירידה בריביות מצד גופים החוץ בנקאים.

החזרת הפטור, תגרום לתנועה בשוק הנדל"ן וכתוצאה מתנועה זו גביית המיסים תעלה.

הבעיה העומדת בפני רשות המיסים היא שכל עוד לא מבוצעות עסקאות מכר בגלל המס הגבוה, הרי שאין מס לגבות, הרווח נשאר כלוא בקירות דירות המשקיעים. החזרת הפטור תגרום למשקיעים מרובי נכסים מצד אחד למכור פעם ב- 4 שנים נכס בפטור ממס שבח, אך אותו הכסף לרוב מגולגל חזרה לשוק הנדל"ן ולכ ברכישת הנכסים החדשים, ההכנסות מגיעות ממס הרכישה.

פטור ב- 4 שנים הוא לא פטור גורף, אלא רק אפשרות אחת בדידה למשקיע למכור נכס פעם ב- 4 שנים, אך כאשר זה מבוצעף הדבר מייצר תנועת עסקאות בשוק, נכסים מחליפים ידיים וכשכסף עובר ידיים יש גביית מיסים.

כמובן שלגביית מיסים זו מצטרפת גם גביית מיסים עקיפים בצורה של:

• מס הכנסה- מקבלנים ונותני שירות מפעולות של שיפוץ והשבחת נכסים
• מע"מ- על חומרים ועבודות
• מס כהנסה + מע"מ על שרותים כגון: תיווך, עו"ד, שמאים, יועצי משכנתא ועוד.

אם תשאלו כל בר דעת הוא יאמר לכם ש:

עדיף לגבות 5-8% במס רכישה מהעסקאות שיבוצעו, במקום לגבות 0 שקלים של 25% ממס שבח על דירות שאינן נמכרות.

לעניות דעתי הפתרון האידיאלי יכול להיות אכן בצורה של מחד העלאת מס הרכישה למשקיעים ל- 8% זה ייצר את ההגבלה שהמשרד מצפה לו ומאידך יגדיל הכנסות נתנועת עסקאות, ובמקביל פטור פעם ב- 4 שנים שישחרר נכסים לשוק בצורה הדרגתית ויתן זרימת עסקאות בריאה בשוק הנדל"ן.

כמובן שאני כמשקיע תמיד מעדיף לשלם מס רכישה של 5% במקום 8% אך אני עדין חושב שרק מהלך של העלאת מס רכישה ל- 8% לא יתן את הפתרון האלוטימטיבי לשוק הדיוק, מהלך מקביל של פטור משבח יחד עם מס רכישה של 8% יגדיל את הכנסות מדינה ממיסים.

אבל עד שזה יקרה ועד שבאמת מישהו יאות להקשיב לעצותי ורעיונותי, אני אמשיך ללמד את הקוראים, איך להשקיע בחוכמה דרך תהליך הכשרת המשקיעים שלי.