בתקופות בהן מחירי הדיור והשכירות עולים מעלה, אחת לתקופה אנו שומעים קריאות מצד פוליטיקאים פופוליסטים או מצד עיתונאים שלא טורחים להבין לעומק, דרישה לחקיקה של שכירות מפוקחת.
הסיכונים המחושבים שאני לוקח בכתיבת שורות אלו:
רגש- אני לוקח סיכון מחושב לכתוב על נושא זה בעיקר משום, שנושא זה הוא לא רק בעל מאפיינים כלכלים טהורים, אלא גם נושא שיש בו הרבה רגש מצד קהל השוכרים.
פוזיציה- נורא קל לצקצק בלשון ולומר 'כותב שורות אלו' כותב מפוזיציה ברורה כמשקיע, ולבטל את הכתוב, אם זה קו החשיבה אני מודה, יהיה לי קשה להגיע אליכם, אך בכל זאת בשורות מטה אני משתף אתכם בצוצאות של פיקוח על שכירות במגוון ערים ומדינות בעולם.
אינטרסים- יש המון אינטרסים בתחום, מכל מיני כיוונים, ממשלתים, עסקיים, מוסדיים, בנקים הרבה מעבר לראיה המצומצמת של בעלי דירות ודיירים.
ולמרות זאת אני אשתדל לתת לכם את הדברים בצורה הפשוטה מספיק בכדי לעורר חשיבה בנושא או לפחות לשאול את השאלות הנכונות מצדכם.
מהי שכירות מפוקחת?
בצורה הפשוטה ביותר, שכירות מפוקחת זהו מושג שבא מתוקף חקיקה אשר מטרתה להגביל את גובה דמי השכירות. קיימת שונות מאוד גדולה בין חוקים של שכירות מפוקחת בין ערים שונות, מדינות שונות וגם ארצות שונות.
אך בצורה כללית ביותר, רוב החקיקה נוגעת בשני נושאים עקריים:
- הגבלת דמי השכירות- ז"א ביצוע חקיקה של גבול עליון לגבי השכירות אותה ניתן לגבות בהתאם למאפייני יחידת הדיור [נובע מגודל, אזור, חדרים, מיקום, סוג ועוד…]
- העלאה בדמי השכירות- חקיקה זו נוגעת לגבי, שינוי בגובה דמי השכירות ונותנת חסמים לגובה העלאת דמי השכירות בחידוש חוזים או בהחלפות דיירים.
אז, האם שכירות מפוקחת מיטיבה עם קהל השוכרים למענו היא נוצרה?
בכדי לבדוק את ההשפעה של פיקוח על השכירות, החלטתי לצלול עבורכם לכמה מחקרים ופרסומים בכמה מדינות בהן יש פיקוח על השכירות ובכאלו בהן הטילו פיקוח על השכירות ולראות מהם השינויים שנגרמו כתוצאה מחקיקה ופיקוח על השכירות.
פיקוח שכירות בסאן פרנסיסקו והשפעותיו:
פיקוח על השכירות בסאן פרנסיסקו גרם לעליה שנתית של 5.1% במחירי השכירות:
במאמר משנת 2018,במגזין American Economic Review בשם:
The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco
ע"י ניתוח מעמיק על פני 34 עמודים שלושת החוקרים פרסו את השפעות פיקוח השכירות על הדיירים בסאן פרנסיסקו, עיר אשר ידוע במחירי הדיור הגבוהים שלה. נמצא כי הפיקוח על השכירות גרם לאפקט של עליה שנתית בשכירות הממוצעת בגובה של 5.1%.
פיקוח על השכירות שינה את התנהגות השוכרים:
החקיקה בעניין פיקוח על השכירות שינתה את התנהגות השוכרים וכתוצאה מכך, היו פחות החלפות דירות בקהלי השוכרים, דבר שייצר גם סטגנציה בשוק השכירות, כי כשאין תחלופת נכסים, השוק "לא עובד".
השפעה על בעלי הנכסים:
עקב החקיקה לא כל בעלי הנכסים הושפעו ממנה בצורה זהה, חלק מבעלי הנכסים החלפו מסבים את הנכסים שלהם, לדירות קטנות יותר, וחלוקה ליח"ד נוספות והשכרתן בצורה נפרדת.
חלק מבעלי הנכסים, גם העדיפו להרוס את הנכסים אשר בבעלותם ובמקומם לבנות נכסים אחרים, תוך כדי ביצוע פינוי מתוקף צווים לשוכרים הקיימים, כך שגם מפעולה זו שנבעה מחקיקת הפיקוח נפגעו השוכרים.
השפעה על היצע הדירות להשכרה:
כתוצאה מהחקיקה בסאן פרנסיסקו ב- 1995, ירד היצע הדירות ע"י הבעלים לשכירות בכ- 15%. ז"א נגרעו אלפי יח"ד משוק השכירות כתוצאה מהחקיקה. לא צריך תואר בכלכלה כדי להבין שכאשר יורד ההיצע בכ- 15%, זה גורם לעליה במחירי השכירות של הנכסים הלא מפוקחים כפי שהוצג לעיל.
אם אתם חושבים שהמקרה הזה מיוחד רק לסאן פרנסיסקו, בואו נציץ בעוד מדינות בהן יש פיקוח שכירות.
מה היו תוצאותיה של החקיקה לפיקוח השכירות בברלין?
בפברואר 2020, נכנס לתוקפו חוק פיקוח על השכירות בברלין, שהיה רלוונטי לכלל הנכסים שנבנו בטרם 2014, החקיקה עסקה בקיבוע שכירות בחוזים למשך 5 שנים.
כעבור כשנה בית המשפט העליון ביטל את החקיקה הפופוליסטית הזו של ברלין והכריז עליה כלא חוקתית ולכן המגבלה על השכירות הוסרה.
פגיעה בהיצע הדירות להשכרה-
בעקבות החקיקה להקפאת השכירויות ל- 5 שנים והגבלת העלאת השכירות, היצע הדירות שהוצעו להשכרה לאחר החקיקה ירד בכ- 30%, שזה נתון מדהים כשליש מהדירות נגרעו משוק השכירות בעקבות החקיקה על פיקוח השכירות. זאת אומרת פגיעה ישירה בקהל השוכרים, מאחר ונוצר מצב שההיצע ירד עוד ואינו פוגש את הביקוש.
שוק שכירויות שחור ביוזמת הדיירים-
בעקבות החוק המגביל את העלאת שכר הדירה עד % מסויים מעל לממוצע השכירויות והקפאתו למשך כ- 5 שנים. וכתוצאה מהאפקט של ירידה בכמות היח"ד להשכרה, החלו דיירים ביוזמתם להציע לבעלי הדירות, לשלם שכירות לפי החוזה, בהתאם לחוק, ובמקביל לבצע השלמה במזומן. ז"א נוצר שוק שחור, שבניגוד למה שחושבים- לא בעלי הדירות יזמו אותו, אלא הדיירים, שכתוצאה מירידה בהיצע, מוכנים לשלם ביוזמתם "מהצד" לבעלי הדירות רק בכדי שתהיה להם האפשרות לשכור דירה. המשמעות היא שהחקיקה הזו, גרמה להרבה דיירים להפוך לעבריינים בעל כורחם אך מרצון. מדהים שחוק שנועד "להגן" על שוכרים, שם אותם במצב בו הם משלמים יותר שכירות מאשר לפני החקיקה.
איכות דירות ירודה ולא מתוחזקות-
המגבלה של שכירות תחת החוק, גורמת לבעלי בתים רבים לירידה במוטיבציה בתחזוק הנכסים שלהם. אין טיפול בתקלות, לא מתבצעים שיפוצים, והשוכרים עקב המחסרו נאלצים להתפשר על איכות חייהם. כאשר יש הגבלה על השכרה, אין לבעלי הבתים להשקיע בנכס, מאחר וזה פוגע בתשואה הסופית שלהם. בעל בית שלא מרוויח מהכסף המושקע, פשוט לא משקיע אותו. ולכן אנו רואים עדויות רבות, איכות מגורים ירודה ופגיעה באיכות חייהם של השוכרים בחסות החוק.
השפעות שכירות מפוקחת בניו-יורק-
בניו יורק קרו 3 תופעות חמורות במקביל, בעקבות פיקוח על השכירות:
- חוסר תחלופה- דיירים סרבו להחליף דירות בשכירות בדירות אחרות, ונאלצו להישאר באותן הדירות מבחירה כדי לא לאבד את הגנת החוק. חוסר תחלופה זה פגע בהיצע הדירות להשכרה הכללית בשוק.
- ירידה באיכות הדירות- בדיוק כמו בברלין, גרמניה. מצב הדירות התדרדר ושוכרים מצאו עצמם גרים בתנאי מגורים לא נאותים מחוסר רצון וחוסר כדאיות לשפץ ולתקן מצד בעלי הבתים.
- פגיעה בפרוייקטים יזמיים- פרוייקטים יזמיים רבים שהיו אמורים לצאת לדרך במנגנון של שכירות, הוקפאו או שינוי ייעוד, מאחר והפיקוח על השכירות פגע בתשואות של היזמים והמשקיעים, כתוצאה מכך, לא היתה בניה חדשה של דירות להשכרה וההיצע הדלדל.
השפעות שכירות מפוקחת בג'נבה-
בג'נבה השכירות המפוקחת נכנסה לפועל בשנת 1996 ואת השפעותיה השליליות ניתן לראות עד היום.
נעילת שכר הדירה פוגעת בתחזוקת הבניינים- בגנבה הגבילו את שכר הדירה לסכומים מסויימים. וכמו בניו יורק וברלין, בניינים שלמים שיועדו לשכירות סבלו מהזנחה בגלל חוסר המוטיבציה מצד המשקיעים והחברות להשקיע לתחזק את הבנין, כתוצאה מההגבלה בשכירות.
חוסר בהשקעות פרטיות בענף הבניה- כתוצאה מהפיקוח, אין השקעה של כספים מצד משקיעים פרטיים וגופי פיננסים בפרוייקטים לבניה ולשכירות, דבר אשר עם הזמן פוגע משמעותית בהיצע. האפקט הזה מאוד משמעותי, מכיוון שאחת הטענות בחקיקה בברלין, טענה שיבנו פרוייקטים חדשים שיספקו את ההיצע, הניסיון בג'נבה מלמד שאין זה כך ונהפוך הוא, ההשקעות בבניה ויזמות להשכרה יורדות דרסטית.
השפעות פיקוח השכירות בסטוקהולם-
גם בסטוקהולם יש פיקוח על השכירות החל משנת 1969, שם כל שנה, יש לנהל מו"ממחודש בין ארוגני השוכרים לאגרוני בעלי הנכסים. החקיקה בסטוקהולם והגבלת השכירויות יצרו מצב, הוא אנשים ממתינים בממוצע כ- 11 שנים, לדירות שיתפנו לשכירות.
השפעות פיקוח על השכירות ודיור ציבורי בהולנד-
רשימות ההמתנה לדירות בשכירות מפוקחת ארוכות…. ארוכות מאוד בהולנד.
באמסטרד עצמה, זמן ההמתנה חדירה בשכירות מפוקחת עומד על ממוצע של 13 שנים.
בלנדסמיר צמוד לאמסטרדם זמן ההמתנה לדירה בשכירות מפוקחת עומד על… תשבו טוב 22 שנים.
הקולות הגוברים מצד פוליטיקאים פופוליסטים ומצד דיירים שמאמינים לכל מיני סיפורים ואגדות על כך שפיקוח שכירות זהו מנגנון טוב, נובעים משני גורמים עיקריים:
- פופוליזם- של פוליטיקאים שאומרים מה שהבוחר רוצה לשמוע.
- בורות- של הדיירים שבטוחים, שזה יעשה להם טוב, כשהעובדות מראות אחרת.
אם אנו מביטים בזווית רחבה על מקומות שונים בעולם בו יש פיקוח על שכירות, ניתן לראות בנקל את הנקודות הבעיתיות והמשותפות לכולם, המסקנה היא אחת, בכל רגולציה או פיקוח שהוטל בחקיקה ולא משנה באילו מדינות מי שמשלם את המחיר בסופו של יום הוא הדייר.
נסו לחשוב לרגע, איזה מהלך הממשלה עשתה פעם שהיטיבה באמת עם הכיס שלכם, כמעט כל התערבות ממשלתית בסופו של דבר פוגעת באזרח, כי מתן הטבות או קיצוצים במקום אחד יוצרת גרעונות, וגרעונות יש לשלם, והחשבון תמיד מוגש לאזרח.
הכלכלן השוודי אשר ישב בוועדות פרס הנובל תבע את המשפט הנכון:
"מלבד הפצצה, הדבר היחיד שיהרוס עיר זו שכירות מפוקחת"
עומדת בפניכם האפשרות לקבל החלטה, האם אתם רוצים להיות בצד שאינו עושה כלום ולא נוקט יוזמה ופעולה, או שאךם רוצים להיות בצד, שלומד, משקיע בעצמו ובעיקר עושה בעצמו ולמען עצמו וילדיו. בתהליך הכשרת המשקיעים שלי, אתם תקבלו את הכלים, לא רק לאתר ולבצע עסקאות כמשקיעים מיומנים והכי חשוב אחראים מאוד, אלא גם תדעו כיצד לנהל את הנכסים ולהתנהל עם השוכרים שלכם, בכדי לייצר הרמוניה המיטיבה עם כולם,
