האם תהיה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן

מתוך דה-מרקר

לפני כמה ימים, פורסמה בעיתון דה-מרקר כתבה בה התראיין איזה פרופ' שלא היה מוכר לי עד כה (לפחות לגבי- מימי לא שמעתי את שמו ככל וזה קשור לענייני נדל"ן) בשם פרופ' גת, כותרת הכתבה היתה:

"תהיה ירידה משמעותית במחירי הדירות, המיתון בפתח, הקבלנים יודעים את האמת"

כתבתה של גילי מלינצקי דה-מרקר

האמת שאין איזו בשורה חדשה בכתבה, אני אישית קבלתי את ההרגשה שמדובר כאן במבץב מילים שנועד למלא עוד עמוד אינטרנט בעיתון, שיהיה מה לקרוא כדי לשרוף כמה דקות במהלך היום.

אך אחת התמונות בכתבה משכה את עיני והייתי חייב להתייחס אליה, התמונה הוצגה כתרשים מקורי של פרופ' גת והוא נראה כך:

מתוך דה-מרקר

בואו נתחיל רגע שתצוגת הגרף אינה נכונה, הכותרת היא שינוי מחירי הדירות באלפי ש"ח, מה הוא רוצה לומר כאן, שדירה שעלותה היתה 100,000 ש"ח עלתה רק ב- 500,000 ש"ח?

אני חושב שהגרף הזה מייצג התייחסות אינדקס כאשר, אנו רואים את השינוי באחוזים, כאשר דירה בשנת 1960 מיוצגת כ- 100 ובשנת 2020 היא עלתה פי- 6 בערכה, זה כבר יותר הגיוני.

 

אבל רגע- משהו הציק לי בגרף הזה, נאמר שהוא מקורי, אך הוא הזכיר לי משהו…. אה.. כן נזכרתי:

גרף מאתר בנק ישראל שפורסם לפני כמה שנים

בכתבה נאמר כי המחירים לא תמיד עולים, אני מסכים, אך התעלמו מהעובדה שלפחות עד כה, מגמת המחירים לפחות עפ"נ העשורים האחרונים היתה מעלה, יאמר לזכות הגרף של בנק ישראל שהם סימנו קו מגמה, אך בגרף של פרופ' גת הוא משום מה "נשכח".

אז תנו לי רגע לעזור ונתח את הגרף של פרופ' גת, כדי לעזור להבהיר נקודה מסויימת, בואו נביט רגע, על נקודות בהן הגיעו המחירים לשיא בכל תקופה:

העברת קו מגמה בין נקודות השיא לאורך השנים

 

הדבר המעניין שרואים בגרף הוא שכל שיא במחירים גבוה יותר מהשיא שקדם לו בתקופה הקודמת.

אך יש דבר מעניין נוסף המשתקף מהגרף של פרופ' גת:

קו מגמה בחיבור נקודות בשפל התקופתיים במחירי הנדל"ן

גם כן  אנו עדים לקו המגמה העולה מעלה, גם כאשר מדובר בתקופות השפל.

סיכום ביניים: בהסתכלות הן על נקודות השיא ונקודות השפל אנו עדים לעליה במחירי הנדל"ן לאורך השנים.

 

למה חשוב להשקיע בנדל"ן לטווח רחוק?

אתם מכירים את אלו, שמפחדים להפסיד כסף? בואו נלך עם התסריט הזה עד הסוף ונאמר שאותם אנשים לא ילכו לפי המשפט: לרכוש בזול למכור ביוקר, אך ילכו עליו הפוך, ירכשו בשיא וימכרו בשפל, בואו נראה מה קורה?! מזל שיש את הגרף של פרופ' גת.

 

שימו לב לתוצאה המעניינת:

מי שרכש בשיא של 1965 ומכר בשפל של 1977, כנראה שלא הפסיד ולא הרוויח, אלא מכר בערך באותו המחיר שרכש.

מי שרכש בשיא בסביבות 1974 ומכר בשפל של 1987, הפסיד כ- 10% ממחיר הנכס.

מי שרכש בשיא של 1985 ומכר בשפל של 2008 הרוויח כנראה 10-15%.

לכאורה רק בתקופה אחת מבין 3 תסרטי האימה הללו, המשקיע אכן הפסיד על ההשקעה, אך כאן אני רוצה להעיר בנקודה נוספת, שהבלוג הזה מדבר על משקיעים, ואצל משקיעים מי שמשלם את המשכנתא, הם השוכרים ע"י דמי השכירות שלהם, לכן שגם אם על פניו המשקיע הפסיד על ערך הנכס, בחישוב הכללי הכלכלי שלו, הוא לא הפסיד, כי את הנכס אינו רכש בכסף מלא, ואת האקוויטי שלו מימן השוכר.

מבולבלים?

בדיוק כדי להבהיר את הרעיון הנ"ל עשיתי עבורכם את הסרטון הבא:

להזכירכם, בגרף האחרון, הלכתי על התסריט הגרוע ביותר, בו משקיע רוכש בשיא ומממש בתקופת השפל שלאחר מכן, המציאות פחות אכזרית מכך. אך נקודה זו באה להמחיש לנו כי מי שמחזיק את הנכס לתקופה ארוכה יותר מ- 10 שנים, הסיכוי שיפסיד את כספו הוא נמוך מאוד, אם בכלל.

אהבתם? שתפו!

ואם בא לכם ללמוד ולבצע השקעות בעצמכם, אתם מוזמנים להשאיר פרטים בלינק ולהצטרף למחזור הבא של תהליך הכשרת המשקיעים שלי, אשמח לחזור אליכם.

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

9 מחשבות על “האם תהיה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן”

  1. לדעתי אתה ממש מפספס את העניין של הכתבה. הכתבה לא באה להציג נקודה בה השקעת נדלן אינה כדאית ואינה מציגה קו עלילה שמתאר ירידה במחירי הדירות למשך זמן ארוך.
    הכתבה באה להראות מצב שבו אחרי כל תקופה של עליות יש תקופה של ירידות – למי זה אכפת? למלא אנשים צעירים ואולי קצת פחות שאינם מחזיקים בדירה במשך כל כך הרבה שנים ומתכננים לקנות דירה בתקופה הקרובה, לכן אם ובאמת מחירי הדירות מתחילים תהליך של ירידה אזי אולי כדאי להם לחכות לפני הרכישה.

    • יכול להיות שאני מפספס, ככה זה בהערכות או שמפספסים או שפוגעים בול.
      אך נקודה חשובה יותר שראוי להתייחס אליה בתגובתך היא שאתה מדבר על תזמון השוק- וזו הטעות שרוב האנשים עושים גם בנדל"ן וגם בשוק ההון.
      הדיבור שלך של להמתין, אולי ירדו, זה דיבור של תזמון שוק- ומי שמתזמן שוק, חוטף בראש.

      לא מתזמנים אלא מתעסקים באיתור עסקאות טובות, חפש עיסקה טובה והשוק לא יהיה רלוונטי אליך.

  2. איפה קונים נכס במיליון ומקבלים שכירות 5,000 ש"ח?
    בפועל, לא ישאר תזרים חודשי פנוי. אולי להפך.

  3. הי אלחנן , המצגת של המשכנתא שמהווה תעודת ביטוח מניחה הנחות מאוד מסויימות על קבלה של שכירות למשל , בוא נסתכל על המשבר הנוכחי , ייתכן שהדירה תעמוד ריקה , ששכר הדירה יירד , במיוחד משקיעים בבאר שבע לסטודנטים חשופים לכל סדנת הלימודים תיפתח מרחוק והדירות ייעמדו ריקות , אתה אומר אצל משקיע לא הוא משלם את המשכנתא אלא השוכר , וזה דבר שלא מובן מאליו , התייחסותך בנושא ,
    ש-אלה נוספת בהיבט זה מעניין לשמוע דעתך על אזורים שיותר חסינים למיתון הזה , למשל באזור שאני גר כפר סבא ,הוד השרון הביקושים גדולים ההיצע קטן ואני לא מרגיש שום שינוי בשכירויות הכל רגיל , לעומת זאת מקומות שיותר משכירים לצעירים שיותר נפגעו מהמשבר ויכולים לחזור לבית הוריהם שם יש יותר ירידה בשכירויות אפילו בתא , אולי ניתן מכאן ללמוד גם על הסיכון הגדול יותר בהשקעה באזורי נישה סטודנטיאלים , צעירים וכו' , אשמח לשמוע את דעתך , תודה

    • הי טל,
      אני מניח שאתה מתכוון לסרטון.
      הסרטון בא להדגיש רעיון מסויים ומביט לכל אורך חיי המשכנתא.
      הקורונה היא דבר זמני, אולי תהיה כאן כמה חודשים- אולי תהיה כאן שנתיים…… כל משקיע יאלץ לבצע את ההתאמות הנדרשות, אך עדין הרעיון בסרטון הוא זהה.
      מי שרוכש נכס מינוף למעשה רוכש סוג של תעודת ביטוח.
      החוכמה היא לדעת באישה מינוף להשתמש מהסיבה הפשוטה שצריך להביא בחשבון גם, האם המשקיע יולכ "לספוג" תקופות של שכירות ננמוכה יותר או ללא שכירות עקב דברים כמו קורונה.

כתוב/כתבי תגובה