הבלוף: נכס מתחת למחיר השוק

אחד מהמשפטים הלעוסים ביותר בעולם ההשקעות בנדל"ן הוא:

"נכס מתחת למחיר השוק"

לרוב לאחר המשפט הזה ישנו תהליך מכירה כזה או אחר, מתוחכם יותר או פחות, שמטרתו למכור לקוראים נכס או קורס להשקעות בנדל"ן.

המפט הזה הפך למשפט אלמותי, מעין נוסחת קסם, שמשקיעים מתחילים רבים נוהרים ומתגודדים סביבו כאילו האומר אותו הוא החלילן מהמלין בכבודו ובעצמו.

אני רוצה לשתף אתכם בסיפור אישי ולאחר מכן אנסה להרחיב את הנקודה שלי המדגישה שמשקיע טוב עושה עסקאות טובות גם במחיר השוק.

לפני כשנה וחצי יצר עמי קשר משקיע שעשה קורס במוסד מסויים, הוא רצה היה עייף, מותש ומיואש וביקש את עזרתי באיתור נכס. לאחר שסיפר לי שהוא עשה קורס, ועשה בדיוק את מה שלימדו אותו, גם שנה לאחר אותו הקורס הוא לא הצליח לייצר עיסקה ולכן ביקש את עזרתי.

השאלה שלי היתה מאוד פשוטה:

"אם עשית קורס, ועשית גם עבודת שטח, למה אתה צריך אותי"?

הוא לא היסס לרגע, "אני צריך שתמצא לי עסקה לפחות ב- 25% מתחת למחיר השוק", הוא ענה לי.

גם אני לא הססתי: אתה לא צריך אותי, אתה צריך למצוא מנורה עם ג'יני לשפשף אותה ושזו תהיה אחת מ- 3 המשאלות שלך", טוב…. אל בדיוק אעניתי לו כך, אלא ניסיתי להבין מה הבעיה האמיתית שלו.

הוא פרט בפני שהוא עשה חקר שוק מעמיק באזור ההשקעה שלו שחפף לאחד מאזורי העבודה שלי, ואמר לי:

"מצאתי כבר נכס ב- 10% מתחת למחיר השוק, מצאתי גם נכס שהיה 15% מתחת למחיר השוק, והשיא שלי היה שמצאתי נכס כ- 19% מתחת למחיר השוק".

התלהבתי ושאלתי בתמימות: נו וסגרת?

הוא ענה: שלא!

כששאלתי מדוע הוא אמר לי:"למדנו שעיסקה טובה זו רק עיסקה שהיא לפחות 25% מתחת למחיר השוק".

שאלתי אותו כמה עלה הנכס שהוא מצא ב- 19% מתחת למחיר השוק?

600,000 ש"ח הוא ענה לי, בחישוב מהיר אמרתתתי לו, אתה מבין שלפי מה שאתה אומר לי, מצאת נכס ששוויו 740-750K ש"ח, אתה מבין שאתה ויתרת על רוחח של לפחות 140,000 ש"ח?

השתררה דממה מעברו השני של הקו וכעבור כ- חצי דקה בערך הוא מלמל משהו:" אז מה אתה רוצה שאעשה שאבכה על זה"?

אל תתפתו לססמאות:

מצאתי שחלק ניכר מהמשתמשים בססמא זו לרוב מדברים אל תאבת הבצע של המשקיעים, חלום ההתעשרות המהירה, למצוא נכס בזול ולמכור ביוקר, מי לא מכיר את האכסיומה הזו של עולם ההשקעות.

הבעיה מתחילה שמטרת ססמא זו היא למכור לכם כרטיס חד כיווני לקורס כזה או אחר, ולא ממש מעניין אף אחד אם זה בר ביצוע או אם תצליחו להגשים את המטרה הזו.

חשוב לי להדגיש: עסקאות מתחת למחיר השוק אכן קיימות, אך אלו לא עסקאות הנמצאות בכל פינת רחוב וכל עץ רענן, כך שרוב המשלמים לקורסים הללו, כשלונם ידוע מראש.

לאחר שהבהרנו את הנקודה הזו, אני רוצה להוליך אתכם דווקא בדרך אחרת, בעוד והרוב הולכים ומחפשים אחר "הגביע הקדוש" הלא הוא אותו נכס מתחת למחיר השוק, אני רוצה להציע לכם את דעת המיעוט שלי, והיא ביצוע עסקאות טובות במחיר שוק.

ובניגוד לשאר מבטיחי ההבטחות, של נכסים מתחת למחיר השוק, אני רוצה לספק לכם 3 דוגמאות מהשנה וקצת האחרונות, לעסקאות אשר נרכשו במחירי שוק, והניבו מעל תשואת השוק, וכל זאת ללא כל מהלכים שאינם חוקיים.

עסקה 1:

סיכום כלל הוצאות העיסקה מתוארות בטבלה הבאה-

איך יודעים שזו היתה עיסקה מתחת למחיר שוק? טוב בשביל זה יש לנו את דיווחי רשות המיסים:

את מספרי הגוש הסתרתי מאחר ואינם מהותיים לדוגמא אך מהותיים עבורי.

חומר למחשבה: נסו לעשות חישוב אילו זה היה משקיע ללא מס רכישה ואם היה רוצב לבצע פליפ לפי תשואה של 4%…. והנה לכם דוגמא אמיתית לאיך אפשר לייצר רווחים יפים, גם ללא הבלוף של: נכס מתחת למחיר השוק.

עסקה 2:

סיכום כלל עלויות העיסקה בתמונת האקסל הבאה:

איך יודעים שזו עיסקה שאינה מתחת למחיר השוק? כמו מקודם לצורך כך יש לנו דיווחי רשות המיסים:

חומר למחשבה: המשקיע עומד על תשואה גולמית של 4.9%, עשו חישוב זריז, אילו היה מוכר את הנכס כעבור שנה וחצי ונהנה מהפטור, ומוכר אותה למשקיע הבא לפי תשואת השוק של 3.8%-4%, זו עיסקה שיכולה להוות גם אקזיט נחמד. אך עיסקה זו היא למטרת תזרים מזומנים, והמשקיע נכון להיום עדין מחזיק בנכס, והנכס עובד.

עסקה 3:

הערה: בעיסקה זו, המשקיע החליט להשכיר את הנכס במהירות ולכן התפשר על השכירות, בעקרון מחיר השוק לשכירות הינו 5600-5800 ש"ח לחודש אך בחישוב לקחו אך ורק את העיסקה האמיתית.

מאחר ועיסקה זו הינה עיסקה מיוחדת, בדיווחי רשות המיסים מצאנו משהו מעניין, הבעלים שהינה משקיעה בעצמה רכשה את הנכס בדיוק שנתיים לפני שמכרה אותו לנו, ומתברר שאף רכשה אותו במחיר גבוהה יותר ב- 20,000 ש"ח. סיבה זו יכולה לנבוע משני הסברים:

הראשון- בעת הרכישה היא לא היתה מודעת למחיר השוק ורכשה את הנכס במחיר גבוה יחסית.

השניה- מחיר הנכס, מעצם היותו 'מיוחד' לא השתנה בהרבה בשנתיים.

מניסיון והיכרות אישית עם האזור והנכס המדובר (לא חייבים להאמין לכותב שורות אלו), נכסים אלו הם מיוחדים ונדירים בשוק, בגלל הפוטנציאל הרב שיש להם (הצמדה של קרקע), כמעט ובעליהם לא מוכרים אותם.

כך או כך זה ממש לא משנה עדין שני ההסברים האפשריים לעיל מעידים כי לזמן הרכישה, הנכס נמכר בשווי השוק שלו.

הבהרה חשובה: מאחר ואני מאמין גדול בפרסומי עסקאות אמת, מי מהקוראים שירצה לאתגר אותי בנכונות העסקאות הללו, אשמח להציג חוזים וכל ניירת רלוונטית שתוכיח את הרכישות הנ"ל (רמז: לאתגר יש מחיר).

חומר למחשבה: נסו לעשות חישוב בכמה יימכר הנכס אילו היה נמכר לאחר השיפוץ עם השכירות הנוכחית לפי תשואת השוק.

סיכום ביניים:

שימו לב, כל העסקאות הללו יצרו לנו ארבעה מרכיבים חשובים

1. תזרים מזומנים של: 2170, 2800, 2700 ש"ח בהתאמה לחודש.
2. תשואות גולמיות של: 5.5%, 4.9% 6.4% בהתאמה.
3. תשואות המזומן של: 4.9%, 8.7%, 6.5% בהתאמה.
4. כולן לא יוצא מן הכלל, גם מייצרות רווח נאה באם המשקיעים יבחרו לבצע אקזיט לפי תשואת שוק.

אז למה כל הרשומה הזו מתרכזת בססמא: "נכס מתחת למחיר השוק"?

הסיבה העקרית היא: אתם, הרשומה הזו כמו שאר הרשומות נכתבה עבורכם. מטרת הססמא הנבובה הזו, היא בעיקר לייצר מכירה, לשכנע אתכם שהנה אתם עומדים ללמוד את השיטה "הסודית", את המתודה "הייחודית", את "הסוד" הנדלנ"י השמור ביותר ויגלו אותם רק לכם, בתנאי שתשלמו להם את השלמונים הדרושים.

חברים ומשקיעים יקרים, צר לי לנפץ מיתוס, בנדל"ן אין סודות, הסודות שילדי מספרים בינם לבין חברי כיתתם, סודים יותר מהעיסוק הנדלנ"י שלנו.

מניסיוני ביעוץ, בליווי ובהכשרה של משקיעים נוכחתי לדעת, שלבסס אסטרטגיית השקעות רק על רכישה של נכסים מתחת למחיר שוק, זו אסטרטגיה איטית מאוד, תדירות העסקאות בה נמוכה מאוד, ואינה אסטרטגיה יעילה לטווחי זמן ארוכים. השתמשו באסטרטגיה זו, כאסטרטגיה משנית. בצעו עסקאות טובות, ועל הדרך השוק כבר ידע לתת לכם מדי פעם את הסוכריה של נכס מתחת למחיר השוק, דוגמא לכך ניתן למצוא בעיסקת הסמטוחה שלא ברא השטן.

עצה שלי:

"לימדו להשקיע בחוכמה, לאתר עסקאות טובות במחיר השוק, אלו דברים שרק משקיעים מקצוענים עושים, היו מקצוענים בזמן שהרוב מכתתים רגליים בחיפוש אחר הפנטזיה של "נכס מתחת למחיר שוק", אל תתעסקו בססמאות מכירה, התעסקו בנכסים להשקעה"

לסיכום, בכדי להיות משקיע וחבר בנחרת של מיעוט המשקיעים שיודעים לזהות את אותם היהלומים שהרוב רואה בהם "אבנים", אני מזמין אתכם, אלו שמתעניינים ורוצים להתמקצע, לקחת חלק ב- תהליך הכשרת המשקיעים שלי, רמז- העסקאות לעיל הן של חלק מהמשתתפים בהכשרות אלו.

בברכת שנה טובה קוראים יקרים, תודה מקרב לב על הפרגון שלכם, שאתם מקדישים את הזמן ואת האנרגיה לקרוא את בליל המילים וההגיגים שלי, ולקראת כיפור אם מישהו נפגע אי פעם מהדברים שכתבתי כאן, או ששיתפתי מדעותי, לא נורא, סביר שזה יקרה גם בעתיד 🙂 גמר חתימה טובה.