הבלוף: נכס מתחת למחיר השוק

פורטפוליו של נכסים מניבים

אחד מהמשפטים הלעוסים ביותר בעולם ההשקעות בנדל"ן הוא:

"נכס מתחת למחיר השוק"

לרוב לאחר המשפט הזה ישנו תהליך מכירה כזה או אחר, מתוחכם יותר או פחות, שמטרתו למכור לקוראים נכס או קורס להשקעות בנדל"ן.

המפט הזה הפך למשפט אלמותי, מעין נוסחת קסם, שמשקיעים מתחילים רבים נוהרים ומתגודדים סביבו כאילו האומר אותו הוא החלילן מהמלין בכבודו ובעצמו.

אני רוצה לשתף אתכם בסיפור אישי ולאחר מכן אנסה להרחיב את הנקודה שלי המדגישה שמשקיע טוב עושה עסקאות טובות גם במחיר השוק.

לפני כשנה וחצי יצר עמי קשר משקיע שעשה קורס במוסד מסויים, הוא רצה היה עייף, מותש ומיואש וביקש את עזרתי באיתור נכס. לאחר שסיפר לי שהוא עשה קורס, ועשה בדיוק את מה שלימדו אותו, גם שנה לאחר אותו הקורס הוא לא הצליח לייצר עיסקה ולכן ביקש את עזרתי.

השאלה שלי היתה מאוד פשוטה:

"אם עשית קורס, ועשית גם עבודת שטח, למה אתה צריך אותי"?

הוא לא היסס לרגע, "אני צריך שתמצא לי עסקה לפחות ב- 25% מתחת למחיר השוק", הוא ענה לי.

גם אני לא הססתי: אתה לא צריך אותי, אתה צריך למצוא מנורה עם ג'יני לשפשף אותה ושזו תהיה אחת מ- 3 המשאלות שלך", טוב…. אל בדיוק אעניתי לו כך, אלא ניסיתי להבין מה הבעיה האמיתית שלו.

הוא פרט בפני שהוא עשה חקר שוק מעמיק באזור ההשקעה שלו שחפף לאחד מאזורי העבודה שלי, ואמר לי:

"מצאתי כבר נכס ב- 10% מתחת למחיר השוק, מצאתי גם נכס שהיה 15% מתחת למחיר השוק, והשיא שלי היה שמצאתי נכס כ- 19% מתחת למחיר השוק".

התלהבתי ושאלתי בתמימות: נו וסגרת?

הוא ענה: שלא!

כששאלתי מדוע הוא אמר לי:"למדנו שעיסקה טובה זו רק עיסקה שהיא לפחות 25% מתחת למחיר השוק".

שאלתי אותו כמה עלה הנכס שהוא מצא ב- 19% מתחת למחיר השוק?

600,000 ש"ח הוא ענה לי, בחישוב מהיר אמרתתתי לו, אתה מבין שלפי מה שאתה אומר לי, מצאת נכס ששוויו 740-750K ש"ח, אתה מבין שאתה ויתרת על רוחח של לפחות 140,000 ש"ח?

השתררה דממה מעברו השני של הקו וכעבור כ- חצי דקה בערך הוא מלמל משהו:" אז מה אתה רוצה שאעשה שאבכה על זה"?

אל תתפתו לססמאות:

מצאתי שחלק ניכר מהמשתמשים בססמא זו לרוב מדברים אל תאבת הבצע של המשקיעים, חלום ההתעשרות המהירה, למצוא נכס בזול ולמכור ביוקר, מי לא מכיר את האכסיומה הזו של עולם ההשקעות.

הבעיה מתחילה שמטרת ססמא זו היא למכור לכם כרטיס חד כיווני לקורס כזה או אחר, ולא ממש מעניין אף אחד אם זה בר ביצוע או אם תצליחו להגשים את המטרה הזו.

חשוב לי להדגיש: עסקאות מתחת למחיר השוק אכן קיימות, אך אלו לא עסקאות הנמצאות בכל פינת רחוב וכל עץ רענן, כך שרוב המשלמים לקורסים הללו, כשלונם ידוע מראש.

לאחר שהבהרנו את הנקודה הזו, אני רוצה להוליך אתכם דווקא בדרך אחרת, בעוד והרוב הולכים ומחפשים אחר "הגביע הקדוש" הלא הוא אותו נכס מתחת למחיר השוק, אני רוצה להציע לכם את דעת המיעוט שלי, והיא ביצוע עסקאות טובות במחיר שוק.

ובניגוד לשאר מבטיחי ההבטחות, של נכסים מתחת למחיר השוק, אני רוצה לספק לכם 3 דוגמאות מהשנה וקצת האחרונות, לעסקאות אשר נרכשו במחירי שוק, והניבו מעל תשואת השוק, וכל זאת ללא כל מהלכים שאינם חוקיים.

 

עסקה 1:

סיכום כלל הוצאות העיסקה מתוארות בטבלה הבאה-

פירוט כלל עלויות העיסקה למשקיע עם מס רכישה שהיה בגובה של 8%

איך יודעים שזו היתה עיסקה מתחת למחיר שוק? טוב בשביל זה יש לנו את דיווחי רשות המיסים:

את מספרי הגוש הסתרתי מאחר ואינם מהותיים לדוגמא אך מהותיים עבורי.

העיסקה המתוארת באקסל הינה העיסקה המסומנת באדום התחתון, שימו לב, שהדגשתי את העיסקה למעלה בטבלה, מכיוון שמדובר באותה הדירה. עבודת השטח שלנו הביאה אותנו למצוא מוכר שרכש נכס והתחרט, הצענו לו 20,000 יותר בכדי שזה יקזז לו את עלות היציאה מהעיסקה, כדי שלא יהיה מופסד יתר על המידה. אם כל ניתן לטעון שלא רק שזו עיסקה בשווי השוק אלא שאף רכשנו "מעל" חשווי השוק- פראיירים? טוב את האקסל אתם ראיתם!

חומר למחשבה: נסו לעשות חישוב אילו זה היה משקיע ללא מס רכישה ואם היה רוצב לבצע פליפ לפי תשואה של 4%…. והנה לכם דוגמא אמיתית לאיך אפשר לייצר רווחים יפים, גם ללא הבלוף של: נכס מתחת למחיר השוק.

עסקה 2:

סיכום כלל עלויות העיסקה בתמונת האקסל הבאה:

זו עסקה ראשונה למשקיע ולכן לא שילם מס רכישה, שימו לב לתזרים המזומנים, תזרים זה נוצר הודות לתכנון קפדני שך תהליך המימון ולקיחת תמהיל מסויים, שמאפשר את התזרים הנ"ל, המטרה של המשקיע כאן היתה להחזיק את הנכס כ- 4 שנים, להנות מהתזרים ולמכור אותו או לבצע מחזור עם מימון יצירתי אחר.

איך יודעים שזו עיסקה שאינה מתחת למחיר השוק? כמו מקודם לצורך כך יש לנו דיווחי רשות המיסים:

לצערנו לא לא היו מספיק מכירות של נכסים דומים, זהו נכס קטן יחסית לנכסים באזור, אך ניתן לבצע השוואה ריאלית, לנכסים אחרים באותו הבנין, כל הנכסים בבנין הם סביב 70-80 מ"ר (הדיווחים ברשות המיסים לא מדוייקים) והנכס עצמו היה סביב 35 מ"ר. באופן יחסי ניתן לראות כי הנכס בהתאם לגודלו תואם את מחיר השוק יחסית לזמן הרכישה.

חומר למחשבה: המשקיע עומד על תשואה גולמית של 4.9%, עשו חישוב זריז, אילו היה מוכר את הנכס כעבור שנה וחצי ונהנה מהפטור, ומוכר אותה למשקיע הבא לפי תשואת השוק של 3.8%-4%, זו עיסקה שיכולה להוות גם אקזיט נחמד. אך עיסקה זו היא למטרת תזרים מזומנים, והמשקיע נכון להיום עדין מחזיק בנכס, והנכס עובד.

עסקה 3:

בעיסקה זו המשקיע שילם גם 8% מס רכישה. הנכס הינו נכס מיוחד ונדרש שיפוץ יצירתי עבורו, בכדי למקסם את השכירות.

הערה: בעיסקה זו, המשקיע החליט להשכיר את הנכס במהירות ולכן התפשר על השכירות, בעקרון מחיר השוק לשכירות הינו 5600-5800 ש"ח לחודש אך בחישוב לקחו אך ורק את העיסקה האמיתית.

מאחר ועיסקה זו הינה עיסקה מיוחדת, בדיווחי רשות המיסים מצאנו משהו מעניין, הבעלים שהינה משקיעה בעצמה רכשה את הנכס בדיוק שנתיים לפני שמכרה אותו לנו, ומתברר שאף רכשה אותו במחיר גבוהה יותר ב- 20,000 ש"ח. סיבה זו יכולה לנבוע משני הסברים:

הראשון- בעת הרכישה היא לא היתה מודעת למחיר השוק ורכשה את הנכס במחיר גבוה יחסית.

השניה- מחיר הנכס, מעצם היותו 'מיוחד' לא השתנה בהרבה בשנתיים.

מניסיון והיכרות אישית עם האזור והנכס המדובר (לא חייבים להאמין לכותב שורות אלו), נכסים אלו הם מיוחדים ונדירים בשוק, בגלל הפוטנציאל הרב שיש להם (הצמדה של קרקע), כמעט ובעליהם לא מוכרים אותם.

כך או כך זה ממש לא משנה עדין שני ההסברים האפשריים לעיל מעידים כי לזמן הרכישה, הנכס נמכר בשווי השוק שלו.

אותו הנכס נרכש כעבור שנתיים בדיוק, "בהפסד" של 20,000 ש"ח של המוכרים.

הבהרה חשובה: מאחר ואני מאמין גדול בפרסומי עסקאות אמת, מי מהקוראים שירצה לאתגר אותי בנכונות העסקאות הללו, אשמח להציג חוזים וכל ניירת רלוונטית שתוכיח את הרכישות הנ"ל (רמז: לאתגר יש מחיר).

חומר למחשבה: נסו לעשות חישוב בכמה יימכר הנכס אילו היה נמכר לאחר השיפוץ עם השכירות הנוכחית לפי תשואת השוק.

 

סיכום ביניים:

שימו לב, כל העסקאות הללו יצרו לנו ארבעה מרכיבים חשובים

  1. תזרים מזומנים של: 2170, 2800, 2700 ש"ח בהתאמה לחודש.
  2. תשואות גולמיות של: 5.5%, 4.9% 6.4% בהתאמה.
  3. תשואות המזומן של: 4.9%, 8.7%, 6.5% בהתאמה.
  4. כולן לא יוצא מן הכלל, גם מייצרות רווח נאה באם המשקיעים יבחרו לבצע אקזיט לפי תשואת שוק.

 

אז למה כל הרשומה הזו מתרכזת בססמא: "נכס מתחת למחיר השוק"?

הסיבה העקרית היא: אתם, הרשומה הזו כמו שאר הרשומות נכתבה עבורכם. מטרת הססמא הנבובה הזו, היא בעיקר לייצר מכירה, לשכנע אתכם שהנה אתם עומדים ללמוד את השיטה "הסודית", את המתודה "הייחודית", את "הסוד" הנדלנ"י השמור ביותר ויגלו אותם רק לכם, בתנאי שתשלמו להם את השלמונים הדרושים.

חברים ומשקיעים יקרים, צר לי לנפץ מיתוס, בנדל"ן אין סודות, הסודות שילדי מספרים בינם לבין חברי כיתתם, סודים יותר מהעיסוק הנדלנ"י שלנו.

מניסיוני ביעוץ, בליווי ובהכשרה של משקיעים נוכחתי לדעת, שלבסס אסטרטגיית השקעות רק על רכישה של נכסים מתחת למחיר שוק, זו אסטרטגיה איטית מאוד, תדירות העסקאות בה נמוכה מאוד, ואינה אסטרטגיה יעילה לטווחי זמן ארוכים. השתמשו באסטרטגיה זו, כאסטרטגיה משנית. בצעו עסקאות טובות, ועל הדרך השוק כבר ידע לתת לכם מדי פעם את הסוכריה של נכס מתחת למחיר השוק, דוגמא לכך ניתן למצוא בעיסקת הסמטוחה שלא ברא השטן.

עצה שלי:

"לימדו להשקיע בחוכמה, לאתר עסקאות טובות במחיר השוק, אלו דברים שרק משקיעים מקצוענים עושים, היו מקצוענים בזמן שהרוב מכתתים רגליים בחיפוש אחר הפנטזיה של "נכס מתחת למחיר שוק", אל תתעסקו בססמאות מכירה, התעסקו בנכסים להשקעה"

לסיכום, בכדי להיות משקיע וחבר בנחרת של מיעוט המשקיעים שיודעים לזהות את אותם היהלומים שהרוב רואה בהם "אבנים", אני מזמין אתכם, אלו שמתעניינים ורוצים להתמקצע, לקחת חלק ב- תהליך הכשרת המשקיעים שלי, רמז- העסקאות לעיל הן של חלק מהמשתתפים בהכשרות אלו.

בברכת שנה טובה קוראים יקרים, תודה מקרב לב על הפרגון שלכם, שאתם מקדישים את הזמן ואת האנרגיה לקרוא את בליל המילים וההגיגים שלי, ולקראת כיפור אם מישהו נפגע אי פעם מהדברים שכתבתי כאן, או ששיתפתי מדעותי, לא נורא, סביר שזה יקרה גם בעתיד 🙂 גמר חתימה טובה.

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

8 מחשבות על “הבלוף: נכס מתחת למחיר השוק”

  1. אני אוהב לקרוא את הפוסטים שלך,
    אבל משהו לא מסתדר לי.

    בכל העסקאות החזר המשכנתא נמוך מאד ביחס לגודלה (כך שבסופו של דבר מחזירים לבנק הרבה יותר מאשר לוקחים) במיוחד בעסקה מספר 2

    תשואות השכירות נראות על פניו מאד גבוהות, גם כשמכניסים את עלות השיפוץ מתקבלות תשואות של 6% , 5.2% ואף 8% בעסקה מספר 3

    אלה לא השכירויות המקובלות בארצנו.
    ואם כן זה כנראה שמדובר על שכונות מצוקה ו/או פיצולי דירות ואז יש גם להכניס את הפקטור של כאב הראש מניהול השוכרים.

    בתודה

    • הי רונן, קודם כל תודה על הפרגון ועל קריאתך וביקורך באתר.
      אני מתייחס לשאלותיך:
      בעיסקה מספר 2: נעשה שימוש במימון יצירתי, ושימוש במשכנתא ה ההחזרים מאוד נמוכים לתקופת זמן מסויימת, בכדי להגדיל את התשואה, עיסקה זו נעשתה מראש כאסטרטגית השקעה לטווח השקעה של כמה שנים בודדות ואז ביצוע מימוש או שינוי נוסף במימון.

      בעיסקה 3: השכירות גבוהה, מאחר ובוצע שיפוץ מסויים שמיקסם את הנכס, זה למעשה שיפוץ שהכניס מספר שותפים, בתצורה של סוויטות וזה גם נכס מיוחד עם 2 חצרות מוצמדות בטאבו.

      השכירויות הנ"ל הן בקרבת מוסדות אקדמיים ומושכרות לשותפים אשר רובם סטודנטים.

      מקווה שעניתי.

  2. היי, אכן ענית. אבל עדין לא מסתדר לי. (סליחה על החפירה).

    המימון היצירתי שצינת מייקר את המשכנתא, כך שמכניסים אותו לחישוב התזרים לא יהיה כזה מופלא.
    ותשואת 8% היא חלומית. ואם קיימת כזאת אז נצרך להתעסק עם הדיירים כל הזמן. ובעולם של קורונה נכס ליד מוסד אקדמי לא נראה לי כבר ברזל. וכבר מתחילים להרגיש את הירידות בב"ש לדוגמא.

    כשלקחתי את המשכנתא הראשונה (למגורים) הסברה הייתה להחזיר 700-600 ש"ח בחודש על על 100אש"ח של הלוואה.
    פחות מזה הופך את המשכנתא ליקרה בכך שמחזירים הרבה יותר משנלקח.
    האם בנכס להשקעה זה שונה ? האם זה נכון להסתכל רק על התזרים ?

    ובגדול אני עדיין לא רואה איך אפשר להרוויח עם תשואת שכירות של 4-5% כאשר הריבית הנלקחת היא 2-3% + ביטוח חיים ומבנה + מתווך + עו"ד + מס רכישה + מס שבח + הוצאות שוטפות + ביטוח חיים ומבנה. אומנם יש מינוף אבל נראה ששולי הרווח קטנים ואולי כדי למצוא אפיק השקעה שהוא לא נדל"ן בארץ ? (סתם מחשבה)

    • זו לא חפירה ואתה שואל שאלות נכונות.
      אך לצערי היריעה קצרה והפלטפורמה הו לא מתאימה בכדי להסביר כל אסטרטגיה במימון/מינוף שנעשו שם.
      המימון שם אינו יקר, הוא רק יצירתי ויש לו מטרות ספציפיות לייצר תזרים ותשואה מסויימת לפרקי זמן ספציפים.

      רוב הזמן בנכסים להשקעה כמה מחזירים לא משנה, מה שמשנה זה כמה מרוויחים.
      לגבי הסיפא של דבריך, אתה רואה באקסלים המצורפים את התשואות לאחר כלל התשלומים (תיווך, מס רכישה, אגרות, שיפוץ וכיו"ב).

כתוב/כתבי תגובה