החוק של כחלון, הרווח של המשקיעים, ההפסד של כל השאר…

אז יש לנו התקדמות, החוק של כחלון הנוגע למיסוי דירות של משקיעים לאלו המחזיקים ביותר מ- 3 דירות, נכנס לרשימת החוקים בחוק ההסדרים.

עשרות כתבות של בעד ונגד המהלך כאשר רובן נגד תוך כדי שהן מנתחות את ההשלכות של המהלך על מחירי הדיור והצעירים המשוועים למגורים.

לפני כמה ימים ישבתי עם כמה קולגות שלי מתחום ההשקעות נדל"ן וכאלו שעוסקים בתחומי השקעות בנדל"ן מניב, הנוכחים היו:
– עבדכם הנאמן.
– עו"ד מתחום המקרקעין.
– שמאי מקרקעין.
– יזם בתחום הנדל"ן.
– מתווך נדל"ן.
– ועוד כמה חברים שהינם משקיעים נדל"ן.

כמובן ללא כל הפתעות נושא השיחה המרכזי היה שוק הנדל"ן לאן, וכמובן שחלק מהשיחה נסובה על הצעת החוק החדש של כחלון.

החלטנו לשחק ב- "מה אם…" כאשר המטרה שלנו היתה, מהם הפתרונות והכלים העומדים בפני המשקיעים שהחוק עלול לחול עליהם, מה הם יעשו בנדון ומה יהיו ההשלכות על אותם אנשים שכחלון "נלחם" למענם ?!

להלן תוצאות המשחק כפי שהועלו ע"י החבורה העליזה.

  1. דמי השכירות יעלו- המשקיעים בחלקם ינסו לגלם את המס בתוך דמי השכירות, התוצאה הינה העלאת דמי השכירות בכדי להקטין את החשיפה של המשקיע למס, ומי שישא בהוצאה יהיו השוכרים בצורת דמי שכירות גבוהים יותר. כבר היום ניתן לראות פרסומים שונים על חוזים שהכניסו תנאי מתלה להעלאת שכר הדירה באם יחול המס, חלק כבר העלו את גובה שכ"ד בחידוש החוזים.
    המרוויחים מהמהלך- המרוויח הגדול יהיה האוצר שיאסוף לקופתו מזומנים חדשים לקופה בצורה של גביית המס. המרוויחים הנוספים יהיו המשקיעים מאחר והם העלו דמי שכירות התשואה הגולמית על הנכס תעלה, משמע הם יכולים למכור אותו יותר יקר ולשמר את התשואה הגולמית, משקיעים שיש בידם רק 2 דירות ירוויחו גם הם כי הם ינצלו את המהלך להעלאת השכירות כדי להדביק פערים עם משקיעים 3 דירות ומעלה, כשיש הזדמנות להרוויח עוד כסף, הרוב נוטוה לנצל אותה.
    המפסידים מהמהלך- השוכרים, הם יממנו את כחלון והאוצר, ישלמו יותר, כתוצאה מכך יחסכו פחות והנזק בטווח הארוך יהיה אי יכולת לחסוך הון לרכישת דירה למגורים.
  2. אי מכירת נכסים ע"י המשקיעים- אילו יחול החוק כפי שהוא מוצע היום, למשקיעים בעלי 3 דירות ומעלה לא יהיה אינטרס למכור את הנכסים, רוב המשקיעים הם כאלו שרכשו וקנו נכסים (בעיקר אלו שיש בידם 3 דירות ומעלה) וכיום גם אין להם פטור ממס שבח. משקיעים אלו ישבו ויעשו את החישוב הפשוט. מה עדיף? לספוג ולשלם את ה- 1% על הדירה השלישית ומעלה, או לשלם בגדול 25% על הרווח במימוש הנכסים. התוצאה תהיה שהם יעדיפו להחזיק את הנכסים ועדין להרוויח מאשר להפסיד 25% מהרווח במימוש.
    התוצאה תהיה אי מכירה של נכסים, יהיה קפאון בשוק, אכזבה מהחוק והצעירים ימשיכו לשעבד עצמם ולרכוש את דירת חלומותיהם כאשר הם לוקחים משכנתאות הרבה יותר גבוהות, התוצאה העקיפה היא עליה נוספת במחירי הדיור.
    המרוויחים מהמהלך-  הקבלנים ירוויחו, כי תהיה נהירה מחודשת של זוגות מאוכזבים לרכישת דירה, כאלו שהתייאשו מההמתנה לירידה ויחליטו לרכוש פן יאחרו את הרכבת הזו. המדינה תרוויח גם- הרי המע"מ  שהיא גובה לכל אורך תהליך הבניה מגיע לכדי 32% מעלות הדירה, זה כסף שהיא לוקחת אליה (ומגולם במחיר הדירות המשולמים ע"י הזוגות הצעירים). היא גם תגבה מס רכישה מאלו שירכשו את הנכסים שמחירם מעל לתקרת הפטור.
    המפסידים מהמהלך- ניחשתם נכון, הזוגות הצעירים, הרי הקבלנים לא פראיירים, הם יראו נהירה המונית, לכן יעלו מחירים
    , תהיה חזרה למשחק ההיצע (הנמוך) והביקוש (הגדל).
  3. תחלופת נכסים בין משקיעים אפשרות א'- סביר להניח (זו הערכת הכותב והמשתתפים במשחק ה- "מה אם…") כי בכדי שיהיה למשקיעים אינטרס למכור ולהימנע מהמתואר בסעיף מספר 2, האוצר יחליט לתת "סוכריה" למשקיעי ה- 3 דירות ומעלה בכדי להמתיק את הגלולה המרה של החוק. ומה תהיה "הסוכריה"? בכדי שיהיה אינטרס אמיתי למשקיע למכור, הוא צריך להישאר רווחי, מאידך האוצר ובראשו כחלון, ירצו להראות שאכן נמכרים נכסים ו-"השתחררו" דירות לשוק "בכאילו" [אפרט בהמשך ב- (*) למה בכאילו], הוא ייתן למשקיעים פטור ממס שבח, אחרת לא יהיה להם שווה למכור. המשקיעים כמובן ינצלו את הפטור הזה, למכירת הנכסים הבעייתים/פחות מניבים שלהם. מטבע הדברים נכסים אלו שרובם מצויים בפריפריה כמו: חיפה, ב"ש, עפולה, אשקלון, הקריות, עכו, קרית שמונה וכו'.. אלו נכסים שהזוגות הצעירים ומחפשי הדיור ומשפריו אינם מחפשים. כן מי שירכוש את הנכסים הללו יהיו גם משקיעים, אלו שאין להם נכס וירצו לרכוש נכס ראשון או אלו שיש בידם כבר נכס אחד וירצו לרכוש נכס נוסף, שהרי החוק לא יחול עליהם, מאחר והם מחזיקים רק בשני נכסים.
    המרוויחים מהמהלך- המשקיעים, ניתנה להם הזדמנות מעולה לממש חלק מהנכסים שלהם ברווח, מבלי לשלם מס שבח ולשלשל את הרווחים לכיסם. לחלקם זה גם יוריד את הצורך בתשלום מס על שכירות מאחר והם הקטינו החזקות בנכסים ומרוויחים פחות שכירות כביכול. המשקיעים רוכשים שניתנה להם הזדמנות להגדיל החזקות. וכמובן המרוויח הישיר אדון כחלון, הוא יוכל לצאת בהצהרות שהוא שיחרר דירות לשוק. המרוויחים הנוספים יהיו עו"ד, שמאים, מתווכים ובנקים למשכנתאות שכעת תנועת העסקאות תספק להם עבודה והכנסה בצורת דמי טרחה.
    המפסידים מהמהלך- כמו תמיד, הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, שכן הנכסים שיצאו לשוק אינם רלוונטים אליהם כלל, אלו לא הערים ולא השכונות בהם ירצו להתגורר ולגדל את ילדיהם, הם כמובן ימשיכו לשלם שכירות, שתגדל אגב, עקב ביטוי סעיף מספר 1 בשטח.
  4. תחלופת נכסים בין משקיעים אפשרות ב'- מאחר והמשקיעים ינצלו את ה-"סוכריה" שייתן כחלון, להרוויח ממכירת הנכס מבלי לשלם מס שבח, עדין חלקם משוכנעים בדבר השקעה בנדל"ן מניב למגורים, שאם לא כן, לא היו משקיעים וצוברים נכסים מלכתחילה. לכן הם יממשו את הנכסים שלהם והרוכשים יהיו אותה אוכלוסיית רוכשים כפי המפורט בסעיף 3 לעיל. את כספי המימוש שלהם הם יחליטו להשקיע כעת בנכסים גדולים יותר,אותם יוכלו לחלק ליחידות ובמקביל יוכלו להגדיל את השכירות ולעמוד בחוק של כחלון.
    הנה דוגמא: משקיע עם 4 דירות, ימכור 3 דירות וירכוש נכס גדול יותר אשר יחלק אותו ל 2-3 יחידות, התוצאה היא שהוא יחזיק 2 נכסים (החדש והנכס המקורי שנשאר ממכירת ה- 3) ולא ישלם את המיסוי של כחלון אף בפועל גובה השכירות שהוא יגבה יהיה דומה לזה שקיבל מהנכסים הקטנים. התוצאה היא שהוא מחזיק פחות דירות אבל מחזיק באותה כמות של יחידות דיור ועוד נשאר לו מזומן מהמימוש. הוא גם יכול למכור את כל הדירות ולרכוש 2 גדולות לחלק ל 3 יחידות כל אחת, יהיו לו 2 דירות ויעמוד בחוק של כחלון ללא תשלום המס אך יחזיק כעת 6 יחידות דיור שיניבו לו יותר שכירות מאשר ה- 4 דירות המקוריות.
    המרוויחים מהמהלך- המשקיעים, הם יגרפו את כספי הממוש אליהם וישארו עם אותם תקבולי השכירות שלהם. האוצר, ירוויח ממס הרכישה 8% של הדירה ה- 2 כביכול וגם ירוויח תעמולה בזה ששיחרר דירות לשוק כפי שהבטיח. המרוויחים הנוספים יהיו עו"ד, שמאים, מתווכים ובנקים למשכנתאות שכעת תנועת העסקאות תספק להם עבודה והכנסה בצורת דמי טרחה.
    המפסידים מהמהלך- אוכלוסיית השוכרים שימשיכו לשלם שכירות וכמובן הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, שכן אלו לא באמת נכסים הרלוונטים להם.

    יכולים לבוא לטעון, שתהיה עליה ביחידות הדיור ולכן תחרות על השוכרים ולכן מחירי השכירות ירדו, כאן זה המקום לומר, כי זו טעות, אלו שמתגוררים עם הוריהם בשלב מסויים ימאס להם, גם זוגות צעירים שניסו לעשות זאת. כמות הזוגות המתגרשים גם עולה וגבוהה ומחפשים פתרונות זולים בעיקר הגרושים המשלמים מזונות והיחידות המחולקות מהוות פתרון אידיאלי עבורם.

    (*) הסבר ל- "בכאילו" מסעיף 3, אך רלוונטי גם לסעיף 4: דירות אמנם ישתחררו לשוק, אך אלו דירות שאינן רלוונטיות לאלו שרוצים לשפר דיור או לזוגות צעירים המחפשים להקים משפחה, משום שאלו דירות הנמצאות גיאוגרפית בפריפריה ורובן מצויות בשכונות ישנות, בשיכונים ורלוונטים רק להשכרה לאוכלוסה מקומית או לאוכלוסיית הצעירים והסטודנטים באוניברסיטאות ומכללות דוגמת: ב"ש, חיפה,אריאל, קרית שמונה וכו'.

  5. הגדלת תקבולי שכירות ללא תשלום מס- כחלון  אמר בנוסף שהוא מעוניין להגדיל את הפטור ממס מהכנסה משכירות מ- 5070 לחודש כפי שהוא היום, לכפול מכך, כך שתקרת הפטור תהיה 10,140 ש"ח לחודש, הכנסה עליה לא יצטרכו לשלם המשקיעים. ההיגיון העומד מאחורי המהלך הזה הוא שמי שיש לו ריבוי דירות כנראה והוא מעל לתקרה של 10,140 ש"ח לחודש ולכן זה יתמרץ אותם למכור נכס וכך לרדת מתחת לתקרה ולא לשלם מס.
    כעת שוו בדמיונכם, שהמשקיעים מסעיפים 3+4 יעשו את מהלך המימוש וגם יהנו לא רק מה- "סוכריה" של פטור ממס שבח, אלא גם יקבלו צ'ופר נוסף בצורה של פטור ממס הכנסה משכירות.
    המרוויחים מהמהלך- המשקיעים, יהנו הן מתקבולי שכירות ללא תשלום מס והן מהפטור במימוש. האוצר, ימכור את אותו הלוקש כמו בסעיפים הקודמים שהוא גרם לשחרור נכסים.
    המפסידים מהמהלך- אוכלוסיית המשכירים והזוגות הצעירים, שמהלך זה לא שינה במאום מבחינת היצע הדירות ומחיר הדיור, אינם יכולים לשלם עבור רכישת דירות מפאת יוקרן ונאלצים לשמור על הסטטוס קוו בשכירות (שתעלה כפי הכתוב בסעיף 1).
  6. תחלופת נכסים בין משקיעים אפשרות ג'- עקב החלת החוק של כחלון, רבים מהמשקיעים שצברו דירות מרובות מעל ל- 3 הינם משקיעים מבוגרים יותר עם ילדים. לכן כמובן תהיה תחלופת עסקאות ללא תמורה בין בעלי הנכסים לילדיהם. אכן, הם ישלמו מס רכישה עקב העברה ללא תמורה ועסקאות מתנה, אבל זה יוריד אותם מהרדאר מבחינת המיסוי של כחלון.
    המרוויחים מהמהלך- המשקיעים, שימשיכו לשמור על החזקות הנדל"ן שלהם, בצורה עקיפה. האוצר, ישלשל לכיסו מזומנים בצורה של מס רכישה עקב עסקאות של העברה ללא תמורה.
    המפסידים מהמהלך- המשקיעים שישלמו מס רכישה עבור העברות הנכסים, אולם זה בחזקת הרע במיעוטו. המפסידים העיקריים יהיו שוב פעם הזוגות ומשפרי הדיור, שנכסים אלו כלל לא יגיעו לידיהם וכלל אינם רלוונטים עבורם. הם ימשיכו להתגורר בשכירות, להוציא יותר ולחסוך פחות.
  7. הקמת חברות נדל"ן והסבת נכסים- משקיעים שלהם דירות מרובות כגון: 5-6 ומעלה וחלק מהמיעוט שאכן יש ברשותם נכסי עלית ונכסים מרובים, יעשו הסבה של הרכישות הבאות שלהם לחברות נדל"ן וינהלו ספרים. מי שיש ברשותו נכסים מרובים, יזכה לקיזוז הוצאות החזקה, ניכוי פחת, הכרה בהוצאות המשכנתא וההלוואות, יוכלו להקים במקביל גם חברות ארנק ולמשוך הכנסות בהטבות מס ועוד…. כיד הדמיון הטובה עליהם. חלקם גם יעשו הסבה של הנכסים הקיימים לנכסים עסקיים כמו משרדים להשכרה. אחרים יהפכו אולי ליזמי תיירות ויפעילו נכסים דרך אתרי Air B&B אמנם ישלמו מיסוי כעסק, אך יהנו משלל הזיכויים וההוצאות המוכרות להם כעסק.
    המרוויחים מהמהלך- המשקיעים, ימשיכו להרוויח מהכנסות השכירות ולהקטין את החשיפה למיסוי של כחלון, לצד הטבות וזיכויים כעסק בעצת רו"ח ויועצי מס מתוחכמים.
    המפסידים מהמהלך- הצעירים ומשפרי הדיור, שמהלכים אלו לא השפיעו עליהם גם כך, מחד לא היה שחרור של נכסים לשוק, מאידך אלו שמחזיקים בנכסי עלית, אלו נכסים שעלותם אינה ישימה ואינה ממשית עבור אלו שרוצים לרכוש את דירת המגורים הראשונה שלהם.

לסיכום:
לקחנו כאן משחק בו הוצאנו אל הפועל את החוק של כחלון וניתחנו מנקודת המבט של המשקיעים מה יהיה המודוס אופרנדי מצידם.

ככלל, המשקיעים הינם אנשים חכמים, בעיקר אלו המחזיקים בנכסים מרובים שכן אילולא כן, לא היו משקיעים מלכתחילה. הם חושבים בצורה שונה, הם יצירתיים ושקולים הבוחנים את המצב לאשורו מבלי להיכנס לבהלה מיותרת ולמעשים פזיזים. אלו משקיעים אשר ימצאו את הפתרונות חלקם כפי שמובא בכתוב לעיל.

אכן, כמו בכל מצב של חוסר ודאות, ישנו מימוש של נכסים לא מבוקר ע"י משקיעים לא מיומנים ופחות מתוחכמים, אלו הם המיעוט של המשקיעים ושחרור נכסים על ידם, לא יהיה בטריגר שיגרום לירידת מחירים.

סוף דבר:
לא צריך להיות חכם גדול בכדי להבין את מה שאומרים השכם וערב, ע"ג כל העיתונים וכל אנשי המקצוע. הדרך הוודאית היחידה שיכולה לגרום לירידת מחירי הדיור הינה דרך ההיצע, כל עוד לא תהיה בניה מאסיבית של דירות ע"י קבלנים בכל אזורי הביקוש בארץ, לא תחול ירידת מחירים משמעותית, לא כזו שתגרום ליכולת לרכוש נכס ראשון ע"H הזוגות הצעירים והמשפחות הצעירות המשוועות למגורים.

כל הפתרונות המוצעים להילחם במשקיעים, הינם פופוליסטים שתפקידם להסיט את האש מכשלון הטיפול של הנוגעים בדבר ובראשם שר האוצר משה כחלון, לעבר המשקיעים אשר מנסים להציגם באור שקרי כטייקונים.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

4 מחשבות על “החוק של כחלון, הרווח של המשקיעים, ההפסד של כל השאר…”

  1. וואו. פוסט מעולה.
    לא זכור לי שראיתי באף מקום ניתוח מפורט כל כך להצעת החוק.
    כל הכבוד.

  2. קראתי הכל. כאילו ילד בן 4 משחק בנדמה לי ועוד טרח להעלות את זה על הכתב. כל קשר לחוקי הכלכלה או למציאות מקרי בהחלט. ראו הוזהרתם.

    • מכבד את דעתך.
      היתה לי הברירה להתעלם מתגובתך ולא להעלותה לפרסום אך בחרתי להעלות אותה ולאשר אותה כי אני חושב שהיא מעידה יותר על הכותבה מאשר מושא התגובה.

      מאחל לך הצלחה בכל דרכיך ומעשיך 🙂

כתוב/כתבי תגובה