היבטים בהשקעת נדל"ן לטווח רחוק

היכן תהיו עוד 15 שנים

כשהתחלתי לכתוב על אג'נדת 13 הדירות שלי (פרוט קישורים בסוף הפוסט), זה הרתיע אנשים רבים.

הרתיעה נבעה כנראה מהמרחק בין התפיסה של האנשים את המציאות הנדלנ"ית בהווה, לעומת הכמות הלכאורה אסטרונומית של 13 דירות בעתיד.

רק חשוב להבין, אג'נדת 13 הדירות היא גישה, היא כמובן מהווה גם מתכון לצבירת נכסים מרובים לאורך הזמן, אך היא בעיקר גישת עשייה.

עבורי, ואני חושב שבעיקר עבורכם, פחות משנה אם אתם תצליחו להגשים את היעד של 13 דירות [לפי 3 ילדים בממוצע למשפחה עם תכנון להורשת הון בין דורי שמביאה גם את הנכדים בחשבון], הדרך היא ארוכה ונמשכת על פני 15-20 שנה לגישתי.

זו גם הסיבה מדוע ראיתי לנכון, לפתח את הרעיון בו משקיעים בינונים קונים את ההווה ומשקיעים מיומנים קונים את העתיד.

תרשים פירוט אג'נדת 13 הנכסים. הקו המנחה מדבר על משפחות עם 3 ילדים. הנכס הראשון הינו של ההורים, כנכס מגורים, שאר נכסי ההשקעה יהיו בהמשך כירושה, עד לנכדים. לכין יהיו 3 נכסים לדור הראשון, עפ"י נכס לכל ילד, ולאחר מכן נכס לכל נכד "עתידי". המטרה לצבור את כל אלו במהלך החיים, כך שלעת זקנה נהנים מתזרים מזומנים, ולאחר מכן הנכסים עוברים לדורות הבאים.

הדבר החשוב בגישה זו הוא עשייה, להתחיל מהנכס הראשון, מאחר וריבוי נכסים לעולם יעבוד דרך הנכס הראשון שלכם, אי אפשר להמציא מתמטיקה אחרת.

אך בואו נחשוב בצורה פאסימית, בהנחה ואתם לא מצליחים לעמוד ביעד, והחיים זימנו לכם אתגרים מרובים לאורך אותן 15-20 שנים, והצלחתם להשיג רק 5 דירות בכל הזמן הזה, הרי שאם אתם בני 35 בתחילת הדרך, כבר כשתהיו בני 50-55 יהיו ברשותכם, 5 נכסים, אשר רכשתם כל נכס שהיה בשווי ממוצע של 800,000 ש"ח והושכר ב 2400 ש"ח, ביום הקניה שלו.

כעבור 15-20 שנים כאשר חלק מהמשכנתאות כבר כוסו, והנכסים עלו בערכם רק לפי הממוצע הארצי, ודמי השכירות עפ"י תסקירי הלמ"ס עולים בכ- 60% כל עשור, הרי שכעבור 15 שנים, יש לאותו תא משפחתי/משקיע, תזרים מזומנים שעומד על בערך,1500 ש"ח לדירה בצורה שמרנית מאוד, ואומר 7500 ש"ח לחודש בצורה שמרנית.

כעבור עשור נוסף, יעמוד התזרים המזומנים על קרוב ל- 20,000 ש"ח לחודש מאור וחלק מהמשכנתאות כבר כוסו והסתיימו.

קשה לנו לחשוב על העתיד כל שכן לתכנן לעתיד:

המח האנושי שלנו לא בנוי לחשוב במושגי זמן ארוכים.

כדי להבין למה בואו נביט על ההיסטוריה האנושי, החל מסוף תקופת האבן הקדומה [לפני 11,000 שנים] ועד לשנת 1900 לערך, תוחלת החיים הממוצעת לתינוק שנולד בתקופות אלו היתה עומדת על 22-31 שנים, כאשר בחלק מהתקופות הללו רק 60% מהתינוקות היו בכלל מגיעים לגיל 15. כמובן שהיו כאלו שחיו גם יותר והגיעו לגילאי 50-60, אך מדובר על ממוצעים עפ"י מחקרים ארכיאולוגים ואנטרופולוגים שונים.

ז"א אנו מבינים שהמציאות בה בני האדם חיו, לא איפשרה להם לחשוב ולתכנן רחוק, פשוט כי רוב האנרגיה והמיקוד היו בלשרוד את היום, או השבוע במקרה הטוב.

את הביטוי לכך אנו מוצאים גם בימינו אלו, כאשר בחלק מהמדינות מגיעה תוחלת החיים גם לסביבות גילאי 80-85 בממוצע, עדין רוב האוכלוסיה בני 25-40 לא מסוגלים לדמיין את עצמם כזקנים שלא לדבר על לחשוב ולתכנן את עתידם הפיננסי לעוד 30-40 שנים קדימה.

לכן, אנו צריכים להגיע להבנה שאמנם זו לא אשמתנו, ככה המח האנושי בנוי, אך זה רק מטיל עלינו אחריות שאנו חייבים להכריח את עצמנו לחשוב רחוק.

כמה שינויים יש ב- 15 שנים?

כשאנחנו מדברים על זמן, אנו תמיד חיים באשליית הזמן.

כשאתה בן 25 אתה מביט על אנשים בני 40 כ- "חטייארים", כי זה נראה לך מאוד רחוק.

כשאתה בן 40, אתה מרגיש וחושב שאתה בן 25.

כשיש לכם ילדים, אתם לא מאמינים שפתאום הילד הקטן שלכם חוגג בר מצווה והבכורה שלכם כבר מתגייסת, וואו… איך טסו לכם 18 שנים.

אז כן, הזמן עובר מהר, מהר מאוד, הבעיה שאנו מבינים את זה רק אחרי שאותו פרק זמן עבר וכבר לא ישוב.

בלוג זה עוסק בשקעות והרבה בהשקעות נדל"ן, אז בואו נדבר במושגים אלו.

בשנת 2008 ניתן היה לרכוש דירה במימון של 95% משכנתא ומס הרכישה לדירה שניה ומעלה עמד על 3.5% (לדירות עד 970,000 ש"ח)

בשנת 2014 נכנס לתוקפו ביטול הפטור ממס שבח במכירה של אחת ל- 4 שנים. ז"א עד לביטול הפטור וללא תלות במספר הנכסים שאדם החזיר באמתחתו, היתה לו האפשרות למכור את אחת מהדירות הללו בפטור מלא ממס שבח [מס שבח הוא 25% מהרווח הריאלי על הנכס].

בשלב מאוחר יותר נכנסו עוד שינויים כגון" העלאת מס הרכישה לדירה שאינה יחידה ל- 5% ובהמשך ל- 8%.

חלו גם שינויים במשכנתאות למשקיעים שזו אינה דירתם היחידה, ואחוזי המימון ירדו מ -90-95% מקסימאלים, לכ- 70% בהתחלה ובשלב מאוחר יותר ועד היום ירד המימון בעזרת משכנתאות מהבנק לעד 50% מערך הנכס.

השינוי המשמעותי שהיה ב- 15 השנים האחרונות הוא עליית מחירי הדירות, בממוצע ארצי ערכי הדירות על פי 3 מערכן אי שם בשנת 2008.

 

איך מנהלים השקעות לאורך 15-20 שנים בתקופות של שינויים בלתי פוסקים:

בעבר כתבתי שמשקיע חייב לסגל לעצמו מציאות של שינויים, אין שום דבר שהוא קבוע בחיים ולרוב אנו מוצאים את עצמנו שוחים כנגד הזרם, וכנגד החשיבה המקובלת סביבנו, שלרוב מהווה כרעש רקע המפריע למשקי.ה שיאנם ממוקדים בדרך או חסרי משמעת והתמדה ולכן נוטים לסטות ממסלולם.

מכיוון שהחיים אינם קובץ אקסל, ישנו קושי תפיסתי רב לאנשים בהווה, להבין כיצד נצברים נכסים לאורך הזמן.

צריך להבין שבמהלך החיים, יש תקופות של גאות ותקופות של שפל, יש תקופות טובות יותר וטובות פחות, זמנים מאתגרים ותקופות של עדנה. למרות כל אלו, חייבים לנקוט ולשים לנגד עיננו את הגישה הדוגלת בצבירת נכסים.

נכסים ללא התחייבויות (א)- לאורך וככל שיעבור הזמן, תגלו שנכסים שפעם היו עליהם התחייבויות בצורה של הלוואות ומשכנתאות, חלקן כבר כמעט כוסו או כוסו לחלוטין, נכסים אלו יאפשרו לכם, "להוציא" כסף מהקירות בדרכים שונות בכדי לאפשר לכם לרכוש נכסים נוספים.

נכסים ללא התחייבויות (ב)- אף אחד לא חי לנצח, כך שבמהלך החיים שלכם, סביר שתזכו לירושה כזו או אחרת, שתקצר לכם את מהלך הזמן לרכישת הנכס או הנכסים הבאים. רוב האנשים בישראל צפויים להנות מהעברת הון בין דורית כזו או אחרת, דאגו להשקיע את ההון הזה בחוכמה למען המטרה שלכם.

נכסים ללא התחייבויות (ג)- אם הגעתם עד לכאן, סביר שאתם משקיעים שחושבים על הטווח הארוך, ובהמשך לסעיף הקודם, אתם מבינים שהדור הקודם לא חי לנצח, לכן יהיה זה חכם, להכניס אותו עוד היום למנגנון צבירת הנכסים, ע"י רכישה של נכסים להשקעה על שמם, בכספם. משמע, במקום שהכספים ישבו בבנק או תוכניות חסכון משונות שממתינות עבורכם ליום הדין, יהיה חכם יותר להשקיע אותם במימון ולצבור עוד נכסים, אשר בתורם יהיו שלכם, בעת הירושה. כן לא נעים לחשוב על כך, אך אלו תהליכים שלפחות בזמנים אלו אין לו איך להמנע מכך.

פדיונות- אלו מכם שהשקיעו באפיקים אחרים, או בתוכניות כאלו ואחרות, יכולים למצוא את עצמם בנקודת זמן, בה הם יחליטו כי עדיף יהיה אם ירכשו נכסי נדל"ן מניבים בכדי להנות מהיתרונות שהם יכולים להעניק לדור ההמשך [כמו לדוגמא- ביטוח חיים בעת פטירת בעל הנכס].

סכומי כסף חד פעמיים- כמו בונוסים בעבודה או קרנות השתלמות שהחלטתם לפדות כדי להשקיע בנכס. נכון ניתן גם לקחת הלוואות שכנגד, שכל אחד יעשה את החישובים שלו מה כדאי לו בכל נקודת זמן ובהתאם לאפשרויות שלו לעמוד בהתחייבויות.

אסטרטגיות להגדלת ההון והשווי נטו- כבר פרטיתי על כך שחלק מתהליך ההתקדמות הוא לעיתים לממש חלק מהנכיסם וברווחים וההון העצמי המוחזר, לפצל לשני נכסים זולים יותר שיגדילו את ערכם עם הזמן.

תהליכים טבעיים בשוק הנדל"ן (א)- נכסים שלפני עשור היו באזורים חלשים וישנים, מתגלים כאזורים חדשים מלאי פוטנציאל עבור יזמים והרשויות המקומיות, ותהליכי התחדשות עירונית מעלות את ערך הנכסים שלכם פלאים. הן בשווי הנכס והן בעלייה בדמי השכירות. לאורך הזמן וככל שתצברו יותר נכסים שכאלו, תגלו שאתם פוגשים את יתרונות ההתחדשות העירונית בתדירות שתפתיע גם אתכם.

תהליכים טבעיים בשוק הנדל"ן (ב)- המציאות הדמוגרפית בישראל הינה מציאות בכיוון אחד, והיא עליה באוכלוסיה, עליה זו מייצרת ביקושים ולחץ לדירות בעתיד. אתם תופתעו לגלות כיצד חלק מהאזורים שנראים לכם "נחותים" היום, מגלמים בתוכם עיוותי שוק שרק מחכים להתגלות ולהתפרץ מעלה ולממש את הפוטנציאל שלהם. ראו דוגמאות מ 10-15 השנים האחרונות כמו: כרם התימנים בת"א, בת גלים בחיפה, קו החוף באשקלון ואשדוד, תוואי הרכבת הקלה בפ"ת יש עוד רבים כאו שממתינים להתגלות על ידכם.

ניצול של  יתרונות ייחודיים- יש מספר לא מבוטל של ישובים המכילים בתוכם הטבות מס למתגוררים בהם, אט אט מקומות אלו מתגלים ע"י קהלים צעירים וקהלים חדשים, שמבינים את היתרון, שבמגורים בישוב עם הטבות מס. נכון לזמן כתיבת שורות אלו, מקומות כמו נתיבות, אופקים, שדרות מקבלים הטבות מס של 12-18% במס הכנסה, אשר מתורגמים באופקים לדוגמא למספרים של 234,000 ש"ח ליחיד.ה בפטור ממס לשנת מס. בשדרות: 20% שהם 240,000 ש"ח ליחיד.ה לשנת מס נתיבות: 16% 204,000 ש"ח ליחיד.ה. קרית שמונה: לפי 20% שהם 240,000 ש"ח. נהרייה השוכנת על שפת הים התיכון, נהנית גם מהטבת מס של 12% שהם 204,000 ש"ח ליחידץה לשנה. אלו הטבות שמושכות עם הזמן אוכלוסיה חדשה, שמבינה שהיא חוסכת הרבה מאוד כסף, הגבוהה יותר מהחזרי המשכנתא אותם הם צריכים לשלם.

נכון לכתיבת שורות אלו- ב"ש סובלת מהגירה שלילית לכיוון של נתיבות/שדרות ואופקים בגלל הטבות מס אלו, ובגלל תחבורה ציבורית וכבישים יעילים יותר המאפשרים להם להשאר באותה סביבת עבודה גיאוגרפית ולחסוך הון עתק כל שנה, רק במעבר של 15-35 ק"מ בקו אווירי.

דוגמא חיה לכך אנו יכולים לראות בשווי הנכסים במקומות אלו, דירות של 4-5 חדרים בנתיבות ואופקים העיגעו למחרים של 1.6-1.8 מיליון ושכירויות עלו בהתאם, מאחר וגם קהל השוכרים נהנה מההטבות הללו. מחירי הבתים הפרטיים בשדרות האמירו לכדי 3.5-4 מיליון ש"ח בעקבות הביקושים שנבעו מהטבות המס באזור זה.

כלל הגורמים המפורטים לעיל, הם דוגמא לאפשרויות שלכם לשימוש בהון לאורך השנים לצורך צבירה של נכסים, לכן החישוב של כמה אתצם מרוויחים היום, וההשלכה של זה ל- 13 נכסים תוך 15-20 שנים, לא רק שמקדימה את זמנה, אלא כלל אינה רלונטית למציאות הנדלנ"ית.

תרשים המתאר בפשטות ובכלליות את כוחה של ההתמדה לאורך השנים, ביצוע שינויים ועדכונים במערך ההשקעות שלכם, וצבירה של נכסים לאורך הזמן. והשינויים הן בהכנסות תזרים המזומנים ובשווי הנטו שלכם.

מדוע חשוב להתמיד בהשקעות למשך 15-20 שנים?

מעבר לקלישאה הרווחת בעולם ההשקעות :

  ההשקעות הרווחיות ביותר הן אלו לטווח הארוך ביותר.

זה גורם לנו להבין שישנם שינויים, שקשה לנו אפילו לחשוב או לדמיין אותן בהווה, אך יתבררו כיתרונות מאוד מאוד גדולים בעתיד במהלך ה 15-20 השנים הבאות. רוב האנשים רגילים לחשוב במושגים של הווה, במקום לחשוב במושגים של עתיד, אך אתם לא כאלו, תתפלאו באיזו קלות אתם יכולים למצוא את עצמכם, משוייכים לשכבת השמנת של האוכלוסייה האמידה בישראל, וזה ממש לא משנה אם צברתם נכסים בנהרייה או בשדרות, כי אתם הצלחתם לעשות משהו שאחרים לא העזו להעלות אפילו על דעתם.

ברגע קטן של שיווק עצמי, כל תהליך הכשרת המשקיעים שלי בנוי בצורה, שתלמד ותכשיר אתכם להיות משקיעות ומשקיעים של הטווח הארוך, להתמקד בכסף הגדול שיהיה לכם בעוד 10-20 שנים, במקום להתמקד בפיתויי הכסף הקטן של הטווח הקצר. נכון, זה לא מיועד לכל אחד.ת אלא רק למתמידים ובעלי המשמעת, אך כמו בכל תחום, בסוף זה ה- DNA של האנשים שקוצרים את הפירות, בין אם אתם וורן באפט מאומהא נברסקה, או שאתם ישראל וישראלה ישראלי מקרית גת.

רשימת קישורים לאג'נדת 13 הנכסים שלי לאלו שפספסו:

  1. למה האוטונומיה שתשיגו היום, משמעותית לילדיכם מחר?

  2. למה אני לא אוהד של 'חופש כלכלי' ומדוע אני חסיד של 'אוטונומיה'?

  3. איך לעזאזל מגיעים ל- 13 דירות לפחות? [חלק א]

  4. הדרך לאוטונומיה- מהי המדרגה הראשונה בצבירה של לפחות 13 דירות להשקעה?

  5. מהי הטעות השניה הכי נפוצה, המונעת ממשקיעים להגיע ל- 13 דירות לפחות?

  6. איך המשכנתא יכולה לסייע לכם או למנוע מכם להגיע ל- 13 נכסים?

  7. האם כל משפחה יכולה להגיע ל- 13 דירות לפחות?

  8. לקבלת פרטים לתהליך הכשרת המשקיעים שלי.

 

 

 

 

 

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה