לפני כמה ימים חבר שלח לי צילום מסך של ציוץ שפורסם בטוויטר לפני שנה (ב- 2022) של לא אחר מאשר עורך הנדל"ן הנוכחי של גלובס, דרור מרמור.

אני שם כאן את הציוץ כדי שנוכל לדון בו, המסקנות שנגזור מהציוץ הזה הן חשובות מאוד לכם אם אתם חושבים על השקעות.

בכדי לסכם במשפט אחד את מה שדרור מרמור כתב בציוץ הוא אומר:

שזו טעות להשקיע בדירות, תשקיעו במניות, בואו באמת נדון בגישה הזו של דרור מרמור, ונראה מה באמת קרה בשטח.

אז יאללה דרור בדיוק כמו התיוג שלך, בוא נדבר על פרופורציות:

1. חוכמת הבדיעבד-

דרור 'כאנליסט' סופר "מקצועי" פשפש במניות וחיפש מניה אחת שתצדיק את האג'נדה שלו. אני לא טוען שרק מניה אחת עשתה תשואות פנומנאליות בשוק ההון בתקופה זו, אלא אני טוען שחיפוש של מניה אחת אינו רלוונטי.

השאלות שצריכות להישאל בנקודת הזמן של הציוץ של דרור היא:

"1. האם דרור השקיע במניית נטפליקס בשנת 2007?

2. ואם לא האם לפחות השקיע בדירה בשנת 2007?"

את התשובה לשאלה הראשונה אני לא יודע בוודאות, אבל אם דרור אכן השקיע במניית נטפליקס, אשמח שיראה לנו איך הוא הפך למולטי מיליונר (לא באמת כפי שתראו בהמשך) שעדין ממשיך לעבוד בגלובס, מכיוון שלא עשה כן, אני מניח שהוא לא השקיע במניית נטפליקס- ולכן הטענה שלו לא רק אינה רלוונטית, אלא היא לכל היותר בדיחה.

את התשובה לשאלה השניה אני יודע.

איך אני יודע? כי פגשתי את דרור בספטמבר 2019, עוד שהיה כותב תוכן/עורך במרכז הנדל"ן ודרור הבהיר בפני שהוא נגד השקעות בנדל"ן באומרו "השקעות זה סיכונים"

לא מאמינים?

הנה תראו, צילום מעמוד הפייסבוק שלי עוד באותו היום שנפגשנו:

בקיצור זו לא חוכמה להביט אחורה ולומר איזו השקעה עשתה יותר ממה והיכן הרוויחו אחרים יותר כסף, השאלה מה אתם עשיתם?!

או במילים אחרות, אפשר לענות לדרור בשתי אופנים:

1. למה בחרת דווקא את נטפליקס?
2.  ואם נמצא מניית יוניקורן אחרת שעלתה יותר מנטפליקס זה אומר שהמשקיעים בנטפליקס עשו השקעות גרועות?

מכיוון שדרור לא השקיע במניית נטפליקס ולא בנדל"ן, נראה לי תמוה שעורך נדל"ן שעיסוקו בעשור וחצי האחרונים הוא סיקור תחום הנדל"ן עדין מתעקש להביע דעה נגד שוק הנדל"ן?!

2. דיוק בעובדות ונחיתה על קרקע המציאות-

מוזר בעיני שדרור מסקר נדל"ן כל כך הרבה שנים, והוא מתעלם מהעובדה שאנשים לא רוכשים דירה בכסף מלא אלא משתמשים במשכנתה.

כך שאם מישהו היה קונה דירה ב- 700,000 ש"ח אי שם ב- 2007 הוא היה מגלה שניתן היה לרכוש דירה כזו במשכנתה של 95% אבל אני אלך על מה שהרוב עשו ורכשו ב- 90% משכנתה כמשקיעים, משמע צריך רק 70,000 ש"ח ולכן אותו משקיע נטפליקס דמיוני לא היה שווה היום 80 מיליון ש"ח.

אז כמה שווה באמת ההשקעה בנטפליקס?

ב- 2007 שער הדולר היה שווה 4.2 ש"ח לדולר, משמע ב- 70,000 ש"ח היו למשקיע הדמיוני 16,666$ להשקיע בנטפליקס.שהן למעשה 5144 מניות נכון ל-2007 לפי מחיר 3.24$ למניה.

ההשקעה שווה נכון לשנת 2022 עפ"י מחיר המניה לאחר הנפילה כפי שדרור דאג לציין היה 179$ למניה, לכן שווי ההשקעה בשנת 2022 היה:

920,781$ וואלה… סכום יפה, אבל צריך לתרגם אותו לשקלים.

שער הדולר ביוני 2022 היה 3.32 ש"ח לדולר. אז יאללה נמיר את הסכום לשקלים: הם למעשה 3,056,992 ש"ח.

אבל רגע…. יש לנו מס רווחי הון שדרור "שכח" לציין אותו.

אז אם המשקיע הדמיוני השקיע 70,000 ש"ח וכעת יש לו 3,056,992 ש"ח הרווח שלו למס הוא: 2,986,992 ש"ח עליהם משלמים 25% מס רווחי הון, מה שאומר שנשאר למשקיע הדמיוני כ- 2,240,244 ש"ח רווח מה שאומר שהסכום הכולל למשקיע הדמיוני ביד ממניית נטפליקס הוא: 2,310,244 ש"ח.

כעת בואו נחזור לחישוב הדירה:

דירה שעלתה 700,000 ש"ח בשנת 2007 זו היתה אחלה דירת 3 חדרים בתל אביב ברחובות כמו דיזינגוף, סובב כיכר המדינה, שיכון בבלי הוותיק והיוקרתי בת"א, שכבר אז עשתה 4000 ש"ח שכירות לחודש.

ושלא לדבר מי שקנה על הנייר בשיכון ל' החדש .

דירה כזו שווה היום לא בקושי 2 מיליון ש"ח כפי שדרור הציג אלא יותר לכיוון של 3-4 מיליון ש"ח וסביר שאם נקנתה באזורים ישנים היא כנראה גם בהליכי התחדשות עירונית שיקפיצו את השווי לכיוון ה- 5-6 מיליון ש"ח. כאשר יותר ממחצית המשכנתא שולמה וסביר שהיה גם תזרים מזומנים לדירה.

זאת ועוד, שדירה כזו אינה מושכרת ב- 4000 ש"ח אלא סביר להניח שב- 5 השנים האחרונות היא כבר מושכרת סביב 8,000-10,000 ש"ח בקל, את החישוב על תזרים המזומנים אני משאיר לכם ולדרור.

אז אנו כבר מבינים, שהמשקיע בנדל"ן עשה הרבה יותר מהמשקיע הדמיוני בנטפליקס, לא רק מהשכירות החודשית שקיבל, אלא גם מהשווי נטו של ההשקעה שבכלל לא צריך לממש כדי להנות ממנה (ראו סעיף 4 בהמשך).

3. שמעו קוריוז שעוד יותר יעצבן את דרור מרמור-

אם דרור באמת היה יורד לסוף דעתי כמשקיע נדל"ן, הוא בוודאי היה יודע שב- 2007 היו דירות 3 חדרים בב"ש ובחיפה שעלו כ- 150,000 ש"ח וניתן היה לרכוש אותם גם ב- 90% משכנתא. משמע ניתן היה לרכוש 4 דירות חורבה בפריפריה שהיום שוות כל אחת סביבות 1-1.2 מיליון ש"ח.

משמע השווי של המשקיעים שם היה קופץ ל 4-5 מיליון.

4. אין צורך לממש דירה כדי להנות מעליית הערך שלה-

כדי להנות מהמניה של נטפליקס והרווחים "המופלגים" שלה, הרי כולם נהיו "מיליונרים" מנטפליקס, חובה לממש אותה כדי להנות ממנה.

מאידך, דירות לא חייבים לממש, השכירות נכנסת ויש קצבה/משכורת חודשית כל חודש מבלי הצורך האמיתי לממש את הדירה כדי להנות מעליית הערך שלה. עד לפני שנה וחצי בכלל היה ניתן גם למשכן את הדירה ולמשוך ממנה כסף לצורך רכישה של דירות נוספות, אבל את זה דרור "שכח" לספר לכם, או שפשוט לא ידע- לכן אני ממליץ לו בחום שיירשם ל- תהליך הכשרת המשקיעים שלי, חבל שהוא מפספס את השוק על ניתוחים שאינם נכונים.

5. המרכיב הפסיכולוגי ממנו דרור מרמור התעלם-

דרור הביט על מניית נטפליקס ושכח לציין שזו מניה שעברה טלטלות בשוק, ושרוב האנשים בשוק ההון אינם מצליחים להחזיק כ- 15 שנים, מה גם בעיקר במגזר מניות הטכנולוגיה שנסחרות בנאסד"ק כמו נטפליקס.

הנה סקירה קצרה:

בין יוני לאוגוסט 2018 ירדה מניית נטפליקס מ 411$ ל- 345$ משמע ירידה של 16% בערך המניה

בנובמבר 2018 המניה ירדה ל- 286$ משמע ירידה נוספת של 17%

ביולי 2019 המניה עלתה ל- 380$ אבל כבר באוקטובר אותה השנה ירדה ל- 272$ ירידה של 29%

באוקטובר 2021 המניה עלתה ל- 690$ אבל ביוני 2022 (כנראה הירידה שדרור מרמור התייחס אליה בציוץ שלו) היא כבר היתה שווה 179$.

אז נכון שמי שנשאר במניה כל כך הרבה זמן, היה מרוויח (טוב לא בדיוק כבר הראתי לכם כמה הוא באמת הרוויח), אבל רוב המשקיעים פשוט לא היו מצליחים להחזיק ברכבת ההרים הזו שקוראים לה נטפליקס.

נכונה גם הטענה שאומרת שהרוויח בגדול מי שנכנס ב- 2007 ויצא ב- אוקטובר 2021, אבל זה תאוריה ולא על זה דרור מרמור כתב.

נורא קל לכתבים כמו דרור מרמור שסביר כי לא השקיעו ואינם משקיעים באופן אקטיבי, להבין את המשמעות של הרכיב הפסיכולוגי בהשקעות.

ורק כדי שתבינו על מה אני מדבר, הנה ראו עפ"י מחקר של וול סטריט, זמן ההחזקה הממוצע של המשקיע הממוצע של תיק ממוצע (אליו דרור מרמור מתייחס) הוא הרבה פחות משנה החל משנת 2007 הפלא ופלא בדיוק אותה שנה בה בחר דרור מרמור בציוץ שלו.

6. המלצה על השקעה במניה בודדת?

לתומי חשבתי שמשקיע סולידי ושמרן כמו דרור, לעולם לא ימליץ על השקעה במניה אחת בדידה. הסיכון והחשיפה של בחירה של מניה אחת מתוך אלפי מניות והבטחון שהיא תצליח הגדול, הוא בדיחה במקרה הטוב וחוסר אחריות במקרה הרע.

רק עצם המחשבה והרמיזה להמלצה כזו, היא בעייתית לכשלעצמה.

האם בשנת 2007 דרור היה מעיז לסכן  70,000 ש"ח מחסכונותיו על איזו מניה עלומה ולא ידע בשם נטפליקס? היום כולם מכירים את נטפליקס, מי בכלל ידע בישראל מה זה נטפליקס בשנת 2007?

כנראה שדרור מנסה גם בהזדמנות זו לשכתב את ההיסטוריה והאקטואליה בישראל של שנת 2007.

מוזר בעני שדרור לא נתן כדוגמא השקעה במדד הסנופי, אה…. זה בטח כי הוא קרא את המאמר השני שלי על השוואה בין הסנופי לדירה.

מה צריך להסיק מהרשומה הזו?

1. עיתונאים הם עיתונאים, ומשקיעים הם משקיעים. תזכרו עיתונאים מסקרים משקיעים עושים.
2. יש סיבה מדוע אין עיתונאים מיליונרים או עיצתונאים שהםמשקיעים מוצלחים, יש הבדל בין לכתוב לבין להשקיע.
3. אל תקחו ברצינות כל מה שעיתונאים כותבים, כי זה שהוא עיתונאי לא אוימר שהוא באמת מבצע את ההשוואות הנכונות של השקעה להשקעה.
4. המטרה של עיתונאים זה לייצר רייטינג ולמכור עיתון, לכן אין קשר בין כותרות, ציוצים לבין הצתוצאות האמיתיות במציאות.
5. ייתכן שהעובדות נכונות אבל הרכיבו מהן סיפור שקרי לחלוטין ולא נכון. שציוץ של דרור כל העובדות נכונות הבעיה היא שהוא הרכיב מהן סיפור לא נכון ולא מבוסס על הפרטים הנכונים.
6. לא הגיע הזמן שתקחו את עצמכם בידיים ותלמדו איך עושים את זה נכון ובצורה אחראית?