מימון עסקת נדל"ן

אחד הדברים החשובים המבדילים בין משקיעים בהיבט של רווחיות על הכסף שהושקע הוא השימוש שלהם במינוף, אני לא הולך להרחיב כאן על רעיון המינוף, מאחר והוא נכתב כאן בכמה הזדמנויות, כמו ברשומה על החלפת הגיבנת בשק הזהב.

ההבדל ברווחיות/כדאיות העסקה מאוד תלוי בסוג המינוף שנלקח לטובת העסקה, לכן יכול להיות בהחלט מצב שהעסקה טובה, אך בגלל מינוף לא מתאים היא הופכת לגרועה או אפילו למצב אחר בו, ההלוואה יכולה להיות טובה מאוד כהלוואה אבל גרועה לעיסקה.

התבלבלתם?

אין כמו להסביר בלבול ע"י דוגמאות מספריות והנה לכם מקרה אמיתי מהשבועיים האחרונים. משקיעה שבקשה את עצתי לגבי דירה שהיתה במו"מ עליה והמחיר נסגר.

מחיר הנכס בו המשקיע היתה מעוניינת עמד על 650,000 ש"ח

ההון העצמי שעומד ברשותה הינו 300,000 ש"ח

אפשרות 1:

מחיר הנכס: 650,000 ש"ח,
שכירות: 2300-2400 ש"ח לחודש

הון עצמי: 300,000 ש"ח ה
אין מס רכישה זהו נכס ראשון

המשקיע עובדת בנק לכן קיבלה הלוואה ממש אטרקטיבית שלא לומר מעולה (אך גרועה כפי שנלמד בהמשך)!
250,000 ש"ח בריבית 1% ל- 12 שנים יוצא שהיא צריכה לשלם 1850 ש"ח לחודש.

את שאר ה- 100,000 הנוספים היא רוצה לקחת כמשכנתא ל- 25 שנים, מה שאומר שבחישוב לפי ריבית ממוצעת של 5% היא תשלם עליהם עוד 600 ש"ח לחודש.

משמע ההחזר החודשי שלה יהיה 2450 ש"ח לחודש.

מה שמותיר אותה עם תזרים שלילי של 50-150 ש"ח לחודש, בהנחה והיא מושכרת כל הזמן.

מאידך, קיימת אפשרות אחרת…

אפשרות 2:

מחיר הנכס 650,000 ש"ח

שכירות 2300-2400 ש"ח

הון עצמי לשימוש 325,000 (יש לה רק 300,000 אף תוכל לגרד עוד 25,000)

משכנתא בריבית 5% ל- 25 שנים: 325,000

החזר חודשי: 1900 ש"ח

תזרים: 400-500 ש"ח לחודש

הדילמה

מה ההיגיון לקחת משכנתא בריבית של 5% ועוד ל- 25 שנים כאשר ניתן לקבל הלוואה בריבית של 1% ל- 12 שנים, ההחזר הכולל יהיה נמוך יותר, למה להתעקש לשלם יותר?

הפתרון

הפתרון הוא פשוט והוא נעוץ בשינוי הלך החשיבה, כאשר רוב האנשים חושבים על ההחזר שהם יצטרכו לשלם, המשקיע פחות מוטרד מכך, משום שלא הוא זה שמשלם את המשכנתא/הלוואה שהוא נטל, אלא השוכרים עצמם ע"י תשלום דמי השכירות.

זה מה שנקרא חוב טוב, חוב טוב הוא חוב שאתה נוטל על עצמך אבל מישהו אחר משלם עבורך, זו מהות ההשקעות ושימוש במינוף נכון.

מה שמוביל אותנו למסקנה שהחשיבה במושגים של הלוואה טובה, לשלם יותר או לשלם פחות, להרוויח יותר או להרוויח יותר הם מושגים פלואידים ותלויים בהבנה שלכם וביכולת שלכם להשתמש ולגלג כספים.

רוצים ללמוד ולהעמיק יותר, יש לכם הזדמנות להצטרף לנבחרת המשקיעים  בקורס ההשקעות שלנו בנדל"ן החל ב 1.1.2019 כי כאשר מתחילים שנה חדשה, כדאי שנתחיל עם הבנה והשקעות חדשות.

למילוי פרטים בדף הנחיתה, יש להקיש על הקישור: קורס ההשקעות בנדל"ןשל גורו נדל"ן