הלוואה כל כך מעולה וכל כך גרועה

מימון עסקת נדל"ן

אחד הדברים החשובים המבדילים בין משקיעים בהיבט של רווחיות על הכסף שהושקע הוא השימוש שלהם במינוף, אני לא הולך להרחיב כאן על רעיון המינוף, מאחר והוא נכתב כאן בכמה הזדמנויות, כמו ברשומה על החלפת הגיבנת בשק הזהב.

ההבדל ברווחיות/כדאיות העסקה מאוד תלוי בסוג המינוף שנלקח לטובת העסקה, לכן יכול להיות בהחלט מצב שהעסקה טובה, אך בגלל מינוף לא מתאים היא הופכת לגרועה או אפילו למצב אחר בו, ההלוואה יכולה להיות טובה מאוד כהלוואה אבל גרועה לעיסקה.

התבלבלתם?

אין כמו להסביר בלבול ע"י דוגמאות מספריות והנה לכם מקרה אמיתי מהשבועיים האחרונים. משקיעה שבקשה את עצתי לגבי דירה שהיתה במו"מ עליה והמחיר נסגר.

מחיר הנכס בו המשקיע היתה מעוניינת עמד על 650,000 ש"ח

ההון העצמי שעומד ברשותה הינו 300,000 ש"ח

אפשרות 1:


מחיר הנכס: 650,000 ש"ח,
שכירות: 2300-2400 ש"ח לחודש

הון עצמי: 300,000 ש"ח ה
אין מס רכישה זהו נכס ראשון

המשקיע עובדת בנק לכן קיבלה הלוואה ממש אטרקטיבית שלא לומר מעולה (אך גרועה כפי שנלמד בהמשך)!
250,000 ש"ח בריבית 1% ל- 12 שנים יוצא שהיא צריכה לשלם 1850 ש"ח לחודש.

את שאר ה- 100,000 הנוספים היא רוצה לקחת כמשכנתא ל- 25 שנים, מה שאומר שבחישוב לפי ריבית ממוצעת של 5% היא תשלם עליהם עוד 600 ש"ח לחודש.

משמע ההחזר החודשי שלה יהיה 2450 ש"ח לחודש.

מה שמותיר אותה עם תזרים שלילי של 50-150 ש"ח לחודש, בהנחה והיא מושכרת כל הזמן.

מאידך, קיימת אפשרות אחרת…

אפשרות 2:


מחיר הנכס 650,000 ש"ח

שכירות 2300-2400 ש"ח

הון עצמי לשימוש 325,000 (יש לה רק 300,000 אף תוכל לגרד עוד 25,000)

משכנתא בריבית 5% ל- 25 שנים: 325,000

החזר חודשי: 1900 ש"ח

תזרים: 400-500 ש"ח לחודש

הדילמה


מה ההיגיון לקחת משכנתא בריבית של 5% ועוד ל- 25 שנים כאשר ניתן לקבל הלוואה בריבית של 1% ל- 12 שנים, ההחזר הכולל יהיה נמוך יותר, למה להתעקש לשלם יותר?

 

הפתרון


הפתרון הוא פשוט והוא נעוץ בשינוי הלך החשיבה, כאשר רוב האנשים חושבים על ההחזר שהם יצטרכו לשלם, המשקיע פחות מוטרד מכך, משום שלא הוא זה שמשלם את המשכנתא/הלוואה שהוא נטל, אלא השוכרים עצמם ע"י תשלום דמי השכירות.

זה מה שנקרא חוב טוב, חוב טוב הוא חוב שאתה נוטל על עצמך אבל מישהו אחר משלם עבורך, זו מהות ההשקעות ושימוש במינוף נכון.

מה שמוביל אותנו למסקנה שהחשיבה במושגים של הלוואה טובה, לשלם יותר או לשלם פחות, להרוויח יותר או להרוויח יותר הם מושגים פלואידים ותלויים בהבנה שלכם וביכולת שלכם להשתמש ולגלג כספים.

רוצים ללמוד ולהעמיק יותר, יש לכם הזדמנות להצטרף לנבחרת המשקיעים  בקורס ההשקעות שלנו בנדל"ן החל ב 1.1.2019 כי כאשר מתחילים שנה חדשה, כדאי שנתחיל עם הבנה והשקעות חדשות.

למילוי פרטים בדף הנחיתה, יש להקיש על הקישור: קורס ההשקעות בנדל"ןשל גורו נדל"ן

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

2 מחשבות על “הלוואה כל כך מעולה וכל כך גרועה”

  1. היי גורו,

    אני יחסית צעיר בתחום, וכבר יצא לי לקרוא ולשמוע אותך גם בפודקאסט שלך, גם בתפקידי אורח אצל אחרים ואני יכול לומר שבאופן כללי אני מתרשם ממך מאוד.
    אך בנושא זה אינני מסכים איתך, לדעתי דרך ההסתכלות שלך בנושא זה אולי מתאימה לך אך לא נכונה בעיניי בראייה כללית.
    ואני אסביר:
    בין שתי החלופות שלך, בהנחה שגם באופציה הראשונה נצליח לגרד 25 א' ש"ח נוספים, יהיה פער של כ 380 ש"ח.
    ואותי דווקא מעניין מה יקרה בחלוף 10 שנים.
    באופציה 2, המעודפת על עליך,הקרן תפחת בכ 85 א' ש"ח בלבד בחלום 10 שנים.
    באופציה 1, שנראת לי עדיפה, הקרן תפחת בכ 225 א ש"ח. כאשר שילמנו לאורך העשור 380*120=45.6 א' ש"ח בלבד יותר.
    זת'ומרת, צמצום נטו של הקרן בכ 95 א' ש"ח יותר (בניכוי העלות הנוספת לאורך העשור של ה 45.6 א' ש"ח).
    לכן, צמצום הקרן תהיה משמעותית הרבה יותר, מה שיאפשר לנו להתממן יותר מהר על חשבון הנכס הנרכש לקראת העסקה הבאה.
    אשמח לשמוע את התייחסותך לנושא,

    בהערכה רבה,

    דן טל

    • הי דן,
      קודם כל תודה על המעקב אחרי הבלוג והתכנים שלו וכמובן תודה שראית לנכון לשתף.
      אני בהחלט מסכים, שהדברים שאני כותב באים מזווית ראיה אישית ומדעה אישית ונכונים עבורי, אני גם בטוח שאיני חף מטעויות.
      אני רק משתף בהלכי החשיבה שלי ואולי זה יסייע לאנשים לאמץ חלק, ללמוד מהם גם מטעויות שאני עושה.

      בסופו של דבר יש הרבה דרכים לנהל ולבנות אסטרטגיה להשקעה.
      האסטרטגיה תלויה במטרה, בפוסט הנוכחי לא שתפתי במטרות ובאילוצים של המשקיעה.

      אך אני רוצה לנצל זאת להבהיר דעה אחרת בה אני מחזיק ואולי זה יעזור להבין את כיוון החשיבה.
      ישנם הרבה מקרים בהשקעות בהם החישוב "הכלכלי" נטו מנצח את מה שקורה בשטח.
      העניין הוא שהחישוב הכלכלי נטו לא מביא בחשבון הרבה גורמים אחרים, אילוצי זמן, מטרות, זמנים ועיתוי לשינוע הכסף, גלגול הכסף ועוד.
      הנה דוגמא, הסטטיסטיקות מראות שמשקיע ממוצע מחזיק נכס כ- 6 שנים (שים לב למושג ממוצע) ז"א שלא תמיד נכון לתכנן אסטרטגיה ל- 10 או 20 שנים ולכן החישוב התאורטי אינו רלוונטי כי ההלוואה גם כך לא מוחזקת לכל התקופה.
      יש גם משחקים אחרים עם גרירות משכנתא שם אני דווקא לא מעונין להקטין את הקרן, אלא רוצה לשמר קרן גבוהה לצורך שימוש עתידי כי יש פרצות שדבר זה מסייע לנו במינוף נכס נוסף שרוכשים.

      בקיצור, החיים עצמם מורכבים הרבה יותר מהאקסלים, וחשוב שניתן על כך את הדעת.

      בסופו של דבר אנו מסכימים, רק הראייה שלנו שונה קצת.

      ושוב פעם תודה על תגובתך

כתוב/כתבי תגובה