הקדמה מאת 'גורו נדל"ן': נכון לזמן כתיבת שורות אלו (אוגוסט 2017) אנו בשיאו של מאבק איתנים בשוק הנדל"ן הישראלי. פסיקת בג"ץ בעניין מס דירה שלישית של שר האוצר כחלון, פסלה את החוק עקב הליך חקיקה לא תקין היורד לשורש ההליך. למרות זאת, גורמים רבים בשוק הנדל"ן מפזרים מידע שגוי ולא נכון בצורה מכוונת ומגמתית עד כדי הפצת שקרים וסילופים מכוונים בכל הנוגע לגובה המיסוי החל על משקיע הנדל"ן, המנסים להציג את המשקיעים כמי שאינם משלמים מיסים במקרה הגרוע או משלמים מיסוי נמוך במקרה הטוב.
בכדי להציג מאמר, מקצועי, מרובה ומגובה בנתונים פניתי לעו"ד ורו"ח גיא רשטיק שותף באשכול המיסים של BDO זיו האפט, בבקשה כי ייתן לנו סקירה בתחום התמחותו 'מיסוי'.
המאמר המלא מובא בפניכם:
האם אכן מיסוי בנדל"ן נמוך יותר מהמיסוי בשוק ההון?
עו"ד (רו"ח) גיא רשטיק, שותף, אשכול מיסים BDO זיו האפט
מסלול החיוב המופחת בשיעור של 10%, החל על הכנסות שכירות של משקיעים בנדל"ן מניב המיועד להשכרה למגורים, נחשב בטעות נמוך יחסית ביחס לאפיקי השקעה אחרים במיוחד בהשוואה להשקעות הנעשות בשוק ההון. העלות הזולה יחסית הפכה בשנה האחרונה ליעד גביית מיסים של האוצר שביקש להטיל על המשקיעים מס ריבוי דירות. שההכרעה בעניינו הסתיימה בביטול החוק בבית המשפט העליון, לא על תוכנו כי אם על הליך חקיקתו.
בניתוח שערכנו אנו מראים כי ההשקעה בנדל"ן מניב להשכרה לטווח קצר תוך שקלול מסלול החיוב המופחת (להכנסה משכירות) בלבד כראיה ליתרונותיו כאפיק השקעה אינה לוקחת בחשבון שורה של עלויות נוספות שהופכות את התשואה מההשקעה בדירה להשכרה כנדל"ן מניב לשוות ערך מקרה הטוב ואף פחותה מהשקעה בשוק ההון כפי שנראה בהמשך.
בהשוואה בין השקעה בנדל"ן מניב המיועד להשכרה למגורים לבין השקעה בשוק ההון התבססנו על כמה נקודות הנחה והן:
1. כי תקופת ההחזקה הממוצעת על ידי משקיעים בישראל הינו כ-6 שנים.
2. שיעור התשואה הממוצע על השכרה למגורים הינו 3%-4% מערך הנכס.
3. מס הרכישה בשיעור של 8% נפרס באופן שווה לאורך תקופת ההחזקה בנכס (בנטרול מגן המס הניתן כהוצאה המותרת בניכוי בעת מכירת הנכס).
4. לא נלקחות בחשבון הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה או פחת בשל הדירה וכן שהמשקיע לא יהא זכאי לקיזוז, זיכוי או פטור כלשהם.
מהבדיקה שערכנו עולה כי שיעור המס האפקטיבי אשר יחול על הכנסות השכירות המתקבלות בכל שנה הינו 43% כאשר תקופת ההחזקה הינה 6 שנים (תמונה 2) ומגיעה עד לשיעור מס אפקטיבי של 60% כאשר תקופת ההחזקה הינה 4 שנים (תמונה3). שיעורי מס אלה "רחוקים שנות אור" מאותו שיעור מס שנחזה להיות נמוך ומיטיב עם אותם משקיעים, כאשר עיקר ההבדל מקורו במס הרכישה אשר נפרס לאורך תקופת ההחזקה וגוזר חבות שנתית במס גבוהה בהרבה.
הערות חשובות להבנת הטבלאות:
1. התשואות המחושבות הן 3% תשואת השוק הממוצעת בשוק הנדל"ן הישראלי.
2. חדי העין ישימו לב כי מס הרכישה מציג כביכול 6% ולא 8% ההסבר לכך בסעיף הבא.
3. המס חושב בניכוי מגן מס של 75% (למעשה יש כאן הקטנת השיעור המיסויי אף כי בפועל הוא גבוהה יותר
4. חישוב מס הרכישה האפקטיבי מנטרל את העובדה שבשבח הוא מוכר לצרכי מס.
5. בהמשך לסעיפים # 3+4 חשוב להדגיש כי ההשוואה הנכונה היא בהחזקה של הנכס ולא במימושו, לכן החישוב הנכון יותר יהיה לא להתחשב בנטרול מגן המס. על כן שיעורי המס האפקטיבי בפועל גבוהים מהמוצג!!!
הסיבה היא שבעת המימוש המיסוי הוא זהה בשוק ההון ובנדל"ן על רווחי ההון שהושגו, מאחר והמאמר מדבר על מיסוי לאורך שנות ההחזקה, חישוב זה אינו רלוונטי!
ומי שהספיקו לו כל ההסברים החשבונאים בואו ניגש לטבלאות האקסל.
תמונה 1: המיסוי והתשואה שנלקחו בחשבון.
תמונה 2: תקופת החזקה 6 שנים תשואת נכס 3%
תמונה 3: תקופת החזקה 4 שנים תשואת נכס 3%
לפיכך, אין חולק על כך שככל שהמשקיע יבחר להחזיק בנכס לתקופה ארוכה יותר, כך ייפרס מס הרכישה על פני תקופה ארוכה יותר וכתוצאה מכך ירד שיעור המס האפקטיבי שיהיה עליו לשלם (גורו נדל"ן: מכאן שלמעשה הטלת מס מעודדת משקיעים להחזיק בנכסים ולא לשחררם לשוק החופשי) יובהר כי חישוב זה אינו לוקח בחשבון שני גורמים חשובים והם:
1. ההוצאות השוטפות המותרות בניכוי בעת מכירת הנדל"ן וכן את הפחת בגינו.
2. ובנוסף את תשלום מס שבח על הרווחים בגובה של 25%.
אם נשווה תוצאות אלה להשקעות הנעשות בשוק ההון, שם המס החל על התשואה השוטפת הוא בשיעורים הנעים בין 15% ל-25%, בהתאם לעניין, אנו רואים כי קיים הבדל תהומי בין המס החל על סוגי ההשקעות. חשוב לציין כי ככלל, שיעורי המס שיחולו בעת מימוש ההשקעה בשוק ההון ובעת מימוש הנדל"ן המניב הינם זהים ולכן ההבדלים כאמור נובעים מהמס החל על התשואות השוטפות בגין הנכסים (גורו נדל"ן:בניתוח זה נטרלנו את מס רווחי הון בגובה 25% בשני האפיקים).
מס ריבוי הדירות, עליו דובר רבות בחודשים האחרונים, מסבך את העניין אף יותר. מס זה מוטל על כל משקיע ששיעור הבעלות שלו בדירות מגורים בישראל עולה על 249%. חישוב מס ריבוי הדירות הוא לפי שיעור של 1% משווי הדירה, בהתאם לנוסחה מיוחדת המשקללת, בין היתר, את האזור בו נמצאת דירת המגורים ושטח הדירה. עם זאת, סכום המס השנתי, בעד כל דירה חייבת, לא יעלה על 18,000 ₪. עקב כך, כל דירה ששוויה עולה על 1,800,000 ₪ תהא חייבת במס ריבוי הדירות המקסימלי, ובדירות אלה שיעור מס ריבוי הדירות יקטן מ-1% בשנה, מה שיקטין את שיעור המס האפקטיבי שמשלם בעל הדירה. אם מוסיפים את החבות במס ריבוי הדירות לחבות במס רכישה (אשר כאמור נפרסת על פני תקופת ההחזקה) ולחבות השוטפת בגין הכנסות השכירות, נוצר מצב אבסורדי לפיו מאמירים שיעורי המס האפקטיביים ל-77% כאשר ההחזקה הינה ל-6 שנים ועד ל-93% כאשר ההחזקה הינה ל-4 שנים(!). מה שאומר שההכנסה המתקבלת בידי המשקיע ממוסה כמעט במלואה.
התשובה, לכותרת המאמר מובאת בפניכם בצורה הפשוטה והברורה ביותר, בחישובי האקסל המובאים בהמשך בהתאם לנכסים בשווי של 800,000 ₪, 1,000,000 ₪ ו- 2,000,000ש"ח ובהתחשבות במספר שנים של החזקה בנכס החל מ- 4 שנים ועד ל- 10 שנים.
להלן שאר ניתוחי האקסל בהתאם לשנות האחזקה:
תמונה4: תקופת החזקה 7 שנים, תשואת נכס 3%
תמונה 5: תקופת החזקה 10 שנים תשואת נכס 3%
תמונה6: 13 שנים תשואת נכס 3%
