הקדמה מאת 'גורו נדלן':
אחד הנושאים החמים בשנה האחרונה הוא השקעות נדל"ן מעבר לים, כאשר רוב השיחות נסובות סביב ארה"ב. הסיבות לכך הן די ברורות וזה אך טבעי כי לאור המציאות הכלכלית של היום התנאים מעודדים השקעות של משקיעים זרים המחפשים לנצל את האנומאליה הרגעית המצויה בארה"ב. משבר הסאב פריים, ריביות נמוכות, התמוטטות של בנקים גדולים, כמות עיקולים עצומה של נכסים למגורים, הצפיה לעתיד ורוד יותר והתאוששות אשר תבוא עם סוף המשבר (משברים לא נמשכים לנצח) אלו הן חלק מסיבות שהופכות את התזמון הנוכחי לתזמון נכון להשקעה מעבר לים. עם זאת השקעה מעבר לים מכילה סיכונים ופרמטרים נוספים כגון: חוקי המדינה בה אנו בוחרים להשקיע, הבדלי מנטאליות, שוק שכירויות שונה, בעיות מימון והעברת כספים, להלן מאמר אשר ינסה לעזור לכם בדרככם להשקיע מעבר לים.
השקעות נדל"ן בחו"ל
מחבר המאמר: אופיר רודן, יזמות בניו-יורק GSN EQUITIES
עריכה והגהה: 'גורו נדלן'
מעל ל-2 מיליארד דולר הושקעו ע"י ישראלים בנדל"ן מעבר לים. המדינות המובילות הן ארה"ב עם נתח של 59% וגרמניה עם 22%. מה גרם לעשרות אלפי ישראלים פרטיים, משקיעים, גופים מוסדיים וטייקונים להשקיע בחו"ל?
הסיבות העיקריות הן: תשואה גבוהה, היעדר אלטרנטיבות ראויות ופיזור השקעות.
להלן הגורמים בהם יש להתחשב בבואכם להשקיע מעבר לים:
הגדרת מטרות ההשקעה
השאלה המרכזית אותה נרצה לשאול את עצמנו היא מהו טווח ההשקעה? עסקאות יזמות (השבחה מהירה,בניה) הינן עסקאות לטווח קצר מהן לא נקבל תשואה חודשית שוטפת אולם פוטנציאל הרווח יהיה גבוה. מצד שני, בבואנו לבחון עסקאות ארוכות טווח, עלינו לבחון בעיקר את מרכיב התשואה. איך נבחן את פוטנציאל עליית ערך הנכס? כמעט בלתי אפשרי לחזות אבל ישנן 2 אסכולות מרכזיות לנושא:
א. שווי הנכס בשיאו – אם בית פרטי בוגאס נמכר בשנת 2006 במחיר של 180,000$ וכיום הוא מוצע למכירה ב- 70,000$. האם זו עסקה טובה? האם יש לבית פוטנציאל עליית ערך של מעל 150%?
ב. יצירת רווח בזמן הרכישה – החלטתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל. בטרם תארזו מזוודות לצורך סגירת עיסקה מעבר לים, בצעו בדיקות עבור השקעתכם הפוטנציאלית, בצעו סקר שוק מקיף ונסו לאתר נכס אותו תרכשו במחיר הנמוך משווי השוק שלו בעת הרכישה!
המאזן בין קונים למוכרים קובע את רמת המחירים ואת שווי השוק. לא בכדי, הבית בוגאס שנמכר ב- 180,000$, שווה היום 70,000$ בלבד. זהו המחיר אותו השוק מתמחר. חלק מהפרמטר לקביעת מחיר נוכחי הוא הצפי לעליית/ירידת מחירים בעתיד הקרוב (עד שנתיים מיום רכישת הנכס).
מיקום מיקום מיקום!
באיזורים מרכזיים כמו ניו יורק, לונדון ותל אביב (אזורים בהם אין עתודות קרקע פנויות לרוב) יש ביקוש רב לשכירות ולרכישת דירות. נכון לזמן כתיבת מאמר זה, עדיין אפשר לקנות בית באיזורים מסויימים בארה"ב (בעיקר מישיגן) ב 20,000$ בלבד. משקיע חדש עשוי לחשוב "מקסימום סיכנתי רק 20,000$". זו שגיאה נפוצה של משקיע בנכסים קטנים כאלה. חשוב לבדוק ולחקור מה הסיבה בגינה הבית נמכר במחיר כה זול. ברוב המקרים מדובר על שכונות בהן אחוז אכלוס הבתים נמוך מאוד, רמת אבטלה גבוהה זאת ועוד במישיגן למשל, הארנונה על אותם בתים גבוהה מאוד ביחס למחיר ולרמות השכירות.
שכונה – בין אם הנכס שלכם נמצא בפלורידה, בבולגריה או בהונדורס, עשויה להיות שונות גדולה מאוד בין שכונה לשכונה. בדיקה פשוטה באינטרנט (בעיקר בארה"ב) תראה מאפיינים דמוגרפים וכלכליים עבור אותה השכונה. נתרחק משכונה בה נמצא רמת פשיעה גבוהה, נעדיף לא לרכוש בית בשכונה שיש בה הרבה כינוסי נכסים.
בחירת שותף מקומי
החשש הגדול של המשקיעים מעבר לים הוא הניהול בשלט רחוק. אדם מגוש דן שקונה דירה להשקעה בב"ש או בנהריה יודע שאם יש בעיה מסויימת בדירה, הוא במרחק שעה-שעתיים מהנכס ויוכל לתת פתרון באותו היום. לטוס 4 שעות לברלין? 11 שעות לניו יורק? רחמנא לצלן 16 שעות ללוס אנג'לס? חברת ניהול טובה, אמינה ובעלת קבלות מוכחות תקנה מכם את כאב הראש. היזם המקומי וחברת הניהול (השותפים האמיתיים שלכם) עולים כסף. יזם רע יעלה לכם כסף הלכה למעשה וחברת ניהול שאינה מקצועית אף תגדיל את כאב הראש שלכם. מאידך, שותף מקומי טוב עשוי להפוך את ההשקעה בחו"ל למשתלמת מאוד! עסקאות עושים עם אנשים, בעיקר רכישת נדל"ן בחו"ל! אנו כמשקיעים רצוי שהשותף המקומי אכן יהיה מקומי. לכשיצוצו בעיות בנכס (לא "אם" אלא "כש"), חברת הניהול איתה יצרנו קשר, תפתור עבורנו את הבעיה. חברת הניהול דואגת ל-: אכלוס הנכס, תחזוקה שוטפת, קבלת דואר ותשלומי הוצאות הנכס, החלפת דיירים. ניהול מקיף יותר מספק גם מטריה משפטית והגשת דו"חות מס. חברת ניהול בנכסים קטנים גובה בדרך כלל 10% מדמי השכירות וככל שכמות הדירות בנכס גדלה (בניינים לדוגמא), אחוז דמי הניהול קטן. בארה"ב למשל, רוב האמריקאים בוחרים לנהל את הנכסים שלהם באמצעות חברות ניהול, להן מקצועיות רבה יותר ואפשרות השכרה גבוהה יותר מלמשקיע הבודד.
מאפיינים דמוגרפיים
בכל מדינה מערבית בה נרצה להשקיע, נוכל לקבל נתונים דמוגרפיים שיתמכו/ישללו את השקעתנו באותו איזור. בארה"ב, תוכלו פשוט לרשום בגוגל: Demographics XXXXX שה"X" הוא המיקוד של אותו איזור. אפשר לבחון אחוזי פשיעה, מאפיינים אתניים, סוציו אקונומיים, הכנסה, אחוזי אבטלה, השכלה, צפיפות אוכלוסין, כמות הבתים שנמצאים בכינוס נכסים, יחס הגירה, בתי ספר וכו'.
מומלץ בחום להיכנס לכתובת ב Google Maps כדי לראות את האיזור בעין מרחוק.
חוקי השכירות ופינוי הדייר
רצוי ואף הכרחי לבדוק האם החוק המקומי תומך בבעל הדירה (כמו בחלק מהמדינות בארה"ב) או בדייר עצמו (ישראל ובחלק מהמדינות בארה"ב). במקום בו החוק המקומי נוטה לטובת הדייר הייתי שוקל שלא לרכוש נכס אלא אם כן המשקיע גר באיזור ו/או בעל מומחיות מספיקה כדי לבצע השקעה באותו איזור. בארה"ב, ישנן מדינות בהן פינוי הדייר יכול לקחת שבועיים-חודש . בניו יורק למשל, הפינוי עשוי לקחת מספר חודשים, בעוד ובלאס-ווגאס ימים עד שבועות בודדים.
בדיקות הנכס והאיזור
שווי הנכס– בדקו בכמה נמכרו נכסים דומים באותו האיזור. שימו דגש על נכסים באותו מיקוד (Zip Code), אם אפשר (בעיקר בארה"ב) באותו School District. חשוב לא "ללכת אחורה" הרבה זמן ולהשוות בין נכסים שנמכרו ב3 החודשים האחרונים או מקסימום בחצי השנה האחרונה. אם הדבר יתאפשר, השוו בין נכסים שנמכרו בכינוס (זהו פחות או יותר המחיר אותו תרצו לשלם היום) ונכסים שנמכרו בשוק הרגיל (מציג תמונת שווי שוק).
האם האיזור מוטה שכירות? ישנה אסכולה שמעדיפה להחזיק נכסים באיזור בו רוב הדיירים הינם בעלי הבתים וזאת כי המימוש עשוי להיות קל יותר. אסכולה נוספת היא שעדיף שאיזור ההשקעה שלי יהיה מוטה שכירות כך יהיה לי קל יותר להשכיר ולקבל את התשואה הנדרשת.
אחוזי אכלוס- בדיקה אונליין תראה לנו מהו אחוז אכלוס הנכסים באיזור הנכס. אם אחוז האכלוס נמוך (פחות מ 88% הוא אחוז מאוד נמוך) , מומלץ לא להסתכן אלא אם כן מדובר ביזם מקומי שמכיר כל פינה בשכונה. לא בכדי, ניו יורק כדאית יותר מאריזונה ולונדון כדאית יותר משפילד. פשיעה- ניתן לבדוק את אחוזי הפשיעה באיזור.
שכירות- מהי השכירות על הדירה שלנו? מהן ההוצאות השוטפות? מי משלם ארנונה, חימום, חשמל? כמה עולה לנו חברת הניהול ומה היא מספקת?האם ההוצאה החודשית גבוהה מידי ביחס לתקבול מהשכירות?
שקיפות עסקאות- כמה מידע על הנכס נוכל לקבל? בארה"ב ניתן לראות כמעט כל מידע רצוי באינטרנט: בכמה הנכס נמכר ומתי, חוב המשכנתא כיום, גודל השטח וגודל הנכס הבנוי, שם בעל הנכס, בכמה הוא מוצע למכירה, הערכות שווי, שכירויות באיזור, מיסי ארנונה/ועד בית, כמה זמן הנכס עומד למכירה, האם קיימים עיקולים או שעבודים וכו'. גברת כהן יכולה לשבת בסלון שלה בחדרה ולבדוק את כל הנתונים הללו.
מימון- בדיקת אפשרות המימון חשובה לזמן הרכישה אולם לא פחות חשובה במועד המימוש. אם הקריטריונים של הבנקים המקומיים אינם נוקשים ומספקים כיום (אין הבטחה לעתיד) רמת מימון גבוהה לתושב מקומי, הדבר עשוי להקל עלינו בזמן מימוש הנכס.
בארה"ב למשל, תושב מקומי שרוכש בית לטובת מגורים יכול לשלם מקדמה של 3.5% בלבד! עבור המשקיע הישראלי, אפקט המימון עשוי להשפיע רבות על מימוש הנכס.
לא מעט משקיעים ירצו למנף את השקעתם ע"י לקיחת מימון חלקי כנגד שעבוד הנכס בחו"ל, בעיקר כהלוואת Non-Recourse (שעבוד הנכס מבלי לערוב לכך באופן אישי). חשוב לבדוק מהם הקריטריונים המאפשרים (או לא מאפשרים) לתושב חוץ לקבל מימון בארץ ההשקעה. ישנן ארצות שבנקים מקומיים לא יתנו מימון לתושבי חוץ וישנן ארצות שתהיינה גמישות יותר. כמובן שקיים הבדל בין הלוואה לצורך השקעה בנכס למגורים (Residential), מסחרי (Commercial) או תעשייתי (Industrial).
מבנה משפטי – כדאי להתייעץ עם גורם מקומי מוסמך לגבי המבנה המשפטי של רכישת הנכס. האם כדאי לקנות באופן ישיר ולרשום את שמנו כבעליו של הנכס או לפתוח חברה. בארה"ב מומלץ ברוב המקרים לתושב חוץ לפתוח חברה מסוג LLC (Limited Liability Company) בכ-400$ ולרכוש את הנכס באמצעות החברה. החברה הינה יישות משפטית נפרדת והמיסוי בגין ההשקעה יחול על המשקיע באופן פרטני ולא על החברה. השקעה כחלק מקבוצת השקעה אותה מוביל היזם המקומי עשויה להיות במבנה של LP (Limited Partnership), שותפות מוגבלת.
חשוב להגדיר את המטרה של ההשקעה. השקעה הנכס אחד בלבד עשויה להוביל אותנו למבנה משפטי שונה מהשקעה במספר נכסים.
היבטי מס – שיקולי מס הינן קריטיים בבחירת מיקום ההשקעה והאם בכלל היא כדאית. ישנם 4 סוגי מס עיקריים אותם אנו צריכים לבדוק:
א. Transferred Tax– מס המשולם בעת מכירת הנכס לרשויות המס המקומיות. המס משולם כאחוז ממחיר המכירה.
ב. מס הכנסה שוטף– מהו המס אותו נשלם בגין ההכנסה מהשכירות? מהן ההוצאות אותן אפשר לזקוף כדי להקטין את ההכנסה החייבת?
ג. מס רווח הון (Capital Gain)- מהו שיעור המס אותו נשלם במדינה בה הנכס נרכש? האם קיים מס מדינה(בארה"ב State Tax)? יש לבדוק את אמנת המס בין אותה מדינה לבין ישראל. בארה"ב שיעור המס עומד על 15% ובישראל מס רווח ההון עומד על 25% כך שיש להוסיף בארץ 10% נוספים בגין האמנה.
ד. שיעור הארנונה– ישנן מדינות בהן שיעור הארנונה גבוה מאוד ביחס למחיר הנכס/תקבול השכירות (כמו מישיגן ארה"ב), מרכיב שמקטין את הכדאיות לרכישה במדינות אלה.
ממה להיזהר?
ממשווק המבטיח הרים וגבעות. אם כל התמונה צבועה בצבע ורוד, ככל הנראה יש לא מעט 'בעיות' שהמשווק לא חושף. אני ממליץ לשאול את כל השאלות שעולות לכם בראש, בטח ובטח שאלות כמו:
"מה יכול להתפקשש?"
"חשוב לי לשמוע סיפור הצלחה אבל גם מקרה בו היו תקלות"
"מי מטפל בתקלות?"
"אני רוצה לדבר עם משקיעים קיימים שלכם"
"תנו לי דוגמאות של עסקאות שכבר מומשו"…
הייתי ממליץ להתרחק מתשואה מובטחת כמו מאש. חשבו, מה האינטרס של מי שמכר לכם את הנכס להבטיח לכם 7% תשואה שבמקביל פקדון בבנק מקומי נותן 3% בלבד? תשואה מובטחת מסופקת ע"י מי שגוזר קופון שמן על המשקיע מעבר לים בכניסתו להשקעה!
כיצד להתחיל?
היפגשו עם 3-4 חברות לפחות. שימו דגש על כך שהחברה איתה אתם נפגשים בארץ היא שלוחה של החברה המקומית ולא מתווך "בעל קשר עסקי עם יזם מקומי". אחת המטרות של המשקיע הישראלי היא שכשתצוץ בעיה, יהיה מי שיטפל בה מבלי לקבל תשובה של "דבר עם חברת הניהול בפלורידה, אנחנו כבר לא קשורים".
המספרים תמיד יראו מעולים, האקסלים יציגו נתונים חלומיים. הוסיפו את מקדמי הביטחון שלכם – זמן בו הנכס יהיה ריק (בפלורידה 15% ממוצע בשנה, בניו יורק 3%) ותחזוקה שוטפת שתנוע בין 5% מדמי השכירות ל-10% עבור משקיע שמרן או נכס שלא שופץ מיד עם רכישתו.
הקלידו את כתובת הנכס בגוגל – תופתעו כמה נתונים תגלו שם!
לא הייתי פוסל לטוס ולראות את הנכס בעיניים, היפגשו עם היזם המקומי, אל תתביישו להיכנס למשרדי תיווך מקומיים אחרים, בדקו האם האיזור נראה לכם (מכוניות חדשות, בתים מטופחים וכו').
