הקדמה מאת 'גורו נדלן': אחד מהשלבים החשובים ברכישת דירה/נכס אשר מעורב בו תהליך של נטילת משכנתא, הינו הערכת הנכס על ידי שמאי מקרקעין. רוב הרוכשים אינם מודעים לתפקידו של השמאי ויתרה מכך רוכשים רבים אינם מודעים לאפשרות שיש האפשרותם להתעקש ולדרוש הערכת שמאי טרם חתימה על חוזה הרכישה, המאמר הבא, פרי עטו של אילן אלואשוילי שמאי מקרקעין, מבהיר לרוכש הרגיל את עבודת השמאי.
חשיבות שמאי המקרקעין לנטולי המשכנתא בטרם חתימת חוזה הרכישה
מאת: אילן אלואשוילי מתווך ושמאי מקרקעין, מבעלי חברת י. גאלן – יועצים לניהול מקרקעין.
עריכה והגהה: 'נדליניסט בדרכים'
לא מעטים המקרים בהם אנו שומעים שבן משפחה/חבר/מכר או סתם מישהו מהעבר עומד לרכוש דירה. מדוע עומד אך עדיין לא? מכיוון שהוא עדיין מחכה לאישור המשכנתא מהבנק. (בתנאי שהלווים מביאים 40% כהון אישי מערך הנכס).
רוב אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן בהם: עו"ד, שמאים, אדריכלים וכל משקיע גדול כקטן, יודעים שלא תיהיה בעיה עם אישור המשכנתא בשלב זה, השאלה שהם שואלים את עצמם היא על איזה סכום תאושר המשכנתא?
לאדם הממוצע שאינו מתחום הנדל"ן שאלות אלו נראות שאלות זהות, לצערנו הוא פשוט לא מודע להבדלים. ברוב המוחלט של המקרים אם בני הזוג מביאים מהבית 40% מערכו המשוער של הנכס, המשכנתא תאושר, העניין הוא שהם לא יודעים אם ההון שהביאו מהבית (כל ה-40% מערך המשוער של הנכס) אכן יספיק ויכסה את כל העלויות לרכישת הדירה כגון: מס רכישה במקרה הצורך, שכ"ט עו"ד, עמלת תיווך ועוד…
בטח לא פעם שמעתם את הביטוי 'שמאי הבנק'. למעשה כאשר ממתינים לאישור המשכנתא, בעצם ממתינים לשמאות שעורך 'שמאי הבנק' עבור הלווים ולבנק עצמו. בנקודת הזמן הזו אפשר לומר שהמשכנתא אושרה אך אצל הלווים עולים השאלה והחשש שחלילה שמאי המקרקעין יעריך את הנכס נמוך מהמחיר המבוקש (המבוקש על ידינו!!) ואם כך "אכלנו אותה"!
בשלב זה הרוב המוחלט מאיתנו כבר עשה את הטעות המשמעותית והגדולה שיכולה לעלות לנו בכסף רב, כבר חתמנו על חוזה רכישה (ברוב המוחלט של המקרים) לדירה חדשה, בתקווה שהכל יעבור חד וחלק בלי שממש היה לנו מושג כמה באמת שווה הדירה (הרבה השערות של בעלמה).
ברוב המקרים לשניה לא עלתה המחשבה של מדוע לא נזמין שמאי מקרקעין שיעריך באמת את שווי הדירה.
בסקר ממש לא מייצג שערכתי בין מכריי שאלתי אם בדקו לפני החתימה על החוזה את ערך הדירה, התשובה החד משמעית הייתה "למה? גם ככה יבוא שמאי הבנק וירשום את גובה חוזה הרכישה" . סלחו לי ידידי נפלתם בפח!
שמאי מקרקעין תפקידו להעריך את שווי הדירה, לא לרשום את המספר שבחוזה הרכישה. שמאי מקרקעין חייב לתת שווי אמיתי של הנכס גם אם השווי גבוה מהמספר בחוזה הרכישה וגם אם נמוך הוא. (והיו מקרים שאכן היה גבוה יותר).
אל תסתפקו במספר שרשום בחוזה (מה אם תרצו להגדיל את המשכנתא?) תדרשו לדעת באמת את שווי השוק של הדירה עבורה יצא השמאי לעבודה. זה לא צריך לעניין אתכם, זה חייב לעניין אתכם. כמו כן תמיד תבקשו עותק אחד עבורכם, אתם הזמנתם את חוות הדעת, לא הבנק.
כעת בואו נעשה TIME OUT ונחזור רגע לפני שחתמנו על חוזה הרכישה.
בשלב הזה כבר הגענו להבנות עם הבנק לגבי המשכנתא (רק מחכה לחוזה חתום), לקחנו עו"ד ו"בדקנו" את הנכס בהיבט המשפטי שלו, גילינו שאין בעיות משפטיות. במו"מ עם המתווך והמוכר הגענו להסכמים, עכשיו נשאר רק לחתום על חוזה…. אז זהו שלא!!
בשלב הזה צריך לעצור הכל ולגשת לבנק, לבקש לפתוח תיק משכנתא גם בלי חוזה חתום ולדרוש בתוקף להוציא שמאי מקרקעין שהעובד עם הבנק לצורך הערכת שווי הנכס. לרוב תשמעו שלא ניתן, (סיפורי סבתא) לעיתים תשמעו שהערכה עולה יותר כסף וזה לא משתלם כי חבל על עוד 300 עד 700 ₪ נוספים וכו'.
השלב הזה הוא הקובע מבחינתנו, שלב קריטי בקבלת ההחלטות שלנו.
נקודה הזו בה אתם עומדיםלפני החתימה על החוזה מוכרחים להזמין שמאי מקרקעין שיעריך עבורכם את שווי הנכס, שמאי המוכר ע"י הבנק, כזה שהבנק יקבל את חוות דעתו אם הכל ייגמר על הצד הטוב ביותר ונחתום על חוזה רכישה. חשוב מאוד שתדרשו את כל מה שחשוב לכם לדעת, אפילו שווה להשקיע קצת יותר על מנת לקבל את כל התמונה מבחינה תכנונית ומבחינת מצב הרישוי של הנכס שלא נכלל בחוות דעת שמאי הבנק (היתרים, חריגות בניה, בניה עתידית שיכולה לפגוע בשווי הנכס בעתיד ועוד). חוות דעת כזו עלותה סביב 1,500 ₪ לדירה בבית משותף.
למה זה כל כך חשוב? ישנן שלוש סיבות עיקריות מדוע חשוב להזמין שמאי מקרקעין לפני החתימה על חוזה הרכישה והן:
הסיבה העיקרית והחשובה ביותר היא כדי לדעת אם באמת תקבלו את הסכום הדרוש במלואו מהבנק, וכדי לקבל הערכת מצב אשר תמנע מצב בו תאלצו "לגרד" עוד עשרות אלפי שקלים ובמקרים קיצוניים גם מאה אלף ₪ או אף יותר (לא נעים ולא כדאי להגיע למצב הזה).
סיבה שניה, היא כדי לדעת אם המחיר המבוקש לנכס גבוה ממחיר השוק או מחיר סביר לסביבה. במקרה כזה חוות דעת יכולה לשמש לכם בסיס טוב למשא ומתן עם המוכר במידה והוא חרג מהשווי הראוי לנכס בסביבה.
סיבה אחרונה וחשובה, היא כדי לא לשלם את "פיצוי ביטול החוזה" מול המוכר במידה ולא תוכלו לקבל את כל הסכום הדרוש לכם. (להתנות החוזה בקבלת משכנתא זה לא מספיק, כי תקבלו משכנתא, השאלה כמה כסף תקבלו במסגרת המשכנתא?) במקרה ותדרשו לשלם קנס אתם מאבדים חלק מההון האישי שצברתם בעמל רב, עבור תשלום הקנס. כתוצאה מכך תקטינו את ההון האישי שלכם לדירה הפוטנציאלית הבאה שתבדקו לרכישה.
לסיכום – נטילת משכנתא מהבנק אינה דבר של מה בכך אך יחד עם זאת באם יש לכם את ההון הדרוש לא תתקלו בבעיה מצד הבנק לקבל אותה. במצב הדברים כיום, כאשר שמאי המקרקעין מגיע רק לאחר חתימת חוזה הרכישה אין זה לטובת הלווה, כי אם ההיפך הוא הנכון. חשוב להבין את משמעות תפקידו של שמאי המקרקעין בתהליך רכישת דירה, בטח ובטח כאשר מדובר על רכישה בעזרת משכנתא. בנוסף רצוי להמנע מלחתום על חוזה רכישה ללא הערכת שווי הנכס של שמאי מקרקעין.
יתכן ושמאי המקרקעין הוא לא החבר שלכם, אך הוא בטח לא נגדכם. השמאי הוא הכלי שיכול להגן עליכם מעסקה רעה מאוד והוא הסמכות היחידה שיכולה לאשר באמת את שווי הנכס הנרכש. דברי הבנק אינם תורה מסיני, אתם כלקוחות מחליטים מה טוב לכם ומה לא, אתם חייבים להבין שלהזמין את שמאי המקרקעין (המוכר ע"י הבנק שלכם) לפני החתימה על חוזה הרכישה זה הדבר הכי טוב עבורכם ועבור הכסף שלכם.
