משכנתא- מימון נכס להשקעה

מימון רכישת דירה להשקעה

ההחלטה איזו דירה לרכוש להשקעה שונה מההחלטה איזו דירה לרכוש למגורים. בכך אין חדש. לא אחזור על כל ההבדלים אך ברור לכל לדוגמה שאם קונים דירה להשקעה ליד האוניברסיטה, אין שום משמעות מבחינתנו מהי איכות גני הילדים באזור. בדירה למגורים עבור משפחה עם ילד בגיל גן זה יכול להיות שיקול משמעותי.

למעשה בדירה להשקעה על פי ראות עיני בעיקר המספרים צריכים לדבר (תשואה = שכ"ד שנתי/עלות).

באותו אופן גם השיקולים במימון הדירה להשקעה אמורים להיות שונים מאשר בדירה למגורים. למעשה, גם בין דירות שונות להשקעה אמורים להיות הבדלים במדיניות מימון על פי התכנית העסקית של המשקיע.

לצורך הדיון נניח משקיע שיש בכיסו 400,000 ₪. יש לו שתי אפשרויות:

א. רכישת דירה בפריפריה ללא משכנתא – גביית שכר הדירה כהכנסה חודשית נוספת והגדלת רמת החיים שלו.

ב. רכישת 2 דירות להשקעה בפריפריה, כל אחת עם 50% משכנתא – שכר הדירה אינו משאיר כמעט עודף לאחר תשלומי המשכנתא ותיקונים אך בעתיד (עם סיום המשכנתאות), תהיה הכנסת משקיע זו כפולה מאשר הכנסתו של משקיע אשר בחר באפשרות א'.

כל משקיע צריך למעשה להחליט עבור עצמו מה הוא מעדיף: הגדלת ההכנסה החודשית שלו בסכום X היום או הגדלת הכנסתו בסכום של 2 * X בעוד 15 שנים.

ישנם לדעתי שני קריטריונים עיקריים אותם צריך המשקיע לקחת בחשבון בעת ההחלטה לגבי תכנית המימון המתאימה לו:

  • גיל המשקיע –  משקיע בן 65, אשר יודע שעוד שנתיים הוא יוצא לפנסיה ירצה בדרך כלל להגדיל את הכנסתו בהווה ולא לחכות 15 שנים להגדלה בהכנסה שלו.
  • תזרים מזומנים נוכחי –  תזרים מזומנים הוא סך כל ההכנסות וההוצאות של משק הבית. כאשר התזרים חיובי, המשמעות הינה שיש יותר הכנסות מהוצאות בחודש השוטף. כאשר התזרים שלילי, המשמעות הינה שההכנסה השוטפת אינה מצליחה לממן את הוצאות המשפחה. משפחות עם תזרים חיובי, יכולות להרשות לעצמן ויתור על הכנסה היום כדי להרוויח הכנסה גדולה יותר בעתיד. משפחות עם תזרים שלילי, ירצו בדרך כלל להגדיל את ההכנסה בהווה. דיון על הקטנת הוצאות המשפחה לטובת חיים כלכליים טובים יותר בעתיד, הינו מחוץ ליריעת מאמר זה.

 לצורך מאמר זה בחרתי פרופיל משקיע הדומה לרוח הדברים כפי שמצטיירת מתכני האתר. 

 אדם בשנות ה- 40 שלו, אשר עובד בעבודה אשר ההכנסה ממנה מכסה את הוצאותיו החודשיות אך בראיה מפוקחת הוא מבין שהפנסיה שלו לוטה בערפל כבד אם יסמוך על קרן הפנסיה ולכן דואג להגדיל את נכסיו באופן עצמאי. במילים אחרות: מאמר זה ידבר על מימון דירה להשקעה כאשר אין צורך בהכנסה חודשית מהדירה בהווה אלא אנו רוצים למקסם את ההכנסות בעתיד.

במצב בו מה שחשוב לנו היא ההכנסה העתידית, אנו ניקח את מקסימום ההון הזר שנוכל לקבל מהבנק. הסיבה היא שרצוננו לקנות מספר רב ככל הניתן של נכסים (זכרו: אנו רוצים למקסם הכנסה עתידית). כלומר, אם יש לנו לדוגמה 400,000 ₪ פנויים, נעדיף לקיחת שתי משכנתאות ורכישת שתי דירות כל אחת בעלות של 400,000 ₪ (200,000 ₪ משכנתא + 200,000 ₪ הון עצמי), מאשר רכישת דירה אחת ב- 400,000 ₪.

דוגמה מספרית:

400,000 ₪ הון עצמי כאמור.

חלופה  א' – רכישת דירה במחיר 400,000 בהון עצמי בלבד וקבלת 2000 ₪ לחודש כשכר דירה. ברוב המקרים נשתמש ב- 2000 ₪ אלו במוקדם או במאוחר (נחליף רכב / נשפץ מטבח וכו') ולגיל פנסיה יהיו לנו 2000 ₪ תוספת חודשית.

חלופה ב' – רכישת שתי דירות כמפורט לעיל וקבלת 4,000 ₪ לחודש. במקרה זה נשלם על המשכנתא 3,600 לחודש (קל"צ 12 שנים ב- 4.5% לשנה). בכל חודש נשלם כ- 200 ₪ נוספים על ביטוחים וכ- 2400 ₪ יישארו כעודף שנתי לתחזוקת הדירות.

ברור שחלופה ב' תביא אותנו לפנסיה גדולה יותר. גם הקרן שתישאר אחרי 120 שנות חיים שלנו תהיה גדולה יותר.

כדי לעשות את הבדיקה שלמה יש לבדוק גם חלופה נוספת: נניח שיש לנו עצבי פלדה ולכן את 2000 השקלים שאנו מקבלים בחלופה א' (רכישת דירה ללא משכנתא) נשים בחיסכון חודשי. נניח לצורך הדוגמה חיסכון בסיכון נמוך עם ריבית 2% לשנה.

נחשב מה יהיה ערך נכסינו כעבור 12 שנים אם חסכנו את כל שכר הדירה שקיבלנו:

1

כלומר, ניתן לומר שאפילו אם נחנו בעצבי פלדה ולא השתמשנו אף פעם בחיסכון אותו יצרנו משכר הדירה של הדירה המושכרת, גם במצב זה ישנו יתרון של מעל מאה אלף שקלים לחלופת שתי הדירות ומשכנתא לעומת חלופת דירה אחת ללא משכנתא.

אני מקווה שבשלב זה הצלחתי לשכנע ביתרונות של לקיחת משכנתא עבור דירה להשקעה. כפי שאומר פוגי, נשאלת השאלה, איזו משכנתא כדאי לקחת ומהם ההבדלים בין משכנתא לדירת מגורים ל- משכנתא עבור דירה להשקעה?

ובכן יש מספר הבדלים משמעותיים:

 

דירת מגורים

דירה להשקעה

הון עצמי / גודל משכנתא

שימוש במלוא ההון העצמי כדי למזער משכנתא

שימוש במינימום הון עצמי כדי לאפשר השקעות נוספות

החזרים חודשיים

מקסימום החזר חודשי ע"פ תזרים ההכנסות של המשפחה על מנת להקטין את סך תשלומי המשכנתא

החזר חודשי על פי ההכנסות משכר דירה על מנת לא להעיק על התזרים החודשי ולאפשר השקעה נוספת.

גמישות לפירעון מוקדם

אם יש צפי לכניסת סכום כסף גדול (למשל קרן השתלמות) בעתיד הקרוב, נבנה את המשכנתא כך שאפשר יהיה לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות.

אם ייכנס לנו סכום כסף גדול, לא נבצע פירעון מוקדם אלא השקעה נוספת ולכן אין טעם להכין את המשכנתא לפירעון מוקדם. אלא אם מדובר ברצון של מכירה ברווח והמשך גלגול הכסף.

מתוך ההבדל בהחזר החודשי נובע הבדל במספר שנות ההחזר: ב- משכנתא לדירת מגורים נשתדל לצמצם את מספר שנות ההחזר למינימום ההכרחי על ידי החזר חודשי גדול ככל האפשר בהתאם להכנסות והוצאות המשפחה. הגדלת ההחזר החודשי תקטין את סך התשלומים שלנו לבנק.

במשכנתא להשקעה אנו קבועים את ההחזר החודשי על פי ההכנסה משכר דירה של הדירה עבורה נלקחה המשכנתא ומשנים את מספר שנות ההחזר בהתאם.

הרשמו לניוזלטר שלנו!


מאמרים אחרונים מהבלוג