יזם הנדל"ן

אם זה לא פשוט, פשוט אל תעשה

ראיון עם יזם נדל"ן (שמו שמור במערכת)

את ה-יזם פגשתי לראיון בנושא ייזום והשקעות נדל"ן, לשמחתי הראיון התנהל פחות כראיון רשמי אלא יותר כשיחה חופשית בענייני נדל"ן. היזם, גבר צעיר בתחילת שנות ה- 40 וללא יומרות, מוכן להקדיש את זמנו וניסיונו לכל מי שרק מבקש, לי היה מזל, בקשתי וקיבלתי.

את הראיון עם היזם התחלתי  בהצהרה כי שאיפתי בחיים היא לבצע מספיק השקעות בכדי שאוכל לצאת לפנסיה בגיל מוקדם יחסית על בסיס ההשתכרות מההשקעות בנדל"ן, דבר אשר הוביל את איתי  לספר בקצרה את סיפורו האישי וראיית עולמו, אשר יפורט בהרחבה בהמשך:

היזם: "בגיל 25, החלטתי שכאשר אגיע לגיל 40, אצא לפנסיה ולא אצטרך לעבוד יותר. כיום בגיל 40 ביצעתי עשרות של השקעות, ואם אחליט למכור אותן בהחלט אוכל לצאת לפנסיה אשר תאפשר לי את אותה רמת חיים אשר תכננתי בזמנו כאשר הייתי בן 25, קרי, להיות בעליו של בית פרטי ולהנות מרמת הכנסה בסדר גודל של 20-30 אלף ש"ח לחודש. כיום, אני נמצא במקום אחר, מקום בו אני מוציא הרבה יותר ולמעשה איני יכול להרשות לעצמי לצאת לפנסיה. דבר זה גם לא מושך אותי יותר, כי אני דוגל בעשיה ומחפש את העשיה.

כיום אנו מצויים בתקופה לא טובה, וזאת מכיוון שנדלניסטים ידועים כאנשים אשר דואגים למנף את כספם בצורה קונסיסטנטית ולרכוש עוד ועוד נדל"ן. רוצה לומר, כי אם יש לי 300 אלף ש"ח, הרי שבבנק הם לא יעשו כלום, לעומת זאת, כדאי למנף אותם למיליון שקלים, להשקיע אותם בנדל"ן, בהמשך למכור ולעבור למשהו גדול יותר. לצורך כך חייבים להיות נזילים.

בזמנים כאלו  חוסר נזילות, אינו מצב  טוב!

בנקודה זו, אני חייב לציין כי היזם הפתיע אותי לטובה, הוא הפתיע אותי לטובה בכנות ובישירות שלו לשים את הדברים כמות שהם על השולחן, ללא כחל וסרק ומבלי להתאמץ וליפות את המציאות, כפי שהוא חווה אותה.

היזם: "כיום אתה תופס אותי בתקופה לא טובה, ממש לא טובה, אפילו גרועה, הייתי אומר"

אם כך מדוע אינך מנזיל את הנדל"ן?

היזם: " אני בהחלט רוצה להנזיל חלק מהנכסים שלי, אבל אלו לא תהליכים המתרחשים במהירות, כל דבר בנדל"ן לוקח לו זמן. התזמון היום לביצוע ראיון הוא תזמון טוב, מאחר וזו אחת התקופות הגרועות ביותר שהיו לי, אבל אני מודיע כי זו תקופה שאני אצא ממנה, אני יודע שאני אצא ממנה ואף הרבה יותר חזק".

לנוכח הצהרתו זו אני משתהה ומדגיש בפניו כי לא הרבה אנשים היו מודים בכך.

היזם מסכים, אך עדין חוזר ומדגיש כי הוא מודה בכך שזו תקופה לא קלה בכלל.

היזם: "זו תקופה של כיסויים, מעבירים כסף ממקום אחד בכדי לכסות במקום אחר, תקופה לא קלה, אבל זו תקופה שחייבים ללמוד ממנה, לחוות ממנה ולהשתדל שלא לחזור עליה בעתיד. זו תקופה בה יש יותר הוצאות מאשר הכנסות, בתקופה הנוכחית אני עשיר בנדל"ן, אך עני במזומנים".

בשלב זה התחלנו את הראיון, הראיון נחלק לפי נושאים שונים ובהתאם אליהם הותאמו השאלות.

הסיפור אישי

1. מהו סיפורך האישי, וכיצד הגעת לעסוק בנדל"ן מלכתחילה?

היזם: "לא נולדתי לבית עשיר, נולדתי בת"א בנווה שרת, בגיל 6 עברנו ליהוד, גרנו  5 נפשות בשלושה חדרים עד גיל 18 גדלתי ביהוד, מקום נעים, אך לא ניתן לצמוח ממנו גבוה, בעיקר משום שאף אחד לא מצפה ממך לצמוח גבוה. תמיד פזלתי לכיוון אלו שהתגוררו בת"א, בסביון ושהיה להם קצת יותר. החלטתי שאני רוצה עסק פרטי, כי הוא יביא לי בית פרטי משלי. גם בזמן הלימודים בתיכון וגם אחר הצבא, לא ידעתי מה אני אוהב ללמוד, נער בגיל תיכון באמת יודע מה הוא אוהב ללמוד ושילך עם זה כל חייו?

לאחר  שהשתחררתי מהצבא התחלתי ללמוד, מאחר ולא היו לי בגרויות, ניגשתי ללימודי מכינה בסמינר הקיבוצים, ניגשתי ללימודים במלוא המרץ, אבל תוך זמן לא ארוך הבנתי שלימודים זה משהו ארוך טווח, אז למה במרץ? ואז מצאתי את עצמי עושה חשבון לגבי הזמן שאני הולך לבלות בלימודים: שנתיים בגרויות, שנה ללימוד ובחינה לפסיכומטרי ולאחר מכן 3-4 שנים בממוצע לתואר הראשון. כל אלו הביאו אוי למעשה לגיל 27-28, ואז הבנתי כי עד גיל 30 אני למעשה לא אעשה שקל!

לקחתי את עצמי, עזבתי את המכינה והתחלתי לעבוד. הייתי מלצר, ניקיתי חלונות, חילקתי עיתונים, עשיתי כל דבר שרק יכולתי בכדי להכניס כסף. התוכנית שלי היתה לעבוד קשה במשך שנתיים-שלוש לחסוך מספיק כסף ואז לפתוח בית קפה. זה מה שרציתי לעשות רציתי לפתוח עסק עצמאי בצורה של בית קפה.

עשיתי שינוי פאזה של 180 מעלות ונרתמתי למשימה בכל הכח. עברו להם 3 שנים ואז הגעתי לשנת 1995".

בנקודה זו איתי עוצר ומורה לי לרשום את אחד המשפטים החשובים ביותר לפי דעתו:

"הדבר היחיד הקבוע בחיים הוא השינוי"

"באותה שנה החלו כל בתי הקפה להיסגר, קפה אלכסנדר נסגר, קפה אפרופו, קפה קפולסקי, בתי קפה פשוט החלו להיסגר בקצב מסחרר. הבנתי כי אני לא יכול להילחם בזרם, בזמן בו כולם סוגרים בתי קפה, אני לא יכול ללכת ולפתוח אחד. ואז החלטתי שאני ממשיך לנקות חלונות, התחלתי לנקות חלונות ראווה, לחנויות, בקניונים וזה הצליח לי היו לי 2-3 עובדים הייתי עסק קטן וחזק וקיבלתי החלטה לגדול. בתקופות השיא היו לי כ- 25 עובדים, היתה לי מנהלת חשבונות. אך באופן אבסורדי ככל שגדלתי, המשכורת שלי קטנה וכבר הגעתי לגיל 30. בגיל 30 כבר הספקתי לרכוש בית פרטי משלי להקים עסק מצליח וגם לאשתי היה עסק קטן מאוד מצליח.

אני חייב להדגיש כי חלק מההצלחה זה לדעת לתקשר היטב עם אנשים. מאחר ותקשרתי היטב עם אנשים, תוך כדי כך הכרתי מתווך, ועם הזמן הוא ידע שאשתי מחפשת מקום לפתיחת  העסק. המתווך שמע על עסק דומה למכירה ועניין אותי בעיסקה. מאז ועד היום העסק הזה עובד בהצלחה. את העסק אשתי תפעלה עם עוד שותפה והוא הצליח יפה מאוד, חסכנו כסף והצלחנו לרכוש בית פרטי ואף לחסוך כמה שקלים.

באותו הזמן קראתי את הספר 'אבא עשיר אבא עני' והחלטתי שאני רוצה להיות עשיר. בעסקי ניקוי החלונות לא הצלחתי להתעשר, הלכתי צעד אחורה, צעד קדימה, מי שלמעשה הרוויח מניקוי החלונות היו העובדים שלי, לא אני. הבטתי סביבי והבנתי שאין סיכוי שאהיה עשיר מניקוי חלונות, אין אנשים עשירים מניקוי חלונות, לכן אני חייב לעשות משהו אחר. בנקודה זו החלטתי שאני קופץ לנדל"ן, ההתחלה היתה במגמה של רכישת דירה שתהווה בית לילדים.

בזמנו, התעניינתי על אזור בר אילן. מתווך אחר תפס אותי והוריד אותי מהעיסקה בבר אילן מאחר והוא טען שהיא לא כדאית ושכדאי לי להיכנס לקבוצת רכישה עם חבריו. הוא טען שהם קנו מגרש ושהם בתהליכי גיוס של משקיעים. באותו הזמן קבוצות הרכישה היו דבר חדש, זה היה בחיתולים. בעסקה זו השקעתי  200 אלף ש"ח ולא ראיתי אותם יותר. למעשה, נעקצתי ב- 200 אלף ש"ח".

בנקודה זו שוב עצר היזם והדגיש בפני כי: הדבר היחיד שקבוע הוא השינוי, הדברים נעים ממצב טוב למצב רע ולהיפך.

היזם: "ניסיתי לחלץ את הכסף, באמצעות מערכת המשפט אבל הזמן רץ, הוצאתי כסף והייתי חייב להמשיך לעבוד. אין מה להיעצר ולהיתקע. עם כל האכזבה החלטתי שאני ממשיך ולא מוותר.

אחי היה בצבא קבע והשתחררה לו קרן השתלמות. לקחנו את הכסף ויחד עם משכנתא רכשנו דירה בהרצליה, חילקנו אותה ל-3 יח"ד, המשכנתא הוציאה לנו 3000 ש"ח והדירה הכניסה 7000 ש"ח, היינו מרוצים, זה היה כיף ההצלחה שמחה אותנו. מהון להון, אבא של אשתי ראה את ההצלחה הזו ויידע אותי שיש לו חנות ביפו הוא מכר אותה בכדי להשתמש בכסף לצורך השקעה, הוא הביא את הכסף אני את המשכנתא והשקענו בדירה נוספת. פתאום אנשים מהמעגל הקרוב אלי החלו להוציא כספים לצורך השקעה, נכנסתי לעוד כמה עיסקאות כאלו בדירות וראיתי כי זה מתנהל היטב.

בנקודה הזו הבנתי שאם זה עובד טוב עם משפחה, עם האנשים מהמעגל הקרוב אלי, אז ניתן לעשות זאת גם עם זרים. פניתי לאיש מקצוע שערך לי תוכנית עסקית. מאז ועד היום ביצענו למעלה מ- 1000 עיסקאות, אני שותף ובעלים בעשרות אלפי מ"ר של נדל"ן בארץ ובעולם. אני שותף, כלומר, גייסנו כספים מאנשים, מינפנו במשכנתאות עם תוכנית עיסקית טובה וזה מה שאני עושה עד היום".

לאחר הסיפור האישי שגולל בפני היזם, הערתי לו כי כאשר אני רציתי לבצע השקעות בנדל"ן, הורי שהינם שכירים די התנגדו לרעיון. שאלתי אותו האם הוא נתקל בהתנגדויות מצד הסובבים אותו? איתי ענה לי בקצרה ובהחלטיות.

היזם: "אני לא שואל….אני פשוט עושה, מחליט..והולך לבצע עד להצלחה. חשוב להדגיש כי מה שאנשים רואים זו למעשה הצגה, יש הרבה עניינים שיש לטפל בהם מאחורי הקלעים, לרצות מישהו אחד, לשנות לאחר, לסגור דברים אצל אחד ולפתוח לאחר. חייבים להשתדל לפתור את הבעיות לפני שהן מתרחשות, להשתדל, זה לא תמיד מצליח, אבל השאיפה הי אלנטרלך בעיות לפני שהן מתהוות.

חשוב להבין שאחד היתרונות הוא שאני לא מגייס לקוחות, אני לא מוכר להם כלום, אני מגייס שותפים. מתוקף כך, אם משהו חס וחלילה לא מצליח תמיד יש לי עזרה. לעיתים, הרעיון טוב אבל לא מצליח, אז צריך להביא עוד כסף. נכון, יש אכזבות, אך לא לאורך זמן, כך זה בנדל"ן, זה לא מדע מדוייק. נכון, יש חילוקי דעות אבל מצד שני, לא הייתי יכול להעמיד את הפרוייקט באזור ת"א, את בניין המשרדים בבני ברק, ללא השותפים שלי. מתמודדים וממשיכים".

ההתחלה

2. בעקבות מה ומי גרם לך לבצע את השקעתך הראשונה?

היזם: בצורה חד משמעית, זה היה רוברט קיוסאקי מחבר הספר 'אבא עשיר אבא עני' שהשפיע עלי.

3. מה היתה הסיבה העיקרית, למה נדל"ן ולא מניות?

היזם: "למניות צריך כסף…לא היה לי כסף. נדל"ן משול לגידול שדה, אתה משקיע וזורע ואז ממתין יחסית די הרבה זמן ויום אחד הכל מבשיל. כיום, אנו מצויים ב 2012 ואני מעריך כי עד שנת 2015 אני הולך לעבור תהליך של נזילות, גם אם הנכסים יבשילו בצורה מלאה וגם אם לא. כיום, אני מבין יותר מאי פעם, מעבר לקלישאה של הדבר, כי זמן הבשלה של השקעה בנדל"ן הוא בן 3-5 שנים ויותר, ככל שההשקעה גדלה  משך זמן ההבשלה גדל. כל טרנד בנדל"ן אורך חייו הוא בממוצא בין 5-10 שנים כגון: טרנד חלוקת הדירות, טרנד קבוצות הרכישה, תמ"א 38, פינוי-בינוי וכו'. כל טרנד כזה חולף בממוצע כעבור 5-10 שנים. למעשה אלו אופנות בנדל"ן".

4. כיצד ביצעת את המעבר מהשקעה בנדל"ן מניב (דירות) לעיסוק ביזמות, מהי נקודת המעבר?

[בשלב זה, שיתפתי את היזם בהזדמנות נדלני"ת שנפלה לידי בעבר, הזדמנות לפרוייקט ייזום גדול עם פוטנציאל רווחי אדיר, אך עקב חוסר ידיעתי וניסיוני נאלצתי לוותר עליו. היה לי חשוב לנסות ולהבין מהיזם, מה עלי לעשות בפעם הבאה שהזדמנות כזו נקראת בדרכי.]

היזם: "הדרך להיכנס לפרוייקטים כאלו היא לצרף מישהו לפרוייקט"

כיצד, מהיכן?

היזם: "פשוט מכירים אנשים, יוצרים קשר עם אנשים, יש ליצור קשר עם יזם נדל"ן ולעניין אותו בפרטים, לשמור את העניין פשוט וממוקד עם כמה שיותר פרטי מידע על הפרוייקט. מה מחירו, מה ניתן לעשות או לא לעשות, האם יש מימון אפשרי, להגיע ליזם עם תוכנית עיסקית מוכנה להציע לתת אחוזים על התמיכה הזו. חשוב להבין, כדאי להרוויח 30% ממשהו גדול, מאשר להיות בעליהם של 100% מכלום. לגשת למשקיע שיודע מה לעשות וללמוד ממנו, שיעשה את עבודתו ולהיצמד אליו וללמוד ממנו על הפרוייקט שתעשו יחד. לגשת ליזם בר ניסיון שיעזור בגיוס משקיעים, לחתום על הסכמים במטרה שהוא לא ישאיר אותך מאחור ולרוץ ביחד".

כיצד משקיע קטן יכול למנוע שלא יעקפו אותו וישאירו אותו מאחור?

היזם: " העקרון הוא מאוד פשוט, אם יש לך הרגשת בטן שמישהו יעקוף אותך, אז סביר להניח שהוא יעקוף אותך. צריך לדעת מי האיש העומד מולך".

5. כיצד מתחילים ביזמות? למי פונים? מה צריך?

היזם: "כאמור לעיל, חייבים ליצור קשר עם יזמים ולעניין אותם, להציע דברים שיהיו אטרקטיביים ולחתום על הסכם סודיות שיגן עליך, כדי שלא יעקפו אותך".

החלק המנטאלי ביזמות

6. מהן לפי דעתך תכונות האופי החשובות ליזם?

היזם: " יזם צריך וחייב להצית את עצמו כל פעם מחדש, בתקופה זו הכל לא זורם טוב: אין מימון, יש בעיות באחד הנכסים, כלל המשקיעים יושבים על הגדר וממתינים, יש כספים, אבל אין השקעות.

יזם חייב להיות בתנועה של הזמן, לא לשבת לחשוב ולהתמהמה.

חייבים ללמוד מהקשיים, כדי לא להגיע אליהם שוב.

לזכור את הצלחות העבר ולהבין שזה יצליח שוב גם בעתיד, בסוף זה יזוז, הפקק ישתחרר.

לא לחשוב מסובך, לחשוב בהיגיון, ההתמדה מנצחת את החוכמולוגים למינהם.

לא לפחד.

להיות בן-אדם".

7. האם היה לך מנטור?

היזם: "לא היה לי מנטור במלוא מובן המילה, אבל רואה החשבון שלי, היה האיש עימו הייתי מתייעץ רבות, הוא איש המימון שלי".

8. מהי לדעתך הסיבה לכך שיהיו אנשים שיהיו אקטיבים ויעשו השקעות ולעומתם יהיו כאלו שמעולם לא יעשו דבר, גם אם הם יודעים שזה אולי הדבר הנכון לעשותו?

היזם: " הסיבה היא פחד, הפחד נובע מחוסר ידע ומביא לשיתוק. אנשים רבים פוחדים משינויים. הם אוהבים דברים קבועים, הם לא חושבים מה יהיה אחר כך, הם טוענים שיהיה בסדר ולא מטרידים עצמם במחשבות, הם אומרים: להורים יש דירה, בבוא היום ארש אותה ויהיה בסדר. אנשים חושבים שהם יכולים לנסוע 300 קמ"ש במאזדה, זה פשוט לא עובד. צריך לקבל החלטה! לעיתים ההחלטה היא לרדת בכדי לעלות למעלה.

גם אם אנשים מתחילים במשהו הם נכבים תוך שבוע, ומוותרים על הרעיון תהליך זה חוזר על עצמו בכל פעם שיש להם הזדמנות, מתלהבים שבוע וכבים.

אנשים מחפשים כל הזמן סיבות למה לא לעשות במקום לחפש סיבות למה כן לעשות. הם מביטים בחוזה ומחפשים מה לא בסדר בו בכדי שיהיה להם תרוץ לעצמם מדוע הם לא נכנסו לעיסקה".

9. האם ניתן לעזור לאנשים לעשות עבור עצמם ולהשקיע בנדל"ן ו/או באפיקים אחרים?

היזם: "צריך להוביל אותם לעשייה, קורסים אמיתיים מעשיים בשטח גם יכולים לעזור להם, קורסים בהם לומדים על משכנתאות אינם רלוונטים, האנשים עדין לא ראו דירות אז מדוע ללמד אותם על משכנתאות, המשכנתא היא באמצע התהליך ולא בתחילתו. צריך לעשות נדל"ן, לא להתעניין בנדל"ן.

ישנם כאלו שלעולם לא ישקיעו.

אמי, לדוגמא, בעלת דירה מניבה בפ"ת אשר רכשה אותה ב 200 אלף שקלים וכיום שווה הרבה יותר. ניתן כיום לקחת 600 אלף שקלים משכנתא להחזיר כל חודש 3500 ולהשכיר ב 5500. אבל גם עם כל הניסיון שלי וההצלחות שלי היא עדין מפחדת ולא רוצה לבצע את המהלך.

אנשים חייבים לבצע שינוי".

תהליך היזמות

10. על אלו יועצים צמודים לא היית מוותר ובאיזה שלב נכנס כל אחד מהם "לתמונה"?

היזם: " עורכי דין למקרקעין, אדריכלים, רואה חשבון. אני משתמש בהם לאורך כך הדרך. כיום התהליך יותר פשוט ואני מגיע מוכן כי אני פשוט מעריך מה יהיה.

צריך להבין שכל תוכנית עיסקית נתונה לשינויים ואף על פי כן צריך להיות ממוקדים על המטרה, במהלך הדרך נבצע את השינויים הנדרשים, אבל עינינו תמיד תהיה על המטרה".

11. מהן נקודות התורפה בהשקעות נדל"ן וייזום פרוייקטים?

היזם: "מימון, זו נקודת תורפה מאוד משמעותית. גם הזמן יכול להיות בעייתי לפעמים, ההתגברות על מימד הזמן היא על ידי אורך נשימה, חייבים להיות בעלי אורך נשימה".

12. מהי אסטרטגיית השקעה שלך? יש כאלו המעדיפים לרכוש נכס מניב למן היום הראשון בעוד ואחרים רוכשים דירה על הנייר ומממשים בסוף התהליך. היכן אתה עומד על הסקאלה הזו?

היזם: "מאחר ומימון הוא חלק בעייתי אצל יזמי נדל"ן, הרי שכאשר רוכשים על הנייר כמעט תמיד עושים כסף בסוף התהליך. אני באופן אישי לא רוכש על הנייר, כי זה לא סוג ההשקעות שאני מבצע, אבל אני בהחלט יכול להמליץ על השקעה כזו לאנשים אחרים.

כאשר אני נכנס כיום להשקעה אני משתדל שהיא תהיה השקעה מניבה, עם סיכוי גבוהה לאקזיט בתום תקופה מסויימת, זה דבר שאני מביא אותו בחשבון. אני מנסה להעריך האם הנכס יעלה בערכו אם כן אז אני רוכש אותו לטובת תזרים מזומנים מיידי ובעתיד למימוש ברווח.

חשוב להבין, את הרווח אנו עושים כאשר אנו רוכשים".

13. מה היתה הטעות הגדולה שלך ומה למדת מכך?

היזם: "אני איש של מאקרו באופיי, אני לא תמיד נכנס לעובי הקורה של כל התהליך ומנסה להבין מה באמת קורה במיקרו וזה לעיתים יכול לפגוע. בעיסקה הגדולה שעשיתי לא נכנסתי עמוק מספיק לעובי הקורה וכמעט הפסדתי שם הרבה כסף, למזלי קרו שני דברים שהצילו אותי. הראשון, מחירי הנכסים באזור עלו. השני, כמות הדירות שיכולנו לבנות בפרוייקט גם עלתה, זה הציל עבורי את העיסקה. במבט לאחור צריך להיכנס יותר לעובי הקורה, לכן אם אתה לא יודע לעשות זאת או שאין לך סבלנות או את הכלים לעשות זאת כדאי לקחת שותפים שיודעים לעשות זאת, תן להם אחוזים תמורת הידע שלהם בתהליך הזה. זו עיסקה שעדין ממשיכה ומצויה בהרצליה".

התנהלות

14. מהו הקו המנחה שלך בעת ייזמות/השקעה בנדל"ן?

היזם: " לראות את הדברים מהשכל ולא מהעיניים או מהרגש".

15. מה לא היית עושה בעת ייזמות/השקעה בנדל"ן?

היזם: "לא הייתי הולך על הפרוייקטים של בניה עצמית בארה"ב, אלא עם שותף מקומי. אחד הדברים החשובים ביותר הוא לדעת לחלוק. לדעת לחלוק ידע ולדעת לחלוק רווח. כל ההשקעות שלי הן למעשה חלוקה עם אנשים, יש לי שותפים. בארה"ב אני מעדיף לקחת שותף מקומי ולשלם לו קצת יותר בכדי להנות מהידע שלו. אני מעדיף להיות בעלים של 20% מ- 200 מיליון דולר מאשר בעלים ב 100% של 10 מיליון דולר.

עוד משהו חשוב שברצוני לומר: שכאשר טוב לך, השתדל תמיד להיות אותו בן אדם, לא לשכוח מהיכן הגעת, לא לזלזל באחרים. כי כאשר תהיה למטה, ואני לא מדבר על להיות עני, אלא כאשר תהיה למטה מבחינת נזילות, אלו שזילזלת בהם בדרך למעלה פשוט לא יביטו לעברך כשתהיה בדרך למטה, ולא יעזרו לך. אני מאוד שמח לשמוע על אנשים שהינם נזילים כיום, אני אתמוך ואתן להם עצות ורעיונות מה לא לעשות בכדי לא לאבד את הנזילות שלהם. גם במצב הנוכחי בו קשה לי מבחינת נזילות אני אשמח ושמח לעזור לאחרים. זה קשה לתמוך באחרים, אבל אני עובד על כך יום יום, צריך לדעת לשמוח בחלקו של אחר, זה לא קל בכלל".

16. האם אתה לוקח בחשבון נושאים אשר מעבר לרווח הכלכלי? כגון, השתלבות הנכס בסביבה, בניה ירוקה, נוחות לשימוש וכיו"ב?

היזם: " בעקרון יש לי אנשי מקצוע אשר מטפלים בכל ההיבטים הללו. באופן ספציפי כרגע בניה ירוקה אינה מעניינת אותי כל כך, מהסיבה הפשוטה שאני  לא מנסה להיכנס לטרנד ולפתח אותו. אני חושב בצורה מאוד פשוטה. מה שלא פשוט, פשוט לא יהיה! אם בעוד כמה שנים, יבואו לי אנשי המקצוע ויאמרו לי שבלוק ירוק עולה ב- 2 ש"ח יותר מבלוג רגיל, אז אין לי בעיה אני אלך על העניין. אולם כיום אני לא אתאמץ יותר מדי לכל מיני פתחי אויר, מבנה גג או חומרים. זה להשקיע מאמץ מיותר  וכרגע לא מעניין אותי. אני לא מדבר מנקודת מבט אגואיסטית, אלא מהסיבה שבניה זו כרגע אינה פשוטה ונוחה לעומת הבניה הרגילה, ולכן אני מוצא שזה מיותר כרגע להיכנס לכך".

השקעות

17. אם תישאל לעצה אחת מהמשקיע המתחיל, מה תציע לו?

היזם: "לעשות עיסקה ראשונה עם מישהו שמבין, שילווה אותו. מישהו שיוכל לקחת אותו על הגב במים הרדודים ובמים העמוקים. המעבר ממים רדודים לעמוקים בעיסקאות נדל"ן הוא מפתיע לעיתים. העצה היא להיצמד למישהו ללמוד את השיטה והמנגנון ואחר כך לבצע לבד. חשוב להיצמד למישהו מנוסה, משום שניתן לטבוע וליפול ואז כאשר נופלים פתאום היאוש מכה ומתחילים לחשוב: מדוע לא הקשבתי להורים, אני סתם עקשן, ועוד מחשבות של צער. כדאי לחסוך זאת ולהיצמד למישהו שיודע מה עושים וללמוד".

18. מהם הדברים החשובים למשקיע הקטן, הרוצה להשקיע באופן פרטי בארה"ב? מישהו שיש ברשותו 100  אלף דולר?

היזם: "אני ממליץ לחלק את הסכום ב- 50 אלף לרכוש נכס מניב להשקעה ובשאר 50 האלף להצטרף לקבוצה אשר רוכשת קומפלקסים גדולים יותר בסגנון ה- Multi-Family. בשום פנים ואופן לא לרכוש דירה דרך האינטרנט, לכו לראות מה אתם קונים.

הרי ניתן לבנות וילה שתקאה נהדרת בתמונות אך היא ממוקמת בשכונה מאוד חלשה, על פניו באינטרנט זה נראה מציאה, ואז לאחר הרכישה מגלים שהנכס נמצא במיקום גרוע והשכירות נמוכה עם שוכרים בעיתיים.

צריך להבין את המצב בארה"ב, עם כל השקיפות של האמריקאים כאשר המצב קשה מאוד, קודם כל מנסים למכור את הזבל, את הדברים הטובים שומרים לאחר כך, כמו בכל שוק מנסים להיפטר קודם כל מהסחורה הנחותה.

אנשים מציעים עיסקאות ב- 70 אלף דולר עם התחייבות לתשואה של 10%, כאשר הנכס בפועל עולה רק 40 אלף דולר, זאת אומרת התשואה משולמת למשקיע מכספו שלו. אין לי בעיה עם השיטה הזו, אבל חובה ליידע את המשקיע. נוצר מצב בו לאחר כמה שנים המשקיע מעוניין לממש את הנכס ומגלה שמחירו רק 55 אלף דולר.

הנבואה

19. היכן תהא המגמה הבאה בנדל"ן לדעתך ומתי?

היזם: "כל מגמה בנדל"ן נמשכת בין 5- 10 שנים, המצב הנוכחי יימשך בארה"ב עד לשנת 2015 בערך (להזכירכם המשבר החל ב- 2007), בין השנים 2015-2017 זו תהיה תקופה שכולם יכנסו לארה"ב בזמן הזה, מבחינתנו זה יהיה הסוף, זאת אומרת המשקיעים של היום, אלו שרואים את הנולד, זו תהיה נקודת היציאה שלהם ומימוש הנכסים.

המגמה הבאה תהיה ארופה, מכיוון שכאשר ארה"ב נכנסה למשבר, רק שנתיים אחר כך ארופה הגיבה במשבר משלה. לפני המשבר הנוכחי שארה"ב תמכה והשפיעה על ארופה מהיבט הכלכלי כלכלית, במהלך השנתיים הללו ארופה עוד התקימה על אדים ושאריות הכסף ואז דעכה למשבר משלה. התהליך הזה יהיה גם הפוך כאשר ארה"ב תשתקם בעצמה ותתחיל להזרים כסף בסביבות 2015, אז בסביבות 2018-2020 כולם יכנסו לארופה, מי שיש לו אורך נשימה יכול להיכנס כיום גם לארופה".

21. מה אתה חושב יתרחש בארץ? תהיה קריסה? יציבות? עליה? והאם יש בועה?

היזם: "אנחנו נמצאים במיצוי, אם תביט על ראיונות שלי מהשנתיים האחרונות טענתי כי לא תהיה ירידה דרסטית, אנשים ציפו כי בעקבות המחאה יהיה חיתוך של 50% בערך הדירות. אני טענתי שבת"א תהיה ירידה של 5-10% ובפריפריה המצב לא ישתנה או אף מגמת העליה תמשך. נבואה זו התקיימה. הפריפריה קפאה וכיום ממשיכה לעלות. הבעיה תהיה בשכירות, השכירות תמשיך לעלות. אנשים לא רוכשים דירות, ולכן מתגוררים בשכירות, הביקוש הגבוה לשכירות גורם לעליית מחירי השכירות, למעשה זה תהליך של ביצה ותרנגולת.

בעבר, אנשים בעלי הון עצמי אשר רצו לרכוש דירה בתל אביב לקחו משכנתא ורכשו דירה. כיום בגלל ההוראות החדשות מחיר הדירה אולי ירד אבל הם צריכים להוסיף עוד 100-200 אלף שקלים להון העצמי ולא מסוגלים לרכוש דירה כזו, לכן הם הולכים לשכירות. חלום הדירה הולך ומתרחק מהם.

לא ניתן לחכות שכל האורות יהיו ירוקים, למה אנשים ממתינים? שהמחיר ירד ב- 50%? זה לא יקרה ולכן הם יפספסו".