החלטות

אחד הגורמים החשובים ביותר על היות המשקיע משקיע טוב הוא היכולת שלו לקבל החלטה. אבל החלטה אינה דבר שרירותי ואינה דבר של מה בכך. החלטה הינה גורם מכריע והיא מהווה את הצומת בה המשקיע יהיה רווחי או לא רווחי.

די להביט קצת אחורה ולראות כיצד החלטות שגויות גרמו למפלתו של הטייקון הגדול ביתר שידעה מדינת ישראל, הלא הוא נוחי דנקנר. את המקרה של נוחי אני מציע לכל משקיע ללמוד בלימוד עצמאי ולהסיק מכך את מסקנותיו בשני מישורים:

הראשון, כיצד מצליחים ומטפסים בסולם ההיררכי של עולם העסקים והעסקאות.

השני, ללמוד מהטעויות כיצד נמנעים או מגינים מפני מפולת חדה מטה.

כל איש עסקים (אני מאמין) באשר הוא ביצע טעויות בהתנהלותו שהם למעשה תוצאה ישירה של קבלת החלטה מוטעית.

מאחר ואנו עוסקים בהשקעות בנדל"ן מניב למגורים, הטעויות שלנו אינן הרות גורל או כאלו אשר יגרמו לפרט ירידה כוללת מנכסיו. רוב המשקיעים אליהם מדבר האתר הינם משקיעים בקנה מידה קטן, כאלו שמחזיקים דירה אחת עד כמה דירות ספורות. אחד היתרונות הגדולים של השקעה בנדל"ן מניב למגורים הוא שאם מבצעים טעות, ניתן בנקל לזהות אותה (בדיעבד או תוך כדי) המשקיעים הממושמעים, ילמדו ממנה, יסיקו את מסקנותיהם ויתקנו אותה להבא ולא יפלו בטעות זהה.

את ההחלטות ניתן למעשה לסווג לשני סוגים באופן כוללני (לפחות לראיית עולמי): ההחלטות שהביאו לסגירת עיסקה (טובה או לא) וההחלטות שלא הביאו לסגירת עסקה.

אני רוצה דווקא להתמקד בהחלטות אשר אינן הביאו לביצוע עסקה.

שמתי לב ממפגשי עם משקיעים רבים כי רוב ההחלטות אשר לא הביאו לסגירת עסקה גם נחלקות לשניים: החלטות שנבעו מפחד והחלטות שהתקבלו על בסיס מידע שאינו רלוונטי. אני כמובן רוצה להתמקד בסוג השני, האתר הזה דן מספיק באלמנט הפחד ואיני מתכוון להתמקד בו כאן.

החלטות על בסיס מידע שאינו רלוונטי– אני בכוונה לא כותב מידע מוטעה או שגוי, בגלל שאלו מקרים ספציפים של מידע אשר אינו רלוונטי. את הנקודה שלי אני דווקא רוצה להבהיר במספר דוגמאות.

– לפני כשנה הזדמנה למשקיע מסויים עיסקה מאוד אטרקטיבית, הן בבחינת פוטנציאל ההשבחה שלה והן בבחינת התשואה שהעסקה הציגה באופן מיידי. המשקיע ראה, התרשם וכמובן התלהב מהעסקה. אולם, המשקיע לא היה בקיא באזור ההשקעה הספציפי ולכן ראה לנכון להתייעץ עם מכרים ולקבל מהם תובנות. לאחר שהתייעץ עמם, החליט המשקיע לרדת מהעסקה! כאשר שאלתי את המשקיע מהן הסיבות בגינן החליט לרדת מהעסקה (מהיותי סקרן כמשקיע וכקולגה), ההסבר שלו היה פשוט והחלטי. הוא התייעץ עם מכר שגר באזור לפני כ- 10 שנים ואמר כי האזור הינו בעייתי. היועץ, למעשה לא היה מעודכן במתרחש באזור מזה 10 שנים. האזור שינה את פניו, עד כדי כך שממש בסמוך לאותה השקעה עומד לקום בימים אלו פרוייקט יזמי גדול אשר כבר מראה סימנים של עלית מחיר באזור בהשפעת אותו הפרוייקט.

– משקיע אחר, בחן עסקה מאוד אטרקטיבית על דירת קרקע בעיר ב"ש בסמוך לאוניברסיטה. המשקיע אשר הביע עניין, מתגורר באזור גאוגרפי אחר בארץ. הוא למעשה מתגורר באזור חיפה. למשקיעים באזור חיפה ידוע כי דירות קרקע הינן לעיתים דירות בעיתיות מאחר והבנינים הישנים בנויים על מורדות ושיפועי הרי הכרמל ולכן סובלות לעיתים מהצפות עקב כמות המשקעים בחורף. על בסיס מידע זה אשר מאוד רלוונטי לדירות קרקע באזור חיפה, החליט המשקיע לרדת מעסקה על דירת קרקע בעיר ב"ש. בעיר ב"ש בסמוך לאוניברסיטה ישנו ביקוש גבוה מצד הסטודנטים לדירות קרקע בגלל אפשרות החצר שהן מציעות, דירות אלו הנן דירות מאוד מבוקשות המציגות גם תשואות נאות ופוטנציאל השבחה גבוה בהשוואה לדירות דומות שאינן בקרקע. הצפות בדירות קרקע אינן רלוונטיות בב"ש מאחר וכמות המשקעים נמוכה יותר וגם האזור הינו מישורי והניקוז בו יחסית פשוט יותר. על כן המידע הנכון לדירות קרקע בחיפה, ממש אינו רלוונטי לדירות קרקע בב"ש.

המסקנה היא מאוד פשוטה: וודאו כי בבואכם לקבל החלטה, אתם מבססים את ההחלטה על מידע איכותי רלוונטי ועדכני, אם אחד משלושת אלו אינו מתקיים….המידע שלכם פשוט לא רלוונטי.