לפני זמן מה כתבתי רשומה בבלוג הנוגעת לזיהוי הזדמנויות בנדל"ן. כפי שכתבתי באותה רשומה, בד"כ הזדמנות הולכת יד ביד עם צרה/בעיה מסויימת, למעשה הבעיה היא זו שהופכת את ההזדמנות להזדמנות! פתרון הבעיה הופך אותה לרווחית.
אחת הבעיות היכולות להיות עבור המשקיע המתחיל היא קניית נכס להשקעה בבניין שהוגדר כבניין מסוכן. בנין מסוכן בד"כ מוגדר ע"י מהנדס העיר, אשר זיהה ליקויים בטיחותיים בבניין, זה בד"כ קורה בבניינים ישנים, בהם פגעי הזמן מראים את אותותיהם על הבניין או לעיתים כתוצאה ממפגעים אחרים. מהנדס העיר בד"כ מפרט מהם הליקויים ועל דרי הבניין לתקן את הליקויים הללו תוך פרק זמן מסויים, שאם לא כן, הבניין לא יהיה ראוי למגורים! כאן נשאלת השאלה, האם יפנו ויסלקו את הדיירים מבתיהם מאחר ואין הם מתקנים את הליקויים? אז, זהו שלא! העיריה פשוט תוציא את הפרוייקט למכרז, ובהליכים משפטיים, יגבו את העלויות מהדיירים וגם ע"י הוצאה לפועל אם צריך.
כמשקיעים, עליכם לדעת האם הנכס שאתם רוכשים נרכש בבניין תקין או בבניין מסוכן, שכן אם תרכשו נכס בבניין מסוכן מבלי שידעתם על כך (אגב, חובה על המוכר ליידע אתכם) אתם תשאו בהוצאות התיקונים.
הליך התיקון יכול לקחת זמן רב בין הוצאת דו"ח בנין מסוכן לשיפוץ בפועל, ייתכן שבפרק זמן זה תרצו להיכנס לעיסקת רכישה.
להלן תיאור של עיסקה כזו: משקיע צעיר (לגאוותי, מקוראי האתר) זיהה נכס במחיר טוב עם תשואה טובה ורצה להשקיע. להפתעתו הוא ראה כי הנכס מפורסם זמן רב בלוחות המודעות ברשת ולא הבין מדוע אינו נמכר. לאחר שבחן את הנכס כמה וכמה פעמים בכדי לוודא שלא פיספס כלום החליט לגשת למו"מ ולרכוש אותו.
במלך המו"מ גילה המוכר כי הבנין הוכרז כבנין מסוכן. אז אכן התבררה הסיבה מדוע היה קשה למכור את הדירה. לאחר שהיה גילוי נאות, הרוכש ידע כי באם הוא נכנס לעיסקה ייאלץ הוא לשאת בהוצאות תיקון הליקויים. לכן בנקודה זו של העיסקה היה חשוב לתמחר נכון את עלויות השיפוץ, תמחור זה יהווה כמנוף להורדת המחיר הסופי של הנכס במו"מ.
המוכר לא הסכים לרדת במחיר, אולם הסכים להתחייב לשאת בעלויות השיפוץ העתידיות! זו אמנם נכונות טובה מצד המוכר אך על הקונה היה חשוב להגן את ההתחייבות הזו בחוזה.
המהלכים שבוצעו הם כדלקמן:
1. הזמנת איש מקצוע וקבלת הצעת מחיר על העלויות הכוללות לתיקונים בכל הבנין.
2. חלוקת עלות השיפוץ פר דייר בבניין.
3. עיגון הסכום הנ"ל + פרמיה של 10% בחוזה המכר (עבור סטיה אפשרית בהערכה או עלויות החומרים).
4. הסכום בסעיף # 3 יישאר בנאמנות עד להשלמת השיפוץ כולו, ללא הגבלת זמן, ו/או עלות השיפוץ תשולם מכספי הנאמנות.
כפי שאנו למדים ממקרה זה, לא צריך להיבהל מכל עיסקה שנראית מסוכנת או מסובכת על פניה, כאשר מבצעים את העיסקה בזהירות, ניתן להנות מפרותיה ולהנות ממחיר השוק הנמוך בו היא נרכשה.
מאחר והמוכר לא הצליח למכור את הדירה מאחר ורוכשים פוטנציאלים רבים חששו להיכנס לעיסקה הוא הציע את הנכס במחיר זול ממחיר השוק. הקונה שעיגן את מחיר השיפוץ בעלות הדירה והשית אותם על המוכר, רכש בסופו של תהליך נכס זול!
זיכרו! נכס זול אינו תלוי בסכום הכסף שהוא נרכש, אלא בעלותו היחסית הזולה ביחס לנכסים דומים באותו האזור.
כמשקיעים עליכם, תמיד לחפש את הצרה ולזהות היכן טמונה ההזדמנות בצרה זו.
מעוניינים להשקיע בנדל"ן ולא יודעים איך? כעת זה הרבה יותר פשוט, הרבה יותר מעשי והרבה יותר נגיש
