למה טענתי שהבנצ' מארק שלי הוא 12%?

גילוי נאות וסייג בהדגשה:
על אף הכתוב בפוסט זה, איני נגד השקעות בחו"ל. כותב שורות אלו מחזיק בנכסים בחו"ל ומשקיע בחו"ל.

אני לא נגד השקעות בחו"ל, אך אני נגד השקעות של משקיעים שאינם יודעים לתמחר את הסיכונים שלהם.

בפוסט שלי השקעת נדל"ן בחו"ל כן לא למה לא? ממש בסעיף 12 הזכרתי את הבעיתיות של פערי המטבע.

לפני שנכנס לתוך הדוגמאות בעניין זה, אני רוצה לתאר בפניכם סיטואציה: בשיחה שלי עם אחד המשקיעים שבאו להתייעץ עמי על השקעות נדל"ן הוא סיפר לי כי הוא מחזיק בדירה בגרמניה להשקעה.

לאחר שהחמאתי לו, השאלה הראשונה והבסיסית שלי היתה:"כמה תשואה אתה עושה על הנכס"?
תשובתו היתה מלאת התלהבות:"6%"

אני כמובן שאלתי בפליאה בשביל 6% יצאת להשקיע בחו"ל?
הוא ענה לי בתשובה שרבים כמוהה אני מקבל מדי יום: כאשר בארץ התשואה היא 2-3% בוודאי שכדאי לצאת לחו"ל.

אז בואו נתעכב רגע על עניין ה 2-3%

נכון, יש מקומות בארץ בהן התשואה היא אכן 2-3% שנתי, מקומות כמו ר"ג, ת"א, גבעתיים, הרצליה, ראשל"צ וכיו"ב. אלו מקומות בהם מחירי הנדל"ן גבוהים וחוו עליה שמחירי השכירות לא הצליחו להדביקה ולכן התשואה ירדה משמעותית.

חשוב לזכור שמחיר נכס ממוצע במקומות אלו נע סביב 1.6-2.3 מיליון וצפונה.

כולנו יודעים שרוב משקיעי הדירות בגרמניה אלו משקיעי ה- 40,000-100,000 יורו לנכס.

מכאן שמקור ההשוואה שלהם מוטעה, הם לא יכולים להשוות השקעה של מיליוני ש"ח להשקעה של כמה מאות אלפי ש"ח.

מה גם שהם שוכחים להתייחס לעובדה שישנה עליה ממוצעת של 2% לשנה בערך הנכס בכל הארץ (מבוסס על נתוני 50 השנים האחרונות), בעוד ובמרכז נכסים עולים שנתית בממוצע בערכם יותר מאותם 2% כך שהתשואה המצטברת האמיתית היא לא 2-3%.

אילו היו עושים השוואה נכונה היו מגלים כי נכסים בפריפריה כגון: חיפה/ב"ש ואחרים מציגים תשואות של 4-6% בממוצע זו ההשוואה הנכונה! כי צריך להשוות כסף לכסף והשקעה להשקעה.

גם אם נזרום עם העובדה שאכן עושים בחו"ל 6%, ובארץ 2-3% עדין פער של 3% לטובת השקעה בחו"ל אינו פער שמגלם את כל רשימת הסיכונים שפרטתי לכם בפוסט.

סיכון פערי המטבע

כעקרון בחו"ל ישנם 2 סוגי השקעה עיקריים שהחברות השונות משווקות:

1. עסקת פליפ/אקזיט, השקעה בנכס השבחתו ומכירה מהירה, או לחילופין זו יכולה להיות עיסקה יזמית עם מאפיין דומה של מהירות, מימוש הכסף תוך שנה שנתיים.
2. נכס מניב- נכס המתבסס על תזרים חודשי קבוע מהשכירות.

רוב המשקיעים רוצים לראות את כספם מהר ולכן פונים לאפיקים של פליפים בחו"ל בין אם בעצמם ובין אם דרך חברות.

ההשקעות הפופולאריות ע"י ישראלים הן בד"כ גרמניה, ארה"ב, ספרד וכמובן גם הטרנד האחרון יוון שמזמנת עסקאות בעלות נמוכה.

בואו ניקח את התשואות שמציעים המשווקים בכל מיני עסקאות בגרמניה סביב 6-7%, על נכסים של 100,000 יורו (למען קלות החישוב).

מאחר וחלק מהשכירות מתקבלת לפי רבעונים, היה לי נח להביט על השינוי ברבעון, מאחר וזה המועד הקובע לערך המטבע מבחינת המשקיע. מי שנכנס לגרמניה ברבעון האחרון שנה שעברה, עלות הכסף בשקלים היתה 420,000 ש"ח, לפי ערך היורו דאז (אני גם מראה הוזלה מאחר ואני מתייחס לשער ייציג לפי בנק ישראל ולא לעלות האמיתית של עמלות המרה ועמלות העברה וכיו"ב) 4.2 ש"ח

אם נביט כרגע על ערך הנכס נכון לתחילת הרבעון האחרון (1.7.2091) בהתאם לשערי המטבע אנו נראה כי ערך הנכס כיום (בהנחה ולא עלה בערכו) הוא: 405,000 ש"ח, מגלם הפסד על הנייר של 15,000 ש"ח שהם מגלמים הפסד של 4% תוך פחות משנה על ערך הכסף.

אם נרחיב את היריעה ונביט על ערך הנכס נכון לכתיבת שורות אלו, נראה כי ערכו ירד ל- 390,000 ש"ח שהם למעשה הפסד של 30,000 ש"ח, המגלמים ירידה של 7.1% בערך הכסף.

שימו לב כי אני בכוונה כותב ירידת ערך הכסף ולא ערך הנכס.

כל זאת בכדי להדגיש לכם את הנקודה שמשקיעים מתחילים נוטים להתעלם ממנה ויש לה השפעה על ההשקעה שלהם והתשואה האמיתית שלהם.

בואו נצא מנקודת הנחה שהנכס עלה בערכו בשנה זו ב- 7%, והגיע למחיר של 107,690 יורו, המשקיע "רואה" כביכול עליה של 7.6% בערך ההשקעה שלו, שזה מעולה לכאורה….

אולם כשהוא ימיר את הכסף הנ"ל לשקלים הוא יחזיר הביתה את אותם 420,000 ש"ח ויגלה שהוא לא הרוויח שקל.

הסיפור יכול להשתכלל

בכדי לשמור את הדברים פשוטים, אני כרגע לא נכנס לחישובי שכירות בשילוב עם ערך הנכס, מיסוי, המרות וכיו"ב, אם כי ניתן בנקל להבין שגם עם תשואה של 6-7% ברוטו משכירות, עדין המשקיע לא הרוויח כלום כי התשואה נשחקה ע"י פערי המטבעות.

לסיכום:

אני בעד השקעות בנדל"ן, אך בבואכם לבצע השקעות כאלו, נסו לסנן את הרעשים, את הפרסומות המושקעות והמסוגננות, את המשרדים המפוארים אליהם אתם מוזמנים, את המצגות המרשימות שמראים לכם ונסו באמת לרדת לשורש העניין, עד כמה באמת כדאי לכם, לצאת לחו"ל ובאילו תשואות.

הבעיה היא לא ההשקעות בחו"ל, יש הזדמנויות מעולות, הבעיה היא שאתם צריכים לתמחר את הסיכונים שלכם בהתאם, וכפי שראינו בדוגמא לעיל, אם לא תמחרתם את פערי המטבע, אכלתם אותה.

אתם אולי מספרים לחברים שלכם ואולי לי (אם יש לכם אומץ) שאתם עושים 6% שנתי, אך על חשבון הבנק אתם לא תעבדו בעולם.

מאידך, יש אפשרויות  שלא להפסיד מפערי המטבע והנה חלקן:

1. ניתן לנקוט באסטרטגיה ולא להמיר את הכסף, ולהמשיך להשקיע אותו כמות שהוא, באותה המדינה או האזור בו המטבע נהוג. כך אתם לא סובלים מהשונות בפערים.
2. לדגור על הכסף ולבצע המרות כאשר השער מציג לכם רווחיות נוספת (זה רווחי הון אגב).
3. כאשר יש נפילת מטבע אולי זה הזמן לחזק פוזיציה ולהגדיל החזקות, באותו היעד.

האפשרויות הן רבות ומגוונות, אך אנא מכם, היו מודעים לפעולות שאתם מבצעים, כי חוסר מודעות לנושא "שולי" שכזה, אוכל לכם את כל ההשקעה.

ואני כמובן לא מדבר על מקרי קיצון בו אתם נאלצים לבצע מימוש מהיר, ואז אין לכם שליטה או זמן המתנה לשער המתאים, וזה לפי חוק מרפי תמיד יקרה כשהשער שלכם יהיה הגרוע ביותר.

אז מה עושים?

ת'כלס- משקיעים זמן ולומדים את הנושא לעומק, לומדים לדעת להוציא מידע, לשאול את השאלות הנכונות ובעיקר להבין לאן אתם נכנסים. לעקוב אחר העובדות ולא אחר החלומות והפנטזיות.

וכמובן, ההצעה שאני מציע לכם, אתם מוזמנים לבוא וללמוד זאת ישירות ממני, בתהליך הכשרת המשקיעים שלי.