השקעה חכמה ונכונה בנדל"ן

היזהרו מסוכני הבורות


אחת הטאקטיקות של סוכני הבורות, היא פשוט לקחת נתונים ולהתחיל להמציא להם פרשנות משלהם, הם לא טורחים לבדוק, לברר על מה מבוססים הנתונים הלו.

דוגמא לכך ניתן לראות בתגובותיהם לגרף של בנק ישראל המבוסס על נתוני הלמ"ס ומראה על עליה הדרגתית לאורך השנים של מחירי הדיור, עליה של 2% כל שנה בממוצע ראו תמונה ראשונה, אותה אתם מכירים מפוסטים קודמים שלי, כגון הפוסט על בועת הנדל"ן.

הגרף המקורי, מאתר בנק ישראל בין השנים

נכון יש תקופות של ירידת מחירים, אך מי שמשחק עם נדל"ן משחק לטווח רחוק, עושה לפחות 2% עליה לשנה מבלי לבצע כל פעולה על הנכס.

גרף מחירי הדיור כפי שפורסם בביזפורטל ומבוסס גם על נתוני הלמ"ס
משמע אם רכשתם נכס והתשואה על השכירות הינה 3%, לשחקנים בטווח רחוק התשואה הממשית היא 5%. 2% שנתי + 3 % תשואת השכירות השנתית.
אם אתם משקיעים טובים יותר ועושים תשואות של 4-5% שנתי משכירות, אתם כבר עומדים על תשואה שנתית של 6-7% שנתי, משמע הנדל"ן לא פחות מעניין משוק ההון, ואף הרבה יותר שמרני ופחות אגרסיבי ממנו.
בנקודה זו אני רוצה לעצור לרגע ולעשות כאן ניתוח גרפי הלקוח מעולם המסחר והניתוח הטכני בשוק ההון, אני רוצה להביט מה אומרות לנו נקודות השיא של מחירי הדיור ומה אומרות לנו נקודות השפל במחירי הדיור ב- 50 השנים האחרונות?
לכן כל מה שעשיתי הוא פשוט לחבר בקו, את נקודות קיצון אלו כדי לנסות להבין מה המגמה הכללית של השוק בנקודות קיצון אלו ולא רק בקו המגמה הכללי שהוצג לעיל.

וזה נראה כך (הקוים הירוקים):

ביצוע טרנד של נקודות הקיצון לאורך 50 שנים של נדל"ן בישראל ע"ג נתוני בנק ישראל והלמ"ס

הפלא ופלא…. כל המגמות מראות עליה מעלה.


רגע, אז מה הקשר לסוכני הבורות שציינת למעלה?

הטענה/הביקורת (המוטעית אני חייב לומר!) העיקרית עליה הם חוזרים כמנטרה כדי לשכנע את עצמם היא שהגרפים הנ"ל מטעים, מאחר והיה שינוי בדלי הדירות מלפני 50 שנים ועד ימינו ושינוי זה אינו מתבטא במדד ובגרפים הללו.

למעשה מה שהם אומרים הוא, שלא היתה עליה במחירי הדיורות, אלא פשוט הדירות גדלו בשטחן מכאן שהן עלו יותר בגלל תוספת השטח, לא בגלל עליתת מחיר ריאלית.

ת'כלס- ביננו, הטענה נשמעת הגיונית, אם אתה לא אחד שנוהג לבדוק ולנבור בנתונים.

אבל, סחבק הוא דווקא אחד כזה שכן אוהב לבדוק ולנבור בנתונים, ולכן הלך חפר, חיפש ובדק עד שעלה על מסמך שפורסם ע"י הלמ"ס בכבודו ובעצמו ושמו  דו"ח פני החברה בישראל, הלכתי וחיפשתי נתונים ובאופן מוזר מצאתי את הדו"ח של שנת 2013, ששם ישנו פרק על דיור. באופן מוזר אני חייב לציין, שדו"ח זה קרוי דו"ח פני החברה בישראל מספר 6, וכאשר עיינתי בדוחו"ת העוקפים שהם 7-10 שפורסמו, משום מה מישהו בחר שלא לציין שם פרק נפרד על שוק הדיור בישראל, אלא רק מתדיינים בו כתת פרק בשינויים הדמוגרפיים.

ושם, לא תאמינו, שחור על גבי אפור כתוב את מה שסוכני הבורות מנסים לשווק לכם כעובדה, הבעיה היא, שזה הפוך ממה שהם משווקים לכם.

שימו לב:

לקוח מדו"ח פני החברה בישראל מס 6 (תיבה 1.3)- שוק הדיור מאת הלמ"ס

רגע, אז מה זה אומר לעזאזל?

במילים פשוטות זה אומר את מה שכולם יודעים ורק סוכני הבורות מנסים להסתיר מכם, זה אומר שמדד מחירי הדיור שמראה עליה במחירי הדירות, הוא משכלל בתוכו מאפייני כגון השתנות שטחי הדירות ומספר החדרים.

במילים של סטטיסטיקאים ושל מדענים ושל אנאליסטים, הגרף הזה מנורמל לכל הנתונים הללו והוא הביא את השינויים הללו בחשבון.


בא לכם ללמוד עוד ולעומק, לא רק כיצד להשיג לנתח נתוני איכות, אלא באמת לבצע עסקאות מדהימות בנדל"ן, השאירו פרטים בקישורית ואנו נשמח לספק לכם מידע על הקורס שלנו בנדל"ן

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

2 מחשבות על “השקעה חכמה ונכונה בנדל"ן”

    • הי אתמר,
      תודה על התגובה והפרגון.
      האמת שזה רעיון טוב, אם יש מי שרוצה להרים את הכפפה, אשמח לייצר אחד כזה, בצד הטכנולוגי אין לי את הדרוש.

כתוב/כתבי תגובה