היזהרו מסוכני הבורות
אחת הטאקטיקות של סוכני הבורות, היא פשוט לקחת נתונים ולהתחיל להמציא להם פרשנות משלהם, הם לא טורחים לבדוק, לברר על מה מבוססים הנתונים הלו.
דוגמא לכך ניתן לראות בתגובותיהם לגרף של בנק ישראל המבוסס על נתוני הלמ"ס ומראה על עליה הדרגתית לאורך השנים של מחירי הדיור, עליה של 2% כל שנה בממוצע ראו תמונה ראשונה, אותה אתם מכירים מפוסטים קודמים שלי, כגון הפוסט על בועת הנדל"ן.
נכון יש תקופות של ירידת מחירים, אך מי שמשחק עם נדל"ן משחק לטווח רחוק, עושה לפחות 2% עליה לשנה מבלי לבצע כל פעולה על הנכס.
וזה נראה כך (הקוים הירוקים):
הפלא ופלא…. כל המגמות מראות עליה מעלה.
רגע, אז מה הקשר לסוכני הבורות שציינת למעלה?
הטענה/הביקורת (המוטעית אני חייב לומר!) העיקרית עליה הם חוזרים כמנטרה כדי לשכנע את עצמם היא שהגרפים הנ"ל מטעים, מאחר והיה שינוי בגדלי הדירות מלפני 50 שנים ועד ימינו ושינוי זה אינו מתבטא במדד ובגרפים הללו.
למעשה מה שהם אומרים הוא, שלא היתה עליה במחירי הדירות, אלא פשוט הדירות גדלו בשטחן מכאן שהן עלו יותר בגלל תוספת השטח, לא בגלל עלית מחיר ריאלית.
ת'כלס- ביננו, הטענה נשמעת הגיונית, אם אתם לא מאלו שנוהגים לבדוק ולנבור בנתונים.
אבל, סחבק הוא דווקא אחד כזה שכן אוהב לבדוק ולנבור בנתונים, ולכן הלך חפר, חיפש ובדק עד שעלה על מסמך שפורסם ע"י הלמ"ס בכבודו ובעצמו ושמו דו"ח פני החברה בישראל, הלכתי וחיפשתי נתונים ובאופן מוזר מצאתי את הדו"ח של שנת 2013, ששם ישנו פרק על דיור. באופן מוזר אני חייב לציין, שדו"ח זה קרוי דו"ח פני החברה בישראל מספר 6, וכאשר עיינתי בדוחו"ת העוקבים שהם 7-10 שפורסמו, משום מה מישהו בחר שלא לציין שם פרק נפרד על שוק הדיור בישראל, אלא רק מתדיינים בו כתת פרק בשינויים הדמוגרפיים.
ושם, לא תאמינו, שחור על גבי אפור כתוב את מה שסוכני הבורות מנסים לשווק לכם כעובדה, הבעיה היא, שזה הפוך ממה שהם משווקים לכם.
שימו לב:
רגע, אז מה זה אומר לעזאזל?
במילים פשוטות זה אומר את מה שכולם יודעים ורק סוכני הבורות מנסים להסתיר מכם, זה אומר שמדד מחירי הדיור שמראה עליה במחירי הדירות, הוא משכלל בתוכו מאפייני כגון השתנות שטחי הדירות ומספר החדרים.
במילים של סטטיסטיקאים ושל מדענים ושל אנאליסטים, הגרף הזה מנורמל לכל הנתונים הללו והוא הביא את השינויים הללו בחשבון.
בא לכם ללמוד עוד ולעומק, לא רק כיצד להשיג לנתח נתוני איכות, אלא באמת לבצע עסקאות מדהימות בנדל"ן, השאירו פרטים בקישורית ואנו נשמח לספק לכם מידע על תהליך הכשרת המשקיעים
2 מחשבות על “השקעה חכמה ונכונה בנדל"ן”
היי אלחנן,
חבל שאין לך פודקאסט אהבתי את הראיון בגלובס
הי אתמר,
תודה על התגובה והפרגון.
האמת שזה רעיון טוב, אם יש מי שרוצה להרים את הכפפה, אשמח לייצר אחד כזה, בצד הטכנולוגי אין לי את הדרוש.