השקעות נדל"ן בחו"ל, כן? לא? למה לא?

עם שינוי המציאות הנדלנ"ית בישראל והשינויים התכופים ביחס למשקיעים והשקעות נדל"ן בארץ, כגון:

  • העלאת מס הרכישה מ 3.5% ל- 5% ולאחר מכן ל- 8%.
  • ביטול הפטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים.
  • שינוי המינוף מ- 90% ל- 70% עד ל- 50% למשקיעים.
  • ועוד….

כל המהלכים הללו ובנוסף, עליית מחירי הנכסים בארץ והשחיקה בתשואה שבאה בעקות כך, הביאו לפרסומים והצעות מרובות על השקעות בחו"ל מעבר לים.

מ- ממוצע שעשיתי רוב ההצעות על השקעות בחו"ל מדברות על 7-8% תשואה שנתית, יש גם השקעות שונות שמדברות על תשואה מובטחת גבוהה מעל 10% אך זו מוגבלת בזמן רק למשך- 3-5 שנים. רמז: למה אתם חושבים שהיא מוגבלת בזמן? כי הסיבוב הוא עליכם.

יש יזמים ומשווקים רבים שהם אמינים, אך מאידך, יש פרסומים רבים שמבטיחים תשואות של 7-8% והקהל הישראלי ממש נעמד בתור בשביל תשואות שכאלו.

כמובן שנורא קל למשוך אנשים לתשואות של 7-8% כאשר במרכז הארץ ובת"א התשואות עומדות על 2.5-3% בממוצע ועם עלות נכסים גבוהה מה שמצריך הון עצמי רב, בעוד ובפריפריה עדין ניתן למצוא עסקאות סביב 4-4.5% בממוצע (יש גם יותר אם יודעים מה עושים והיכן לחפש), אך בפוסט זה אני רוצה לדבר עך הממוצע, על רוב העסקאות המצויות בשוק לכלל המשקיעים.

כאשר המשקיע הלא מנוסה מביט על 7-8% בחו"ל לעומת 2.5-4.5% בארץ, הוא כבר משוכנע, ורץ כמו עש הנמשך לאורה של עששית לעמוד בתור ולשים את כספו בהבטחות אלו.

בפוסט זה אני רוצה לסייע לכם להבין מהם הסיכונים בהשקעות בחו"ל בכדי שתבינו שהשקעה בחו"ל ב 7-8% היא לא רצינית ולעיתים מסוכנת אם אתם לא יודעים מה אתם עושים.

עבדכם הנאמן בוחן השקעה באתונה מול האקרופוליס

אז במה כרוכה השקעה בחו"ל?

  1. הבנת השפה המקומית.
  2. אם אין הבנה אז יש תלות במתורגמנים.
  3. הבנת התרבות העסקית
  4. זמינות מקורות מידע אמינים (ארה"ב היא שקופה מאוד בהיבט זה, אך מדינות מזרח ארופה ממש לא!)
  5. אי יכולת להעריך ולאמוד את המידע שאתם מקבלים.
  6. תלות במתווכים מקומיים
  7. תלות בעו"ד מקומי
  8. לעיתים גם תלות בנוטריון מקומי
  9. אין לכם את האפשרות להבין האם אנשי המקצוע בסעיפים 6-8 עושים יד אחת נגדכם (עוקץ).
  10. חוסר יכולת להעריך את מחירי הנכס
  11. מדיניות המיסוי ומה אומרת אמנת המס בין ישראל למדינה בה אתם משקיעים.
  12. פערי מטבע- פערי המטבע יכטולים לאכול את כל הרווחיות שלכם.
  13. חוקי המקום בהיבט של אחריות וביטוחים
  14. הבנה של אחריות ופיקוח בזמן שיפוץ
  15. תלות בניהול השוטף של הנכס
  16. אי יכולת לבקר את ההוצאות שחברת הניהול משיתה עליכם נכונות או נצרכות?
  17. לאחר שרכשתם זה אתם לבד, הנכס וחברת הניהול.
  18. מה קורה כשרוצים למכור?
  19. מי ימכור עבורכם את הנכס?
  20. שוב חוזרים לתלות בגורמי החוץ ואנשי המקצוע
  21. איך מקבלים את הכסף?
  22. איך מחזירים את הכסף לארץ?
  23. כיצד מדווחים על ההכנסות בחו"ל?
  24. יש צורך ברו"ח כדי לדווח על ההכנסות ורו"ח = הוצאות.
  25. יש מדינות שמומלץ להחזיק חברה כישות משפטית כבעלת הנכס בכדי להגן מחשיפה של בעל הבית לתביעות, כמו בארה"ב.
  26. לישות משפטית יש אגרה שנתית
  27. יש צורך ברו"ח מקומי שיעשה דוחו"ת שנתיים וידווח.
  28. תלות בנכונות דבר המשווקים בארץ.
  29. עלות נסיעות ושהות בארץ היעד
  30. שינויי רגולציה וחוקים בארץ היעד.
  31. והרשימה ארוכה……ארוכה…..

סעיפים אלו ואחרים יכולים לנגוס לכם בתשואה!!! והם ינגסו תאמינו לי, יש סעיפים שאי אפשר להתנער מהם.

לא, אני לא רוצה להפחיד אתכם מהשקעה בחו"ל, אני רק רוצה לגרום לכם להבין כמה מורכבת ההשקעה בחו"ל, אם בארץ לבצע עסקת נדל"ן זה ארוע מורכב, אז בחו"ל זה על אחת כמה וכמה.

אבל רגע, אתם בטח כעת מצקצקים בלשונכם ואומרים 'גורו' אתה צודק, לכן אנו מקבלים על ההשקעה 7-8% שנתי כ- 2.5-4% יותר מאשר על השקעה בארץ.

אז זהו שלא!

בארץ אם בצעתם השקעה בפריפריה לדוגמא, בתשואה שנתית של 4-4.5% ויש לכם גם עליה שנתית זוחלת בערך הנכס בממוצע של 2% לשנה במודל ריבית דריבית (בהתבסס על 50 השנים האחרונות), הסברתי זאת יפה בפוסט מלפני כמה שבועות שכותרתו: השקעה חכמה ונכונה בנדל"ן (כנסו יש שם גרפים מגניבים),מכאן שאם אתם הבנתם את מה שכתבתי אם אתם מחזיקים את הנכס לאורך של כמה שנים, הרי שאתם בקלות מגיעים לתשואות ממוצעות של מעל 7% שנתי. ואם החלטתם להשקיע בת"א ומרכז הארץ, אזי אתם מגיעים לאזור ה- 5% שנתי וזה על סכומים גבוהים יותר.

בואו נחזור רגע, להשקעה שלכם בחו"ל, שהחלה בהבטחות של 7-8% שנתי, כל העלויות הללו בסוף מותירות לכם תשואות של 5-6% שנתי, אז רגע שווה לכם לקבל בסוף ביד את אותה התשואה, עם הרבה יותר סיכון והרבה יותר בלאגן (קיראו סעיפים 1-29 לעיל)?!

ברור שלא!!!

לכן אני אומר, אני בעד השקעות נדל"ן בחו"ל  (ומושקע בחו"ל) אך יש לי כמה המלצות עבורכם:

  • השקיעו קודם כל בנכס אחד בארץ, ראו אם זה מתאים לכם.
  • השקיעו בארץ רחוק מאזור מגוריכם מאזור הנוחות שלכם, ראו אם אתם בנויים לנהל נכס מרחוק.
  • כל סיכון שאתם לוקחים או שהוא מוצמד להשקעה שלכם, צריך להיות מפוצה בתשואה.
  • בהשקעה בחו"ל אם אתם לא מעל 10-12% במינימום, אל תכנסו, כי אחרת אין לכם תגמול על הסיכון בהיבטי התשואה.

הבעיוה שאני מוצא אצל משקיעים בהשקעות בחו"ל היא שהם בעיקר מסנוורים מהמספרים אך לא יודעים לשאול את השאלות הנכונות, אנא מכם קיראו העמיקו ואפילו בזבזו כמה שקלים על ייעוץ, זה יכול להגן עליכם מפני החלטות שגויות וחובבניות שיגאמו לכם להפסדים ובעיקר אכזבות וייאוש.

גילוי נאות: אני מושקע בארץ ומושקע גם בחו"ל, מכאן שההמלצות שלי הינן סובייקטיביות על בסיס הניסיון וההשקעות שלי.

מבטיח לכתוב בהמשך גם על היתרונות של השקעה בחו"ל, כי אני חושב שיש השקעות טובות בחו"ל.

הפוסטים שלי מעניינים אתכם? רוצים ללמוד ממני איך עושים נדל"ן, כיצד אני משקיע ופועל? השאור פרטים ואשמח לצרף אתכם לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, שנפתח אחת ל 3 חודשים.

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

5 מחשבות על “השקעות נדל"ן בחו"ל, כן? לא? למה לא?”

  1. שלום 23.02.19
    .מסכים עם כל מילה ודיעה שכתבת בצורה מקיפה ואוביקטיבית.
    .לענין חישוב התשואה/רווח יזמי בארץ בהשוואה לארה"ב חשוב לציין שבחישוב מס השבח בארץ, מקזזים מהרווח את המס רכישה (8% למשקיע…) ששולם לצורך הרכישה..
    בברכה
    מגן אלי

כתוב/כתבי תגובה