אי אפשר להתעלם משלל הפרסומים, הכתבות, השיווקים בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל. למרות היותי מושקע בחו"ל, אני חושב שלצד ההזדמנויות שיש שם, חשוב מאוד להיות זהיר וחשוב עוד יותר להיות חכם.
כתבתי לא מעט על השקעות נדל"ן בחו"ל בחלק מהפוסטים דנתי בסיכונים של ההשקעות בחו"ל ובאחד הפוסטים אף הזכרתי בקצרה את עניין השיקולים שעל אנשים לקחת בבואם להשקיע בחו"ל שם כמובן נתתי דוגמא קצרה על מה שקורה בחו"ל לעומת מה שקורה בישראל.
הפעם אני רוצה להתייחס לעוד נקודה מעניינת, והיא איך הכסף שלנו עובד בחו"ל לעומת הצורה בה הוא עובד בארץ.
הניסיון שלי מראה שרוב רובם של המשקיעים בחו"ל הם אנשים שההון העצמי שלהם מוגבל מאוד והם נואשו מלרכוש את דירת החלומות שלהם בארץ, וחושבים שההשקעה בחו"ל תביא להם את הההשקעה הטובה ביותר עבור כספם.
האמנם?
בואו ניקח זוג צעיר שחסכו סדר גודל של 80,000-100,000 יורו שהם 300,000-390,000 ש"ח, יש היום מגוון השקעות בחו"ל שמציעות להם השקעה בסכום זה לדירה שמניבה סביב 6.5-7% תשואה שנתית ברוטו לפני ניהול ושאר הוצאות.
כשמשווים את התשואה הזו לעומת התשואה הממוצעת בארץ העומדת על 2.5-3%, במבט ראשון עולה המחשבה כי אין מה לחשוב פעמיים וכדאי לרוץ ולהשקיע בחו"ל.
האם השקעה בחו"ל היא בהכרח השקעה כלכלית יותר?
אם מדובר בחו"ל לפי 7% אנו מדברים על שכירות של 590-600 יורו לחודש.
בואו ננסה לבחון מה קורה באלטרנטיבה הישראלית עם 390,000 ש"ח ניתן לרכוש נכס ב- 650,000-700,000 ש"ח (50% מינוף), נכס כזה בחיפה או בב"ש, יניב בממוצע כ- 2500-2700 ש"ח שכירות.
לנכס כזה יש עלות חודשית של החזר המשכנתא, כך שכל חודש המשכנתא עומדת על 1500-1700 ש"ח מה שמשאיר לנו תזרים מזומנים של 1000 ש"ח לחודש.
שהם בשנה 12,000 ש"ח.
בנקודה זו ניתן לבוא ולטעון מהם 12,000 ש"ח לעומת 27,000 ש"ח בחו"ל (7000 יורו) ואני יכול להסכים, אך כאן לא תם הסיפור שלנו.
בישראל יש לנו עוד כמה כוחות נוספים שפועלים על ההשקעה שלנו, המצב הדמוגרפי בישראל הוא כזה שאנו מדינה בצמיחה דמוגרפית עם קצבי בניה איטיים, בממוצע של 50 שנים אחרונות קצה העליה במחירים הינו 25 לשנה במנגנון של ריבית דה-ריבית בעוד ובעשור האחרון אנו עדים לקצב עלית מחיר של 3-5% לשנה, תלוי איזו שנה בודקים.
בשנה האחרונה לדוגמא היתה עליה של 5.6% והשנה טרם הסתיימה יש המעריכים שהיא תסתיים בעליה שבין 8-11%, שזה עצום.
ניתן לטעון שבחו"ל הכח הזה גם פועל, אך המדינות הרלבנטיות להשקעות בסכומי כסף אלו הן מדינות כמו יוון, ספרד, פורטוגל גרמניה וכיו"ב, ועם כל הכבוד, קצב עליית המחירים שם עוד לא בסביבה הזו ואני לא רוצה להזכיר בכלל את כל הסיכונים והקשיים שבהשקעה בחו"ל.
כח נוסף שפועל על העיסקה בישראל הוא כוחה של המשכנתא, הרי מי שמצמצם את הפער בין ההון העצמי לבין עלות רכישת הנכס הם השוכרים המשלמים את המשכנתא דרך השכירות החודשית, ז"א שקרן המשכנתא יורדת והאקוויטי עולה (% הבעלות בנכס), בחו"ל הכח הזה לא קיים כי אין מינוף (לפחות לא במדינות המוזכרות).
לצורך ביצוע השוואה קלה, בואו נניח שאנחנו מחזיקים את 2 ההשקעות למשך 25 שנים (שנות המשכנתא) ואין בהן עליית ערך:
על ההשקעה בחו"ל יש לנו:
שווי נכס 390,000 ש"ח + כל השכירויות שהן 682,500 ש"ח= 1,072,500
הרווח הוא 682,000 ש"ח
בישראל יש לנו:
שווי נכס 700,000 ש"ח (הרי הוא נקי ממכנתא)+ כל התזרים מהשנים 300,000 ש"ח= 1,000,000 ש"ח
הרווח הוא: 610,000.
השמטתי כאן הרבה דברים והרבה סיכונים שיש בהשקעה בחו"ל כמו ירידה/עליה בפערי מטבע, שינוי מדיניות מיסויית, בעיות ניהול ואחזקה ועוד ועוד…..
וכמובן לא הבאנו בחשבון את עניין ביטוח החיים שיש לנו על משכנתא בישראל שאם חס וחלילה קורא לנו משהו במהלך השנים, הנכס נשאר נקי ממשכנתא ואז יש קפיצת הון משמעותית בשווי ליורשים בישראל שאינה קיימת בחו"ל.
אז תגידו לי אתם, בשביל הבדלים של 72,000 ש"ח לאורך 25 שנים שהם 240 ש"ח בחודש, שווה לכם על ההתעסקות עם נכס בחו"ל?
לא הגיע הזמן שתתחילו ללמוד איך המשקיעים המיומנים עושים זאת בארץ?
ב- תהליך הכשרת המשקיעים שלי, אני נותן דגש על הכשרה מעשית ופרקטית שתהווה עבורכם את הכניסה הנוחה ונטולת החששות לעולם המרתק של השקעות הנדל"ן בישראל. למה לחפש הרפתקאות בחו"ל כשיש לנו הכל כאן בבית- ארץ זבת חלב ונכסים…
