השקעות נדל"ן- המעבר ממשקיע קטן למשקיע גדול

היום יצא לי לשמוע הרצאת/ראיון מוטיבציה עם קובה בראיינט, בתשובה לאחת השאלות קובה סיפר שהוא לא היה מוכן לשים לעצמו גבולות, הוא ידע שהוא רוצה להיות כמו שאקיל אוניל, כמו מייקל ג'ורדן, הוא לא ידע אם הוא יצליח אבל הוא טען שהוא היה מוכן לעשות הכל בכדי להגיע לשם. אחד המשפטים שהוא אמר ותפס אותי היו: "אני לא מוכן להיות מוגדר ע"י המכשולים שעמדו בפני".

במשפט הזה קובה תיאר את רוב האוכלוסיה על כדור הארץ, אנשים רבים מבלי לשים לב מגבילים עצמם לא על בסיס מעשים אלא על בסיס מחשבות, התודעה שלהם מגבילה אותם בהרבה תתחומים.

הבעיה העקרית של משקיעי נדל"ן קטנים היא…. שהם קטנים!
משקיעים רבים לא יודעים כיצד לעבור את המשוכה, ממשקיע קטן שעשה כמה עסקאות, לעבר המדרגה של משקיע גדול שיכול להזיז פרוייקטים קצת יותר גדולים.

קבעון התנהלותי-

הבעיה של רוב המשקיעים, היא שהם לא מוכנים לשנות דברים בהתנהלות שלהם, שזה לכשלעצמו פרדוקס. הרי בכדי להפוך למשקיע צריך לבצע שינוי תפיסה תודעתי, מחשבתי ומעשי. באופן מוזר, רוב המשקיעים למרות שהצליחו לייצר מצב בו הפכו מ- 'לא משקיעים' ל- 'משקיעים', מוצאים את עצמם מתנהלים בקבעון.

קבעון זה מתבטא בכמה אופנים כמו:

אסטרטגיה– משקיעים הרגילים לעבוד לפי פרדיגמה ואסטרטגיה מסויימת, מתקשים לאמץ או לשנות לאסטרטגיה חדשה, כאשר תנאי השוק משתנים. דוגמא לכך אנו יכולים לראות אצל אנשים שהיו ממוקדי פליפים שזו אסטרטגיה  מעולה כאשר יש לך תנאי שוק עולה או שהשוק מאוד פעיל, אך הופכת לבעייתית כאשר יש התמתנות מחירים או קבעון מחירים. אז כבר מתחיל להיות יותר קשה למצוא עסקאות לפליפ.

שינוי שוק– משקיעים שיש להם חקר שוק על אזור מסויים וניסיון של עסקאות באזור זה, מתקשים לעזוב את אזור הנוחות הזה כאשר התנאים השתנו, כשמגיע הזמן להתחיל ולבצע חקר שוק חדש או לנסות ולאתר אזור חדש, קשה להם מאוד להתחיל את התהליך מההתחלה.

הקבעון מתבטא באופנים רבים, כתבתי רבות על תרוצים שאנשים רבים מתמשים בהם, בכדי להצדיק את אי העשיה שלהם, גם המשקיעים נופלים באותן המלכודות ומשתמשים בתרוצים כאשר הגיע העת לבצע שינוי בהתנהלות שלהם.

בכדי לגדול צריך להכיר בחסרונות-

לפני שמשקיע מקבל את ההחלטה לגדול, הוא צריך להכיר בחסרונות שמנעו ממנו לגדול לאורך הזמן, לכן אחת לתקופה משקיע צריך לעשות בדק בית מול עצמו ולבדוק האם האסטרטגיה או האופן בו הוא עובד עדין רלוונטי ומתאים ל-'רוח התקופה'.

בעבר כתבתי רשומות המדברות על חשיבות השינוי והדינאמיות של המשקיעים, מציין אותם כאן כדי שתרעננו זכרונכם: דינאמי ככריש, משתנה כסלמון, פוסט נוסף בו אני מדגיש את חשיבות השינוי היה: קבעון הוא אסון.

 לשנות את הפוזיציה ממשקיע קטן למשקיע גדול

ישנו סוג של "קו גבול" בלתי נראה, שעל המשקיע לחצות אותו בכדי שיתאפשר לו לגדול, בעקבות שאלות חוזרות על התהליך והמעבר הזה החלטתי לרכז עבורכם כמה טיפים, שאספתי מניסיוני, חלקם גם נסחתי ככללים אשר עבדו עבורי מניסיוני, אתם מוזמנים לאמץ או לשנות אותם בכדי שיתאימו עבורכם.

כלל ראשון, דע היכן אתה מתחיל, כי לא תדע היכן אתה מסיים:
ההתחלות שלנו תמיד ידועות, אנחנו יודעים מהי נקודת הפתיחה שלנו, הדבר היפה במסע הזה שקוראים לו 'החיים', הוא שאין לנו מושג כמה גבוה וכמה רחוק נגיע. אדבר בשם עצמי ואומר בכנות כי כאשר רכשתי את הנכס הראשון שלי, לא שערתי שיהיה לי נכס שני, לא שערתי שאנשים ירצו לדעת מהו קו החשיבה שלי על השקעות נדל"ן, לא חשבתי שהעצות שלי יהיו שוות משהו לחלק מהאנשים. נקודת הפתיחה היתה ידוע עבורי (דירה אחת), ההמשך פחות… וזה יצא טוב.

בכדי להתוות לפניכם דרך טובה להתפתחות אישית ופיננסית אני מציע, שתדעו מהי ההתחלה הפיננסית שלכם:
1. מה השווי נטו הנוכחי שלכם?
2. מה השווי נטו הרצוי שלכם בעוד 5 שנים?
3. מה השווי נטו הרצוי שלכם בעוד 10 שנים?

בהתאם לכך, תדעו להציב לפניכם מטרות ויעדים אליהם תכוונו עצמכם להגיע בצעדים ותחנות ביניים.

כלל שני, עדכנו את נקודת ההתחלה שלכם כל שנה:
אני נוהג כל שנה בערב של ה- 31 לדצמבר, לעשות בחינה מחדש וספירת מלאי של מצבי הפיננסי ולהגדיר מחדש את השווי הנוכחי שלי, בהתאם לכך, אני כל שנה מגדיר מחדש את מטרות ה- 5 שנים וה- 10 שנים שלי.

התנהלות זו למעשה עוזרת לי לשמור על דינאמיות תמידית ולא להשאר בקבעון המטרות שלי.

לקבוע מטרות ולהיות ממוקד זה דבר טוב, אך אנשים רבים נוטים למיקוד יתר והתנהלות שכזו למעשה פוגעת בהם. עדכון מטרות ויעדים אחת לשנה שומרת על ערנות, דינאמיות ועוזרת לנו להיות ממוקדים מחד ושומרת עלינו ממיקוד יתר מאידך.

התנהלות שכזו גומרת לנו כל הזמן להיות מעודכנים על מטרות הטווח הרחוק בצמוד לעדכון מטרות הטווח הקצר.

כלל שלישי, הגדילו את ההון שלכם בקביעות כל שנה:
ב- 2013 כתבתי את עצות לעושר וצבירת הון, אני מציע שתחזרו לעמוד ורעננו את זכרונכם.

אחת העצות שם היתה: כי חובה עליכם להגדיל את ההון/השווי שלכם לפחות ב- 10% כל שנה.

העצה הבאה היתה: כי הגדלת ההון חייבת להיות גדולה יותר משנה לשנה, משמע, אם הגדלתם את ההון בשנה הנוכחית ב- 12%, אז כלל ה- 10% לא תקף ואתם חייבים בשנה הבאה להגדיל מעל ל- 12%.

קשה? בהחלט! מי אמר שלהגדיל את השווי שלכם זה דבר קל? תשכחו מלנוח.

כלל רביעי, חוק ה- 1-2-10:
בעבר כתבתי על הכלל הזה ואחזור עליו שוב מאחר והוא מאוד רלוונטי עבור מי שרוצה לגדול ולהתפתח כמשקיע.

החוק הזה הוא למעשה עובדתי וחייבים לשמור עליו בכדי לגדול.

המספר 1: בכדי להיות משקיע נדל"ן חייבים לרכוש נכס להשקעה, אחרת זה לא עובד.

המספר 2: בכדי להיות משקיע מרובה נכסים, חזקה עליכם לרכוש את הנכס השני, בלי נכס שני לעולם לא תהיו משקיעים של נכס שלישי. הנכס השני משדרג אתכם ממעמד של בעלי נכס יחיד, למשקיעים מרובי נכסים.

המספר 10: זהו מספר מטאפורי, הדרך לנכס העשירי (או ה- 11…..ה- 15- ה- 21) לעולם תעבור דרך הנכס השני.

משקיעים רבים עושים את הטעות ונשארים משקיעים של נכס יחיד, בכדי להישאר מתחת לראדר המיסוי של מס הרכישה ולשמור על הפטור של מס שבח במכירה, אלו למעשה משקיעי הפליפ, הרווח המהיר שלהם, למעשה הינו מלכודת דבש שאינה מאפשרת להם להתפתח ולהגיע רחוק.  בפוסט: נכסים מניבים או אקזיטים, פרטתי את שלל הנימוקים והחסרונות בגישת הפליפ לבדה. זיכרו את כלל ה: 1-2-10…הוא יעיף אתכם למעלה אם תקפידו עליו.

כללים חמישי ושישי יחדיו, מתי מממשים נכס?
למעשה אלו שני כללים שהולכים יד ביד, ולכן אני לא רואה צורך להפריד בינהם. מימוש נכס יעשה בכדי להתקדם הלאה בהיבט ההחזקה בנכסים, בהיבטי השווי נטו הכולל ובהיבט של המשך גלגול והשקעת הכספים ולכן…

חמישי- שניים במקום אחד
אני נוהג לממש נכס, אך ורק כאשר אני בטוח בסבירות מאוד גדולה שאני במצב שמאפשר לי לרכוש שני נכסים במקומו. כלל זה חשוב משום שהוא מאפשר גידול כמשקיע נדל"ן בהיבט של מספר הנכסים שאחזיק בעתיד.

שישי-  10 שנות שכירות ברוטו ביד
לא עושים פליפ בשביל פליפ!!!
לטעמי האישית בלבד (ויסלחו לי אנשי הפליפים) לעשות פליפ בשביל סכום כסף מסויים של 100,000, או 150,000 ש"ח, זה נחמד אך מפספס את המטרה מבחינתי. ההיגיון צריך להיות כלכלי ולא רק הסיפוק הרגעי של "הכסף המהיר" כי זו המלכודת הגדולה.

חשוב שיהיה היגיון כלכלי מאחורי המימוש, הכלל שלי בנושא זה הוא, שאני אבצע פליפ בתנאי שהרווח הכולל מהפלפי נותן לי במיידי 10 שנות שכירות ברוטו.

לדוגמא: אם רכשתי נכס ב 500,000 ש"ח המושכר ב 2000 ש"ח, אמנם זה יהיה נחמד אם אני אממש אותו ב- 650,000 ש"ח, לכאורה רווח ברוטו של 150,000 ש"ח וזה מפתה הרבה אנשים. אך זה פספוס לטעמי.

הכלל שלי אומר שאני אממש רק אם יהיה לי רווח של 2000*12*10= 240,000 ש"ח.
הכלל הנ"ל אינו כלל שרירותי, כשאתם תשאלו פליפר למה הוא מממש במחיר X אולי יהיו לו כמה הסברים וסיבות, אבל לא יהיה לו הסבר ראציונאלי למה מימש ב 650,000 ולא ב 630,000 ש"ח (רק לצורך הדוגמא).

הראציונאל מאחורי הכלל השישי הוא פשוט ודברתי עליו בהקשרים אחרים בפוסטים שונים בעבר.

במדינת ישראל יש עליה ממוצעת של 2% כל שנה על ערך הנכס, מכאן שאם רכשתי נכס ב 500,000 ש"ח במשכנתא של 250,000 ש"ח, הנכס הנ"ל מייצר לי רווח מעבר לשכירות של 2% שנתי על שווי הנכס. ז"א שאם זה 2% על 500,000 ש"ח, בפועל זה 4% על ההון העצמי שלי שהוא 250,000 ש"ח, זה כבר 10,000 ש"ח בשנה הראשונה והסכום הזה רק עולה, כי עליית השווי עובדת במנגנון של ריבית דריבית.

וורן באפט אמר: "אם אני לא מתכוון להחזיק במניה 10 שנים, אני לא מבזבז עליה 10 דקות", ומי אני שאחלוק על האוראקל מאומהא?!

לאחר 10 שנים הרווח שלי על השווי לבדו יהיה כתוצאה ממנגנון זה יהיה כמעט 110,000 ש"ח.

בל נשכח, שבמהלך 10 השנים הללו יש לי גם תזרים מזומנים לאחר תשלום המשכנתא סביבות 1400 ש"ח לחודש, הסכום שיצטבר ל 10 שנים יהיה 600*12*10= 72,000 ש"ח.

שני סכומים אלו יחדיו יתנו לנו רווח מצטבר של 72,000+110,000= 182,000 ש"ח.

זה לבדו מסביר למה בפליפ אני שואף לבצע רק אם יש לי מרווח של 10 שנות השכרה ברוטו.
וגורם לכמעט הכפלת ההון העצמי שלי בשני המקרים (להזכירכם היה 250,000 ש"ח).
אין לי סיבה לעשות מימוש בפחות כי אני מזכיר לכם, שבמהלך הזמן ועם עליית שווי הנכס, אני יכול למנף את השווי שלו מחדש, לחלץ הון ולבצע עוד השקעה, אך אעצור כאן בכדי לא להפוך את הסיפור למורכב יותר (מכאן הסיבה האמיתית למה זה לא באמת 182,000 ש"ח בפועל).

הערה חשובה:

אלו כללים שלי שנסחתי לעצמי על בסיס תהיה ו- "ההגיון הכלכלי ההשקעתי" שלי, ייתכן והוא לא יתאים לכל אחד וזה בסדר, אלו הכללים שעובדים נכון לעכשיו עבורי, יש עוד כללים נוספים המשמשים אותי לגידור הסיכונים שלי…. אך את אלו נשאיר לפוסטים עתידיים.

תזכורת: בקרוב נפתח מחזור נוסף של תהליך הכשרת המשקיעים שלי, אשמח לחלוק ולהעביר לכם את כל הניסיוני ותובנות ההשקעה שלי