לא אחת התבטאתי בנושא של השקעות נדל"ן בחו"ל בנושאים שונים שבעיקר הסתכמו סביב נושאי ניהול הסיכונים של השקעות נדל"ן בחו"ל.
אחת לכמה זמן אנו נתקלים בכתבה כזו או אחרת על כל מיני חברות ואנשי שיווק מרשימים שמנסים לשכנע את המשקיעים בישראל שהשקעה בחו"ל היא הבוננזה שלא תחזור, ובסוף זה מסתכם במפח נפש כי מדובר באיזו השקעה לא כל כך מוצלחת או באיזה עוקץ זדוני.
הפעם אני רוצה להביט על השקעה בחו"ל- בארה"ב לצורך העניין דרך עיניים אחרות, הרלוונטיות מאוד למי ששוקל להשקיע בהווה ולמי שהשקיע שם ב 2-5 שנים האחרונות.
גילוי נאות- כותב שורות אלו מושקע בארה"ב ולמרות זאת אין לו בעיה לכתוב את דעתו בעניין.
אז מה השתנה בזמן האחרון ורלוונטי לאלו השוקלים להשקיע בארה"ב?
הצעתם של ביידן וקורטז להעלאת מס רווחי הון ל- 40%:
בניסיון, להילחם בפערי המעמדות וחוסר השיוויון בחברה האמריקאית ממשל ביידן מנסה לדחוף להעלאה של מס רווחי הון, כיום גובה מס רווחי הון בארה"ב עומד בממוצע על 29%. לאחר הרפורמה של ביידן, שעור המס בארה"ב יהיה הגבוה ביותר בין מדינות ה- OECD.
נקודת האור של המשקיעים מישראל יכולה להיות ששיעור המס הזה לפי התוכנית של ביידן יכול רק לאלו המרוויחים יותר ממיליון $ לשנה ורובם סביר להניח אינם משקיעים בסדר גודל הזה.
אך בד בבד צריך לזכור שיכולה להיות התייחסות אחרת, למשקיעים זרים ואלו שאינם אזרחי ארה"ב ואולי אותם רשויות המס יבחרו למסות בצורה שונה- ההיגיון אומר לחומרה, שהרי מדובר במשקיעים זרים. כך שאולי 40% מס ישלם אזרח ארה"ב שמרוויח מעל מיליון $ בשנה, אך למשקיעים זרים אולי יורידו את הרף לאזור ה- 100,000$ (הערה: הנאמר במשפט האחרון הוא רק הנחה ודוגמא, לא מצאתי משהו קונקרטי על סוגית המשקיעים הזרים).
משיחות עם משקיעים רבים בארה"ב, אני למד כי חלקם כבר מדברים על ביצוע שינויים במבנה העסקי שלהם, רובם ישראלים כאמור, המדברים בכלל על חזרה לארץ וביצוע השקעות מקומיות או באזורים אחרים בעולם.
כך או כך, לא הייתי מתעלם מסוגיה זו, וחשוב כי אלו השוקלים להשקיע בארה"ב בכל קונסטלציה שיביאו בחשבון את השינויים במיסוי כסיכון שכדאי לקחת בחשבון ולהבין האם זה שווה את כל הטרחה.
שער הדולר-
כפי שהזכרתי ברשומות קודמות, אחד הסיכונים בהשקעות בחו"ל הם הפערים והתנודות בשערי המטבע, ביחס לשקל.
בפתח הרשומה הזו כתבתי על הרלוונטיות של מי שהשקיע בארה"ב ב- 2-5 השנים האחרונות, אם נביט בהיסטוריה, לפני 5 שנים ערכו של הדולר היה:
בשנת 2016 בינואר שערו היציג של הדולר היה 3.92 ש"ח ובדצמבר 3.83 (לפי נתוני בנק ישראל- כל אחד יכול להיכנס ולעשות חיפוש לפי תאריך).
היום שערו של הדולר הוא: 3.2 ש"ח לכל דולר.
משמע ב- 5 השנים האחרונות היתה לנו ירידה של 17-19% בשער הדולר.
בנקודה זו חשוב לי לציין כי הנדל"ן בארה"ב זוכה לעדנה בשנים האחרונות כשהוא מראה עליית מחירים עקבית, וכמובן עלייה גבוהה אף יותר בעקבות מגפת הקורונה, גם בארה"ב עקב מגפת הקורונה עלו מחירי הבתים הפרטיים הידועים כ- Single Family בעקבות המגבלות והסגרים, עקב העליה בביקושים לבתים צמודי קרקע. יש לזכור כי עליה במחירים של בתים אלו מטה את הגרפים והמדדים כלפי מעלה.
אלו שהם משקיעי מולטי-פאמילי או בכל מיני פרוייקטים של דירות וכיו"ב, ראוי כי יתנו את הדעת לגבי הסיכונים והשינויים במחיר שנכסים אלו חווים.
המטרה בחלק זה היתה להדגיש כי גם משקיעים שהם משקיעים שמרניים יחסית ומשקיעים לתקופות של כמה שנים, למרות שערך הנדל"ן שלהם עולה במדינת היעד, ההשקעה יכולה לחטוף מכה רצינית בתשואה בעקבות ההבדלים בשערי המטבע.
לצורך הדוגמא נכס שנרכש ב- 100,000$ לצורך הפשטות (כולל כל ההוצאות) ונמכר ב- 300,000$ כעבור 5 שנים, אכן נהנה מעליה של 200% בדולרים, אך בשקלים התמונה נראית קצת אחרת.
הושקעו בו- כ- 392,000 ש"ח וערכו לאחר המכירה 960,000 ש"ח- רווח של 568,000 ש"ח שהם רק 44% דבר שמגלם עליית ערך של 8.8% לשנה בצורה ממוצעת.
לעומת זאת בישראל לפי האתר הבינלאומי TRADING ECONOMICS מחירי הנדל"ן ב- 5 שנים עלו רק ב- 15%.
[אני חייב להדגיש שזה מוזר מאוד ניתוח הנתונים שלהם, בעיקר משום שאנו כבר יודעים שעד כה מחירי הנדלן בארץ ב 2021 עלו ביותר מ 7.7%. אך בכל זאת אני אזרום עם המידע מהאתר כי עדין הוא תומך בנקודה שאני רוצה להעביר לכם.]
הרי אם ניקח השקעה דומה של 392,000 ש"ח ונשקיע אותם בישראל הרי שעם מינוף של 50% (מה לעשות בארץ מותר לקחת משכנתא ובארה"ב לאזרחים זרים לא ניתן, ככל ומדובר בנכס בהחזקה ישירה) הרי שנוכל לרכוש דירה בסכום כולל של 784,000 ש"ח. עליה במשך 5 שנים של 15% לפי הגרף מביאה את הנכס לשווי של 901,600 ש"ח וזה רווח של: 117,600 ש"ח.
שהם למעשה: 30% רווח על הסכום הראשוני שהשקעתם (117,600 ש"ח רווח על 392,000 ש"ח). והרווח השנתי הממוצע יעמוד על 6%.
כעת אתם בטח חושבים לעצמכם- רגע מה הוא ('אני') מבלבל את המח, אם הרגע הוא הוכיח לנו שבארה"ב עושים 40% שנתי.
אז אתם צודקים, אני רק אשאל אתכם שאלה אחת:
"תפנו אותי בבקשה למשווק/ליזם שמבטיח לכם 40% תשואה שנתית על ההשקעה הדולרית שלכם בארה"ב, בהחזקה ישירה של נכס"
ואם אכן תמצאו אחד כזה, תברחו ממנו כמו מאש.
רוב ההצעות שתקבלו יהיו יותר במודל של קרן השקעה או מולטי-פאמילי שרחוקות מאוד מהמספרים הללו.
זאת ועוד, שכעת לאחר הדוגמא הנוכחית שהתבססה על נתונים מאתרי צד שלישי, בשביל הפרש של 2.8% בתשואה שנתית ממוצעת, לא מבצעים השקעות מעבר לים שם גורמי הסיכון הרבה יותר גבוהים.
הדפסת כסף מאסיבית והשלכותיה-
לצד כל אלו, יש עוד שיקול שהמשקיעים הישראלים נוטים להתעלם ממנו.
כתותאה ממשבר הקורונה גם ממשל ביידן החל בתוכנית מענקים שעלותה מוערכת בכ- 1.9 טריליון דולר, אך ארה"ב גם כך מצויה בחוב שמוערך כ- 29 טריליון דולר. לכן הממשל האמריקאי פשוט מדפיס כסף בצורה אגרסיבית, מבלי להאריך יותר מדי בדיבורים הרי ברור לכולנו שאם יש יותר דולרים בחוץ, ערכם יורד, מכאן שהשקל מול הדולר הולך להתחזק בצורה מאוד משמעותית (אלא אם כן יעשו משהו בנדון) דבר אשר עוד יותר יפגע בתשואות ההשקעות בחו"ל אשר מבוססות על הדולר.
מבלי להכביר במילים, ככל שעובר הזמן מתגברים הקולות שחוששים לגבי היפר-אינפלציה עתידית בארה"ב, וכשזה יקרה, אתם כבר משערים לעצמכם מה יקרה לשער הדולר ולערך ההשקעות הדולריות.
אז מה המסקנה?
אז האמת, שאת המסקנה אני משאיר לכם הקוראים איש/אישה כראות עינכם ובהתאם למטרות שלכם. היה לי חשוב לכתוב רשומה זו כי ככל שאני קורא ומדבר עם אנשים, אני מבין כי הם לא ממש מבינים את ההשלכות ואת הסיכונים של השקעות במקומות מעבר לים ואת החשיפות שיש להשקעה שלהם בצורה עקיפה, כמו פערים בשערי מטבע אשר כיבכול אינה נוגעת ישירות לנדל"ן, אך משפיעה בצורה מאוד ישירה על התשואות בהשקעות אלו.
בהמשך לגילוי הנאות שנתתי בתחילת הרשומה- אני גם אומר כי אני כבר שנים מספר שלא משקיע בארה"ב ולא מעביר כספים בכדי לבצע רכישות שם, מכמה וכמה סיבות אשר ניתן לסכם אותן בשתי מילים: ניהול ההשקעה/הכסף.
ניהול ההשקעה מעבר לים, מצריך גורמים רבים והסתמכות על אנשים מקצוע שהאינטרסים שלהם לא תמיד עולים בקנה אחד עם האינטרסים שלי כמשקיע, או אם לדייק, עם האינטרס שלי כמשקיע קטן (המשחק שונה כאשר אתם משקיעים כשירים- מאחר ומארג הקשרים שלכם שונה והיכולת שלכם לפקח ולשלוט בתהליך שונים לחלוטין).
לראייתי, הדבר הנכון ביותר שמשקיע קטן הקורא שורות אלו אשר יכול לעשות למען עצמו הוא פשוט לנהל את השקעות הנדל"ן שלו בישראל, ללמוד את התחום בצורה טובה ומקיפה בכדי שידע לא רק לאתר השקעות טובות אלא גם ידע לנהל אותן ולהעריך את הסיכונים ולהקטין את התלות שלו במגוון הסיכונים אשר קיימים מעבר לים ואינם קיימים בישראל.
אם ממש מסקרן ומעניין אתכם, ללמוד כיצד לבצע השקעות נדל"ן, כיצד לאתר נכסים, כיצד לבדוק אותם ולהבין את כל תהליך הרכישה, אני מזמין אתכם להצטרף לנבחרת המשקיעים שלנו, אשר לקחו חלק בתהליך הכשרת המשקיעים שלי והשקיעו בנכסים בישראל בכוחות עצמם, בעקבות הדברים שנלמדו בתהליך ההכשרה, מוזמנים להשאיר פרטים בלינק ואשמח לחזור אליכם ולפרט.
שנה טובה,
