השקעות זהו תחום מוזר, זהו תחום בו אנו משתמשים באותם מושגים מעולם היום יום, אך למעשה יש להם משמעות ופירוש שונים מהרגיל, מי שמפספס את המשמעויות השונות או לחילופין מערבב בינהן, סביר להניח שיבלבל בין הפעולות וההשקעות אותן ירצה לבצע.
בוא נתחיל מהמושגים הפשוטים ביותר לכאורה, זול ויקר….. למה בעצם אנשים מתכוונים כשהם אומרים שנכס מסויים הוא זול או לחילופין יקר?
ובכן, רוב האנשים באומרם זול/יקר למעשה מתכוונים, האם ידם משגת או לא, לרכוש את הנכס/המוצר עליו הם מדברים. משמע, אם הם יכולים להרשות לעצמם לרכוש אותו, לרוב יגדירו אותו כמוצר זול, או לפחות כזה ששווה לרכוש אותו במחיר האמור, אבל זה בעיקר כי יש להם את הכסף. אם אין להם את הכסף בהישג יד המאפשר להם לרכוש את הנכס/המוצר אז הם יגדירו אותו כיקר.
הגדרות אלו אולי "עוברות" אצלנו בחיי היום יום, ולא כל כך משפיעות על מצבנו הפיננסי, אבל בעולם ההשקעות יש להם חשיבות מכרעת.
לדוגמא: אם תיגשו, לאדם הממוצע ברחוב התל אביבי, ותאמרו לו כי אתם מציעים לו דירה בת 3 חדרים ב 400,000 ש"ח, ודאי וואדי שהוא יביע התעניינות בנכס, כי זה הרי נשמע לו מאוד זול. אבל בואו נוסיף עוד פרטים על הנכס: הנכס ממוקם בבאר שבע, בקרבת האוניברסיטה והוא ניתן להשכרה לסטודנטים.
המחיר עדין נשמע בסדר…..אמנם לא מדובר בדירת 3 חדרים בשכונת בבלי, אבל המחיר עדין נשמע זול וסביר, אחרי הכל מדובר בב"ש.
ואז נוצר מצב, שאנשים אשר חסכו קצת כסף מעבודתם, פדו קרן השתלמות והצליחו לגרד 200-300 א' ש"ח, באים לבצע קניה זולה, בבירת הדרום, דירה פצצה עם מחיר חבל"ז ולוקחים רק 100,000 ש"ח משכנתא. עדין נשמע סביר נכון….. נשמע דירה זולה.
אבל מה עם הפרט הכי חשוב…..כמה נמכרות ונמכרו בזמן האחרון דירות דומות באותו הרחוב והאזור? זהו נתון שהרבה "משקיעים" נוטים להתעלם ממנו! אם הייתי מספר לכם שדירות דומות ברחוב נמכרו בטווח המחירים של 300-350,000 ש"ח במצב נכס דומה. פתאום, העיסקה לא נשמעת כל כך זולה, פתאום העיסקה היא לא המציאה שחשבנו שאנו רצים להתפאר בפני החברה בפרלמנט של יום שישי בקפה השכונתי. פתאום מתברר לנו שהנכס "הזול" הוא למעשה יקר בכ- 12.5-25% בהשואה לנכסים דומים.
אז הנקודה החשובה שאני רוצה להבהיר לגבי מושגי היסוד, זול/יקר, היא, שאתם תמיד חייבים לענות לעצמכם על השאלה, זול ויקר יחסית למה? הרי גם אם היה לכם 10 מיליון ש"ח, נזיל בכיס והייתם יכולים להרשות לעצמכם את הנכס הנ"ל מבלי להניד עפעף, זה עדין לא היה הופך אותו לנכס זול.
טעות נוספת במושגים אצל משקיעים חדשים, או משקיעים לא כל כך מוצלחים הוא תפיסת הזמן והיחס אליו. המושגים עבר, הווה, עתיד, תופסים משמעות שונה אצל המשקיעים המקצוענים באמת.
משקיע רציני לרוב לא ייחס חשיבות מיוחדת לעבר, מה שהיה ….היה….ואין מה ליחס אליו כל חשיבות. לגבי ביצוע עיסקה היום, זה לא מענין שהנכס עלה לפני שנה 100,000 ש"ח פחות, אין לזה כל משמעות, זה גם לא אומר שאתם רוכשים היום במחיר יקר (חיזרו כמה פסקאות למעלה). מחיר העבר של הנכס אין לו חשיבות לביצוע עיסקאות בהווה, מה שהיה בעבר, נשאר בעבר, השוק השתנה, התנאים השתנו ואינם רלוונטים לימינו.
אני זוכר בתחילת דרכי, סרבתי לכמה עיסקאות שהיו עיסקאות מעולות ברטרוספקטיבה, רק בגלל שהשוותי אותם למחירי העבר, סרבתי לקבל את העובדה כי המצב והמציאות השתנו והמחירים השתנו. דבר זה גרם לי לפספס עיסקאות מעולות עם רווחים מעולים. למזלי למדתי והשכלתי בנושא מאז…..
ההווה, הוא הזמן הרלוונטי לנו, מידת חשיבותו תלויה כמובן בעיקר בסוג האסטרטגיה שלנו כמשקיעים. בהיותי משקיע תשואה לטווח המיידי, וכמי שמקווה להנות גם מהשבחת הון עתידית (כבונוס), להווה יש חשיבות גבוהה בעיני, אני רוצה להנות מתזרים חיובי טוב החל מהיום הראשון בו אני משקיע בנכס. איני נביא (עדין) ולכן קשה לי להסתמך על רווחים שאני צופה לעתיד. אני יכול לבצע הערכות על בסיס ניסיוני והיכרותי עם השוק, אבל ככל שאני מסתמך על הערכות כך הסיכון להרוויח גדל. חשוב להסתכן נכון, להמר בהשקעות זו שטות גמורה.
העתיד…..מה יהיה בעתיד לעולם לא נדע, לפחות לא בוודאות של 100%, אנו יכולים לבצע הערכות על בסיס ניסיוננו בעבר, ועל הידע שיש בידינו בהווה, אבל עדין אנו יכולים לפספס בגדול. ראו עיסקת תשובה-דנקנר במלון בלאס-ווגאס, הם האמינו כי רכשו עתודת קרקע במחיר זול של מיליארד דולר, זה היה נכון לרגע הקניה. אולם, כמה חודשים אחרי… הגיע המשבר הגדול וערך הקרקע צנח.
לכן, אם זה קורה לגדולים ולמיומנים, זה יכול לקרות גם לכם.
אם אתם משקיעים לגבי העתיד, לפחות בנדל"ן ומניות אני מעדיף להתחקות אחרי גדולים ממני, וורן באפט אמר משפט: 'אם אני לא מתכוון להחזיק במניה לפחות 10 שנים, אני אפילו לא שוקל לרכוש אותה'. בהשקעה לעתיד, לפחות בנדל"ן אם אתם בונים על עיסקת השבחה תביאו בחשבון שתראו את ההשבחה רק בעוד 10 שנים מיום הקניה, זה לא אומר שזה המצב, אבל שיקול כזה, יכול לסייע לכם בקבלת ההחלטות של כמה הון לסכן ובכמה להתמנף והאם אתם יכולים לעמוד בכך. המציאות אולי תהיה שונה, אבל ההתנהלות שלכם צריכה להיות 10 שנים קדימה, זה גם יהווה עבורכם מרווח נשימה לתגובה אם טעיתם בהערכות שלכם.
נדל"ן לפחות עפ"י ראייתי זו השקעה לטווח רחוק, בכדי להנות באמת מפירות השקעה הזו צריך להיות מוכן להחזיק נכס בממוצע 6-10 שנים, לכן חשוב לראייתי שיהיה תזרים מזומנים…..ההשבחה כבר תגיע אליכם, ובגדול, אם נהגתם נכון והבנתם את המושגים בהתאם להלך הרוח בעולם ההשקעות.
