קודם כל אזהרה: זה פוסט בו אני קצת טופח לעצמי על השכם, אך עם זאת לא ניתן להתעלם מהעובדות והמציאות המראים כי כל הערכותיי בשנים האחרונות ובפרט בתקופה האחרונה היו נכונות ומגובות על ידי המציאות.

נבואה ראשונה

אז נתחיל אי שם בשנת 2014 כן..כן, לפני קצת יותר מ- 3 שנים ליתר דיוק בתאריך 21/1/2014, אז כבר הייתי עמוק בתוך שוק הנדל"ן כמשקיע וראיתי לנכון בעקבות ניתוח השוק והמציאות להזהיר את כל אותם צעירים ומשפחות צעירות מפני העמד להגיע והיא עליית מחירים אסטרונומית.

באותו הפוסט כתבתי במפורש ובמודגש כי:"מי שלא קנה דירה ,כל דירה (בין אם להשקעה או למגורים) ב- 5 שנים האחרונות ומי שלא יקנה דירה, כל דירה (בין אם להשקעה או למגורים) ב- 2-3 השנים הקרובות, לא תהיה לו דירה ולא יהיה לו מה להוריש לצאצאיו!!!

באותו הפוסט צדקתי פעמיים:
פעם ראשונה– בכך שאמרתי שמי שלא יקנה יהיה בבעיה רצינית.
פעם שניה– הערכת הזמן שלי היתה מדוייקת להפליא, ראו /שהיום אנו נמצאים בדיוק 3 שנים לאחר אותו הפוסט, בדיוק כפי שכתוב.

המדהים הוא שכותרת הפוסט בעצמה היתה: "אל תגידו שלא אמרתי לכם".

נבואה שניה

לפני כמה חודשים העלתי בדף הפייסבוק שלי 'גורו נדל"ן' את תרשים הזרימה, המראה וחוזה את ההשלכות של פעולות האוצר בשנה וחצי האחרונות והשפעותיו על שוק השכירות.

להלן תרשים הזרימה:

הנה מספר נבואות המצויינות בתרשים והתגשמו או בדרך להתגשם.

עלייה במחירי השכירות. רוב המהלכים של האוצר בוצעו כנגד משקיעים, כאשר מעלים הוצאות על משקיעים הוצאות אלו מגולגלות הלאה לשוכרים. בדיוק כמו בשוק הקמעונאות, כאשר מעלים לסופרמרקט את עלות החשמל, עלות השכירות, מגדילים מיסוי, עלויות שכר עולות, כל אלו משליכים בסופו של דבר עלינו הצרכנים בצורה של עליית מחיר המוצרים. אותו הדבר בשוק הדיור, כאשר מטיחים מיסים, הם פשוט מגולגלים לצרכן הקצה.

במקרה זה יש לנו את לחצי מיסי הרכישה שהועלו, עלויות המשכנתא שעלו, הטלת מיסים על כמות דירות ולא על הכנסה משכירות ועוד…

נבואה שלישית

כניסה של קרנות ריט ובעקבותיהן ריכוזיות בשוק הנדל"ן להשכרה למגורים ע"י יצירת מוקדי כח בשוק הנדל"ן למגורים, הסנונית הראשונה הינה קרן מגוריט, עליה כתבתי לא מכבר, בפוסט הקומבינה שתומכי כחלון מפספסים.

רגע, אנשים שואלים אותי מה הבעיה בקרנות ריט?
ת'כלס, אם היינו שוויץ או מדינה אחרת בה יש רגולציה ותרבות עסקית אתית, אין עם קרנות ריט בעיה. העניין הוא שקרנות הריט בארץ בעידוד האוצר, מקבלות הגנה ממיסוי, יש להן מס רכישה מופחת בגובה 0.5% בעוד ולמשקיעים פרטיים 8%, חוקי מיסוי כגון מס ריבוי דירות לא חל עליהן.

כעת תחשבו בהיגיון, ברגע שיש לקרן ריט החזקות באלפי דירות באזורי ביקוש מחד, ומאידך יש להן ציפיות של החזרי תשואה למשקיעים בקרן. מה הם יעשו כדי לעמוד בציפיות? הן יתחילו לעלות שכירות, וכאשר העלאה תהיה רוחבית, משמע בכל אלפי הנכסים שלהן, כל שוק השכירות יושפע מכך, גם המשקיעים הפרטיים יעלו מחירים, כי מי מסרב להעלאת הכנסה (האם מישהו פעם סירב לבוס שרצה לתת לו העלאה בשכר?)?!
* נכון שקרן הריט חתומה מול העיריות על חוזים ארוכי טווח, ללא העלאה בשכירות, אבל זה היום, מי יעשה משהו כאשר סוללת עורכי הדין של הקרנות יחלו למצוא פרצות שיאפשרו להן להעלות שכ"ד, כמו לדוגמא, העלאת דמי הניהול לבניין, זה הרי דמי ניהול לא שכירות ועוד…ועוד…

נבואה רביעית

שימו לב למלל הכתוב במסגת בצבע תכלת בתרשים הזרימה לעיל. שם אני כותב שחור על גבי תכלת, כי לא ירחק היום בו אט אט ייכנסו גופי הפנסיה לקרנות הללו, קרנות הפנסיה לו גופים מוסדיים המשקיעים את כספי החוסכים בקרנות בכדי לייצר תשואה.

העניין כאן הוא שמחד חלק גדול מהחוסכים בקרנות הפנסיה הללו, יהיו אותם השוכרים בדירות בבעלות קרנות הריט!
משמע במקום שקרן הפנסיה תעשה עבורם כסף, החוסכים למעשה מייצרים עבור הקרן את התשואות שאמורות לשלם להן את הפנסיה, מסובך? קחו את זה ביותר פשוט: הכסף שלכם יעבור מהכיס הימני לכיס השמאלי במכנסיים שלכם. האם זה אומר שהרווחתם כסף?

אולם, הבעיתיות הגדולה והמסוכנת ביותר היא, מה יקרה כאשר הקרן תשקיע בפרוייקטים כושלים, וזה יקרה, הרי ראינו מה קרה עם אפריקה ישראל, עם פישמן, עם תשובה, ונוחי דנקנר עם כל התספורות שעשו לחוסכים בפנסיות, ממש "מכון יופי לכלות" אפשר היה לפתוח עם התספורות הללו.

אז כאשר הקרן תכשל ותהיה תספורת, מה יהיה על החוסכים?

איפה הנבואה כאן, אתם שואלים?

הנה קבלו יוזמה ממש מלפני כמה ימים בגלובס, ממש מפיו של שר הכלכלה אלי כהן, בן טפוחיו של כחלון:

טוב המסר הובן, צדקתי במה שכתבתי…

מה הנבואה שלי לעתיד?

אז הנבואות שלי נכונות רק לעבר, אין לי התחייבות למה יהיה בעתיד, אבל יש לי רק הערכה לגבי העתיד ואפרט אותה ממש בשורות הבאות, רק העתיד יוכל לומר לנו אם זו היתה נבואה או לא!

להלן מספר עובדות:

1. מחסור הדירות המוערך כיום עומד על 135,000 דירות
2. יעד הבניה השנתי של הממשלה עומד על 70,000 יח"ד לשנה
3. בפועל, קצב הבניה השנתי עומד על 30-40,000 יח"ד לשנה (לא עומדים ביעד)
4. עפי" דו"ח הלמס משנת 2012 (לא מצאתי עדכני יותר) אוכלוסיית ישראל ב- 2019 תעמוד על 9.13 מיליון תושבים, ב- 2034 גודל האוכלוסיה יהיה 12 מיליון, ב- 2059 נהיה כבר 20 מיליון תושבים. כיום אוכלוסיית ישראל עומדת על 8.65 מיליון.

אני לא יודע מה אתם רואים, אבל מה שאני רואה זה שהאוכלוסיה רק גדלה והממשלה בכלל לא מטפלת בבעיה האמיתית והיא בניה מאסיבית. להערכתי מחירי הנדל"ן יעלו בטווח של ה- 10 השנים הבאות ומעלה.

שימו לב שאני לא מדבר על 2-5 השנים הבאות, כי מבחינתי זה לא טווח השקעה רלונטי להשקעה בנדל"ן, השקעות בנדל"ן נושאות פרי בטווחים הבינוניים והארוכים משמע 6-10 שנים ומעלה.

אז הכל כתוב, גיזרו ושימרו ותבדקו אותי בעתיד.

*הכתוב לעיל אינו מהווה המלצה כזו או אחרת לרכישה ו/או השקעה בנדל"ן, הכתוב הינו דעתו האישית של הכותב. הכותב אינו יועץ השקעות ואינו משמש ככזה, לפני ביצוע השקעה, יש ללמוד את התחום לעומקו ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מהתחום כגון: שמאים, מתווכים, עו"ד וכו'.

מעוניינים בעוד מידע, כתבות וטיפים?

עיקבו אחרינו בפייסבוק בדף גורו נדל"ן

הרשמו לקבלת עדכונים מהאתר