אז, התכנון האדריכלי הסתיים. יש לכם תוכנית אדריכלית לבית החלומות שלכם, עשיתם הדמיה, ראיתם את הבית בתלת מימד עם חזית מרשימה ורכב יגואר מקדימה, תרדו לקרקע…..זו רק הדמיה. טיפ שלי, היזהרו בהתרשמות מההדמיות הללו, לחברה הללו המתמחים בהדמיות תלת מימד (בד"כ מישהו שעובד עם האדריכלי/ית שלכם) יש יכולת וכישורים לשחק עם קנה מידה וזוויות ולתת לכם הרגשה שאתם תתגוררו בארמון רחב ידיים.
כעת הגיע הזמן לביצוע, בגדול אנשי המקצוע בתהליך שלכם יהיו:
– קונסטרוקטור (מהנדס).
– יועץ קרקע.
– קבלן שלד ופועלים.
– איש אינסטלציה.
– חשמלאי.
– איש אלומיניום.
– איש איטום.
– טייח.
– מתקין דלתות.
– נגר.
אלו מכם שאוהבים להוציא עוד קצת כסף יקחו גם:
– מעצב/ת פנים.
– אדריכל נוף (שם מתוחכם לגנן ועולה הרבה יותר).
– ** מפקח
אנו לא נפרט על כולם (אולי יעלו פרקים ספציפיים בעתיד), אבל ניתן כמה דגשים:
איש המקצוע הראשון שתדרשו אליו יהיה יועץ הקרקע, יועץ הקרקע למעשה יקבע מה יהיה עומק הכלונסרות שבקבלן שלכם יידרש לקדוח, או האם יש צורך ברפסודה ולא בכלונסאות. הוא למעשה קובע מה יחזיק את הבית שלכם בהתאם להרכב ואופי הקרקע עליה הוא מוקם. כאן אין לכם יותר מדי מקום להתערבות בעבודה שלו, מה שהוא אומר לרוב אתם מקבלים כעובדה.
איש המקצוע השני, יהיה הקונסטרוקטור/ית (מהנדס/ת), למעשה הם לוקחים את התוכנית האדריכלית ולפי תצורת הבית הם קובעים היכן יהיו העמודים, מה יהיה אופיים, כמה ברזל ומאיזה סוג בטון, הם יעשו את כל החישובים הסטטיים למבנה, הם למעשה אחראים על חוזק המבנה מבחינה מבנית (בעגה שלהם: קונסטרוקטיבית). גם כאן אין לכם יותר מדי מה להתערב בעבודתם למעט, נקודה אחת חשובה! והיא: לשים לב שהעמודים מוסתרים בקירות ולא מופיעים פתאום ללא קשר לכלום בתוך חללי המחיה בבית. ההמלצה שלי היא שתהיו סגורים 100% על תוכניות האדריכליות בטרם תסגרו את עניין המהנדס/ת, כי כל שינוי אח"כ לעיתים יכול לגרום לסיבוכים מצד המהנדסים, כי הם צריכים לחשב, לשנות להזיז…בלאגן….. לכן כדאי להיות סגורים על הבית לפני שמגיעים למהנדס/ת.
קבלן שלד ופועלים- אם אתם מחליטים שאתם רוצים ללכת על קבלן מפתח, אז רוה הדברים כאן אינם רלוונטים אליכם, רק תביאו בחשבון שההפרש בין קבלן מפתח לבין בניה עצמית (אליהנ אנו מכוונים כאן) המינימום הוא 150,000 ש"ח לבית ממוצע… ככל שהבית יקר יותר ההבדל גדול יותר.
חשוב לקחת קבלן טוב, קבלן שלד טוב, יחסוך לכם הרבה כסף לא רק במהלך הבניה אלא גם שנים לאחר מכן כי רמות הליקויים תהיה קטנה יותר.
איך מוצאים קבלן שלד טוב?
המלצות!!! ממש גילינו לכם את אמריקה, אבל כשאנו מנתכוונים להמלצות זה לא המלצות מחברים. אתם חייבים לקבל המלצות מאנשים שבנו עימו, בקרו אצלהם בבתים וחפשו ליקויים ופאדיחות, שאלו לנקודות החולשה שלו כדי שתדעו על מה לשים את האצבע.
בבחירת הקבלן חייבים למצוא את האיזון בין איכות הקבלן לבין המחיר שעולה לנו אותו הקבלן, זו משוואת הזהב. קבלנים טובים מאוד עולים הרבה כסף…הזולים….יעלו לכם עוד יותר כסף בהמשך עם הליקויים. אבל יש עוד קבלנים, שיש להם מחירים סבירים אם יודעים כיצד להתנהל מולם (הרמיזה בהדגשה ובקו).
כאשר סוגרים עם קבלן שלד, סוגרים על הכל כולל הכל, שלד+חומות+פיתוח…… רוב ההצעות שתקבלו יהיו בסגנון של שלד בנפרד ואז הצעת מחיר על חומות ופיתוח לפי מ"ר, לא להסכים בשום מקרה!!! אתם לוקחים רק הצעות שכוללות הכל כולל הכל!!! המטרה שלהם בחלוקת ההצעה היא שהם מתמחרים לכם ביוקר את השבילים והפיתוח, הם מהווים את עיקר הרווח עבורם. הם גם ינסו להסביר לכם שלא כדאי לכם כי אולי השכן יבנה לפניכם ואז סתם תשלמו על החומה, זה בולשיט!!! אם השכן שלכם בונה חומה, תתקזזו עם הקבלן על תוספות אחרות שיעשה לכם במקום או שתנכו לו את החומה מהתשלום האחרון.
לא משלמים…. לא משלמים….ואו נכתוב זאת שוב כי אולי פספסתם….לא משלמים לפני ביצוע עבודה!!! משלימים לקבלן השלד אך ורק על עבודה שבוצעה, עבודה שלא בוצעה לא משלמים בעבורה.
בכדי להקל את עניין התשלומים מול הקבלנים, אנו ממליצים לחלק את התפקידים בין בני הזוגף אחד שמשלם ואחד ש"מפקח/מאשר" את העבודה. העניין הוא שלא יצא מצב שאחד חלש אופי ונשבר ומשלם לקבלן כי הקבלן "מרח" אותו. רק לאחר שהתקבל אוקיי מהגורם המאשר (אחד מכם) רק אז המשלם יעביר כסף, זו שיטת הפרד ומשול.
זיכרו כל ההצעות שתקבלו הם מחירים ללא מע"מ, המע"מ בארץ הוא 18%, זו תוספת יקרה אם אתם לא שמים לב לעניין הזה. לדוגמא שלד של 500,000 ש"ח בהצעת הקבלן יעלה לכם בפועל 590,000 ש"ח, זה הפרש של 90,000 ש"ח אם לא שמתם לב לנקודה הזו. משמע שבעת תכנון התקציב שלכם תביאו 18% בחשבון, כי בית ממוצע היום עולה בערך 1,200,000 ש"ח בסוף התהליך…. המחיר לפני מע"מ הוא: 1,016,950 ש"ח, ההפרש הוא 183,000 ש"ח בערך, זה פספוס רציני.
מפקח בניה- צריך או לא צריך?… זו שאלה מורכבת. מיהו מפקח הבניה? אין מקצוע כזה בארץ, אין לימודים לכך, אין רישיון לכך, למעשה אתם יכולים מחר בבוקר לפרסם עצמכם כמפקחי בניה והופ לעבודה. לכן חשוב מרוד לקחת מפקח בניה מהיכרות אישית, כמו-כן אסור שמםפקח הבניה והקבלן יהיו קשורים אחד לשני, אל תקחו קבלן שהמפקח ממליץ או מפקח שהקבלן ממליץ…יש קומבינה. עם זאת, אל תקחו מפקח וקבלן שאינם מסתדרים אחד עם השני. המטרה היא להגיע לכל אחד מהם בצורה בלתי תלויה.
בכל הקשור למפקחי בניה, אנו קצת חלוקים עם עצמנו, מפקח בניה טוב, יכול לעשות עבורכם את החיים קלים. מאידך יש אימרה האומרת: "עדיף קבלן טוב ללא מפקח מאשר קבלן גרוע עם מפקח", מפקח הוא לא קוסם, הוא יהפוך את הקבלן שלכם לביצועיסט מדהים, הוא רק יבדור שהכל נמצא כפי /שהוא אמור להיות וזיכרו הוא לא בן אדם לכן סביר שיפספס, סביר שלא יגיע כשלא יבוא לו וכו'. בחרתם לקחת מפקח? מצוין, אל תסמכו עליו בעיניים עצומות, תקשו עליו ותטרידו אותו בשאלות, שיראה שאתם בעניינים.
בכל מקרה לםפני ביצוע יציקות, בקשו מהמהנדס/ת שיבדוק היטב את הברזל, שלא חתכו 'אוזניים', שהמרווחים תקינים, שה-'פיגורות' במקום (אם ישנן), גם אם אינכם יודעים מה זה שאלו אותם ובקשו שיראו לכם. יש מהנדסים שמחפפים בעבודה שלהם, נסו לךקחת מהנדס שהם קשי ועקשנים, ככל שהמהנדס יהיה קפדן יותר, יהיה לכם קשה יותר אבל גם לקבלן קשה יותר!!! מהנדס קפדן בשטח זה אומר בית איכותי יותר בסוף התהליך. מהנדס קפדן זה קשה לקבלן אבל טוב לכם.
התנהלות מול הפועלים בשטח- יש לפועלים נטיה להיות כמו חתולים לפעמים לבקש מים, אוכל, וגם כסף…. אל תשברו תתנו מים ואוכל כשצריך אבל לא כל הזמן. שלא יקלטו שאתם חלשים, היו אסרטיבים ולעיתים תתעלמו מותר להתעלם. הכי חשוב, תהיו מנומסים, אל תגערו עליהם ואל תצעקו עליהם, כי פועל כועס או ממורמר, אין לו בעיה לדחוף לכם כמה אבנים לצנרת ולא תדעו מזה בכלל ותגלו סתימות מאוחר יותר. נהגו בהם בנימוס ובכבוד. מומלץ בסוף שלב קריטי כמו יציקת רצפה, לצ'פר אותם באיזה 100$ לפועל…האמינו לי את ההמשך הם יבנו לכם פלס הכי טוב שאפשר… כי הם יצפו לעוד צ'ופר בהמשך.
לסיכום, ניתן לכתוב כאן רבות על אנשי המקצוע ועל קבלנים בפרט, אבל חשוב לנו לומר את הנקודות החשובות ביותר, כי שם רבים נופלים. זיכרו אתם לא בנאים ולא קבלנים, המטרה היא לבנות בית,לקחת את התהליך כחוויה, והתנסות והכי חשוב זה תהליך שלומדים ממנו רבות!
