כיצד בוחרים אזור להשקעת נדל"ן?

אחת הבעיות הנפוצות שיש למשקיעים מתחילים,היא לבחור את אזור ההשקעה שלהם. זה דורש מענה לשאלה אחרת אשר לפחות בהתחלה קשה להם לענות עליה:

מה אתם מחפשים בהשקעת נדל"ן?

איך תדעו שמצאתם, כשאתם לא יודעים מה אתם מחפשים?!
את הנושא הזה אפשר לפתח בצורות שונות, החל ממטרת ההשקעה שלכם וכלה בהעדפות אישיות.

כפי שכתבתי במאמרים קודמים בגדול אפשר לחלק את משקיעי הנדל"ן לשתי קבוצות:

טווח קצר- בד"כ השקעות בצורה של פליפים, רכישה-שיפוץ והשבחה- מכירה ברווח או רכישה מתחת למחיר שוק וגלגול הנכס AS IS, למשקיע הבא בלי להתאמץ יתר על המידה.

טווח ארוך- רלוונטי בעיקר לאנשים המחפשים נכסים מניבים, המושכרים לתקופות ארוכות ונהנים מתזרים מזומנים חודשי ועליית ערך עם הזמן במידה ויש כזו.

מניסיוני מצאתי ש- שיטת הכרישים, לאיתור אזור ההשקעה, היא שיטה מאוד נוחה להבנה ולביצוע, והכי חשוב להתמקדות המשקיע באזור ביעילות ובמהירות.

מהי שיטת הכרישים לאיתור אזור השקעה בנדל"ן?

כידוע, כריש השוחה בים, אינו מתקרב בצורה ישירה לאובייקט או לטרף בו הוא מעוניין, אלא הוא חג סביבו במעגלים, כאשר כל פעם הרדיוס שלהם קטן.

בניגוד למה שרבים חושבים, כאשר כריש חג סביבכם אין זה מעיד בהכרח על רצונו לתקוף אתכם. הסיבה שכריש חג במעגלים היא כי זו הדרך הטובה ביותר עבורו לקבל מידע מרבי על האובייקט אשר סביבו הוא חג, מאחר וכריש מסתמך פחות על ראיה ויותר על חישה אלקטרומגנטית במים, צורת השחיה במעגלים מאפשרת לו לקבל מידע מרבי.

בדיוק כמו הכריש, בחירת אזור ההשקעה שלנו תתחיל מהמעגלים הגדולים ואט…אט אנו נצמצם עד שנתמקד באזור הרלוונטי עבורנו.

11 השלבים לאיתור אזור השקעה בשיטת הכרישים-

1. הגדרת התקציב- אחת השאלות הראשונות שאני שואל את המשקיעים הפונים אלי היא, כמה כסף אתם מעוניינים להשקיע?
   שימו לב לניסוח השאלה, לא שאלתי:
   – כמה כסף יש לכם?
   – מה התקציב שלכם?
   שתי שאלות אלו אינן רלוונטיות להחלטה שלכם, זוהי נקודה מאוד קריטית להתחלת התהליך שלכם בהתמקדות אזור ההשקעה.  הסיבות ששאלות אלו אינן רלוונטיות הן:
   כמה כסף יש לכם- זה לא ממש משנה אם יש לכם מיליון ש"ח נזיל, אבל אתם מעונייים להשקיע רק 300,000 ש"ח! אזי רק ה- 300,000 ש"ח רלוונטים לצורך ההשקעה ובהתאם לכך נפעל.מה התקציב- אנשים נוטים להתבלבל כששואלים אותם על תקציב, מאחר והם לא יודעים מה הם צריכים לכלול בפנים: עלות עו"ד, שיפוץ, מס רכישה אם יש, שמאות וכיו"ב.לכן, כאשר אתם תדעו כמה הון נזיל אתם מעוניינים להשקיע, זה הפרט הראשוני החשוב ביותר ואתם כבר בנקודת ההתחלה.
2. קביעת שווי נכס המטרה- לאחר שיש לכם סכום כסף שאתם יודעים שאתם מעוניינים להשקיע, בואו נחליט שלצורך הדוגמא נמשיך עם ה-  300,000 ש"ח לעיל.כלל האצבע לפיו אני נוהג לחשב הוא להכפיל את הסכום הנ"ל פי 2-3, ואז אנו מקבלים טווח של 600,000 עד 900,000 ש"ח.
   למה להכפיל פי 2-3?
   מכיוון שאני לוקח בחשבון שכמשקיעי נדל"ן אתם תרצו להשתמש במינוף, משכנתא, מימון לעיסקה, אם יש לכם כבר נכס על שמכם, אזי אתם מוגבלים למימון של 50% (מכפילים פי- 2) או למימון של 70% אם זה נכס יחיד(מכפילים פי-3).כעת יש לכם טווח להשקעה שלכם, הטווח הזה הוא למעשה מהווה מעין 'גבולות גזרה' שיעזרו לכם להתמקד בהתאם לתקציב.
3. הנדסה לאחור לדיוק ההערכה שלכם– כעת שיש לכם "שווי כולל" לעיסקה שאתם מחפשים. אתם יכולים לגזור עלויות נוספות שתדרשו אליהן כגון:
   * עלות עו"ד + מע"מ(בד"כ 0.5% משווי העיסקה)
   * מס רכישה- אם יש על שמכם נכס, אזי תהיו מחוייבים בתשלום מס רכישה בגובה 8% משווי העיסקה.
   * עלות תיווך- במידה ותשמשו במתווך, זה יעלה לכם 2% + מע"מ משווי העיסקה.
   * יעוצים נוספים- במידה ותרצו יועץ משכנתא, יש להביא בחשבון 5000-7000 ש"ח נוספים.את סך העלויות הללו אנו מנסים לסכום לפי גבול הגזרה הגבוה (מכיוון שאלו יהיו מקסימום ההוצאות הידועות שלכם, כי הן נגזרות באחוזים מהעיסקה). במקרה זה יוצא לנו סה"כ: 107,000 ש"ח.
   
   

   

   זהו הסכום שיורד ישירות מההון העצמי שלכם, לכן עליכם להביא זאת בחשבון.
   כעת לאחר שהמידע הנ"ל בידכם, אתם כבר מבינים שהתחום שלכם הצטמצם לסכומים של 600,000-750,000 ש"ח. חשוב שתשימו לב, מאחר ואלו חישובי כלל אצבע, אני בכוונה חורג קצת מעלה בתקציב, תשובה על כך בהמשך.

4. סריקת לוחות אינטרנטיים- זו למעשה השלב הראשון שלכם שהוא נוגע ישירות לאיתור אזור ההשקעה שלכם, כאשר אתם ניגשים לחלוניות החיפוש, אתם תזינו את הגבול העליון שקיבלתם מסעיף 3# שהוא 750,000 ש"ח, בשלב זה אתם תקבלו תוצאות באזורים גיאוגרפיים שונים לדוגמא:

   

   במבט ראשוני, אנו מקבלים תוצאות ממגוון אזורים, החל מהצפון בערים כגון: נהריה ועד לדרום  בעיר ערד. באותו חיפוש קבלתי קרוב ל 700 תוצאות, בעקרון זה מעולה, זה אומר שבתקציב הנ"ל יש הרבה אפשרויות, כעת צריך להמשיך ולמיין. בכדי להתחיל ולהתמקד לרמות ערים ספציפיות.

5. סינון ערים והתמקדות ב- 3 ערים ראשוניות- מהטבלה המצורפת לעיל אנו רואים שיש 10 ערים שונות, ואם נעיין בכל 700 האפשרויות שלוח האינטרנט הפיק לנו, כנראה שנגיע לסביבות 20-30 ערים בסה"כ. אז איך מכל השלל הזה מתמקדים בערים הרלוונטיות לנו?
   שעות נסיעה- למשקיעים מתחילים אני בד"כ ממליץ שהערים שתחקרו בשלב הראשוני יהיו במקסימום מרחק של 1.5-2 שעות נסיעה.
   סובייקטיביות- לרוב בהשקעות אני ממליץ לוותר על עניין הסובייקטיביות, כי החלטה על השקעה צריכה להיות 'קרה', אך כמשקיעים מתחילים, קשה לרוב להתנתק מהפסיכולוגיה, לכן באופן טבעי אתם תסננו החוצה ערים שיש לכם איזו דעה קדומה עליהן (מוצדק או לא מוצדק זה לא רלוונטי כרגע, פשוט סננו אותן, במקרה הכי גרוע תמיד אפשר לחזור ולבדוק אותן).
   נתוני ערים- ככלל עדיף להתמקד ולחפש ערים שיש להן מרכזי תעסוקה משלהם, המהווים עוגן לאוכלוסיה המקומית, תח"צ כגון רכבות יכולים להיות גם עוגן טוב, מאחר וזה מאפשר לאנשים להתגורר בעיר ולהתנייד למקומות עבודה מחוצה לה. ביה"ח או אוניבסריטאות מהווים עוגן מסויים והופכים את העיר לאטרקטיבית ולביקוש קשיח מצד אוכלוסיות מסויימות.
   כמות עסקאות- ככלל, כדאי למצוא עיר עם תנועת עסקאות, מקום שיש בו הרבה מודעות של מכירה, מעיד על שוק שיש בו תנועה וזה יכול להיות טוב עבורכם. במקביל גם כדאי לבדוק מודעות להשכרה, זה יתן לכם מושג לגבי ביקושי השכירות בעיר.
6. בחירת 3 ערים- לאחר ששקללתם את כלל הנתונים מסעיף 5#, אתם בוחרים לכם 3 ערים מהם אתם מתחילים את הלימוד שלכם בשטח, המטרה שלכם כעת היא להתחיל ולהבין מה קורה בעיר עצמה. וזה אומר, להתחיל ולסרוק מודעות למכירה באותה העיר, למפות אותן לפי שכונות ולהבין את ההבדלים במחירים בין אותן שכונות.
7. ירידה לשטח- יש הבדל גדול בין המידע שאתם מקבלים מהמחשב בבית, לבין המידע שאתם תשיגו בשטח, לכן חשוב מאוד להתחיל ולהסתובב בערים הללו ולראות נכסים בשכונות שונות. להסתובבות זו יש כמה מטרות:
   – רכישת ניסיון שטח: ככל שתראו יותר דירות העין שלכם תהיה מאומנת יותר.
   – הכרת השטח: אתם תבינו את ההבדלים בין שכונה לשכונה, וגם את הסנטימנטים השונים בין שכונה לשכונה, זה יעזור לכם לסנן החוצה או לתעדף שכונות מסויימות.
   – תוכניות עתידיות: נסו ללמוד האם קיימות תוכניות עתידיות לגבי חלק מהשכונות כגון: התחדשות עירונית או פרוייקטים שכונתיים כגון: פארקים, בי"ס וכיו"ב שיגרמו לשכונה לעלות בערכה בעתיד.
   – הכרת האוכלוסיה- הירידה לשטח גורמת לכם להתחכך עם האוכלוסיה המקומית, קרוב לוודאי שזו אוכלוסיית השוכרים/הקונים שלכם (תלוי באסטרטגית ההשקעה שלכם), יהיה לכם יתרון אדיר אם תדעו מהי האוכלוסיה מולה תעבדו, זה גם יגרום לכם לסנן שכונות מסויימות ולתעדף אחרות.
8. מיקוד בעיר- לאחד כמה סיורים כאלו, אתם כבר אמורים לדעת באיזו עיר אתם מעוניינים להתמקד, ותדעו להסביר זאת לעצמכם. וזה מעולה. כשיש לכם את התשובה לשאלה הפשוטה 'למה?' אתם במקום הרבה יותר טוב משאר המשקיעים, שפשוט הולכים עם העדר ולא יודעים לענות על השאלה. הדבר המדהים הוא שהתשובה לשאלה מפי כמה משקיעים יכולה להיות שונה, כי כל משקיע מחפש משהו אחר.
9. מיקוד שכונות- כעת כשכבר בחרתם עיר ואתם גם יודעים למפות את השכונות, יהיו לכם כמה שכונות אופציונאליות בהן תהיו מעוניינים. יש כאלו שאומרים שיש להתמקד בשכונה אחת. אני מאלו שחושבים שכדאי להיות פתוח ל 2-3 שכונות כי מעולם לא תדעו מהיכן תבוא ההזדמנות או העיסקה הטובה שתתאים לכם, שליטה על 3 שכונות היא אפשרית ביותר ולא דורשת מאמץ הרבה יותר מאשר התמקדות בשכונה אחת.
10. מיקוד רחובות- ישנם הבדלים בין רחובות מסויימים באותה השכונה, כתוצאה מקרבה לצירים מסויימים או לשרותים עירוניים כאלו ואחרים. אחרי הכל בנדל"ן אחד הגורמים הוא מיקום! אתם תדעו לומר מה ההבדל בין הרחובות השונים, לא רק בהיבטי מיקום אלא גם בהיבטי מחיר, לכן כשתקפוץ עיסקה ברחוב מסויים, אתם ישר תדעו לומר אם היא אטרקטיבית ביחס למידע שיש לכם.
11. מיקוד בדפוסי נכסים- ככל שתראו יותר נכסים, אתם תכירו את טיפוסי הדירות בהתאם למיקומים שלהם בשכונה, זה יעזור לכם להבין מיד מה ההבדלים במחיר אפילו בין בניין לבניין, תדעו הבדלי גדלים בין דירות לפי הכתובות שלהן, אתם גם תדעו בהמשך מהו פוטנציאל השיפוץ וההשבחה לאותם נכסים.

כפי ששמתם לב, בדיוק כמו כרישים, המשקיע המיומן מתחיל ממעגלים גדולים מרמת כלל המדינה דרך רמת המחוזות- ערים- שכונות-רחובות-טיפוסי דירות. ממש מרמת המאקרו למיקרו. התחלתם מסוג של בלבול ועודף מידע, לרמת מיקוד מאוד גבוהה המאפשרת לכם לשלוט בזרם המידע שאתם תקבלו מהשטח, מהמוכרים, ומהמתווכים ויעזור לכם לסנן את רעשי הרקע הלא רלוונטים, מאחר וכאשר יש לכם נתונים מבוססים, אתם בטוחים בהחלטות שלכם.

מקורות מידע נוספים-

התאור לעיל, הוא כוללני בעיקרו וניתן לטייב עוד יותר את החיפוש לפי נתונים שונים במאגרי מידע בהם אני נוהג להשתמש, בכדי להגיע לרמת ידיעה מאוד גבוהה ביחס לאזור בו אני מתעניין, אך היריעה קצרה מלהכיל את כל המידע הנ"ל והמטרה שלי היא אלעזור לכם להבין מהיכן להתחיל.

לאלו מכם, המעוניינים להעמיק עוד יותר ולהשיג את היתרון האמיתי והידע העמוק ביותר על השקעות בנדל"ן, אני מזמין להצטרף ל- תהליך הכשרת המשקיעים שלי, בכדי לרכוש לא רק את הכלים והמידע הרלוונטים להצלחתכם אלא גם את המיומניות המעשיות לביצוע השקעות בנדל"ן ולהצטרף לנבחרת הכרישים שלי, שתדעו לאתר עסקאות ולחתור למגע לצורך ביצוע עיסקה מוצלחת.