אחד הכלים שעוזרים למשקיע לנסות להבין מגמות ארוכות טווח, ניתוח השקעות נדל"ן נעשה בשני אופנים:
הראשון- ניתוח נתוני מיקרו, בחינת הנכס, בחינת ההשקעה, בחינת סביבת הנכס, קהל היעד והתאמת המוצר.
השני- ניתוח נתוני מאקרו, לנסות להבין ממה מורכבת התמונה הגדולה, מה קורה ברמה הארצית, לאן הרוח נושבת ומה יהיו ההשפעות בעוד 10-15 שנים.
האחריות של משקיעי הטווח הארוך, היא להבין מה השינויים האפשריים לאורך הנשים וכיצד שינויים אלו ישפיעו לא רק על ערכי נכסיהם בצורה ישירה, אלא גם מה יהיו ההשפעות בצורה עקיפה.
כשאנו מדברים על השפעות ישירות, הדוגמא הכי פשוטה היא התחדשות עירונית, נכס שעובר התחדשות עירונית בצורה של פינוי בינוי, נהיר לכולם שהוא משבח בערכו ושוויו עולבה.
כשאנו מדברים על השפעות עקיפות אנו צריכים להבין שכל השפעה על קהל היעד שלנו, יכול להשפיע במורד השרשרת על ערכי הנכסים שלנו, לדוגמא הטבות מיסוי לאזרחים במקומות מסויימים, חלופות או אילוצים של קהל היעד שלנו.
מזה כמה שנים, אני מתריע על מגמת שוק שאט אט מתחזקת והיא הכניסה של הגופים המוסדיים בצורה של קרנות ריט.
עליה במחירי הדיור ישפיעו על מודל המגורים:
ככל שיש לחץ על מחירי הדיור לעלות כלפי מעלה, בצורה של ביקוש גובר והיצע נמוך, כח הקניה של האזרחים לרכישת דירה בבעלות יורד. מכאן שככל שהשנים יעברו פחות ופחות משפחות יהיו בעלי דירות מגורים דבר שיטה את השוק לכיוון של שכירויות אורוכת טווח.
נשמע דימיוני?
אולי, אך זה כבר כאן, הגופים המוסדיים כגון קרנות הפנסיה שלנו מחפשות אפיקי השקעה סולידים, כדי לשמור על כספי החוסכים, שהרי ככל שהסיכון גבוה, הסיכון עולה, המטרה של גופי הפנסיה הוא לא לקחת סיכונים על כספי החוסכים לכן אפיקים סולידים נותנים לכך מענה.
שוק הדיור יכול לתת מענה שכזה ולכן קרנות הפנסיה דרך קרנות הריט, רוכשות פרוייקטים שמטרתם שכירויות לטווח רחוק, וכך יוצר מצב, שכספי החוסכים משמש לרכישת נדל"ן, בעוד והם עצמם שוכרים אותם.
התוצאה: החוסכים משלמים לעצמם את הפנסיה וימצאו עצמם לכודים במצב בו כספם משמש לרכישת דיור אך הם עצמם נאלצים לשכור, סוג של מלכודת לופ אינסופי.
לפני יומיים פורסמה דעה שלי בנושא, לבקשת מערכת גלובס, במאמר דעה קצר זה, אני מנסה לתאר את הבעיה העתידית של משפחות רבות בישראל ואף הצעתי פתרון.
אי שם בנת 2014 כתבתי פוסט ממש בבלוג הזה שכותרתו: הנדל"ן בורח לכם בו אני מצהיר כי מי שלא ימהר לרכוש נכס להשקעה, ישאר הרחק מאחור, אנו 7 שנים אחרי ואותו פוסט התברר כמדוייק ונכון.
לאלו מכם שממתינים לשורה התחתונה אני אומר זאת כך, מהרו ללמוד ולהשקיע בנדל"ן ככל שהזמן עובר חלון ההזדמנויות והאפשרויות מצטמצמים.
אלו מכם המחפשים את הדרך להיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן ואינם רוצים להישאר פיננסית מאחור, אני מזמין אתכם להשאיר פרטים בלינק ואשמח ליצור קשר ולספר לכם על תהליך הכשרת המשקיעים שלי להשקעה בנדל"ן מניב למגורים.
2 מחשבות על “כיצד הגופים הפיננסיים הולכים לשעבד את משפחות ישראל?”
אם מודל השכירות לטווח ארוך ישתלם למשפחות צעירות, למה שהם יעדיפו לשכור בדירה שלך ולא בדירה של שכירות ארוכת טווח?
איך זה ישפיע על הנדל״ן שאתה מחזיק, אם יקומו הרבה יחידות לשכירות ארוכת טווח באיזור של הנדל״ן שלך? האם זה לא יכול לפגוע בערכו?
בפודקאסט התראיינת עם צבי סטפק שאמר את התחזית שלו להשתנות מגמת הנדל״ן ושהוא לא חושב שלהחזיק נדל״ן זה נכון בימינו כי המחיר יותר מדי יקר. מה דעתך על הנושא הזה?
תודה רבה
הי,
תודה על התגובה שאלות טובות.
בעקרון אנחנו עושים השקעות, בהשקעות איןשום דבר ודאי, לכן אני חושב שמשקיע צריך להיות דינאמי.
אני מניח שקרנות הריט יתמקדו בעיקר באזורים במרכז כי זו הנטיה של משפחות רבות שרוצות לגור במרכז וקרוב לעבודה, מכיוון שהן לא יוכלו להרשות לעצמן לרכוש דירות הן אכן ישכרו.
צריך גם להיות ריאלים, אני לא חושב שקרנות הריט יחזיקו ב 90% מהשוק, כך שלמשקיעים הפרטיםם עדין יש מקום.
אם זה יכול לפגוע, ייתכן, אבל כמו בכל תחום תמיד יש זעזוע ומשקיעים יצטרכו להתאים את עצמם.
תחשוב על זה במושגים של משכנתא, אולי בעוד 20 שנים אכן תהיה תחרות, אבל אז המשכנתאות של המשקיעים הפרטיים יהיו משולמות, אז לא תהיה להם בעיה להוריד את השכ"ד ולהתחרות בקנרות הריט שמחוייבות תשואה, להן יהיה קשה יותר להוריד מחיר ולהתחרות באלטרנטיבות זולות, כי יש להן גם תקורות ועלויות תפעול שאין למשקיע הקטן.
לגבי צבי סטפקף אני שמתי לב שבעקרון, יש לאנשי שוק ההון למדוד את הנדל"ן בכלים של שוק ההון אך זה לא נכון ולכן לעיתים הם מפספסים כמה דברים וחושבים שהתשואה בנדל"ן מוכה מזו שבשוק ההון כאשר ההיפך הוא הנכון, היום כל נכס ממוצע שנרכש ב 4% תשואה, לאורך שנים מציג תשואה ממוצעת של 7-11% שנתתי בהנחת החזרה לטווח רחוק בגלל ההיבט של התשואה המצרפית, ואת העובדה הזו הרבה מאנשי שוק ההון מפספסים, ושים לב שהסיכון נמוך יותר בנדל"ן.