כל ההסברים למה לא להשקיע בנדל"ן

וואי…איזו כותרת מרשימה ועוד מפיו של מי שמשקיע בנדל"ן, כביכול היגיון הפוך למעשה, אז מה הקאץ'?

למען האמת אין קאץ', זהו פוסט שקוף לחלוטין, בו אני אפרט ואשטח את כל הטענות בהן אני נתקל וסופג מכאלו אשר אינם משקיעי נדל"ן… ללמה לא להשקיע בנדל"ן. הרי גם אני הייתי ממתנגדי ההשקעות בנדל"ן, עד אשר החלפתי צד (בוגד?) והפכתי למשקיע נדל"ן.

אז מה הם הההסברים ללמה לא להשקיע בנדל"ן וממש מתחת ההסבר שלי מדוע זו השקפה שגויה. לעיתים בתשובתי אני אקביל את ההשקעה להשקעה בשוק ההון, כי זו בד"כ הדוגמא שנותנים. אני כמובן לא מתכוון להשוות בין השקעות בשוק ההון להשקעות נדל"ן, כי זה לא שייך ולא קשור, אלא רק אשתמש בהסבר לשוק ההון כאלטרנטיבה להשקעת נדל"ן.

קודם ההסברים הבנאליים:

1. המשכיר תלוי בשוכרים.

למען האמת, יש כאן אינטרס משותף, המשכיר רוצה להשכיר והשוכר מעונין לשכור. אילולא צד הביקושים הזה לשכירויות לא היינו בכלל דנים בהשקעות נדל"ן כי הן פשוט לא היו משתלמות. לכן כל עוד יש משכירים ויש מי שמוכן לשלם ההשקעה הינה לגיטימית וטובה בהתאם לאזור, לתשואה ולסיכון שהיא מייצגת. הרי גם מניה לא שווה את הנייר שהיא

כתובה עליו (או הביט הוירטואלי) אם אין ביקוש.

2. השוכרים יהרסו את הדירה

ייתכן…אבל משכיר טוב לוקח בטחונות טובים שיהוו מנוף לחץ. הוא לוקח ערבים שיש להם מה להפסיד ובכך יפעילו לחץ על השוכרים. תמיד יש סיכוי להכניס שוכר גרוע שעשה לנו מצג של 'נופת צופים' והתברר כשליחו של השטן…. בטחונות וערבויות טובים יאפשרו לכם להפעיל עליו לחץ. סטטיסטית רוב השוכרים הם אנשים טובים וסבירים. כאשר כספכם מושקע בפנסיה אצל טייקון שעושה תספורת, מצבכם הרבה יותר גרוע וגם אין לכם אפילו את האפשרות להתמודד מולו. מול שוכרים ניתן להתמודד ויש רשויות.

3. טיפול בסתימות ביוב וצנרת רעוע

נכון, יש תקלות בנכסים, זהו טבעם של נכסים. אבל בואו נחשוב על זה רגע, גם אתם מתגוררים בדירה, מתי בפעם האחרונה שלכם היתה סתימת ביוב או נזילת צנרת. ואם היתה מתי הפעם הבאה שזה יתרחש? האם תדירות התקלות הוא אחת לשבוע? אחת לחודש……? הרבה יותר מועט מכך.

וכעת להסברים המושכלים, סו-קולד כלכליים ללמה לא להשקיע בדירה:

4. עלות העיסקה יקרה.

יקרה? ואני חשבתי שיקר זה ענין יחסי. אם אני רוחש דירה ב 400,000 ש"ח ששוויה בשוק הוא 450,000 ש"ח, אני קורא לזה זול. שמישהו יסביר לי למה זה יקר? ואם אני קונה דירה של 2 מיליון שמחירה בשוק הוא 2.5 מיליון, היא זולה ב – 20% ממחיר השוק שלה. המילה יקרה אינה מתאימה כאן….נכון צריך הון מסויים לרכוש דירה (גם לא תמיד) אבל לקרוא לזה יקר, זה פשוט לא להבין על מה מדברים. משקיע טוב לא רוכש נכסים יקרים, אלא נהפוך הוא נכסים זולים ולא משנה אם זו מניה או דירה.

5. דורשת השקעה נוספת של כספים במהלך השנים לתחזוקה

נכון, יש טיפולים. אבל אם נוהגים בדירה כפי שצריך, מתחזקים אותה בצורה סבירה, אזי כמות התקלות יורדות. אגב, תיקון התקלות נובע מדמי השכירות שלכם ולא יוצא מהכיס שלכם. למעשה השוכרים משלמים על התקלות. דירה שמתוחזקת כראוי במקרה הגרוע זקוקה לסיוד אחת לשנה שנתיים ולהחלפת צנרת אחת ל 10 שנים. בעבודה היומיומית שלכם אתם עובדים הרבה יותר קשה עבור הבוס שלכם ומקבלים בהרבה פחות מאשר השקעה נדלני"ת.

6. ביצוע העיסקה מסובך ודורש ליווי אנשי מקצוע (שמאי, עו"ד וכו')

כמו כל דבר בחיים, אם רוצים להיות טובים, צריך ללמוד את העסק, וצריך להיעזר באנשים הכי מקצוענים בתחום. בכדי להיות רופא, לומדים 5 שנים ועושים שנתיים סטאז'. כדי להיות עו"ד לומדים 4 שנים ועושים סטאז'. כדי להיות בעל מוסך, לומדים מכונאות כמה שנים, עובדים במוסך עוד כמה שנים ורק בסוף פותחים מוסך….בכל תחום יש ללמוד ולהיעזר באנשי מקצוע מכל התחומים.  משקיע מכניס את ההוצאות הצפויות מתשלומים על שרותים אלו לסכום העיסקה הכוללת ומחשב את התשואה בהתאם לכך. זה רק עיוות המציאות להציג זאת אחרת, או שאתה משקיע לא מיומן.

7. השקעה לא נזילה.

כל נכס הוא נזיל, אם מוכרים אותו במחיר המתאים. מניה ששווה 1$ לא תהיה נזילה אם ניתן מכירה ב- 2$ כי לא יקנו. כך גם דירה, מי שרוצה לממש מהר, ימכור במחיר למימוש מהיר. נכון שהעיסקה אינה נעשית בלחיצת כפתור של עכבר, אבל עיסקה מהירה יכולה להיעשות במהירות של חודש-חודשיים….כאן גם היתרון. בעוד ושוק המניות יכול להתהפך בגלל הודעה של טייקון כזה או אחר…שוק הנדל"ן מגיב לאט, לכן זה מאפשר למשקיע להשתנות ולהתמודד עם שינויי השוק. לעיתים "חוסר" נזילות סו-קולד היא גם יתרון אם יודעים להשתמש בו.

8. לרוב מחייבת מינוף.

רגע, זה חסרון? אני חושב שזה אחד היתרונות הכי גדולים בנדל"ן. היכולת להשתמש בכספים של אחרים בכדי לגרוף רווחים. אם משתמשים במינוף בצורה נכונה, הוא יכול להרים אתכם מעלה. אני רוצה לראות מי יהיה האמיץ שייקח הלוואות בכדי להשקיע במניות… אם מניה מתרסקת הכסף מתאדה. אם נכס מחירו יורד, עדין יש לך נכס ביד.

9. עלויות נלוות (עמלות ואגרות) גבוהות.

כבר ציינתי זאת מקודם, מביאים את הכל בחשבון לעלות הכוללת של העיסקה ואז מחשבים כדאיות. לא נכנסים לעיסקה אם העמלות פוגעות ברווחיות שלה.

10. אינה מייצרת תזרים מזומנים קבוע.

למה לא? מרגע שהדירה מושכרת יש לך כל חודש תזרים, ואפילו אתה יודע כמה תקבל. מה יקרה לדיבידנד במניה שמתרסקת? האם מישהו יקבל אותו? ומה קורה בדיבידנדים שבעלי השליטה מחלקים לכל העולם עד שהם גורמים לקריסת החברה? אז קיבלתם דיבידבנד אבל הפסדתם את הקרן בתוך המניה שהתרסקה (סיכון גבוהה יותר בשוק ההון).

11. חשופה לפגעי טבע ומזג אויר.

מממ….נכון. גם מסוכן לחצות את הכביש בדרך לעבודה וגם ניתן להיטרף ע"י כריש בים, אז? רגע וחברות גלובליות שנפגעות כתוצאה ממונסון בהודו שפגע ביבולי האורז, או חברות שמושקעות בחברות ביטוח שצריכות להוציא כעת מיליארדים על שיקום סכר שקרס. מה מניה היא חסינה מפגעי מזג האויר.?בעצם כן, המניה עצמה חסינה….החברה לא! אל תשלו את עצמכם.

12. כל עוד יש משכנתא, אינה שייכת למשקיע.

אז למי היא שייכת?…. אה..נכון אתם אומרים לבנק!!! טעות…. היא לא שייכת לבנק היא שייכת לכם. הבעלים הוא אתם, לבנק יש רק הערת הזהרה, תסתכלו בנסח טאבו שלכם. לבנק יש הערת הזהרה פשוט בכדי שלא תמכרו אותה ותברחו עם הכסף. כעת בואו תחשבו על זה אחרת: אתם מקבלים שכירות ב- 1 לחודש…. את החזר המשכנתא אתם משלמים לבנק ב- 15 לחודש. מי קיבל את הכסף קודם? אתם! רק אח"כ אתם מעבירים אותו לבנק…..אז מי הבעלים אתם או הבנק? יש לכם אפשרות לקבל מהבנק כסף בכדי לקבל יותר כסף מאשר אתם חייבים לו! זו הזדמנות לא חסרון.

ועוד…..הבנתם את הפואנטה….

אנחנו יכולים להמציא שלל הסברים ותרוצים, ללמה לא להשקיע….בכל אפיק, לא רק בנדל"ן… האמת היא שהסיבה היחידה שאנו ממציאים הסברים ותרוצים, הסיבה בגינה אנחנו פאסימיים, זה רק בגלל שאנחנו לא מבינים לעומק, רק בגלל שאנו מפחדים מהלא נודע.

השקעה טובה היא השקעה טובה, לא משנה אם מדובר בדירה או באג"ח ואפילו במניה….אם יודעים מה עושים, מתי קונים, מתי למכור…שיש אסטרטגיה.

השקעה גרוע היא השקעה גרוע… כאשר פועלים מחוסר הבנה ואז מאשימים את כל העולם ומאשימים את השקעה עצמה לא את זה שביצע אותה (אתם).

תפסיקו לספר לעצמכם סיפורים…..ותתחילו לדאוג לעתידכם ולהיות רווחיים.

חישבו על זה אחרת….משקיע שיש לו 10 דירות וכל אחת מכניסה לו 2000 ש"ח, יכול להרוויח 20,000 ש"ח ברוטו ואולי (האולי זה ניכוי 10% מס הכנסה ומשכנתאות) 10,000 ש"ח נטו……המשקיע לא שומע מהשוכרים רוב הזמן…. אבל בואו נקצין ונגיד שיש לו בעיה פעם בשבוע….שזה המון!!! כעת בואו נלך לאותו שכיר שמרוויח 10,000 ש"ח נטו, כמה זמן הוא צריך להיות במקום העבודה? כמה חרא הוא צריך לאכול מהבוס והמנהל שלו? כמה תעצומות נפש הוא צריך כדי להסתדר עם האנשים שלא באים לו טוב ברשתית בעבודה כי הוא לא מסתדר איתם?

אז המשקיע עובד פעם בשבוע….אתם יודעים מה בואו נקצין…נגיד שמשקיע נדל"ן עובד יום כן יום לא בטיפול בבעיות בדירות…. עדין הוא עובד הרבה…..הרבה פחות..מאשר אותו שכיר שעובד במינימום 9 שעות ולרוב זה הרבה יותר בשביל אותו הסכום. אני בחרתי להיות משקיע!

אתם עדין חושבים שהשקעה בנדל"ן זה רעיון גרוע…..?