כשהמחירים יעלו…

מגוון סיבות לעליית מחירי הדיור,

בחסות משרד האוצר

בזמן שגורמים לכם ע"י התקשורת, להביע צער על גורל הילדים הסורים בגבול הצפוני עקב המתקפה הכימית של אסד, בזמן ששופכים עליכם בליל פרטים על כן תאגיד, לא תאגיד, קורים דברים מאחורי הקלעים בחודשים האחרונים, שיגרמו לעליה במחירי הדיור, למרבה הצער הקורבנות יהיו כמובן שוב פעם, מצביעי מפלגת 'כולנו' ואלו שתומכים בחקיקה הפופוליסטית שלו. מה שהם מפספסים זה שעם פופוליזם לא ורידים מחיר דיור, אלא מקסימום, מקבלים עוד קדנציה בכנסת.

אני בטוח שחלק מהדברים שאני עומד לכתוב ידועים לכם, חלקם אני מבטיח לכם, הולכים להפתיע אתכם.

סיבה 1:  העלאת עלויות רכישה

עלויות הרכישה של המשקיעים עולים. בצורה של מס רכישה.
הטלת מס הרכישה הינה להכביד ולהקשות על המשקיעים לרכוש נכסים ודירות להשקעה. צריך להבין כי סכומים אלו מתווספים לסכום העסקה ומתוקף כך, ערך הנכס עולה אוטומטית ללא כל פעולה מצד המשקיע.

לדוגמא: דירה נרכשה במיליון ש"ח, המשקיע צריך לשלם 8% מס על מחיר העיסקה. משמע באופן אוטומטי, ערך הדירה עלה ל 1,080,000 ש"ח. הרי אם המשקיע ימכור את הדירה ללא כל רווח, זה המחיר שהוא ימכור אותה (הזנחתי כעת הוצאות עו"ד מתווך ואגרות).

המשמעות: ערך הדירה עלה ב 8% מבלי לעשות כל פעולה.

המרוויחה העיקרית: המדינה, ומשרד האוצר שהעשיר קופתו.
המפסידים העיקריים: המשפחות ומשפרי הדיור.

 

סיבה 2: ביטול פטור ממס שבח אחת ל- 4 שנים

מס שבח- הוא מס אשר בעל הדירה משלם על ההשבחה שיש על הדירה, והוא בגובה של 25% מהרווח.
בעבר, היה נהוג כי משקיע אשר מוכר דירה אחת ל- 4 שנים, אינו משלם מס שבח עבור הדירה. ההוראה הזו היתה הגיונית מאוד מאחר והיא מצד אחד מנעה ממשקיעים להפוך לסוחרי דירות ולהרוויח על גבם של המשפחות, בכך שמשקיע לא היה רוכש ומוכר דירות כסוחר בשוק בגלל שהיה מוטל עליו מס, אבל מאידך כן אפשרה שחרור של דירות לשוק בצורה של אחת ל- 4 שנים בפטור.

כיום, פטור זה בוטל ולכן משקיעים רבים מעדיפים לא למכור את הדירות אשר ברשותם, אחת ל- 4 שנים ומעדיפים להמשיך ולהחזיק בהם ולהשכירן. כך הם נהנים מעליית ערך לאורך הזמן, המשכנתא משולמת ע"י השכירות, והמשקיעים נהנים מההפרשים כהכנסה פאסיבית.

המרוויחה העיקרית: המדינה ומשרד האוצר, כתוצאה מאי מכירת דירות עקב ביטול הפטור, ההיצע יורד והמחירים עולים. כשהמחירים עולים, המדינה מרוויחה בכמה היבטים:

  • מעליית מחיר הקרקע אשר ברשותה שהיא מוציאה למכרזים.
  • ממס הרכישה בגובה 6% על ערך הקרקע לזוכים במכרזים
  • ממס הרכישה בגובה 8% על הרכישות של המשקיעים במקביל.

המפסידים העיקריים: הצעירים, משפרי דיור ומשפחות.

 

סיבה 3: מס ריבוי דירות, המוכר כמס דירה שלישית של כחלון

אמנם החוק הזה עבר והוא מצוי כעת בהקפאה עקב העתירות שהוגשו בבג"ץ, אך כבר ניתן לראות את השלכות החוק. החוק למעשה אומר שכל מי שיש לו יותר מ- 2.5 דירות ישלם על הדירה השלישית ומעלה 1% משווי  כל דירה לשנה. הוצאה נוספת זו גורמת לגלגול המס או לפחות חלקו על השוכרים ע"י העלאת שכ"ד. בנוסף, כאשר שכ"ד עולה, מרימים גם את המחיר של הדירה במכירה, בכדי לשמור על תשואה זהה. הסברים לשלל התרחישים תוכלו למצוא ברשומה הזו: החוק של קחלון, הרווח של המשקיעים, ההפסד של כל השאר…

המרוויחה העיקרית: המדינה ומשרד האוצר, כל המיסים ישולשלו לכיסם, לצרכי העלאת משכורות החכ"ים.
המפסידים העיקריים: הצעירים, המשפחות ומשפרי הדיור אה… וכן גם המשקיעים אבל פחות.

 

סיבה 4: תוכנית למשתכן והפיכת המשפחות הזוכות
למשפחות משקיעות

תוכנית הדגל של שר האוצר קחלון ושר השיכון גלנט, היא יצירה של פרוייקטים לזוגות המעונייים בדיור, ע"י מכרזי מחיר למשתכן. בפועל, אין קשר בין המשפחות הזוכות בפרוייקטים אלו, לבין מקום עבודתם, המקום בו בנו את חייהם לבין המקום בו הם זכו בדירה. משפחות ממרכז הארץ זכו בדירות בעפולה, ירוחם, מגדל העמק ועוד…

מאחר ואין ביכולת המשפחות הללו עפ"י החוזים שלהם למכור את דירתם אלא רק לאחר 5 שנים, אנו נחזה בתופעה בה אותם זוכים יהפכו למשקיעים, הם למעשה לא יתגוררו בדירות, אלא למעשה ישכירו אותן לבני המקום, במקום בו זכו. לאחר כ- 5 שנים ימכרו את הדירות ברווח וירכשו דירות במקום אחר.

המרוויחה העיקרית: המדינה והאוצר, המדינה תהנה מהמיסוי והאגרות המשולמות דרך הקבלנים הבונים, האוצר- יוכל לטעון כי הוא בנה בניינים (אמנם לא מלאו אצת ייעודם, אבל לפחות יש בניינים להתהדר בהם).
המפסידים העיקריים: המשפחות הצעירות, ימשיכו לשלם שכירות כעד שיבנו הפרוייקטים, ישלמו גם משכנתא באותה התקופה לקבלן הבונה ועדין לא יהיו בעלי בית במקום בו הם בנו קריירות ומשפחה.

 

סיבה 5: הצעת משרד האוצר להטיל מע"מ על עסקאות מקרקעין שיחשבו כעסקת אקראי

שבו טוב, זה הולך להפתיע אתכם כהוגן, בתזכיר לחוק ההסדרים לשנים 2017-2018, הציע האוצר, בראשות שר האוצר קחלון, כי עסקאות אשר תוגרנה כעסקאות אקראי ישולם בגינן מע"מ למדינה.

וזו הסיבה מדוע מחירי הדיור יקפצו ב 17% לפחות

תיקון חוק מס 2016 (הקליקו על הקישור לכניסה לקובץ)

עד כה, בעסקאות יד שניה, לא שולם מע"מ למדינה. כעת משהמדינה דורשת כי ישולם מע"מ בגין עסקאות שכאלו, הרי שהמוכר לא ירצה לספוג את המע"מ מכיסו, למחיר הדירה שהוא מוכר הוא יוסיף מע"מ כיום העומד של 17% לסך כל העיסקה.

להלן, צילום הסעיף הרלוונטי.

אם נחזור לדוגמא הראשונה, בה יש לנו דירה שנרכשה ב 1 מיליון ש"ח, שולם בגינה מס רכישה של 8% ונאמר כי לאחר שנתיים עלה ערכה ב 100,000 ש"ח אז המוכר ימכור במחיר מינימום של: 1,180,000=1,000,000+80,000+100,000, נכון?

אז זהו שלא נכון!!!

ומה עם המע"מ, שכחתם?

מחיר הדירה יעלה אוטומטית בכ- 17% ולכן יעמוד של 1,380,600 ש"ח

רק המע"מ שהולך למדינה הקפיץ לכם את מחיר הדירה ב- 200,600 ש"ח, שהם כמעט רבע מיליון ש"ח.

המרוויחה העיקרית: המדינה ומשרד האוצר שקופתו הולכת להתמלא במרשרשים.
המפסידים העיקריים: מה באמת יש צורך לכתוב זאת?! אתם….כן אתם…. אל תגידו לא ידענו לא שמענו. תכינו את פנקס הצ'קים שלכם.

מעוניינים במידע, טיפים וסקירות נדל"ן?

עקבו אחרינו בפייסבוק בדף גורו נדל"ן

או

הרשמו לעדכוני האתר

 

 

 

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה