המספרים לא משקרים

תמיד כשיש לי דילמה או חששות לפני עסקת נדל"ן, זה בדרך כלל בגלל אותו ברנש קטן שיושב לרובנו על הכתף ומתחיל להכניס בנו פחדים וחששות לא ראציונאלים. אמנם זה קורה לי לעיתים הרבה יותר רחוקות מאשר בעבר, לפחות בכל הקשור לעסקאות נדל"ן, אך כשזה קורה, מצאתי שהדרך הכי נכונה להעלים את הברנש הקטן, היא פשוט לחזור למספרים ולתת למספרים לדבר ולתמוך או להפיל את העסקה.

אז אתמול כתבתי לכם על הלוואה מעולה, שהתבררה כגרועה, כהרגלי אני נוהג לפרסם את הרשומות הללו גם בעמוד בפייסבוק שלי גורו נדל"ן, גיליתי שזו פלטפורמה חביבה לשתף רעיונות ובעיקר לקבל פידבקים, תגובות, דעות וביקורות. דבר המוביל לעיתים לדיונים מעניינים אשר בעתיים אנו משכילים כאמרת חז"ל: אין סכין מתחדד אלא על ירך חברתה.

חלק מהתגובות על הרשומה הקודמת, למעשה גרמו לי לחשוב, לשבת על אקסל ולכתוב רשומה זו. הביקורות והתגובות שהיו שם היו כדלקמן:

• המשכנתא הארוכה גרועה באותה מידה, לפי הריביות שהצבת יש הפסד על המינוף והשכירות משולמת בעצם תשואה על הון שלך עצמך.
• התזרים החיובי פוגע בתשואה שמתקבלת, גם אם מחזיקים את הנכס חודש בודד.
• ההחזר הוא שלילי רק למשך 12 שנה, לאחר מכן הגלגל מתהפך והתזרים הוא חיובי בסך 1750-1850 למשך 13 שנה…
• עדיף ל"חסל" את המשכנתא ולשלם פחות ריבית ובכך ליהנות מהפירות יותר מהר ובסכום יותר גבוה. מצד שני האופציה השניה מכניסה לך 500- 400 ₪ אך אתה נהנה מסכום פעוט לטווח ארוך.
• ההשקעה הזאת גרועה מכל הבחינות בגלל שהמינוף פה הוא 50 אחוז. אם היתה לוקחת את הכסף ושמה אותו בתיק השקעות עם תשואה של 5 אחוז היתה מקבלת יותר ממיליון שקל לאחר 25 שנה , בלי שוכרים , שיפוצים וכו'. לדעתי כל השקעת נדלן כיום שלא במינוף של 90-100 אחוז לא משתלמת.

מה שיפה בכל התגובות הללו ובהקשרן למינוף, הוא שכולן צודקות וכולן מפספסות בעת ובעונה אחת.

זה מה שיפה במינוף, המינוף למעשה מאפשר לנו לבצע עסקאות ביתר קלות ויעילות, אך המינוף מושפע גם ממטרת ההשקעה וגם מאופיו של המשקיע, רק מלהביט בתגובות שהעתקתי לעיל, ניתן בקלות לשייך כל כותב לסגנון ההשקעה שלו.

ברשומה זו אני לא מתכוון להתעמת עם כל אחת מהנקודות, כי זה לא נכון ולא ראוי, שהרי כל משקיע בוחר את הדרך הנכונה עבורו. אך עם זאת כן בחרתי לבצע כמה חישובים עבורכם.

הנחות ותנאי העבודה:

מחיר הנכס- 750,000 ש"ח. בפוסט הקודם הוא היה 650,000 אך הוספתי עוד 100,000 ש"ח מאחר וזו עסקה אמיתית, וע"י שיפוץ וכלל ההוצאות במחיר של 100,000 ש"ח הנכס יושכר ב 3000 מינימום (המציאות מראה ב 3300 בממוצע אך אני שמרן למען כל הצדדים), לכן מחיר הנכס נלקח כ 750,000 ש"ח.
* בנקודה זו יש להבהיר כי אין משכנתא על השיפוץ, אך אני משתמש כאן במחיר הכולל רק לשם הדוגמא.

ההון העצמי המצוי- 375,000 ש"ח.

תנאי המשכנתא- 25 שנים בריבית של 5%.
* הסיבה שנלקחה ריבית של 5% מכיוון שזו ריבית ממוצעת, למרות שניתן לקבל פחות היום.

תנאי ההלוואה המיטבית- ההלוואה הינה למקסימום של 12 שנים בריבית של 1% (הלווה הינה בנקאית ולכן זכתה להטבה זו).

מיסוי- אין מס רכישה לא יהיה שבח מאחר וזו דירה יחידה.

מימוש- הסטטיסטיקה העולמית  אומרת שזמן החזקה ממוצע של משקיע בנכס נדלנ"י הוא 6 שנים, לכן בצעתי גם חישובים של מה יקרה במימוש מההיבט של רווחיות.

עליית ערך- באופן שרירותי כתבתי 200,000 ש"ח עליית ערך ב 6 שנים, מי שרוצה שישנה לאיזה מספר שבא לו, אפילו '0' זה לא משנה את המסקנה הסופית.

אז איזה אחוז מינוף נבחר לקחת?

לצורך כך, ערכתי בדיקות וחישובים, איזה מינוף במשכנתא יהיה כדאי ביותר בהיבט של תשואה על ההון העצמי.

הערה: ניתן להקליק על כל התמונות ולראות בהגדלה מסך מלא

הטבלה מוצגת בפניכם:

לאחר בדיקת המינופים השונים, הגעתי למסקנה שכדאי לעבוד לפי מינוף של 50%, במינוף שכזה, התשואה על הכסף משכירות בלבד תהיה 3% לשנה, יש שירימו גבה ויאמרו בשביל תשואה שכזו הם לא קמים בבוקר ואני יכול לקבל את הטענה הזו, אך הסיפור שלנו עוד לא נגמר.

מכיוון שהמסקנה היתה להשתמש במינוף של 50% בהנחה ומדובר במשכנתאות, התייחסנו למינוף זהה כדי לבחון מה יהיה השילוב הנכון בין משכנתא וההלוואה המיטבית שהמשקיעה מקבלת. לכן ביצעתי חישובים נוספים:

מהבחינה של שילוב בין מסלול המשכנתא לבין ההלוואה ניכר כי התשואה הכי גבוהה תהיה אם נבחר במסלול בו 50% מההון יהיו בתנאי ההלוואה הזו ל 12 שנים.

** אני רוצה להעיר כאן נקודה חשובה, כי במציאות אין למשקיעה אישור לקחת את ההלוואה כזו אלא רק עד סכום של 280,000 ש"ח, אך עם זאת המשכתי עם הסימולציה כדי ללכת על המצב המיטבי "שכנגד" מסלול המשכנתא הרי ברצוננו לראות מה עדיף.

מסקנות:

מסקנת ביניים בהיבטי תשואה:
עד כה רק מהשוואת סוגי המינופים/הלוואות נראה כי המסלול בו נלקחת המשכנתא הינה עדיפה בהיבט של תשואה על ההון העצמי ותזרים מזומנים.

מכאן כבר המשכתי לחישובים נוספים, מאחר והסטטיסטיקה אומרת כי זמן החזקה ממוצע של נכס למשקיע הינה 6 שנים, רציתי לראות מה יקרה כעבור 6 שנים, בהיבטים של רווחים משכירות, רווחים מעליית ערך (כפי שציינתי ניתן להתייחס גם כ- 0, ללא עליית ערך), בחינת יתרות ההלוואה/משכנתא, ורווח כולל מהעסקה.

אז בחישוב מסלול המשכנתא הנתונים הם:

בחישוב מסלול ההלוואה המיטבית, הנתונים הם:

המספרים מדברים בעד עצמם, ההפרש ברווחיות הינו 80,345 ש"ח לטובת מסלול המשכנתא, שהם למעשה 1116 ש"ח לחודש (אם תשימו לב הבדל זה נובע רק מהבדלי המינוף, כי עליית הערך היתה זהה בשני המקרים).

אם נרצה להביט בהיבט של תשואה שנתית משמע סה"כ הכנסות הם 4116 ש"ח לחודש, תשואה שנתית על ההון העצמי היא: 13%.
** רק אם היתה עליה של 200,000 ש"ח הערך הנכס, בא לכם לדעת כמה התשואה היתה ללא עליית ערך,  אתם ילדים גדולים, תוציאו מחשבון התאמצתי מספיק לא 😉 ?

לנוחיותכם ריכוז כל נתוני האקסל מאוגדים יחדיו:

סיכום:

בעקרון, ניתן לטעון כאן הרבה טיעונים בעד ונגד, בסופו של דבר כל אחד צודק אם הוא פועל בהתאם למטרתו, יעדי הרווח שלו ותוכניותיו לנכס.

המשחק במינוף הוא יצירתי ומגוון ומשתנה בין משקיע למשקיע ובין נכס לנכס ובין עסקה לעיסקה.

לדוגמא: לעיתים נעדיף להיות בתזרים שלילי למספר מועט של חודשים, בעסקת פליפי שיכולה להתברר כרווחית ביותר. נוכל להתשמש בחלופות הלוואה/משכנתא כאלו ואחרות שישפיעו על ההחזר.

חשוב לפנינ כל עסקה לא להגיע מקובע על מסלול מסויים אלא לבדוק את החלופות ולראות מה כלכלי עבורכם והאם יש קנסות וכיו"ב.

וזה השלב שאני מזכיר לכם….

בא לכם ללמוד את זה לעומק? השאירו פרטים לקורס ההשקעות בנדל"ן של גורו נדל"ן