לֵמַה צריך לבצע חקר שוק?

הערה לפני שמתחילים:שימוב לב שבכותרת הפוסט השתמשתי בכוונה ב-צירה במילה לֵמַה, במקום בקמץ, בכדי לעמוד על ההבדל והכוונה של הפוסט כולו.

בדצמבר 2019, פרסמתי את הפוסט על שיטת הכרישים לאיתור אזור השקעה בנדל"ן (אני ממש ממליץ לכם לקרוא אותו לאחר שתסיימו את הפוסט הנוכחי- קישור בסוף לתזכורת), שם אני מפרט ופורס בפניכם את שלל המרכיבים בחקר שוק איכותי, אך גם שם אם תשימו לב, כל התהליך מבוסס על מידע בזמן עבר ובזמן הווה (זמן ביצוע החקר שוק).

הבעיה הרוחבית שאני שם לב אליה בתקופה האחרונה מתבטאת בצורה בה רוב המנטורים, המלווים והיועצים למינהם, מתייחסים וכותבים על עניין חקר השוק וחשיבותו, לרוב מפרטים ומתמקדים בעיקר מימד אחד, והוא המימד הברור מאליו מימד השוק ב-זמן עבר בהתייחס לזמן הרכישה, זה אומר לנתח את הסביבה, את העיר, השכונות, הרחובות של אזור היעד שלכם, להבין מיהי האוכלוסיה, מהו מעמדה הסוציואקונומי, מי יהיו הרוכשים/השוכרים שלכם ועוד.

כל החקר שוק הזה לרוב נעשה על נתונים זמן עבר, בעקרון זה הגיוני, הרי לאף אחד אין כדור בדולח איתו הוא רואה את העתיד, אני לרגע לא טוען כי השיטה הזו לא נכונה, כל שאני טוען הוא שהשיטה הזו חסרה ומטרת פוסט זה הוא להשלים לכם את החסר, לפחות בצורה בה אני מתייחס לחקר שוק, אם תאמצו או לא, זו כבר החלטה שלכם.

כמשקיע שרוב האסטרטגיה שלו מבוססת על השקעות ונכסים מניבים לטווח רחוק, מעבר לרכישת נכס שיהווה עיסקה טובה ביחס למחיר השוק, נכס שיהיה במיקום טוב שיהיה ביקוש וקלות השכרה, המימד הנוסף אותו אני בוחן הוא המימד של זמן עתיד.

מדוע חשוב להתייחס לעתיד בביצוע חקר השוק?

רוב המשקיעים, מתייחסים לעתיד בראיה מאוד מצומצמת בהיבטים של:

• התחדשות עירונית
• השבחה איזורית

אני רוצה להוסיף זוית ראיה נוספת, שאני מודה שהצלחתי להגדיר אותה בעקבות שיחות עם משקיעים רבים שם שמתי לב  לטעויות חוזרות שהיו אצל רבים מהם כמו:

• הגיעו למתווך בעקבות המלצה והניחו שאין מה לבדוק את מה שהוא מספר
• הם עשו כמה סיבובים בודדים באזור
• בחרו את הנכס מהעדפה סובייקטיבית רגשית "הרגישו נעים" בנכס
• המוכר היה נחמד מאוד והיה להם ווייב טוב
• או שהחקר שוק היה יסודי וטוב אך התבסס רק על מידע מזמן עבר.

מאחר ואני מאמין גדול בהשקעות לטווח רחוק, כפי שהאוראקל מאומאה היה אומר:

"אם אני לא מתכוון להשקיע לפחות 10 שנים בנכס, אני לא משקיע מחשבה של 10 דק' על הנכס" וורן באפט

בפוסט שלי הדן על ההבדלים באסטרטגיות השקעה של נכסים מניבים או אקזיטים? נתתי שם  מגוון נימוקים, אם תתעמקו בהם תבינו שרובם דיברו על העתיד.

לחשיבה על העתיד, יש לה משמעות עצומה על יעילות ההשקעה שלכם- בעולם הכלכלה יש מושג שקרוי 'התשואה האלטרנטיבית' מושג זה מתייחס ומשמש לרוב בהשוואה בין כמה חלופות השקעה. בבואנו להשקיע כסף, אנו בודקים מה התשואה שנקבל באותה יחידת זמן, על הכסף שלנו בכל השקעה.

כמובן שצריך למדוד גם את הסיכון, אך בכדי לפשט את הסיפור נניח שהסיכון דומה בכל אפיק, ברור לכם שכדאי לבחור בהשקעה שמניבה את התשואה הגבוהה ביותר.

באוטופיה וכשהחיים מוצגים בכזו פשוט זה ממש NO BRAINER לקבל החלטה בעניין שכזה, אך כפי שידוע לכולנו החיים קצת יותר מורכבים מזה ככל שזה נוגע לכסף והשקעות.

מה אני מחפש בעתיד מההשקעה שלי?

כשאני מבצע חקר שוק, אני מנסה להבין מה יקרה באזור בעוד 10, 15 ואפילו 25 שנים. הסיבה שחשוב להביט רחוק אל תוך העתיד היא כי זה עבורי כלל חיים: "אני לא עושה היום דברים שאין להם משמעות אמיתית על חיי בעוד 10 שנים מיום קבלת ההחלטה".

להשקיע לא רק עבור עצמנו, רובנו חושבים על הרווח בהשקעה, מה אנחנו נראה ממנה מה אנחנו נרוויח ממנה, זה יפה, זה טוב וזה נחמד מאוד וכמובן שנכון. אך עם זאת אם אתם בעלי משפחה, אתם מבינים שהמטרה מעבר מחינוך טוב לילדים והקניית כלים, חשוב לתת להם את המקפצה הפיננסית הגבוהה ביותר שניתן להעניק להם.

גובה המקפצה שתתנו לילדים שלכם, תלוי מאוד ביעילות העיסקאות שתבצעו היום, לא ביחס ליום הרכישה אלא ביחס ל 10-25 שנים מיום הרכישה.

דמיינו לרגע: שהסתובבתם ללא חקר שוק עמוק ומבוסס, רכשתם דירה על סמך וויב ונראות כי הכל היה זורם ונעים והיא עושה תשואה סבבה את תשואת השוק, אתם יודעים מה… היא אפילו 0.5% מעל תשואת השוק- עיסקה פצצה לא?

אז כן זו עיסקה טובה!

וכאן אני רוצה לשאול את השאלה: אילו הייתם מבצעים חקר שוק טוב יותר בראיה עתידית, אולי הייתם מגלים שנכס דומה אך באזור אחר אולי עושה "רק" תשואת שוק 0.5% מהעיסקה לעיל, אך בעוד 10-15 שנים הרווח שהנכס הזה יניס לכם יהיה מיליון ולא רק 300,000 ש"ח, מה הייתם בוחרים?

וכל זאת מבלי להיכנס לאפשרויות הנוספות הגלומות במימון מחדש, מישכון והמשך השקעה בנכסים נוספים ככל שהשווי עולה.

גורו, הכל טוב יפה ונחמד בתאוריה, אך במקום דמגוגיה יש לך דוגמא?

"בטח שיש לי…. מי שאל את השאלה הזו תמחאו לו כפיים…."

בואו נחזור עשור אחורה, משקיעים רבים נהרו לרכוש בחיפה בשכונת הדר דירות ב 300-450,000 ש"ח, ועשו שם תשואות של 10-14% על ההשקעה שלהם. הדר שכונה במקום נחמד באמצע על מורדות הכרמל, עם ביקוש לשכירויות של חבר'ה צעירים סטודנטים וכיו"ב- אחלה השקעה אין ספק. היום ברחוב מסדה דירות אלו נמכרות סביב 700-850,000 ש"ח.

באותה נקודת זמן רוב המשקיעים (לא כולם) התעלמו משכונה אחרת שכונה אשר מצויה "למטה" ביחס להר, שכונת בת גלים, שכונה אשר כלואה ממזרח ע"י פסי הרכבת, ממערב ע"י הים ומצפון ע"י ביה"ח רמב"ם ובסיס חיל הים בחיפה.

רחוב רציף הארון רוזנפלד אשר מצוי קו ראשון לים, כמה קרוב? עד כדי כך קרוב שאפשר לשבת במרפסת עם חכה בשביל הכיף ולדוג דגים, אז דירות של 3 חדרים בגודל של 75-80 מ"ר עלו שם באזור 500,000 ש"ח, טיפ טיפה יותר יקר מאזור הדר ועם תשואה יותר נמוכה. מי שבדק את העסקאות הללו בראית העבר ובראיית ההווה של אז (לפני עשור) ולא בראיה עתידית של יתרונות קו ראשון לים, פספס ופספס בגדול.

כמה פספס…?

אני רק אומר לכם שדירות חדשות שם שעברו התחדשות עירונית נמכרות שם ב 1.6-2.2 מיליון, תעשו את החשבון לבד.

לסיכום-

כשאתם עושים חקר שוק, תתחילו מ- 11 השלבים של שיטת הכרישים לאיתור אזור השקעה, (זה הלינק שהמלצתי לכם בהתחלה), ובמקביל אליו תוסיפו את מרכיב העתיד. איך מבססים הערכות צופות פני עתיד, על זה נפרסם מתישהו בעתיד, מי שרוצה את זה הרבה יותר מהר, מוזמן לתהליך הכשרת המשקיעים שלי, אין שם כדור בדולח, אך יש הרבה מידע חשוב.