הנה משהו שתכננתי לפרסם במדיה אחרת…. אבל בגלל כל מה שאני רואה מסביבי בשנים האחרונות, אני מרגיש חובה לפרסם זאת כאן:
אנשים, פשוט לא יודעים מה לעשות בכספם, מקשיבים לעצות אחיתופל וממלאים ראשם בתקוות, ובנתיים…..הכסף נשחק…
דוגמא אמיתית מהחיים, לצערי מחבר קרוב וזהו סיפורו: בתקופה בה הייתי בתחילת דרכי בהשקעות בנכסים מניבים למגורים, עניינתי כמה חברים קרובים בגישה השקעתית זו וביתרונותיה בייצור רווחיות והכנסה נוספת בצורה פאסיבית.לשמחתי חלק מחבריי לקחו עצה זו ואכן השקיעו בצורה די מוצלחת ונהנים מהן עד היום.
זוג חברים אחר שאכן השתכנעו מרעיון השקעה זה בהחלט היו בתהליך של חיפוש נכס להשקעה, הם היו ממש לפני החתונה וראו בהשקעה שכזו דרך טובה להתחיל את חייהם המשותפים, באותה העת היה ברשותם סכום לא מבוטל של 170K ש"ח בצורה זמינה, סכום שהצטבר כתוצאה מחכסונות של הורים שייועדו לצורך התחלת חייהם בצורה קלה יותר. המטרה שלהם היתה לרכוש נכס ללא מינוף בכדי לא לקחת סיכונים של מינוף בהתחלה ולהנות מהשכירות כהכנסה פאסיבית חודשית שתהווה תזרים מזומנים חודשי קבוע. בשכירות על נכס שכזה בזמנו היתה 1500-1700 ש"ח לחודש נתוני העיסקה והתשואה הם:
מחיר הנכס: 170K ש"ח
שכ"ט מתווך: 3.4K ש"ח
שכ"ט עו"ד: 2K ש"ח
הוצאות נוספות: 2K ש"ח
תיקונים וקוסמטיקה: 4K ש"ח
סך כל ההוצאות: 181.4K ש"ח
שכירות שנתית: 18,000ש"ח
עפ"י הנתונים התשואות על העיסקה הן: 9.9%
תשואה מעולה!!!
אולם רכישה של דירה ראשונה להשקעה, מכספי חסכונות שנחסכו בעמל רב, זהו מהלך מפחיד ביותר למי שאינו בעל ניסיון בתחום, לכן בהחלטה של הרגע האחרון החליטו שלא לרכוש את הנכס והעדיפו להשאיר את הכסף בחסכון.
מה שקרה במהלך השנתיים הבאות מהחלטתם לסגת מהעיסקה הוא שני דברים: הראשון, ערך הנכס עלה לסביבות ה- 450-500K ש"ח. השני, השכירות עלתה 2000-2400 ש"ח לחודש (טווח המחירים בא לייצד את השונות בעקבות מצב הנכס).
בעוד ובמהלך השנתיים הללו החסכון בבנק על אותו הכסף הניב תשואה נמוכה מאוד הרווחיות על הנכס היו עולים. אילו הנכס היה נרכש בזמנו וממומש לאחר העליה התוצאה היתה שהונם האישי היה יותר ממוכפל כעבור שנתיים וזאת רק ממכירת הנכס מבלי להביא בחשבון את התזרים מזומנים שהיה מתקבל לאורך השנתיים בהן הנכס היה מושכר שהינו סכום נוסף בגובה של 36000-40800 ש"ח. אילו היו רוכשים את הנכס וממשיכים להחזיק בו, הרי שהתשואה שלהם בפועל גם היתה נוסקת אל על:
בשכירות של 2000 ש"ח לחודש: 13.2%
בשכירות של 2200 ש"ח לחודש: 14.5%
זו דוגמא עצובה, אך חשובה בכדי שנבין את הכח שיש לנדל"ן בשמירה על ערך כספנו ומניעתו מלהישחק עקב השתנות השוק.
מעליית המחירים הם למעשה הפסידו 268,000 ש"ח מהמחיר שהתווסף למחיר הדירה. הדירה שנרכשה דאז ב 182,000 ש"ח והיתה נמכרת כיום ב 450,000 ש"ח (שמרני). עם כל הפסדי השכירות לאורך השנים, הם למעשה פיספסו קרוב ל 300,000 ש"ח. מה שאומר שהיום יכלו להיות בידיהם כמעט 500,000 ש"ח…….לרכישת דירת מגורים.
שני סייגים חשובים שברצוני להזכיר כאן:
1. אין כאן התייחסות למושג התשואה האלטרנטיבית.
2. אמנם המבט על עיסקה זו מתבצע בדיעבד וחשוב לציין כי אין לאף אחד יכולת חיזוי ודאית לגבי העתיד, אבל גם אם השוק לא היה עולה או משתנה, עדין הרווח או התשואה שהיו עושים מהשכרת הנכס היה גבוהה יותר מאשר תשואת הכסף בחסכון.
אלמנט עצוב נוסף שהתקבל כתוצאה מאפקט עליית המחירים בדירות למגורים בכל הארץ הוא שלאחר עליית המחירים, ההון העצמי שהיה ברשותם (כאמור הכסף בחסכון) לא הספיק אפילו כמקדמה לדירת מגורים עבורם במרכז הארץ, אזור אליו עברו מאוחר יותר. או שההון העצמי המועט שנשחק, היה דורש מהם להתחייב למשכנתא גבוהה מאוד מצידם, מה שמהווה סיכון גבוה למשפחה בתחילת דרכה. מאידך, אילו היתה מתבצעת השקעה הזו, היה ברשותם מספיק הון עצמי לרכוש דירת מגורים עבור עצמם בהתחייבות למשכנתא קטנה ונוחה יותר עבורם.
ואני שואל….היה שווה לדגור על הביצים (כסף) בחוסר מעש?
