מה באמת אומרות סקירות ומאמרי הנדל"ן?

בשנים האחרונות, אנו שמים לב כי יש יותר ויותר אנשים ה- "מבינים" בנדל"ן, יותר אנשים המגדירים עצמם כ- "מומחים בנדל"ן" ועוד, אפילו עבדכם הנאמן כותב שורות אלו, נפל במלכודת ופתח דף פייסבוק בשם גורו נדל"ן.

הכתבות בנושאי נדל"ן במדיה האינטרנטית ובמדיה הכתובה תופסות יותר ויותר מקום, המשקיע והמתעניין המתחיל, יכול ללכת לאיבוד בבליל המידע ובשטף הנתונים הרב והמשתנה ללא הרף. לאלו מכם אשר נוהגים להתייעץ עמי בקביעות, אתם לבטח זוכרים כי אני תמיד אומר, כי בעודכם קוראים, מאמר, סקירה, כתבה נדלני"ת, נסו להבין לא מה כתוב בשורות השחורות, אלא המסרים החשובים  המצויים בין השורות, המסרים המתחבאים מאחורי סוג ניסוח כזה או אחר, מילות מפתח שלרוב נוטים להתעלם מהם. נסו לא לרוץ ישר לתמונות ולצבעים המושכים לכם את העין, אלא דווקא ללכת לקטעים האפרוריים במאמרים, לאלו שמוזכרים כהערת אגב, הם אלו החשובים, אם אתם רוצים להיות מקצוענים.

אז בואו ונתחיל….

בדיוק היום פרסם מישהו בפייסבוק (לא אזכיר את שמו) כי הוא מתגאה על כך שהוא חזה את השוק לגבי חודש מרץ, הוא טען שיהיו ירידות בת"א וגבעתיים, ואף טרח להביא צילום מסך של טבלה מהמאמר ולסמן שם את הקטעים התומכים באיתותים שלו ובחיזוי העתיד שלו.

כעת אביא בפניכם את הטבלה המדוברת ממאמרו של אריק מירובסקי, בדה-מרקר, ואת הניתוח נעשה יחדיו ממש לאחר מכן:

אז, אותו בחור, סימן לעצמו היכן ירדו המחירים, והתגאה בכך שהוא חזה את העתיד. לנוחיותכם סמנתי במסגרות אדומות את המקומות בהם ירדו המחירים באחוזים, את המקומות בהם היו ירידות של 0.1% לא סמנתי כי זו ירידה זניחה היכולה לנבוע רק מהבדלי מחירים בין בעלי בית שונים.

כעת בואו נפרוט את הבעיות שיש בטבלה מסוג זה:

1. לא מצורפת נוסחאת חישוב, האם מישהו יודע לפי מה חושבו הנתונים והירידות? מה סטיית התקן, מהו רווח הבר סמך ועוד בליל נתונים סטטיסטים?
2. מעבר לחסרונה של אותה נוסחא, לא ברור לנו כיצד הכניסו יחד דירות של 2 חדרים במקביל ל- דירות 4 ו- 5 חדרים? מהו משקלה של כל דירה שכזו בנוסחא וכמותן היחסית באותו המדד/חישוב?
3. ההנחה שלי אומרת, כי כנראה ביצעו חישוב כללי של מחיר לפי מ"ר, הרי זה ממש זועק לנו בעמודה הראשונה. קודם כל שיטת החישוב לפי מ"ר, אינה נכונה ואינה מדוייקת, משתמשים בה, פשוט כי אין כלי אחר באמת לדעת. את הסיבה האמיתית לשטות החישוב לפי מ"ר, אפרוש לכם בתמונה בהמשך (מבטיח- לכן הדגשתי).
4. המחיר לפי מ"ר בעייתי כי אוטומטית ככל שהדירה קטנה יותר ערכה לפי מ"ר עולה, כך יכול לצאת שדירת 2 חדרים פר מ"ר יקרה יותר, למרות שההשפעה שלה על כלל העסקאות נמוכה יותר, מאחר וסכום העיסקה שלה נמוך יותר.
5.  האם הנתונים הללו מבוססים לפי מידע אמין, קונקרטי ועובדתי, כגון דיווחים מרשות המיסים (רמז לבאות)?
6. בהמשך ל- 3#, החישוב כנראה מוטעה, כי אם החישוב נעשה על בסיס מ"ר, הרי שמספיק שיש יותר דירות 4 ו- 5 חדרים למכירה כי אלו דירות עם הביקוש הגבוהה ביותר ואלו הדירות שיש לרוב בשוק (ידוע כי יש מחסור של דירות 2-3 חדרים), שעבורם "ירד" המחיר (המרכאות לא לחינם ראו בהמשך) וזה מטה את כל התוצאות מטה.
7. בעוד ורוב הסקירות האותנטיות מתבססות על מדדים רבעוניים ושנתיים, זו מתבססת רק על חודש בודד!!! חודש מארס.

אני יכול להמשיך עם הסיבות, אך אני חושב שהרעיון הכללי ברור.

כעת זה המקום להוסיף פסקה חשובה מהמאמר, שנמצאת שם כדרך אגב, שרבים מתעלמים ממנה אך מי שמקפיד על יסודיות וניתוח נכון וסינון של כתבות, היא הדליקה נורה אדומה, לפחות בפני כותב שורות אלו.

זוכרים את ההדגשות והתזכורות לעיל? כרגע זה הזמן להבהיר מדוע הדגשתי.

שימו לב לקטע שהוצאתי ממש מאותו מאמר ולפני הטבלאות שהופיעו בהמשך המאמר, זוכרים שאמרתי לכם שהנטיה של רוב האנשים היא לדלג על השורות והרמזים ולקפוץ ישר לתמונות ומסרים צבעוניים? אז זו גם הסיבה שסימנתי לכם בצבע את השורות הרלוונטיות.

שימו לב כי מדד יד 2-דה מרקר מבוסס על חוכמת ההמונים!!!

חוכמת ההמונים? רגע אלו אותם המונים, שהפגינו ברחובות על יוקר הדיור? אותם המונים שאין להם כל הבנה בשוק הנדל"ן? אותם המונים שבמקום להשקיע עשו דברים אחרים מתוך ציפיה ותקווה לשטייניץ? ללפיד? וכעת לקחלון?

דרישת בעלי הדירות קובעת לנו את המדד?

בהמשך אותו משפט אף כתוב לנו כי המדד מבוסס לפי המחיר שדורשים בעלי הדירות, אתם מבינים מה כתוב כאן, שהמדד הנ"ל אינו מבוסס על עסקאות אמת, כפי שהן מדווחות לרשות המיסים, לאחר חתימת הסכם מכר כפי שמחוייב בחוק, אלא זהו מדד שמתבסס רק על המודעות ביד 2.

אז נכון שיכול מישהו לבוא ולטעון שאם בפברואר ביקשו X, והיום מבקשים X פחות 5 ש"ח אז המחיר ירד ב- 5 ש"ח. אך זו שטות גמורה!!! פשוט מהסיבה שלא מדובר באותן הדירות!!!

הרי אין לנו כאן כל אפשרות לדעת שהדירות שפורסמו ונכנסו למדד בפברואר הן אותן הדירות שנכנסו למדד במרץ, רגע, מה אני מבלבל אתכם? בואו ניתן דוגמא.

נגיד ויש לנו דירה של 4 חדרים באזורי חן, שנמכרה ב 4,000,000 ש"ח והיא הופיעה במדד של פברואר, כעת היא לא מצויה במדד של מרץ, במקומה יכולה להופיעה דירה בת 4 חדרים עם שטח דומה אבל בשכונת יד אליהו ומחירה בכלל 2,300,000 ש"ח, אתם מבינים שזה יכול להטות את המדד הנ"ל כלפי מטה ולא מהסיבות הנכונות.

זוכרים שהבטחתי שאומר לכם מה הבעיתיות בחישוב לפי מ"ר?!

מכיוון שהמדד הנ"ל התבצע לפי המודעות ביד 2, אין לנו כל מידע נכון לגבי המטראז' האמיתי של הדירות המפורסמות בו. מכיוון שמדובר בפרסום דירות שמטרתו למכור, נוטים בעלי הבית לייפות את המציאות, דירה של 50 מ"ר הופכת בפרסום ל 55-60 מ"ר, דירה של 94 מ"ר הופכת לדירת 100-110 מ"ר. וככה אנו שמים לב שככל שהמטראז' בפרסום עולה, המחיר הוא אותו מחיר לדירה (נגיד דירה באזור X של 4 חדרים שעולה 3 מיליון, כעת המחיר למ"ר ישתנה, כי הוא "גדל" בגלל שבעל הבית החליט כך), אבל פר מ"ר המחיר יורד.

אז רגע 'גורו נדלן', מה אתה למעשה אומר כאן?

האמת, אני לא אומר יותר מדי, אני רק אומר רבותיי תיזהרו מאיך שאתם קוראים מאמרים, כתבות, רשומות, פוסטים בפייסבוק, כולל הרשומה הזו שנכתבה על ידי, היו ביקורתים, התבססו לא רק על הכתוב אלא גם על ניסיון, נדל"ן לא עושים רק מקריאת כתבות בעיתונות, הכתבות נועדו להשפיע על דעת הקהל של חסרי ההבנה, דאגו אתם לא להיות חסרי הבנה. דאגו להיות אחראים על גורלכם ועל המידע שאתם צורכים, אז נכון שיש גורואים, מנטורים ומשקיעים מדופלמים, עדין, תמיד תטילו ספק ואל תלכו בעיניים עצומות.

מעוניינים במידע, טיפים וסקירות נדל"ן?

עקבו אחרינו בפייסבוק בדף גורו נדל"ן

או

הרשמו לעדכוני האתר