למה אתם לא משקיעים באנומאליות?

למה משקיעים מפחדים מאנומאליות

בחיי היומיום שלנו אנו רגילים לחיות לפי תבניות, כלתהליך קבלת ההחלטות שלנו נובע מתבניות. טוב, זו לא אשמתנו, זו לא באמת החלטה מודעת, המח שלנו התפתח בצורה כזו.

כמות המידע שאנו סופגים בכל רגע מחמשת החושים שלנו היא עצומה. אם המח יצטרך לעבד כל פיסת מידע וגירוי שהוא נחשף אליו, הוא פשוט יקרוס, בדיוק כמו שקורה למחשב שלכם כאשר המעבד לא מסוגל לעבד את הנתונים בקצב שהם מוזרמים אליו. החשיבה בתבניות מקלה מאוד, לנתח ולהבין מצבים במהירות. כמובן שהתבניות הללו שונות בין אדם לאדם ומושפעות משנות  ילדותנו ולדברים אליהם אנו נחשפים, הן בבית והן בתרבות בה אנו גדלים.

לקריאה נוספת בנושא כאן בבלוג:
1. מהן 180 ההטיות הקוגנטיביות שמשפיעות על ההחלטות שלכם?

2. מערכת ה- RAS ולמה חשוב שתכירו אותה?

החשיבה בתבניות אולי עוזרת לנו בחיי היומיום אך לעיתים היא מקשה עלינו בצמתים חשובים יותר בחיינו ושם דווקא צורת חשיבה זו עלולה להפריע, לעכב או לעצור אותנו.

בואו נקח את הדוגמא הפשוטה של החלפת מקום עבודה? למה זה כל כך קשה לאנשים לביצוע?

הסיבה היא שאנשים רגילים למקום שלהם, גם אם זה לא המקום הכי טוב עבורם וגם אם הם לא מרגישים ממש טוב היכן שהם נמצאים, עם זאת התבנית מוכרת להם ולכן נותנת להם הרגשה/אשליה של "נוחות" (כן המרכאות הן בכוונה). הם  מכירים את האנשים בעבודה, הם מכירים את המערכת, הם מכירים את סדר היום, הם מכירים את "הקריזות" של המנהל/בוס. כל אלו למרות שלא ממש טובים להם, הם תבניות מוכרות. ומאוד קשה להחליף תבניות מוכרות בתבניות של חוסר וודאות.

מה זו אנומאליה? ולמה חשוב שנכיר בחשיבותה?

אנומאליה זו חריגה מהנורמה, או במילים פשוטות יותר,אנומאליה היא שינוי, משהו שאינו מסתדר ושלא מתאים לתבנית הכללית של הדברים.

אנומאליה יכולה להיות דבר רע- כמו חריגה ברמות הסוכר בדם, דבר שיכול להעיד על סכרת לדוגמא, או חריגה בפרמטרים אחרים יכולה להעיד על מחלות אחרות חס וחלילה.

אנומאליה יכולה להיות דבר טוב- חריגות מסויימות יכולות להוות הזדמנות, למשהו חדש שנסתר מעיני הרוב. אם מזהים את הפוטנציאל בחריגה ומבינים שהחריגה היא זמנית אז ניתן לקחת סיכון מחושב ולהיות בפוזיציה על החריגה.

דוגמאות לאנומאליות העולם ההשקעות-

וורן באפט אנומאלית ניתוק המחיר מהשווי- אחת ההשקעות המוצלחות ביותר של באפט היתה רכישת מניית העיתון וושינגטון פוסט, אי שם ב 1973. מניית הוושינגטון פוסט היתה במחיר של סביב ה- 40$ למניה, בשלב מסויים מניית העיתון נחתכה ב- 50% והגיע לערכים של 18-20$. בזמן שכולם בשוק התרחקו מהשקע במניית הוושינגטון פוסט, וורן באפט החל רוכש את המניה ומגדיל את החזקותיו עד לסדר גודל של יותר מ- 10 מיליון דולר. הסיפור בוול סטריט היה תמוהה בעיני רבים ויש כאלו שאף כינו אותו "טיפש" או שהעזו לור דהוא איב את מגע הקסם שלו, נכון לרגע זה התשואה שוורן עשה על מניות העיתון עומדת על קצת יותר מ 16,000% (כן קראתם נכון 16 אלף!). האנומאליה שוורן זיהה כמו בהרבה מקרים אחרים הוא שמחיר המניה היה מנותק מהשווי שלה וזו אנומאליה שאחרים לא זיהו או חששו.

אנומאלית המחיר הרגעי- עת התחילה הקורונה והמאבק הכלכלי בין המדינות, מחיר חבית נפט ירד מרמה של 70-90$ לרמות של 1$ לחבית. אלו שזיהו את האנומאליות הללו עשו הרבה מאוד כסף- בפרק 13 בפודקאסט שלי על כסף השקעות והתפתחות אישית אחד מאלו שנהנו ועשו מכך הרבה כסף, משתף אתכם במהלך.

מודיעין אנומאלית המיקום (1)- בתחילת שנות ה- 2000 הוקמה מודיעין כעיר חדשה בישראל. מודיעין מוקמה באמצע הדרך בין ירושלים ותל אביב. הקמתה של מודיעין גרמה להרבה הרמות גבה, ואנשים רבים טענו "מי יגור שם", הטענה הבסיסית היתה שמי שרוצה לגור בירושלים יגור בירושלים ומי שירצה להתגורר בת"א יגור בת"א או קרוב יותר. אך אנשים פספסו את האנומאליה של מודיעין, היא היתה באמצע והיא נתנה מענה לאלו שרוצים להתגורר במרכז הארץ מחד ולהנות מהקרבה לשני הערים המשמעותיות בישראל ירושלים ותל אביב. העיר שווקה בהתחלה למשפחות צעירות, כי רצו לבנות שם גרעין טוב שיתבסס, רק לצורך ההשוואה ב- 2003 דירת 3 חדרים במודיעין עלה כ- 350-450,000 ש"ח, כיום דירות 3 חדרים נעות סביב 1.3-1.5 מיליון ש"ח במודיעין.

בת גלים אנומאלית המיקום (2)- בשנת 2007 עבדכם הנאמן אמר לעצמו רגע יש כאן שכונה ליד הים, הבתים בקו הראשון לים מרוחקים פחות מ 50-70 מ' הליכה מקו החוף, בוד והדירות שם עלו כ- 600-800,000 ש"ח לדירות 3-4 חדרים על קו החוף. מיקום ליד הים הוא מיקום מעולה שתמיד יעלה בערכו, ולכן כדאי להשקיע שם. אך כותב שורות אלו לא היה בטוח בעצמו אז כפי שהוא בטוח בעצמו היום, בנוסף כותב שורות אלו אז לא היה מוכן לקחת סיכונים שהיום הוא מוכן לקחת. ההשוואה הפשוטה היתה השוואת תשואות, בעוד ובבת גלים התשואות מהשכירות שהתקבלו היו 6-7% בשכונות האחרות של חיפה הדר ושכנותיה התשואות עמדו על מעל ל- 12%. היום במבט לאחור, אכן פספסתי את אנומאלית המיקום, כי קפיצות השווי שבת גלים ביצעה הן הרבה יותר גבוהות מהשכונות האחרות בחיפה.

כרם התימנים/ שכונה ד' ב"ש אנומאלית התדמית-  אחת הסיבות שאנשים חששו להשקיע בכרם התימנים בת"א או בשכונה ד' בב"ש לדוגמא, חששו מהרמה הסוציואקונומית הנמוכה שאפיינה את האזורים הללו, את רמות ה]שיעה שאפיינה את האזורים הללו ולכן רבים נמנעו מלהשקיע במקומות אלו. כיום גם שכונה ד' שילשה את עצמה בערכה מכיוון שנכנסו משקיעים רבים שראו בה הזדמנות להיכנס לשוק הנדל"ן עם כרטיס כניסה במחיר נמוך וההשכרה לסטודנטים חיזקה את השקעותיהם. הקרבה של כרם התימנים לסצנה של שוק הכרמל מחד וחוף הים מאידך גם עשו את שלהם לשכונה והיום ערכי הנכסים שם הרקיעו לכדי מיליונים רבים.

אנומאלית הניתוק בין המחיר לעלות- במקומות רבים בישראל ישנו מצב של אנומאליה מאוד מאוד ייחודית בהיבט של מחירי הנדל"ן. בכדי להסביר זאת אני רוצה לפצל את ההסבר לשני פרמטרים, הראשון- מחיר הנכס בשוק, השני- עלות בנייתו. עוד עובדה שחשוב לדעת היא כי ערכו של נכס מכיל שני מרכיבים עיקריים, ערכו בשוק ומחיר הקרקע עליו הוא יושב. בעשור האחרון ואפילו עד היום ישנם מקומות רבים בהם מחיר הדירה בשוק נמוך ממחיר הבניה של הדירה.

בואו נתעכב על העובדה הזו: תארו לכם דירה בשטח של 90 מ"ר שמחיר היום בשוק עומד על 550,000 ש"ח [כן יש כאלו] בעוד ומחיר הבניה שלה היום עומד על כמעט 600,000 ש"ח (לפי 6500 ש"ח ממוצע למ"ר- בעבר זה היה 5000 ש"ח למ"ר) מחיר הבניה אומר כמה יעלה היום לקבלן לבנות דירה כזו ללא מרכיב הקרקע. כך שאנו מבינים שיש היום הרבה מקומות בהם יש נכסים שיש ניתוק מוחלט בין המחיר שוק שלהם לשווי האמיתי שלהם. בסוף המחיר תמיד מתכנס לערך של הנכס (תשאלו את באפט), אז אם מצאתם נכס שמחירו קטן מערכו, זו אנומאליה.

אנומאלית הפוטנציאל- תארו לכם מקום שיש בו פוטנציאל רב שטרם מומש ולכן מחיר הנכסים שם הוא נמוך מאוד בהשוואה לערכם העתידי. דמיינו בעיני רוחכם שאתם רואים רצועת חוף ים, אשר בקרבתה יש בתי מגורים אך אין שם, מתקני בילוי ונופש, אין מלונות, אין מרינה, אין טיילת ואין בית קפה. אתם מסוגלים לדמיין היום חוף ללא טיילת בתי קפה ומקומות בילוי? כנראה שלא…. כעת תארו לכם כמה תהיה שווה דירה בעתיד אם תמצאו אותה במקום שהאנומליה הזו מתקיימת?!

שילוב אנומאליות- במקרים מסויימים יש לנו שילוב של כמה אנומאליות שונות, דבר שיכול להגביר את אפקט הרווח למשקיע.

מלכודת האנומאליה, כשמישהו עושה עליכם את הסיבוב-

כל מי שמשקיע יודע, שבהשקעה גלום סיכון. בהשקעה של אנומאליות גלום סיכון רב, מאחר וגם אם אתם מוצאים את מאפייני האנומאליה והכל נראה לכם "הגיוני", אתם צריכים להבין שעל לוח המשחק הגדול של הרשויות המקומיות יש לחצים ואינטרסים אחרים. לעיתים אנשים בטוחים שכאשר הם נכנסים לשוק המחיר הנוכחי שלהם מגלם הזדמנות, אך לצערי כבר היום בחלק מהמקומות אני רואה שאנשים נכנסים לאזורים מסויימים מהסיבות הנכונות (קיום אנומאליה) אך לא במחירים הנכונים (האנומאליה כבר  מתומחרת). יש מקומות בישראל שיש בהם לדוגמא את כל מאפייני האנומאליה של מיקום ופוטנציאל, כמו חופי ים לדוגמא, אך המחירים בהם הנכסים נמכרים אינם עושים "שכל", בדיוק מהסיבה שבאזורים אחרים במרכ הארץ נמכרים נכסים במחירים לא הרבה יותר יקרים אך עם פוטנציאל  התממשות הרבה יותר טובים.

לכן אחריותכם כמשקיעים היא לבדוק שאתם לא נופלים במלכודת האנומאליה, כי כנראה מישהו עושה עליכם את הסיבוב.

אנומאליה זקוקה לאורך נשימה-

לעיתים מימוש של אנומאליה יכול לארוך שנים. קחו את כרם התימנים 40 שנים זו היתה שכונת פשע ורק בעשור וחצי האחרון יש עדנה מטורפת סביב השכונה, תחשבו בצורה דומה על עג'מי ביפו, על רמת אביב שלפני 50 שנים, על שכונת הארגזים ועוד. אלו תופעות שקרו בהרבה ערים בישראל אך לקח להם המון המון זמן כדי להתממש.

כמשקיעים עליכם להבין, אם העיתוי בו אתם נכנסים הוא העיתוי הרלוונטי לאסטרטגית ההשקעה שלכם?

קחו לדוגמא את מתחם פי גלילות, או מתחם שדה דב בת"א, הרי ברור לכולנו שמתישהו בעתיד האזורים הללו יתפתחו וערכם יעלה במכפלות. השאלה היא האם אתם תהיו שם כדי להנות מזה?

אם האסטרטגיה שלכם היא אסטרטגית הנכדים/נינים- ואתם מביאים בחשבון שרק הדור הבא או זה שלאחריו יהנו מהחזון וההשקעה שלכם באנומאליה, אז זה בסדר גמור.

מצד שני, אם אתם מזהים אנומאליה, אך טווח הזמן להתממשות שלה אינו עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה שלכם, לדוגמא רכישה, ומחירה ברווח לאחר השבחה של 2-5 שנים, אז אתם  מבינים שבדוגמא של פי גלילות ושדה דב, כנראה תצטרכו להמתין הרבה יותר והשאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם הן:

  1. האם אתם תהיו מסוגלים לממן את ההשקעה לאורך הזמן הזה?
  2. האם הפוטנציאל יתממש כפי שאתם חושבים?
  3. האם יש לכם את היכולת להחזיק את ההשקעה לאורך הזמן?
  4. האם ההשקעה אינה מכבידה עליכם או פוגעת באיכות חייכם?
  5. האם ניתן היה לעשות רווחים זהים או טובים יותר באותה התקופה?

המטרה ברשומה זו, הי לגרום לכם לחשוב קצת מחוץ לקופסה ולהבין שיש הזדמנויות השקעה שקצת שונות מהתבנית הרגילה ולעיתים הרווחים מסתתרים שם (יחד עם הסיכונים), מאידך לא חייבים להתמקד רק באנומאליות כאסטרטגית השקעה, מחקרים רבים מראים, כי התמקדות בעסקאות "רגילות" ופשוטות ביחד עם משמעת עצמית עושות משקיעים למאוד מאוד מוצלחים.

השילוב הטוב ביותר לעניות דעתי הוא שילוב בין השניים, לדעת לעשות עסקאות טובות ורגילות ועם זאת להיות מסוגלים לפתוח עיניים ולקחת סיכונים מחושבים כשמזהים אנומאליות, תוך התחשבות במגוון הסיכונים בהשקעה מסוג זה.

אחת המטרות ששמתי לנגד עיניי היא להעביר את הידע והניסיון למשקיעים, בצורה ממוסדת ובהירה דרך תהליך הכשרת המשקיעים, שתאפשר להם לדעת לזהות ולאסוף עסקאות טובות בראי הזמן וגם להיות  מסוגלים לבחון השקעות ואנומאליות שכאלו בכדי להגדיל את הונם ושווים.

בהצלחה,

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה