לא, לא הגזמתי בכותרת, מתברר שיש גופים כלכלים שונים שמאוד רווחי להם, שיש לכם פערי מידע, פערי ידע ופערי ניסיון.
מהי הבורסה לניירות ערך?
אני אנסה להציג את המשמעות והתפקיד של הבורסה בצורה הכי פשוטה שאפשר.
הבורסה היא למעשה שוק, זה שוק שיש בו דוכנים כמו בכל שוק שאתם מכירים, רק שהדוכנים הללו אלו החברות, ומה שנסחר זה המניות שלהן.
בשוק רגיל אתם בטח מכירים, את הדוכן של העגבניות, ומולו את הדוכן של הדגים, כל אחד סוחר במרכולתו.
אבל הבורסה היא לא בדיוק שוק רגיל, כי בשוק רגיל, כל דוכן הוא לעצמו. בבורסה לעומת זאת, יש חברי בורסה, ואת הקניה/מכירה של הסחורה ניתן לעשות רק דרכם!
זאת אומרת, שלא משנה מה תקנו או תמכרו בבורסה, אתם לא עושים זאת ישירות דרך בעל הדוכן/החברה, אלא דרך גורם נוסף שהוא חבר בורסה, ואותו חבר בורסה, שהוא למעשה כמו מתווך, גוזר על זה עמלה.
ככה הבורסה מרוויחה, הבורסה מרוויחה ממחזור העסקאות שנעשות דרכה, היא גובה עמלה על כל עסקה. מה שדומה מאוד לבורסה זה למעשה הקניון המסחרי. עיקר הרווח של הקניונים הוא שהם גובים % מסויים מהחנויות והדוכנים בתוך הקניון, על כל מכירה בכל חנות שיש בקניון, הקניון מרוויח, וככה הבורסה שלנו עובדת.
למה הבורסה שלנו מעדיפה טיפשים?
בכדי לענות על השאלה הזו צריך שוב לחזור למודל הרווח של הבורסה, ברבעונים האחרונים, הבורסה לניירות ערך עשתה בסביבות 80 מיליון ש"ח לרבעון, ז"א 320 מיליון ש"ח לשנה.
כדי שהרווחים יגדלו, הם למעשה צריכים שיותר אנשים יקנו וימכרו, כי על כל פעולה כזו יש עמלה.
לכן הבורסה מאוד מאוד אוהבת סוחרים או כל מיני משקיעים שחושבים שאם הם יעשו דיי טריידינג day trading , הם יגרפו רווחים, והבורסה והמוסדות מסביבה מאוד מעודדים את זה, אנו כמובן יודעים, שתוחלת הרווח של הסוחרים בבורסה מאוד מאוד נמוכה, לעומת משקיעי הטווח הארוך.
עוד משהו שהבורסה עושה היא לבצע מניפולציות ולמשוך אנשים מאפיקים יותר רווחים, לתוך הבורסה עצמה, וזה כמובן לא מונע מהבורסה לבחור את הנתונים ולפרסם פרסומים מגמתיים, בכדי לשכנע אנשים להכנס לתוך הבורסה.
לדוגמא, מאוד מפריע לבורסה שיש משקיעים מוצלחים כמוכם, בשוק הנדל"ן, הרי כל עסקה שאתם עושים בנכס להשקעה, הבורסה לא 'גוזרת קופון' עליכם, לכן היא תשכנע אתכם ותאמר לכם שבמקום לרכוש דירה להשקעה, בואו תשקיעו בנדל"ן דרך הבורסה.
מה שזה אומר במילים אחרות, הבורסה משכנעת אתכם, לא להיות בעלים של נכסים, כי אז היא לא מרוויחה, אלא היא משכנעת אתכם להשקיע בנדל"ן דרך מדדי נדל"ן או דרך רכישה של מניות נדל"ן שנסחרות בה.
מה היו "המלצות" או יותר נכון שיווקי הבורסה?
ב- 30 למאי 2022, בדף הפייסבוק של הבורסה לניירות ערך, התפרסם פוסט עם תמונה , שם הם משווים בין השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בנדל"ן דרך הבורסה.
בבורסה עשו מהלך, והציגו טבלה שמנסה לסכם את ההשקעה של דירה להשקעה לעומת השקעה במדדי הנדל"ן של הבורסה.
אני כמובן לא יכולתי להמנע ובזמנו הגבתי בתגובות לפוסט הזה, הרגשתי שיש לי אחריות לפחות להציג זווית אחרת לגבי ההשוואה הזו שלהם, לקריאה מפורטת יותר ניתן להכנס לרשומה שלי למה כולם מתעלמים מהעובדה שמדדים אינם אנשים?
מהן הטעויות בעומדות בבסיס ההמלצה המטעה הזו של הבורסה?
הטעות הראשונה של הבורסה- אחת הטעויות הנפוצות בהשוואה בין נדל"ן להשקעה לבין השקעה בבורסה הוא השוואת המדדים. אך השוואה זו חוטאת למציאות, בעיקר משום שכאשר משווים מדדים לא משווים את התנהגות המשקיעים, דבר זה יוצר פער בין הביצועים האמיתיים של המשקיעים לעומת המדדים.
המדד "רץ" קדימה, בעוד ולרוב משקיעים קונים/מוכרים תמיד בעיוי גרוע, לכן בעוד והמשקיע מפסיד, המדד תמיד יציג עליה לאורך הזמן, פשוט בגלל העובדה שרוב המשקיעים בשוק ההון חסרי משמעת ולא מצליחים להתמיד לאורך שנים ארוכות בהחזקות שלהם.
רמז: המשקע הפרטי בנדל"ן עוקף לא רק את הבורסה אלא גם את מדד ה- S&P500 וזה מגובה בנתונים.
הטעות השניה של הבורסה- היא שהם פשוט עשו מניפולציה מאוד מאוד זולה. הם הלכו ובחרו תקופה שיהיה להם נח להציג ואותה הם הציגו, הם לקחו תקופה של 10 שנים ותקופה נוספת של 3 שנים, כאשר כל משקיע בר דעת יודע, שהשקעות מודדים על פני עשורים ותקופות זמן ארוכות יותר.
הטעות השלישית של הבורסה- הם מציגים לנו תוצאות עבר, וזורעים בנו את החשיבה המוטעית שמה שהיה הוא שיהיה, משקיעים צריכים לדעת ולזכור שתשואות העבר אינן מעידות על ביצועי העתיד.
הטעות הרביעית של הבורסה- מי שכתב את ההשוואות הללו, פשוט לא מבין איך נדל"ן עובד. זה לא אשמתו.ה, אבל אם יש חוסר הבנה אז כיצד ניתן ליצור השוואה מהימנה?! אין באף איזכור את השימש במינוף שאפשרי למשקיע בנדל"ן בעת רכישת הנכס ומתוקף כך כאן גם חישוב התשואה שלהם לוקה בחסר, משום ש 3% עליית ערך הדירה, בשימוש של 50% מינוף המשמעות היא 6% על ההון העצמי, וז חישוב שהבורסה לניירות ערך "התעלמה" ממנו.
אגב, תומכי שוק ההון ישר יקפצו ויאמרו לכם שניתן למנף בשוק ההון, אז הנה, בקשתי הלוואה מהבנק לצורך רכישת מניות, נחשו מה היתה תגובתם? לגבי התגובה להלוואה לצורך נכס, כולנו יודעים שהם משתפים פעולה.
לא רק שסורבתי, אלא גם קיבלתי שיחת טלפון כעוסה מהבנקאית על התעוזה שלי בבקשה שכזו :-).
הטעות החמישית של הבורסה- התעלמות מהיבטי התשואה המצרפית שקימים בהשקעה יישירה בנדל"ן אך לא קיימים בהשקעות בבורסה.
ומה קרה למי שאשכרה הקשיב להמלצות הבורסה?
מאז שהבורסה פרסמה את ההשוואה הזו, התוצאות בשטח מראות לנו ש:
- מדד הנדל"ן בבורסת תל אביב צנח בכ- 20%.
- מניות ג'י סיטי של חיים כצמן ירדו בכ- 50%
- מניות קנדה ישראל גם השלימו ירידה של 50%
- מניות נוספות הגיעו לירידות של 25%
*הנתונים נכונים ליום כתיבת שורות אלו, ואומצו מהסקירה של רותם שטרקמן בדה מרקר.
לעומת זאת, בנדל"ן אני לא צריך לספר לכם מה קורה בחודשים האחרונים.
עם זאת חשוב לציין, שכותב שורות אלו לא יפול בהשוואות כמו שנעשו ע"י הבורסה לניירות ערך ואני אדגיש ואומר שהשקעה נמדדת על פני טווחי זמן ארוכים ולא נכון להביט רק על מספר שנים ספציפי או חודשים [כמו במקרה זה שמדובר על 5 החודשים האחרונים].
מה ניתן ללמוד מכל זה?
המשימה הראשונה ואולי הקשה ביותר שאני נותן למשתתפי תהליך הכשרת המשקיעים שלי, היא, לא לצרוך עיתונות כלכלית מכל מדיה (מודפסת, משודרת, טלויזיה,רדיו ואחרים) לפני שמבססים הכרות עם השוק והענף בו אתם רוצים להשקיע על בסיס חקרי שוק ונתונים כמה שיותר אובייקטיבים.
המשימה השניה כבר מדבר על מגע ישיר עם השוק שלכם, בעולם ההשקעות בנדל"ן מדובר על לימוד והפנמה מעשית של 12 השלבים לביצוע חקר שוק נכון וכיצד בוחרים אזור להשקעת נדל"ן. היכרות ישירה עם השוק טובה יותר מאלף כתבות וניתוחים שאחרים כותבים עליהם אך לצורך כך יש צורך בשיטה מאורגנת שתסייע לכם, להגיע לנתונים יותר טוב מלכל אחד אחר וכך גם להגיע לעסקאות.
