למה חשוב לכם לחפש ערך פנימי בהשקעות?

בעוד ויש "מיליון דרכים לעשות מיליון דולר", בעולמנו קיימים רק שני סוגי השקעות:

  • השקעות בעלות ערך פנימי
  • השקעות ללא ערך פנימי

ככל שאני פוגש ומשוחח עם יותר ויותר משקיעים, זה גורם לי להבין שרבים מהם לא מבינים עד הסוף את המשמעויות של השקעה עם ערך פנימי.

מה זה ערך פנימי?

המושג ערך פנימי מגיע מהמונח באנגלית Intrinsic Value כאשר משמעות המילה פנימי/Intrinsic אינה מתייחסת למיקום יחסי, אלא יותר לתכונה "מולדת" שאינה ניתנת לניתוק (תאורטית) מהנכס.

לצורך ההמחשה בואו נחשוב על השוואה בין פרה למטיל זהב.

אנו נביט על פרה ומטיל זהב כנכסים לצורך העניין.

בהיבט הכלכלי לפרה יש שתי תכונות עיקריות:

הראשונה- מחיר המגלם את שוויה בשוק לפי מצבה והיחס בין ההיצע לביקוש.

השניה- הערך הפנימי שלה, שהוא היכולת שלה להניב חלב ושוויו בשוק.

שוויו של מטיל הזהב נקבע בדיוק כפי שנקבע שוויה של הפרה, בהתאם למחירם בשוק בכל נקודת זמן, במקרה של מטיל זהב זה יהיה כתלות ברמת הניקיון ואיכות הזהב שבמטיל וכמובן היחס בין ההיצע לביקוש.

מטיל הזהב ייצר כסף אמיתי לבעליו רק כאשר הוא יחליף ידיים, מטיל הזהב לכשלעצמו לא מניב כל רווח לבעליו, הרי אם נשים מטיל זהב על השולחן, יום למחרת עדין יהיה לנו מטיל זהב על השולחן, גם אם נחזור כעבור שנה, הדבר היחיד שישתנה הוא ערכו בהתאם לשוויו בשוק בכל נקודת זמן.

מטיל זהב שנקנה אתמול ב- 1000$ ושווה היום לבעליו 1500$ מייצר לבעליו ערך של 500$ רק אם הוא מוכר את מטיל הזהב, בכדי שבעליו יניב ערך ורווח מהמטיל, חייבת להתרחש עיסקה והמטיל חייב להחליף בעלים.

לעומת מטיל הזהב, לפרה יש תכונה נוספת המנותקת כמעט לחלוטין מהשווי שלה בשוק החופשי, התכונה הזו היא היכולת של הפרה להניב חלב. הפרה מניבה חלב מדי יום ביומו, החלב נמכר ובתורו מכניס רווחים לבעליו, מבלי הצורך לסחור בפרה עצמה.

המשקיע/הרפתן נהנה כעת מתוצר הלוואי שהנכס מניב לו- במקרה זה חלב.

בניגוד למטיל הזהב, הפרה מייצרת כסף לבעליה במשך כל זמן ההחזקה שלו.

ערך פנימי הוא תעודת ביטוח למשקיע-

הניתוק שבין מחיר הפרה בשוק החופשי לבין הערך הפנימי שהיא מייצרת למעשה מאפשר למשקיע/הרפתן להיות אדיש לשינויי מחיר בשוק החופשי.

אם נחשוב בצורה קיצונית ייתכן מצב בו שוויה של הפרה יהיה אפס כי אין לאף אחד עניין לקנות פרות בשוק החופשי, אך עדין יש לה ערך, מאחר והיא מניבה חלב אשר משווק לתעשיית החלב, וכתוצאה מכך זרימת כסף ורווחים לבעליה, למעשה הערך הפנימי מבטח את המשקיעים כנגד שינוי לרעה בשוויו של הנכס.

לעולם הערך הפנימי יעלה את שווי הנכס-

נקודה מעניינת נוספת לגבי היחס שבין שווי הנכס לערך הפנימי היא חוסר הסימטריה שיש לתכונות אלו בהשפעה ההדדית בינהן. רוצה לומר, עליה בשווי הנכס לא תגרום לעליה בערך הפנימי, לעומת זאת עליה בערך הפנימי תמיד תשפיע ותגרום לעליה בערך הנכס.

את הפסקה האחרונה נורא פשוט להדגים בצורה מספרית.

דירה להשכרה הינה השקעה בעלת ערך פנימי:

דירה ששוויה 1,000,000 ש"ח עם תשואת שוק של 3.6% לצורך הדוגמא תניב כ- 3000 ש"ח לחודש.

אם ערכה של הדירה בשוק ישתנה ל- 1,200,000 ש"ח לא תהיה כל השפעה על גובה השכירות, מאחר ויש ניתוק בין מחיר הנכס לבין השכירות שלו.

לעומת זאת, אם השכירות תעלה ל- 3600 ש"ח לחודש, תהיה השפעה ישירה על ערך הנכס מאחר ונקודת הייחוס תהיה תשואת השוק. שוויו החדש של הנכס יהיה 1,200,000 ש"ח.

לכאורה זה נראה מוזר ולא אמור לשנות, אך במציאות האסימטריה הזו נוכחת בהרבה תחומים של השקעות עם ערך פנימי.

משקיעים אשר ההתנהלות שלהם מכוונת לטווח הארוך, טוב יעשו אם ימקדו את מאמציהם באיתור השקעות/נכסים המכילים בתוכם את תכונת הערך הפנימי, כך ההשקעות שלהם יקבלו משמעות נוספת על מימד הזמן, הם יוכלו להנות לא רק ממצב בו ערך הנכס שלהם עולה בשוק החופשי בנקודת זמן עתידית בו יחליטו לממש (בהנחת שוק עולה), אלא גם מהערך התמידי שהנכס מייצר ללא קשר לשוויו בשוק בכל נקודת זמן.

המלצה: חפשו השקעות בעלות ערך פנימי.

למידע נוסף והמלצות קריאה:

  1. ברשומה על פליפים והשקעות לטווח רחוק, אני גם משתמש במטאפורת הפרה.
  2. למי שמחפש לרכוש פרקטיקה וניסיון נדלנ"י מידע על תהליך הכשרת המשקיעים שלי.

 

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:


רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

שיתוף ב facebook
לשתף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
לצייץ בטוויטר
שיתוף ב linkedin
לשתף בלינקדאין
שיתוף ב pinterest
לנעוץ בפינטרסט
גורו נדל"ן

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.

כתוב/כתבי תגובה